昨日最高人民法院發(fā)布公告，就人民法院在審理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中涉及的商品房消費者權(quán)利保護問題批復(fù)如下：
一、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其它債權(quán)之間的權(quán)利順位關(guān)系，按照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）第三十六條的規(guī)定處理。
二、商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當予以支持；
只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定。
三、在房屋不能支付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當予以支持。
當這個批復(fù)出來后，公司的小伙伴們就紛紛議論：
“群訴可能要來了”
“這個文件這個時候出來，是不是法院也扛不住了呢？”
筆者知道公司小伙伴們對這個批復(fù)出臺議論背后的邏輯。但是筆者更傾向于認為，這個批復(fù)是為了解決法院審判房地產(chǎn)糾紛案件中的難題，保護商品房消費者權(quán)利而適時出臺的：

首先，它解決了商品房消費者權(quán)利保護的問題。在之前的房地產(chǎn)糾紛中，因開發(fā)商拖欠施工單位工程款，施工單位往往會查封項目公司資產(chǎn)，包括項目公司建成的住宅房屋。而這些已建成的住宅房屋，很大一部分都已經(jīng)銷售（預(yù)售）出去。
因此，當施工單位起訴開發(fā)商支付工程款的訴訟案子進入執(zhí)行階段，并申請司法拍賣的時候，這些已銷售（預(yù)售）尚未入住房屋，可能會因為沒有網(wǎng)簽、備案，或者沒有辦理不動產(chǎn)權(quán)證，而導(dǎo)致商品房消費者權(quán)利無法得到有效保障。也就是說，他們購買的房屋有可能被第三方（施工單位）拍賣，而無法保護自己的權(quán)益。
該批復(fù)的出臺，對于已支付全部價款，或者在一審法庭辯論終結(jié)前已實際支付剩余價款的商品房，商品房消費者就可以向施工單位主張房屋交付請求優(yōu)先權(quán)，以合法有效保障自己房屋權(quán)益。
其次，在項目爛尾的情況下，商品房消費者還可以主張退房，并可以主張房價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。這對于商品房消費者的權(quán)益保護具有非常重要的意義。
在之前，即使項目爛尾，商品房消費者之所以不敢退房，就是因為顧忌退房后，房價款有可能會被列為普通債權(quán)，而位于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之后受償，這對于商品房消費者來說，退房會讓其權(quán)益處于非常不利的境地。
而現(xiàn)在，價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)，則解除了商品房消費者的這個顧慮。因此，商品房消費者在房屋不能支付且無實際交付可能的情況下，解除商品房買賣合同，主張價款返還將會極大增加。
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