樓盤報告|熱點分析| 區(qū)域板塊 | 土地市場

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九龍倉御園，是一個“神奇”的小區(qū)。

2016年，這個小區(qū)車位租金漲價到每月一千，并且不分車輛排量，一律按照1000元/月收費，堪稱成都小區(qū)停車費“天花板”。

九龍倉甚至把拒絕支付高價停車費的車主告上了法庭。

▲圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)

時過境遷，九龍倉御園再次因為車位沖上熱搜！

神奇的是，這一次不是因為“貴”，而是因為“太便宜”！

去年底，九龍倉御園搞車位促銷活動，最低1萬元可以拿下一個人防車位。

▲圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)

即便是標準產(chǎn)權(quán)車位，也低至1.88萬一個！

絕大多數(shù)車位的價格，只夠當年的一年租金。

01

一頓飯錢

尾盤“車位”，低到難以想象

在和業(yè)內(nèi)人士交流中，他們把九龍倉御園這樣的車位稱為：“尾盤”車位！

尾盤車位，價格便宜到無法想象。

位于北三環(huán)成華區(qū)的融創(chuàng)玖闕府，交房已經(jīng)了一兩年，車位已經(jīng)銷售多輪，但還是有部分剩余。

去年底，開發(fā)商搞促銷活動，1.4萬就可以買一個產(chǎn)權(quán)車位。

一位業(yè)主表示，一口氣買了兩個，一共才2.8萬。

相比此前業(yè)主10多萬，購買的車位，價格要便宜很多。

當然，既然是“尾盤車位”，也就是此前業(yè)主挑選剩下的，位置肯定不會好，但是勝在價格便宜。

在甩賣車位這個事情上，無論大小開發(fā)商，折扣都很猛。

萬科理想城，一個子母車位，價格1萬多，也十分劃算。

專門從事車位銷售的負責(zé)人表示，在成都一些郊區(qū)盤，帶產(chǎn)權(quán)的尾盤車位，買到幾千也正常。

一些入住率低的文旅項目、康養(yǎng)樓盤“尾盤車位”，價格甚至只相當于一頓飯錢。

02

為什么這么便宜？

供需決定價格！

道理很簡單：供需決定價格！

根據(jù)成都市對住宅樓盤的要求，二環(huán)內(nèi)每100平米配置1個車位，二環(huán)外每100平米配置1.2個車位。

我們經(jīng)常看到售樓部給到的資料，顯示車位配比是1:2，意思是平均1戶有2個車位。

這是經(jīng)過面積折算后的車位配比，目的是讓業(yè)主更直觀了解每戶家庭車位數(shù)量。

▲圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)

為什么有車位配比要求？

因為從成本角度，開發(fā)商不愿意修太多車位。

一是，下挖地下室成本很高，有開發(fā)商計算過，如果修到負二層，平均每個車位成本就要8萬左右。

由于現(xiàn)在所有樓盤都要求停車入庫，不能地面停車，因此停車位只能下挖，成本很高。

二是，車位只能賣小區(qū)業(yè)主，多了就不值錢。反過來，如果少修點，不僅單價貴，而且還好賣。

▲圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)

雖然成都機動車保有量在2021年就突破了500萬輛，位居全國第二，僅次于北京。

但有數(shù)據(jù)顯示，私家車保有量為300多萬輛，畢竟單位用車，一般不會停到小區(qū)。

成都2100萬人，七普數(shù)據(jù)顯示有800多萬家庭戶。

算下來，平均3個家庭1輛私家車，當然這是平均數(shù)。

因此，新建小區(qū)，即便按照規(guī)定的最低比例來修建，最終仍然大概率出現(xiàn)“供大于求”的狀況。

不信，隨便找一個近些年交付的小區(qū)地下車庫看看，會有大片的車位空置。

03

不買？

等到最后“尾盤”抄底？

那是不是應(yīng)該一直不買，等到最后尾盤抄底？

其實也不盡然。

▲圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)

一般來說，開發(fā)商賣車位，有幾個階段。

第一階段，在賣房之后，尚未交房就會賣一波車位。

這個階段，購買者，往往對價格不敏感，重點是位置好，就在單元樓下方便，這是第一波客群。

就好比，都知道蘋果新機型出來一年后，必然降價，但是還是有無數(shù)人會買新款。

第二階段，交房時，會有一次強推。

交房時，針對一些準備入住的業(yè)主，開發(fā)商可能會搭配一些優(yōu)惠活動，促使業(yè)主下單。

這一階段的優(yōu)惠幅度，主要取決于開發(fā)商對“回款”的渴望。有堅決不降價的，也有5折促銷的。

▲圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)

第三階段，交房后，階段性促銷，甚至逼單。

交房后，隨著入住率提升，階段性搞一些促銷活動，贈送免費保養(yǎng)、洗車等。

再不行就逼單。

逼單的通常手段三種：

1、拒絕租給業(yè)主，當然這種手段一般是小開發(fā)商用，大開發(fā)商還是會顧及名聲。

2、漲租金，比如九龍倉御園，租1000元/月，目的不是租金，是讓業(yè)主買車位。

3、上地鎖，目的是控制停車位數(shù)量，讓業(yè)主無車位可租。

▲圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)

大多數(shù)租車位業(yè)主，或多或少都遭遇過上述手段，不少業(yè)主不想麻煩，雖然心里不愿意，最終還是掏了腰包。

當然，如果“扛過”上面幾個階段，等小區(qū)基本住滿了，開發(fā)商感覺，購買力都釋放完了，也就只有甩賣“尾盤車位”。

可以看出，車位的銷售方式是，用價格來區(qū)分客群，讓價格不敏感的先買，對價格最敏感的，最后用低價吸引，力求“最終清盤”。

04

“尾盤”雖然便宜

但真沒有好貨

尾盤車位，雖然低至1萬。

但也不是說越便宜越好。

最近，跟一位朋友去看了主城某樓盤，1萬出頭的尾盤車位。

這個樓盤的尾盤車位十分奇葩：

第一，面積奇葩，號稱產(chǎn)權(quán)面積33平米，但使用面積只有11平米，公攤66%！

第二，位置奇葩，不少尾盤車位，稍微大點的車，都需要“神乎其技”的車技才能停進去。

比如，下圖中紅色框內(nèi)，就是該小區(qū)一個“尾盤車位”。

▲實地拍攝

這個車位產(chǎn)權(quán)面積雖然有33平米，但是兩面都是實體墻，停車只能從車庫左邊倒進去。

但是，的確很難倒進去，即便經(jīng)過多次調(diào)試，花了一二十分鐘，剛好能倒進去，根本開不了門，只能從天窗出來。

所以，這個車位一定只能停帶天窗的車！

▲實地拍攝

又比如，上圖黑車停的是100號車位，這個99號車主晚回來就很尷尬了，停不進去。

但如果早回來呢，100號車主就停不進去。

這兩個車位的關(guān)系：停我的車，讓別人無車可停！

說到底，兩個車位居然只能停一輛車。

▲實地拍攝

再比如，上圖這個車位，考驗的不僅是側(cè)方位停車，前方的大柱子表明，這是加了五星難度的側(cè)方位停車。

如果不是mini之類的車型，想要停進去需要車王級別的實力。

當然，這個小區(qū)的車位，普遍存在問題，開發(fā)商是以最低成本完成規(guī)定的車位配比，至于停車是否方便，并沒有考慮太多。

所以，尾盤車位雖然便宜，但挑到好貨并不容易。

對價格不是特別敏感，想要好的停車體驗，還是可以提早鎖定車位。

教大家一個判斷車位購買時機的方法，算下租售比。

比如，小區(qū)正常車位售價12萬，月租金500元，年租金就是6000元，那么購買車位每年的回報就是5%，跑贏大多數(shù)投資理財類產(chǎn)品。

雖然車位轉(zhuǎn)手流動性不強，但如果有長期使用打算，還是值得下手買一個。

主筆：蔣升濤

編輯：小甜甜

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