作者｜地產(chǎn)十一郎

來源｜地產(chǎn)十一言（ID:dichanshiyiyan）

在北京樓市這個最引人矚目的市場里，2022上半年，全市新盤集中推送，新地集中放量，讓原本競爭異常激烈的市場更加白熱化。

現(xiàn)在賣房子有多難，幾乎成了全民共識。

這是一個最壞的時代，也是一個最好的時代。

就在大多數(shù)人只見其表不見其里的認知里，只有那些真正讀懂房產(chǎn)的人，才能真正明白當下出手買房的價值。

告別了 “閉眼買都能賺”的時代，如何從眾多的新房源里尋找出既能滿足生活品質(zhì)又功能性齊全的剛性改善產(chǎn)品，成了一門技術(shù)活兒。

沙里淘金

這一年，北京樓市的嚴重分化是局外人看不懂的。

這與人們的認知相關(guān)，也與其所處的環(huán)境相關(guān)。

圈外的人看到的是房地產(chǎn)大勢已去，只有在這個圈里混跡多年的人，才多少會了解官方給的銷售數(shù)據(jù)以外，還有著另一番景色——

在北京疫情最嚴重的4月份，有一個聚集了吳亦凡、范冰冰等眾多頂級明星，號稱帝都最貴的豪宅，一個月內(nèi)賣出去23套房，個個都是幾百平的大戶型，套套價格都上億。

在房企頻頻暴雷、爛尾樓處處可見、賣房成為歷史最難時刻的今天，一邊是普通的房子賣不出去，一邊是頂級豪宅的脫銷，這樣的不均衡，史上罕見。

十一郎不禁思考一個問題：

——現(xiàn)在的房子是真的難賣嗎？

以我在圈里積累了多年的經(jīng)驗觀察，現(xiàn)在的房子從供求關(guān)系上看，的確到了一個銷售的瓶頸期，但那些把房子與人做了更好匹配的房源，則會在這時候脫穎而出，成為不愁賣的產(chǎn)品。

豪宅的暢銷是基于客戶定位的精準?？梢再I得起豪宅的人，都是一個圈層的，對于這個圈層的人而言，豪宅不僅是可以住的房子，還是可以在這個圈層里流通的投資品。

而對于普通類的住宅，想要把與自己產(chǎn)品對應的潛在客戶群體找出來，并打動他們，不是件容易的事。這也是眼下房子不好賣的癥結(jié)所在——在供給多需求少的局面下，如何把那群潛在客戶找出來，是最需要下功夫的事情。

而普通人的基數(shù)那么大，這個事情相當于沙里淘金。

品質(zhì)剛改

讓我們把焦點放到北京的新房市場。

十一郎最近跑盤時跟很多業(yè)內(nèi)人士聊天，都在贊嘆現(xiàn)在北京市場的新盤，很多的細節(jié)做的都很好，比如說戶型都方正沒有太多浪費空間，比如面寬都比較大，比如園林綠化都設計精妙，比如房子的能耗都達到了一流水平……

這樣的產(chǎn)品相較于前五年來說都進步不小，但為何依然賣不動呢？

這其中的因素很多，十一郎認為有一個因素是至關(guān)重要的，那就是定位。

我們從很多樓盤的產(chǎn)品類型可以看出來，不論是產(chǎn)品類型還是面積段，都是“全覆蓋”的，這背后映射出的是開發(fā)商的想法是“通吃”。

在過去大盤操盤時代下，一個幾千戶的小區(qū)可以做這種“通吃”項目，但對于現(xiàn)在都是小地塊開發(fā)的背景下，一個小區(qū)只有一千來戶，那產(chǎn)品的精確定位或者說細分定位，就顯得更重要。

朝陽北在2022年是眾多開發(fā)商廝殺的主戰(zhàn)場，也成為剛需和剛改人群關(guān)注的重點。

從這一點上，朝陽北的定位相對清晰。

那對于這個區(qū)域里產(chǎn)業(yè)、人群、交通及未來發(fā)展等多個要素我們做了一個重要梳理后，十一郎把目光放在了朝陽北仁和板塊。

仁和板塊在龍湖、旭輝、路勁三兄弟共同力推之下，成為了未來可期的發(fā)展區(qū)。

這個板塊有著它獨特的特點。

第一，產(chǎn)業(yè)比較集中，臨空經(jīng)濟區(qū)的帶動了不少500強企業(yè)的進駐，繼而帶動了該板塊的就業(yè)狀況。而以北京現(xiàn)代為中心的汽車產(chǎn)業(yè)帶，還有燕京啤酒、北京航空產(chǎn)業(yè)園，高順云港科技園等，都讓仁和板塊成為實際意義上的職住平衡板塊。

機場臨空經(jīng)濟區(qū)

其次，從前該板塊距離最近的地鐵是15號線的順義站，直線距離也要5公里。如果是去年，十一郎不會關(guān)注到這個板塊，因為對于剛需或剛改來說，交通的通達性至關(guān)重要。

今年上半年，《北京市軌道交通第三期建設規(guī)劃》中，地鐵20號線進行了第二次環(huán)評，在20號線的規(guī)劃中，臨河路站的設立讓仁和板塊與地鐵站的距離更近了，雖然地鐵站最終的位置沒有確定，但讓項目距離地鐵站的距離縮短至1公里左右。

地鐵20號線2022-2027規(guī)劃路線

20號線一旦開通，從臨河路站乘車20分鐘即可到達望京，半小時內(nèi)即可換乘國貿(mào)站。地鐵一響，黃金萬兩，可以想象，20號線對仁和板塊的后市發(fā)展有著怎樣的意義。

要知道，隔壁的后沙峪板塊，基于地鐵與配套，現(xiàn)在的房價是每平米至少在50000元以上，今天的朝陽北，就是明天的后沙峪。

第三，該板塊的休閑公園十分的豐富，有公共配建的4.3萬平米的公園里，有足球場、籃球場和慢跑道，此外，仁和公園、順義新城濱河森林公園，潮白河、溫榆河也離得不遠。豐富的生態(tài)資源為更好的生活品質(zhì)提供保障。

潮白河公園

教育配套自不必提，除了開發(fā)商配建的幼兒園、小學、中學，附近的公里學校也比較多；商業(yè)上面有龍湖配建的3萬平的微天街，還有一個1.9萬平的商業(yè)MALL，吃喝玩樂不愁。

北京首個山姆店

順義一中

朝陽北仁和板塊，作為發(fā)展?jié)摿薮蟮牡囟危瞬簧儋彿空叩年P(guān)注。三個開發(fā)商一起，把仁和板塊運作成為一個用剛需房的價格享受到的品質(zhì)生活的風水寶地。

板塊的定位更精確，三個項目的產(chǎn)品也相對清晰。若要從品牌、產(chǎn)品、服務等角度，選出兼具生活品質(zhì)與功能性齊全的項目，十一郎首推的是龍湖的云河硯。

兼美之作

龍湖·云河硯，是板塊內(nèi)惟一以別墅+洋房業(yè)態(tài)打造的低密墅區(qū)，別墅面積150-375㎡，洋房面積90-120㎡，如果說其他項目是以小面積產(chǎn)品實現(xiàn)剛需走量，那么云河硯就是以純粹改善定位，依托品牌帶來的園林、服務，兼顧品質(zhì)與功能性，來實現(xiàn)客戶的進階居住需求。

8月13日，龍湖云河硯推出了它的洋房至尊王牌——120平米的四室王座。

所謂“王座”，其實指的是項目81地塊的2＃120平米樓棟。81地塊僅有3棟樓，整個地塊也僅有180戶，每戶面積均為120平米。這應該是朝陽北圈層最純粹的獨立地塊了。

并且，樓王樓棟的樓間距約70米左右，基本上是樓體高度的兩倍。此外，樓王位置不臨路，視野更開闊，萬余平的園林景觀盡在眼前，推窗即可觀賞銀杏主題的園林景觀。

這樣的純粹度，在板塊內(nèi)所有項目產(chǎn)品里都是很少見的。

這樣的設計，將潛在的剛改同類客戶都集中在一起，形成一個圈層效應，周邊的鄰里有著共同標簽，更容易形成共鳴，高階為鄰更純粹。

120平的戶型在很多的產(chǎn)品設計里都是三居室的，而云河硯的設計把功能性與生活品質(zhì)放在同等重要性去考量。四居室的設計對于第一次改善需求的家庭而言，更實用。

在北京打拼的年輕人，往往都是需要老人幫忙來帶孩子的，這樣，孩子和老人都需要有獨立的空間；在外忙碌一天的爸爸回到家，時常有要加班的需求，為了不打擾家人，也需要有獨立的空間來工作。

如何在有限的面積段，設計出一個能夠滿足三代人居住和生活，并且有一個加班和學習的空間？并且保證價格上是剛需改善人群可以接受的呢？

云河硯120平米的墅質(zhì)別墅，給出了完美答案。

用總價不到500萬，就可以買到四室兩廳，功能性齊全的洋房，在北京市場上，應該也就只有云河硯了。

我們再橫向?qū)Ρ认聝r格。

與朝陽板塊相比較，位置上比朝陽北距離市中心近了幾公里，價格上卻上升了一大截。以金盞鄉(xiāng)的德賢系項目為例，四居室的面積為117平，貝殼上掛的價格是952萬/套。

與同為大六環(huán)維度的項目相比較，通州某綠城項目128平的四居室，總價在740萬/套；以低單價、低總價著稱的金某郡118平的四居室價格也在530萬/套；而大興區(qū)某中鐵項目的四居室面積稍微大一些的，134平米總價就達到了780萬/套……

在如今的市場下，若說在500萬以內(nèi)拿到四居室的墅質(zhì)洋房，還真的只有云河硯了。

你以為這樣就完了？

不，云河硯120平四室王座，是帶“龍湖精裝”的。

我把房地產(chǎn)的精裝分為“精裝”和“龍湖精裝”。相信，龍湖的品牌，在很多業(yè)主心里都是品質(zhì)的代名詞。做別墅起家的龍湖，對于產(chǎn)品自始至終的不懈追求，讓不少老業(yè)主自發(fā)地介紹身邊朋友成為新龍湖業(yè)主。

那龍湖的精裝，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)更是令人稱贊的楷模了。

云河硯的精裝系統(tǒng)，每一處都以品質(zhì)致勝。比如客廳背景墻是仿石紋陶板做成的；廚房則設計成吊軌推拉門，更節(jié)省空間，并配備涼霸、洗碗機等科技產(chǎn)品來提升生活品質(zhì)；還有一些細節(jié)，比如過門石放大角，瓷磚美縫劑，予生活實用及美學質(zhì)感。

在一些細微之處，更見龍湖設計及精裝的功底。像玄關(guān)頂面的感應燈，人來燈亮人走燈滅；像廚房的抽拉式高拋龍頭，讓女主人在為家人準備豐盛飯菜時更加方便從容。

在分化嚴重的北京樓市里，龍湖云河硯成為一個特別的項目，將價值與美學、功能與品質(zhì)很好的融合在一起，成為那些在北京打拼人們，無論是三口之家或是四世同堂，在追求生活品質(zhì)的路上，可托付身心的選擇。

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