這幾天，越秀地產(chǎn)的權(quán)益銷售金額真實(shí)性，是投資者熱議的話題。

有投資者公開質(zhì)疑，越秀地產(chǎn)通過第三方榜單數(shù)據(jù)，將今年1至2月的權(quán)益銷售額占比由60%多提升到90%以上。

包括克而瑞在內(nèi)的多家機(jī)構(gòu)顯示，越秀地產(chǎn)全口徑銷售金額為224億元，權(quán)益銷售金額為211.3億元，占比達(dá)到了95%。

其中，克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，廣州地區(qū)全口徑銷售額123.43億元，權(quán)益金額70.48億元，均位于廣州第一位，有多達(dá)140億元權(quán)益金額來源于廣州之外的地區(qū)。

顯示，數(shù)據(jù)的真實(shí)性難以支撐。

無邏輯觀察統(tǒng)計(jì)2018年至2022年克爾瑞披露的房企銷售數(shù)據(jù)，其中2018年越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了權(quán)益銷售占比達(dá)105.27%，排名每年逐前、權(quán)益銷售比也在逐增，2022年終于靠著權(quán)益銷售金額進(jìn)入了全國房企前十名，權(quán)益比達(dá)99.33%。

不過，越秀地產(chǎn)也否認(rèn)了投資者的質(zhì)疑，表示，公司從未向第三方行業(yè)機(jī)構(gòu)提供過權(quán)益銷售金額數(shù)據(jù)。

從合規(guī)披露的消息來看，關(guān)于權(quán)益銷售額和權(quán)益土地儲(chǔ)備，翻到越秀地產(chǎn)2019年年報(bào)，就已發(fā)現(xiàn)沒有披露公開數(shù)據(jù)。

越秀地產(chǎn)權(quán)益土儲(chǔ)、權(quán)益銷售金額，成為了“迷一樣存在”。只不過，需要投資人和公眾依靠其他方式進(jìn)行佐證。

盡管這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)難以知道具體數(shù)額，但有兩項(xiàng)數(shù)據(jù)可以很直接說明越秀地產(chǎn)權(quán)益銷售額：新增土地儲(chǔ)備、非控股權(quán)益收入。

我們統(tǒng)計(jì)2019年至2022年中的新增土儲(chǔ)數(shù)據(jù)（經(jīng)審計(jì)），權(quán)益比分別為58.48%、67.61%、58.78%、63.14%。

2022年下半年，越秀地產(chǎn)披露公告中，自身拿下20宗地塊，總建面約338.75萬㎡，權(quán)益比為47.2%；綜合上半年拿地情況，全年新增土儲(chǔ)為684.31萬㎡，權(quán)益比為52.9%。

同時(shí)，全年拿下的36宗地塊，權(quán)益比超過50%的僅有14宗，占總額不到40%。

4年權(quán)益新增土儲(chǔ)占比在53%到67%之間；如何將不到7成權(quán)益土儲(chǔ)，賣出90%及以上，是個(gè)好問題。

非控股權(quán)益收入中，2018年至2022年中期，越秀地產(chǎn)對應(yīng)占總收入比例分別為10.27%、26.36%、9.29%、33.91%、31.95%，處于波動(dòng)向上趨勢。

合營、聯(lián)營操盤項(xiàng)目存在諸多不確定性，特別是大量房企爆雷之后，也會(huì)給合作方開工、銷售收入造成不小的阻力。但卻是規(guī)模擴(kuò)大的“利器”。

拋開越秀地產(chǎn)來看，第三方機(jī)構(gòu)排行，向來有很大的水分，與真實(shí)銷售往往存在不小的差距。

房企愿意花錢買榜單，主要是為了拿到融資或更加便宜的資金，因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)融資評估的主要參考之一，就是：第三方機(jī)構(gòu)排名。

2016年左右?guī)啄辏┖?、福晟、佳源等閩系房企通過“沖榜”方式，打開了融資渠道和降低融資成本。

后來，我們都知道，渡過2020年房地產(chǎn)融資“最好”的一年之后，“三道紅線”等陸續(xù)出臺(tái)，第三方機(jī)構(gòu)的排名水分，也被擠了出來，“鬼故事”也紛紛上演。

過去，“買榜單”這個(gè)事，基本很少有國央企參與，原因也很簡單，它們本身自帶“融資成本低”的技能。

作為廣州國企，越秀地產(chǎn)并不需要擔(dān)心融資問題，借貸成本也在逐年下降，由2019年的4.93降到了2022年中期的4.11%。

翻看越秀地產(chǎn)最近兩年的積極拿地動(dòng)作，也可以看出一二。

以2022年拿地情況來看，除了廣深市場外，以上海、杭州、合肥、南京為主地華東市場，以重慶、成都為主西南市場、以鄭州、長沙為主的華中市場，都是越秀地產(chǎn)重要發(fā)展市場。

進(jìn)一步看權(quán)益比，也能發(fā)現(xiàn)大部分是50%以下，2021年新增土儲(chǔ)情況同樣如此。

想要扎根新城市或發(fā)展更多城市，通過提高第三方機(jī)構(gòu)排名打響知名度，不失為一種好的方式。

與合規(guī)披露的銷售相比，“謎一樣”的權(quán)益銷售額顯然更有操作空間。