來源：地產(chǎn)壹線

春節(jié)前，國家統(tǒng)計局公布了經(jīng)濟、就業(yè)、人口等方面的數(shù)據(jù)。

有三組與行業(yè)相關(guān)的爆炸性數(shù)字。

·房地產(chǎn)開發(fā)投資近十年首現(xiàn)負(fù)增長，同比下降10%

·商品房銷售額重回五年前，僅有13.5萬億元

·61年來，我國人口首次出現(xiàn)負(fù)增長，同比減少85萬人

市場銷售仍未復(fù)蘇企穩(wěn)，疊加【人口減少】這個BUG，脆弱的樓市又迎來當(dāng)頭一棒。

樓市松綁的列車，從2022年開到2023年，最后打出了王炸牌。

國務(wù)院副總理劉鶴近期兩次為房地產(chǎn)發(fā)聲： “房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)” 。一夜之間，房地產(chǎn)從ICU邁進了KTV。

2023年伊始，樓市調(diào)控進入深水區(qū)，需求方面，中央發(fā)文“可因城施策調(diào)整利率”、強二線城市限購要求松動、一線城市二手房“帶押過戶”正式推廣……

供給方面，中央經(jīng)濟工作會議延續(xù)房住不炒總基調(diào)時，特地強調(diào)“化解房地產(chǎn)風(fēng)險”，有關(guān)部門將通過實施“改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表”計劃,防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，保證保交樓工作順利推進。

雖然路途艱難，但試圖扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期信心的想法從未停過。

畢竟，郁亮曾這樣鼓勵行業(yè)：“房地產(chǎn)仍有十萬億量級規(guī)模,市場差時不要恐懼。”

13萬億的市場規(guī)�？赡艹蔀槌B(tài)

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年,商品房銷售面積和銷售金額分別為13.6億平米和13.3萬億元。

市場規(guī)模一夜跌回到了五年前。

2022年，受宏觀經(jīng)濟調(diào)整、疫情反復(fù)，房企暴雷、樓市交付難等影響，大家都沒有信心買房了。

展望2023年的市場銷售，政策仍然是一個重要變量。

機構(gòu)預(yù)測，需求端政策力度有望進一步加強，尤其是核心二線城市，政策優(yōu)化空間較大，“限購”政策將成為調(diào)整的重要目標(biāo)。

一二線城市也有望最早開啟修復(fù)態(tài)勢，從而拉動整體銷售市場回升，低能級城市成交仍然疲軟。

中指研究院認(rèn)為，短期來看，預(yù)計銷售市場最快或在今年二季度企穩(wěn)。

標(biāo)普預(yù)測，在基準(zhǔn)假設(shè)下若疫情對經(jīng)濟的影響在2023年4月份逐漸消退，需求在7月份起將逐步小幅回暖，最終2023年新建商品房銷售額將與2022年基本持平。

若市場的修復(fù)時點延后至11月，全國商品房銷售額則出現(xiàn)5%的下滑。

但從長遠來看，85萬負(fù)增長的人口才是影響未來樓市格局的關(guān)鍵。

首先是總需求量減少。有分析認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場成交規(guī)模短期已現(xiàn)天花板。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，未來10萬億-14萬億元的商品房成交金額將是一個常態(tài)，商品房市場不會回到18萬億元的高增長階段。

各城市的樓市也在分化。在人口本身減少（凈流出量較大）的城市，樓市形勢更加嚴(yán)峻，能級越高的城市，受到的影響越小。

這也代表，未來中國各能級城市的房價分化情況會更加明顯。

住房需求也變得更加多元化，包括二次置業(yè)需求將超過首次置業(yè)需求、老齡化置業(yè)需求上升、多孩家庭改善需求、單身人士的長租公寓等，都會影響供給端產(chǎn)品變化。

土地市場回暖看民企

從供給端來看，今年企業(yè)的拿地開工意愿也不強。

2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13.29萬億元，比上年下降10%，十年來第一次出現(xiàn)負(fù)增長。

事實上，拿地金額、拿地規(guī)模等指標(biāo)已經(jīng)連續(xù)兩年持續(xù)下滑。

以往撐起“半邊天”的民企身影變少，城投擔(dān)下了一切，2022年，城投拿地比例大幅上升。

但財政部去年末發(fā)文，嚴(yán)禁通過舉債儲備土地,不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入。

民企拿地少、國企保穩(wěn)的情況下，新房補貨量減少,可能會導(dǎo)致至少兩年新房供應(yīng)受到影響。

行業(yè)認(rèn)為，2023年土地市場真正迎來回暖的關(guān)鍵在于民企的拿地能力何時會恢復(fù)。

當(dāng)下，各地官方都很懂行情，主動降低地價，給予房企更多的利潤空間，以此吸引更多的民營企業(yè)興趣。

或“少量多批”出讓，像武漢、蘇州、南京等地突破了“集中供地”的次數(shù)限制，全年土拍達到了5-6輪。

東吳證券指出，在行業(yè)上行階段，“兩集中”政策出臺平抑土地市場熱度的目標(biāo)已完成。當(dāng)前土地市場縮量供應(yīng)，城投托底拿地模式不可長期持續(xù)。

58安居客房產(chǎn)研究院指出，集中供地制度在新的市場周期下已不合時宜。少量多批推地，能緩解企業(yè)競標(biāo)壓力，使企業(yè)資金更加靈活，降低短期內(nèi)的資金壓力。

安居客預(yù)測，預(yù)計2023年集中供地政策會有階段性調(diào)整，主要傾向于“一城一策”，給予地方更多的自由空間。

除土拍規(guī)持續(xù)保持寬松，另有業(yè)內(nèi)分析，在銷售實質(zhì)回暖前，為完成土地出讓金收入目標(biāo)，部分城市實際地價有進一步下調(diào)的可能性。

部分暴雷房企有機會救回來

先把房企扶上墻，才有機會改善市場預(yù)期。

融資市場也如此。

從2022年四季度起，民營房企融資渠道再開閘，股權(quán)、債權(quán)、貸款“三支箭”齊發(fā)，以此扭轉(zhuǎn)房企流動性困境。

一批資質(zhì)良好、經(jīng)營穩(wěn)健的頭部房企，率先完成了增信融資，找到了更多的錢。

2023年伊始，監(jiān)管部門一份《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表》方案流出，提出將從“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補充”“預(yù)期提升”等方面，助企紓困與激發(fā)活力并舉。

其中有兩個關(guān)鍵。

一是，對“優(yōu)質(zhì)房企”的范圍進行定義，只要符合“專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性（經(jīng)營規(guī)模較大、覆蓋區(qū)域較廣）”四大標(biāo)準(zhǔn)，就算是官方認(rèn)定的優(yōu)質(zhì)房企。

二是，合理延長房地產(chǎn)貸款集中度管理制度過渡期，在保持規(guī)則整體框架不變的基礎(chǔ)上，完善“三線四檔”規(guī)則部分參數(shù)設(shè)置。這意味著，影響限制房企融資的“三道紅線”指標(biāo)將有所微調(diào)。

行業(yè)指出，新一年在防范風(fēng)險的主基調(diào)下，獲得融資機會的房企名單將會逐步擴容。

目前，房企發(fā)債正逐步從優(yōu)質(zhì)民營房企擴容至已出險房企，近期旭輝控股、合景泰富、寶龍地產(chǎn)為代表的房企發(fā)債已有突破。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2023年房企償債壓力仍然較大，年內(nèi)房企到期信用債及海外債合計9579.6億元，相比上年多700億元，償債規(guī)模有增無減。

政策護航下，部分房企還債壓力得到減緩；也有房企受到支持有限，引發(fā)海內(nèi)外債務(wù)違約事件發(fā)生。

同時，債務(wù)重組成出險房企化債的突破口，在富力、龍光、融創(chuàng)打出重組樣本后，未來將掀起一波重組熱潮。

不管走在還債的哪一階段，“保交樓”仍是房企今年釘在腦門上的首要任務(wù)。

日前，住建部全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開，表明決心“一頭”抓出險房企，幫助企業(yè)自救；“另一頭”要依法依規(guī)處置，追責(zé)破產(chǎn)一個不落。

重點是，“不能再出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險”。