【導(dǎo)語】上海因疫情影響，封控2月有余，房屋買賣簽約、付款、過戶、交房等多個環(huán)節(jié)勢必受到影響，那一旦產(chǎn)生爭議該如何解決呢？我們從法律角度對相關(guān)焦點問題進(jìn)行討論。

一、雙方簽署了房屋買賣預(yù)約合同或者居間協(xié)議，因疫情未能及時簽署正式的房屋買賣合同的，能否主張解除合同并返還定金？

如果確因疫情導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同，且雙方也未能就正式房屋買賣合同達(dá)成一致意見的情況，屬于不可歸因于雙方原因?qū)е碌慕Y(jié)果，任一方都可以主張解除預(yù)約合同并返還定金。但是，如果雙方只是因疫情耽誤了原約定的簽約時間，則另約時間即可，不能據(jù)此主張解除預(yù)約合同。

二、如果買方因疫情導(dǎo)致延遲付款，賣方能否主張違約賠償或解除房屋買賣合同？

根據(jù)上海高院最新指導(dǎo)意見，關(guān)于金錢給付義務(wù)，基于疫情或者疫情防控措施通常不會影響金錢債務(wù)的履行，一般不能以不可抗力主張減輕或免除責(zé)任。但涉及諸如因疫情防控滯留且不具備支付條件、因罹患新冠病情嚴(yán)重?zé)o法支付、因在線轉(zhuǎn)賬限額無法按時支付等特殊情況的，人民法院可結(jié)合具體情況，準(zhǔn)確把握不可抗力作為免責(zé)事由的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

簡單地說，金錢給付義務(wù)，一般情況下并不免除支付方的延遲責(zé)任，除非有證據(jù)證明確實存在特殊情況，因疫情妨礙了支付。

另外，對于延遲支付而主張解除合同的，根據(jù)最新民商事審判紀(jì)要的精神，法院是從嚴(yán)認(rèn)定的，只要合同能夠繼續(xù)履行，法院一般很難支持解除合同。

三、如果因疫情導(dǎo)致買家房貸延遲審批，該如何處理？

一般說來，付款是買方的義務(wù)，是通過貸款支付還是現(xiàn)金支付買方對此應(yīng)做好合理的安排。如果買賣雙方已經(jīng)確定通過擔(dān)保貸款的方式支付房款，確因疫情導(dǎo)致貸款審批延遲的，法院通常會認(rèn)為貸款延遲屬不可歸責(zé)于雙方的原因所致，不支持解除合同或違約賠償。

四、如果因疫情導(dǎo)致賣方延遲交房，買方能否主張違約責(zé)任或主張解除房屋買賣合同？

對此，最高院相關(guān)指導(dǎo)意見是：疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致出賣人不能按照商品房買賣合同約定的期限交付房屋，或者導(dǎo)致買方不能按照約定的期限支付購房款，當(dāng)事人請求解除合同，由對方當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持。但是，當(dāng)事人請求變更履行期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實際情況，根據(jù)公平原則進(jìn)行變更。除非，因疫情導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)。

簡單地說，因疫情導(dǎo)致延期交房，法院傾向的態(tài)度是：根據(jù)實際情況，合理地變更履行期限。

五、如果疫情之后，房價大跌，賣方能否主張降低房款？

如有證據(jù)表明，確實存在因疫情導(dǎo)致交易房屋市場價格大幅下跌，可以根據(jù)民法典533條規(guī)定的情勢變更規(guī)則，與對方進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成的，可以通過法院根據(jù)公平原則主張變更或解除合同。

六、因疫情導(dǎo)致房屋未能及時辦理過戶該如何處理？

如果疫情前就因一方原因未能及時辦理過戶手續(xù)的，違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；如果疫情導(dǎo)致的，則應(yīng)在疫情結(jié)束后，及時配合辦理。

七、典型案例參考

1. (2020)滬01民終13148號案件法院裁判觀點：

即便買賣協(xié)議約定的2020年2月29日正值新冠疫情期間，亦不足以導(dǎo)致上訴人無法履行支付首付款之義務(wù)。故上訴人關(guān)于因不可抗力致其無法支付首付款的抗辯意見，本院不予采納。

2. (2021)滬0112民初20894號案件法院裁判觀點：

在涉案房屋買賣合同簽訂后，發(fā)生了新冠肺炎病毒疫情，系不可抗力的客觀事件，政府為此均采取了相應(yīng)的防控措施，因此合同約定的貸款申請、產(chǎn)權(quán)過戶、房屋交接的相關(guān)交易流程難以正常開展，導(dǎo)致雙方交易暫時受阻，不可歸責(zé)于原、被告任何一方。但在此情況下，被告可以選擇適當(dāng)時間到上海辦理房產(chǎn)交易手續(xù)，或通過辦理公證委托方式繼續(xù)委托第三方代為辦理交易手續(xù)。

3. (2020)滬0105民初9965號案件法院裁判觀點：

慮及新冠肺炎疫情發(fā)生屬不能預(yù)見、不能避免并不能克服的不可抗力，辦理貸款時間延期的責(zé)任不能歸責(zé)于兩原告。原、被告均無合同解除權(quán)，鑒于目前雙方均提出解除買賣合同，故屬合意解除。兩原告要求被告支付違約金33萬元的訴訟請求，本院不予支持。

【結(jié)語】房屋買賣合同糾紛，主要的爭議點在于付款和房屋交付（過戶），從以上分析及法院裁判意見可以看出法院首先要審查的是違約行為是否確屬疫情所致，其次要看雙方是否采取了補(bǔ)救措施。如首付款，如果金額并不大，而且也不是通過銀行貸款支付，如果主張因疫情而導(dǎo)致延遲支付則不能得到法院支持?？傊?，如果雙方均秉持公平原則和誠實信用原則，則絕大多數(shù)的爭議都能順利解決。

文/上海杜繼業(yè)律師（未經(jīng)許可，不得轉(zhuǎn)載）