文/地金君

萬科被罰了，這次是因為蘇州的一個項目。

假期前夕，為了迎接即將到來的人流高峰，許多樓盤都推出了不同程度的促銷活動，最普遍的方式就是打折降價。不過，如此“大方”的讓利行為不僅沒有讓樓盤迎來銷售“喜報”，反而引起了監(jiān)管部門的注意，并致使部分開發(fā)商被通報處罰，比如蘇州萬科。

5月7日，昆山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的一則通報文件顯示，昆山嘉寶網(wǎng)尚置業(yè)有限公司、昆山長泰置業(yè)有限公司在其開發(fā)建設(shè)的夢之悅花園項目、尚濱花園項目銷售過程中，擅自大幅度降價銷售，擾亂了房地產(chǎn)市場正常秩序，造成了社會不穩(wěn)定因素。

來源：昆山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

對于上述項目，昆山市住建局已要求開發(fā)商立即整改，且暫時關(guān)閉網(wǎng)簽，待整改結(jié)束后予以開通。

企查查股權(quán)穿透后發(fā)現(xiàn)，昆山長泰置業(yè)有限公司是萬科旗下的項目公司，后者通過蘇州萬科持股60%。另一個被罰的昆山嘉寶網(wǎng)尚置業(yè)有限公司是光大嘉寶旗下的項目公司，后者通過上海嘉寶持股100%。

據(jù)悉，昆山市住建局已將上述不良行為記入開發(fā)商年度誠信檔案，并稱將進一步加強房地產(chǎn)市場檢查，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違法違規(guī)銷售行為的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將從嚴處理。

01

萬科推出“特價房”

業(yè)內(nèi)稱售價太低易違規(guī)

公開信息顯示，被通報的夢之悅花園和尚濱花園均為項目備案名，兩個項目實際推廣名稱分別為嘉寶夢之悅和萬科常春藤。

據(jù)了解，嘉寶夢之悅項目位于昆山市花橋板塊，本次出現(xiàn)降價銷售的房源為工抵房，原價一套近190萬元，優(yōu)惠之后可以降到140萬元，最高降幅近50萬元。據(jù)銷售人員稱，“五一”期間購買還送車位。

萬科常春藤則位于昆山錦溪板塊，本次促銷是專門針對89平方米的三房戶型推出了“特價房”。根據(jù)昆山萬科常春藤微信公眾號，一套原單價1.8萬元/平方米的房源，“五一”期間特惠單價為1.5萬元/平方米，“巨惠”32萬元，前15名還贈送車位。

從這兩個項目往年的去化情況來看，效果都不怎么好。

如萬科常春藤，資料顯示，該項目臨近有“大虹橋后花園”之稱的淀山湖，自駕約40分鐘就可到達上海虹橋商務(wù)區(qū)，因此項目主力客群多為從上海外溢的購房者。但項目自2017年10月開盤后，至今仍未去化完畢。

地產(chǎn)金融視界從各平臺的網(wǎng)友討論中發(fā)現(xiàn)，部分購房者對萬科常春藤的評價并不高。一位意向購房者表示，萬科常春藤性價比不高，同樣的單價，環(huán)滬可以選擇千燈鎮(zhèn)，距離上海更近。另一名網(wǎng)友也稱，千燈鎮(zhèn)比錦溪出行便利，且配套更好。還有萬科常春藤的業(yè)主稱，無論是降價前還是降價后，萬科常春藤都沒有很明顯的性價比優(yōu)勢，這也是項目五年來一直沒有賣完的原因。

來源：平臺截圖

鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，萬科常春藤目前仍有48套房源在售，均價1.7萬元/㎡左右，成交周期為23月，流動性較差。對比同板塊內(nèi)其他樓盤，萬科常春藤的均價在48個掛牌小區(qū)內(nèi)排名第21，略高于錦溪均價。此外，該項目附近沒有大型的商業(yè)配套，車位也比較緊張，是住戶居住的痛點。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師表示，降價賣房需要合法合規(guī)才可以。雖然現(xiàn)在的房價主要是市場在調(diào)節(jié)，但是開發(fā)商在銷售的時候，依舊還要遵循商品房預(yù)售的相關(guān)規(guī)定，不能在房價預(yù)售備案后擅自大幅度降價。

“根據(jù)《商品房銷售明碼標價規(guī)定》，商品房經(jīng)營者應(yīng)當對每套商品房進行明碼標價，對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，商品房經(jīng)營者要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。所以，開發(fā)商應(yīng)當嚴格按照申報價格對外銷售，降價可以，但是如果比備案價低太多就會違反上述規(guī)定?！蓖跤癯悸蓭煼Q。

02

三年內(nèi)凈利潤腰斬

萬科“以價換量”保分紅

值得注意的是，這不是萬科旗下唯一一個在“五一”期間推出特價房的樓盤。

同樣在江蘇范圍內(nèi)，無錫萬科旗下每個在售項目都推出了10套特價房源，且還有萬元購房優(yōu)惠券，另外還享5個月無憂退房的“購房保障”。而在另一邊的廣東范圍內(nèi)，東莞萬科旗下有項目還針對個體戶給出特定的優(yōu)惠，最高可享42萬元優(yōu)惠。

多地區(qū)項目“以價換量”的背后，是萬科平淡的銷售數(shù)據(jù)。

5月6日，萬科披露2023年4月經(jīng)營簡報。數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月萬科銷售簽約面積約832萬平方米，同比增加4.84%；銷售簽約金額約1348.6億元，同比降低1.81%。其中單月4月，公司實現(xiàn)簽約面積206.3萬平方米，同比增加28.22%；實現(xiàn)簽約金額334.7億元，同比增加8.53%。

此外年報數(shù)據(jù)亦顯示，萬科在2022年就處于“增收不增利”的狀態(tài)：營業(yè)收入為5038.38億元，同比增加了11.27%；但歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為197.62億元，同比下降11.7%，創(chuàng)下2016年以來的新低。

拉長時間線看，2020年度萬科歸母凈利潤和扣非歸母凈利潤，均在400億元以上，分別為415.16億元、402.38億元。到2022年，公司歸母凈利潤就只有226億元，扣非歸母凈利潤更是不到200億元。這也意味著，3年時間里，萬科凈利潤慘遭腰斬。

作為國內(nèi)知名房地產(chǎn)巨頭，萬科對于房地產(chǎn)市場的判斷向來頗受市場關(guān)注。

郁亮作為萬科的領(lǐng)軍人物，他的一些論調(diào)，也被中小開發(fā)商視為“風向標”。

早在五年前，郁亮就曾逆勢大喊“活下去”；2022年2月，郁亮又拋出“黑鐵時代”論斷，稱萬科將“破釜沉舟，背水一戰(zhàn)”；后來半年過去，在萬科2022年9月的媒體交流會上，郁亮又口風一轉(zhuǎn)，稱“市場已不用恐慌”，并再次給出定義，“房地產(chǎn)市場短期內(nèi)已經(jīng)觸底”。

盡管郁亮目前的觀點為：“在市場差的要有信心”，但現(xiàn)實是，萬科的確面臨著增長難題。

此前萬科公布的2023年一季報顯示，今年一季度，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入約684.74億元，調(diào)整后同比增長9.27%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約14.46億元，調(diào)整后同比增長1.16%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤約6.46億元，調(diào)整后同比繼續(xù)下降40.92%。

3月8日，萬科曾召開臨時股東大會，公司董事會秘書朱旭提到，未來三年的股東回報規(guī)劃計劃每年以現(xiàn)金分紅的方式，分配的利潤不少于當年實現(xiàn)的可分配利潤的30%，且這次披露的未來三年的股東現(xiàn)金分紅規(guī)劃是“底線要求”，即使極端情況下萬科也會守住分紅30%的底線。

在這一“底線”要求下，也就不難理解，萬科旗下項目為何紛紛選擇“以價換量”。

對于房企當前普遍選擇降價賣房一事，王玉臣律師對地產(chǎn)金融視界表示，房價可以降，但是需要有序下降，不能驟降。“如果都降價，可能會造成高價購房的業(yè)主房屋市價下跌，進而導(dǎo)致一部分業(yè)主會集體維權(quán)，嚴重者可能影響地方的和諧。尤其是大跌的情況下，還可能引起購房人恐慌退房，甚至有的可能停止償還銀行房貸，引起一系列連鎖反應(yīng)?！?/p>

對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，克而瑞研究中心指出，需求端剛需疲軟、改善缺位是大概率事件，二季度市場的整體成交仍將進一步走低。不過，熱點恒熱，而低能級城市仍難有起色。

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