年報(bào)直擊 重磅來襲

2022年房企整體上交出了一份“史上最慘”財(cái)報(bào)，超過六成房企預(yù)告虧損。熬過2022之后，所有房企都必須面對(duì)陡坡、直視挑戰(zhàn)，修煉保持主動(dòng)的能力——填好過往的坑，尋找向上的動(dòng)力。

復(fù)盤房企財(cái)報(bào)，誰正斷臂求生尋求重組，希望重新獲取向上的入場券？誰在主動(dòng)降速、“自我瘦身”，以更輕盈的身姿直面挑戰(zhàn)？誰又在借助優(yōu)勢(shì)試圖彎道超車卻又遇上新阻力？

地產(chǎn)財(cái)富會(huì)「爬坡吧！房企」2022年報(bào)專題系列已開啟，接下來，我們將密切關(guān)注房企年報(bào)動(dòng)向，解析他們?cè)谀陥?bào)中顯露的存量實(shí)力或存量危機(jī)，隱藏風(fēng)險(xiǎn)或隱藏能量，探討未來房企爬坡中的新規(guī)則和新趨勢(shì)。

地產(chǎn)財(cái)富會(huì)

2022年

國內(nèi)上市的兩家主營代建的公司

交出了兩份結(jié)果截然不同的答卷

讓意欲進(jìn)軍代建的同行腳步踟躕

白熱化的市場格局

出身豪門，也得做好啃硬面包的準(zhǔn)備

2023-5-8

僅僅時(shí)隔半年，一個(gè)行業(yè)就從藍(lán)海變成紅海，中國地產(chǎn)“代建”行業(yè)的發(fā)展再一次向市場展示了什么叫做中國速度！

“輕資產(chǎn)”、“高毛利”、“抗周期”這三個(gè)行業(yè)特點(diǎn)，精準(zhǔn)拿捏了最近幾年飽經(jīng)折磨的房企神經(jīng)，一時(shí)間，扎堆開啟自己的代建業(yè)務(wù)。

早早入局者，如綠城管理和中原建業(yè)，已經(jīng)拿到了先期紅利，可面對(duì)可觀的市場空間，后面還有更多的企業(yè)虎視眈眈，“代建”就像是下一個(gè)“物業(yè)”，承擔(dān)著房企絕望時(shí)刻的理想寄托。

中指研究院統(tǒng)計(jì)2022年代建新簽約規(guī)劃建筑面積增速為11.3%，新簽約建筑面積超1億平米；另據(jù)據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至2022年11月，發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已經(jīng)超過60家，而上年底還不足40家，企業(yè)增速超50%，而這些還并非全部代建企業(yè)的數(shù)量。

可見，蛋糕增速明顯低于搶食者的增速。

已入局的玩家中，不乏萬科、招商蛇口、中海、中交、龍湖、這樣的知名企業(yè)。3月的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，碧桂園也表示，未來代管代建業(yè)務(wù)也會(huì)成為其業(yè)務(wù)重點(diǎn)之一。

可當(dāng)你我都覺得該進(jìn)場了，就說明紅利期已經(jīng)快過了。

行業(yè)格局已發(fā)生明顯變化。很多綜合實(shí)力弱、市場覆蓋不足，甚至是早期隨意搭起來的草臺(tái)班子，只能眼睜睜看著別人分蛋糕，甚至深耕代建的上市公司中原建業(yè)也面臨發(fā)展困境。（詳見）。

競爭白熱化發(fā)展中，當(dāng)前代建已經(jīng)演變成一場“豪門游戲”。依然堅(jiān)守在代建第一股位置的綠城管理就是這樣的“豪門”，有資源有錢，并且2022年實(shí)現(xiàn)了營收利潤的雙增長：營業(yè)收入達(dá)到26.56億元，同比增長18.4%；歸母凈利潤7.45億元，保持31.7%的增長。

但拆解綠城管理2022年年報(bào)，我們發(fā)現(xiàn)，綠城管理憑借豪門資源穩(wěn)住了龍頭位置，但他也依舊有風(fēng)險(xiǎn)與煩惱。

競爭加劇

依賴資源穩(wěn)住地位

在2022年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，綠城管理CEO李軍稱，中國代建行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到白熱化競爭階段，如果想要保持行業(yè)頭部地位，公司未來幾年要實(shí)現(xiàn)凈利20%的增長，毛利40%以上的增長，在手合約面積要超過2億平米；而綠城管理目前在手合約面積剛過億。

面對(duì)拓展壓力，2022年綠城管理能繼續(xù)保持在龍頭位置的優(yōu)勢(shì)，主要來源于其堪稱代建豪門的背景資源：

?? 超強(qiáng)親友團(tuán)

綠城管理的母公司——綠城中國，在2022年克而瑞年度銷售top200操盤榜中位列第4名，項(xiàng)目覆蓋全國120座城市。同時(shí)，其掌握的龐大供應(yīng)商資源，也給綠城管理高速運(yùn)轉(zhuǎn)提供保障；

兄弟公司——綠城服務(wù)，作為國內(nèi)頭部物業(yè)服務(wù)公司，2022年在管面積達(dá)3.8億平米；

母公司最大股東——中交集團(tuán)，2014年世界五百強(qiáng)企業(yè)中交集團(tuán)成為綠城中國第一股東，給予了綠城體系央企的信用背書，而且旗下中交建筑集團(tuán)、中交市政建設(shè)公司、中國城鄉(xiāng)控股集團(tuán)等幾十家在建設(shè)、開發(fā)方面有需求的兄弟公司也讓人產(chǎn)生遐想。

此外，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱是綠城管理的非執(zhí)行董事，旗下管理克而瑞、易居營銷、天貓好房等板塊。

?? 央企背書+市場化運(yùn)作

母公司及母公司大股東共同賦予綠城管理“央企背書+市場化運(yùn)作”的主體優(yōu)勢(shì)，是公司的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，也在競爭過程中有排他性優(yōu)勢(shì)。

當(dāng)前信用的重要性無需贅言，隨著市場紓困類代建項(xiàng)目的增多，AMC機(jī)構(gòu)判斷是否入場的關(guān)鍵也是代建單位的主體信用。

與此同時(shí)，面對(duì)各類代建項(xiàng)目業(yè)主靈活多樣的想法，對(duì)代建乙方的靈活性有更多要求。一家能夠進(jìn)行市場化操作，還懂得合規(guī)要求的代建公司更受歡迎。

縱觀目前代建行業(yè)的多數(shù)玩家，有血統(tǒng)純正的大央企，也有實(shí)力民企，可是像綠城管理這樣既有央企屬性背書，又是典型市場化運(yùn)營的公司屈指可數(shù)。

?? 輕重結(jié)合帶來流量

綠城管理具備“輕重結(jié)合”的優(yōu)勢(shì)。

其一，綠城管理董事會(huì)主席郭佳峰對(duì)投資者表示，依托綠城中國大集團(tuán)體系，綠城管理將利用母公司重資產(chǎn)開發(fā)的屬地資源，打通所在地的客戶、供應(yīng)商、資本的各類資源，助力代建業(yè)務(wù)獲取，擴(kuò)大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的流量。

其二，綠城管理2020年8月，獲批房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)。面對(duì)激烈競爭，未來在需要一級(jí)開發(fā)資質(zhì)的業(yè)務(wù)中，綠城管理將成為更有優(yōu)勢(shì)的代建企業(yè)。

風(fēng)險(xiǎn)增加

壞賬外的三大掣肘

即便是豪門如綠城管理，2022年的年報(bào)數(shù)據(jù)中也藏有事關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的“魔鬼細(xì)節(jié)”

2022年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，綠城管理預(yù)期信貸虧損模式下的減值虧損（扣除撥回），從2021年末的1108.3萬元，到2022年末的2251.6萬元。

壞賬大規(guī)模增加的背后，是公司應(yīng)收賬款賬期的延長。年報(bào)顯示，截止2022年末，綠城管理超過180天的應(yīng)收賬款余額占比已經(jīng)達(dá)到34.64%，而2021年末這個(gè)比重只有19.61%。

這意味著，過去綠城管理所依賴的業(yè)務(wù)模式藏有壞賬規(guī)模以及帳期時(shí)長增長的風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，市場在變化， 主流代建項(xiàng)目從政府代建模式、商業(yè)代建模式向項(xiàng)目紓困模式傾斜，市場來到綠城管理不那么熟悉的領(lǐng)域，豪門龍頭也得做好啃硬面包的思想準(zhǔn)備。

根據(jù)綠城管理的判斷，未來中國房地產(chǎn)投資“去中心化”的趨勢(shì)會(huì)越來越突出，政府、城投、AMC占據(jù)大頭。面對(duì)地產(chǎn)行業(yè)宏觀邏輯的明顯轉(zhuǎn)變，大量優(yōu)質(zhì)房企入局代建，加劇了行業(yè)的內(nèi)卷。

而早早入局的綠城管理，面對(duì)更多有實(shí)力的攪局者，表現(xiàn)出以下幾個(gè)問題：

(1) 資本優(yōu)勢(shì)不足

紓困類代建需求增多已經(jīng)成為了不爭的事實(shí)，同時(shí)隨著各地天量地方債、城投債務(wù)的壓頂，政府及城投類代建也對(duì)資金有著強(qiáng)烈的需求。

反觀綠城管理，其在資金引入方面還屬于能力短板，至今未能找到合適的解決方法。面對(duì)城投類和紓困類代建，綠城管理當(dāng)前還是寄希望于金融政策的放松，以及通過綠城品牌形成的操盤力和信用力，為項(xiàng)目提供近乎國企開發(fā)項(xiàng)目的信譽(yù)口碑，爭取金融機(jī)構(gòu)的信任，但這份信任能否帶來直接的經(jīng)濟(jì)支持，現(xiàn)在還不能明確判斷。

而其他已經(jīng)布局代建的企業(yè)卻表現(xiàn)出雄厚的實(shí)力。

例如，近兩年在代建領(lǐng)域頗有建樹的華潤置地，由于背靠華潤集團(tuán)這顆大樹，旗下華潤金融、華潤銀行、華潤信托、華潤資產(chǎn)、華潤資本均掌握大量資金資源，都在尋求可靠的投資標(biāo)的，而自家代建的項(xiàng)目無疑是最值得信賴的項(xiàng)目。

(2) 項(xiàng)目獲取助力與實(shí)際需求錯(cuò)位

從市場需求規(guī)律來看，由于一、二線核心城市的資產(chǎn)更有價(jià)值保障，這部分市場會(huì)有更多有實(shí)力的開發(fā)商親自下場，對(duì)代建的需求不多。反而是三四線城市，有更多的政府、城投、紓困類代建項(xiàng)目出現(xiàn)，代建公司業(yè)務(wù)下沉是一定的趨勢(shì)。

然而我們看到綠城管理近幾年在代建業(yè)務(wù)的獲取的最大助力，來自于母公司綠城中國的項(xiàng)目屬地資源支持，但綠城中國的市場布局在三四線城市并沒有太多優(yōu)勢(shì)。

綠城中國官方披露數(shù)據(jù)顯示，2022年，旗下項(xiàng)目分布，一二線城市占比高達(dá)75%，而三四線城市占比只有21%。

這意味著，在未來規(guī)模拓展的道路上，綠城管理源自母公司的項(xiàng)目獲取助力將與其實(shí)際發(fā)展需求錯(cuò)位，這家曾依賴“豪華親友團(tuán)”的公司必須更多靠自己了。

(3) 維持增速仍需投入大量成本

隨著代建規(guī)模增速、毛利空間快速回落，做好節(jié)流，是眼前代建企業(yè)都需要考慮的因素。

為了保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)和品質(zhì)口碑，綠城管理不吝成本吸納行業(yè)人才。2022年綠城管理最重要的支出就是對(duì)浙江熵里的收購，為的就是提升自身的專業(yè)人才儲(chǔ)備。此外，綠城管理還將中原建業(yè)前CEO馬曉騰收入麾下，想必也投入不菲。

另據(jù)介紹，2022年綠城管理人均收入達(dá)到了65萬元/年的超高標(biāo)準(zhǔn)，明顯高于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)（2020年行業(yè)峰值時(shí)，80家上市房企人均薪酬平均值為21.4萬元/年）。而為了保住代建龍頭地位的目標(biāo)，綠城管理提出了企業(yè)人員要提升達(dá)到12000人的說法，那么12000人的人力成本對(duì)于綠城管理來說可謂是不小的負(fù)擔(dān)。

而在節(jié)約成本方面，我們也可以看到2022年剛剛?cè)刖值凝埡堉窃?/strong>，憑借智慧系統(tǒng)的應(yīng)用，在時(shí)間和人力成本的優(yōu)化方面有了明顯的優(yōu)勢(shì)。

業(yè)績會(huì)上，李軍在QA環(huán)節(jié)，指出“在10年前做政府類代建，輸出的是項(xiàng)目管理能力；后來做商業(yè)代建，輸出的是品牌溢價(jià)能力，現(xiàn)在在給遇困類項(xiàng)目做搭建的時(shí)候，輸出的信用能力?！?/p>

可見，代建當(dāng)前仍是一門好生意，但絕對(duì)不是一個(gè)容易做的生意。而且相比于那些只要沉下心、肯努力就能作出成績的行業(yè)來說，代建企業(yè)背后的家底夠不夠厚，自身的武功秘籍夠不夠厲害，顯得更為重要。

更多地產(chǎn)財(cái)富會(huì)干貨，請(qǐng)點(diǎn)擊以下鏈接

大興二手房平臺(tái)上線，“沒有中間商”的時(shí)代要來？

宋風(fēng)之上，再造一個(gè)江南

爬坡吧！房企⑥ (代建篇)｜代建爆發(fā)，但建業(yè)為何滑入困局？

爬坡吧！房企⑤｜你總有一個(gè)親戚在收碧桂園的房子

爬坡吧！房企④ | 回不去的萬科，在經(jīng)營端“攀巖”

您“在看”我嗎？