地產(chǎn)財(cái)富會(huì)

炒房客們?cè)诿χ馓祝?/p>

中介們?cè)诿χ鎏樱?/p>

政策在忙著放連招，

樓市“新常態(tài)”真的來(lái)了。

2023-5-26

5月23日，前鏈家研究院院長(zhǎng)、貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊現(xiàn)領(lǐng)在朋友圈發(fā)文稱(chēng)——

住房市場(chǎng)“天象”已變，不要幻想，接受事實(shí)、積極改變。

他總結(jié)了當(dāng)前住房交易市場(chǎng)正在形成的幾個(gè)“新常態(tài)”，引發(fā)熱議。

樓市從大起大落，走向今天的“新常態(tài)”，像是帶著所有人玩了個(gè)“過(guò)山車(chē)”。

那些曾經(jīng)在樓市輝煌中享受超級(jí)紅利的城市，最終也不得不從幻想回歸現(xiàn)實(shí)。

比如，曾創(chuàng)下房?jī)r(jià)漲幅“全球第一”的省會(huì)城市——合肥。

今年四月，合肥二手房成交量暴跌40%，掛牌量直逼12萬(wàn)+高位，新房市場(chǎng)則持續(xù)分化，上演一邊打新一邊無(wú)人無(wú)津的矛盾局面。

從一路高歌猛進(jìn)，到如今市場(chǎng)變天，這個(gè)過(guò)程中，中介之間的博弈、進(jìn)退，買(mǎi)房人和賣(mài)房人心理的變化，政策調(diào)控的變化等等，合肥堪稱(chēng)這幾年樓市變遷大潮里典型中的典型。

01

2016年，合肥街邊的二手房門(mén)店突然多了起來(lái)。

某些街道甚至出現(xiàn)10家店面中6家是二手房的盛景。

彼時(shí)，楊現(xiàn)領(lǐng)所任職的鏈家正進(jìn)入飛速發(fā)展期。

2016年9月，鏈家嗅著氣味殺入合肥，并一口氣開(kāi)業(yè)50多家門(mén)店，讓一眾小中介看傻了眼。

二手房的爆火，讓外地中介大鱷紛紛覬覦合肥市場(chǎng)。

易居房友見(jiàn)勢(shì)迅速行動(dòng)，并在當(dāng)年11月25日高調(diào)舉辦了二手房交易服務(wù)戰(zhàn)略合肥發(fā)布會(huì)，同時(shí)大量收購(gòu)小中介，公開(kāi)與鏈家“對(duì)劈”。

大家大路朝天各走一邊，這股斗狠勁，絲毫不輸這些天BYD和長(zhǎng)城公開(kāi)掐架罵街的場(chǎng)面。

大中介的瘋狂涌入，將2016年合肥樓市氛圍烘托到了極點(diǎn)。

日光盤(pán)、夜光盤(pán)、天價(jià)號(hào)頭費(fèi)、地王頻出、大量炒房團(tuán)洶涌而至，一些樓盤(pán)不但捆綁車(chē)位，甚至捆綁寫(xiě)字樓和理財(cái)產(chǎn)品……

有人曾用“買(mǎi)房就像買(mǎi)白菜”來(lái)形容合肥買(mǎi)房人當(dāng)時(shí)的瘋狂，不顧樓層、不顧戶(hù)型、不顧地段，只要能買(mǎi)到就下手，想方設(shè)法能買(mǎi)幾套是幾套，新房買(mǎi)不到就買(mǎi)價(jià)格倒掛的二手房。

有人形容當(dāng)時(shí)的熱度說(shuō)：

就是售樓處栓條狗，一天也能賣(mài)好幾套房。

一些炒房客更甚，一時(shí)間，合肥云集了“金融炒房客”、“主流炒房團(tuán)”兩股勢(shì)力。

這些炒房客們?cè)诤戏蕮尣坏?，就去房?jī)r(jià)洼地長(zhǎng)沙搶。

那段時(shí)間，長(zhǎng)沙的置業(yè)顧問(wèn)都在微信朋友圈刷屏說(shuō)：

“合肥炒房團(tuán)又來(lái)?yè)尫坷?！?/strong>

就這樣，合肥的房?jī)r(jià)被推高到史無(wú)前例的高點(diǎn)，并以超48%的漲幅成為當(dāng)年全球房?jī)r(jià)漲幅第一的城市。

02

2016年合肥樓市一路狂飆之時(shí)，住建部召集合肥主管領(lǐng)導(dǎo)去北京商討調(diào)控政策，一位住建部官員當(dāng)場(chǎng)求證：

“在合肥買(mǎi)房要找副市長(zhǎng)以上的領(lǐng)導(dǎo)，找不到副市長(zhǎng)就買(mǎi)不到房，是不是真的？”

2016年10月2日晚，合肥調(diào)控新政重磅砸下。

這個(gè)被稱(chēng)為合肥“史上最嚴(yán)限購(gòu)令”出臺(tái)后，合肥樓市一夜入冬。

很快，合肥政府網(wǎng)站12345服務(wù)直通車(chē)上陸續(xù)收到了一些關(guān)于房?jī)r(jià)下跌的投訴。

有位憤怒的業(yè)主在投訴信件中寫(xiě)道：

進(jìn)入12月合肥各區(qū)二手房紛紛開(kāi)啟暴跌模式，蜀山區(qū)二手房暴跌16%，下跌幅度各區(qū)之最。

并把矛頭直指合肥政府請(qǐng)功心切，違背上級(jí)“防止房?jī)r(jià)大起大落”政策。

對(duì)此，合肥市房產(chǎn)局回復(fù)稱(chēng)：

房?jī)r(jià)有漲有跌是正常市場(chǎng)現(xiàn)象。

合肥新政之后長(zhǎng)達(dá)一年的時(shí)間，房?jī)r(jià)猛烈回落。 其中，濱湖區(qū)二手房個(gè)別房源高降價(jià)四成多，幾近“腰斬”，拋盤(pán)現(xiàn)象嚴(yán)重，炒房團(tuán)倉(cāng)皇出逃。

03

2021年3月，后知后覺(jué)的我愛(ài)我家殺入合肥市場(chǎng)，并在首月火速開(kāi)了130家門(mén)店。

看上去，我愛(ài)我家似乎要在合肥這個(gè)充滿(mǎn)想象的市場(chǎng)與老對(duì)手們掰掰手腕。

我愛(ài)我家選擇此時(shí)進(jìn)軍合肥，是因?yàn)橛X(jué)得——

合肥又行了。

2021年，合肥樓市在結(jié)束為期數(shù)年的橫盤(pán)過(guò)后，再次瘋狂。

大量購(gòu)房者再度蜂擁而至，熟悉的2016年仿佛又回來(lái)了。

當(dāng)時(shí)，在合肥房?jī)r(jià)最高的政務(wù)區(qū)核心商圈一小區(qū)的業(yè)主，甚至成立了“房?jī)r(jià)指導(dǎo)委員會(huì)”，要求賣(mài)房者要按照“指導(dǎo)價(jià)”掛牌，并稱(chēng)——

“任何賤賣(mài)行為必將受到全體業(yè)主的唾棄”。

雖然4月調(diào)控加碼，但限購(gòu)、搖號(hào)、限售乃至于疫情，根本阻擋不了購(gòu)房者的熱情，他們以一己之力將合肥樓市此前積壓的庫(kù)存拉了下來(lái)。

2021年1-6月合肥新房供應(yīng)23667套，成交32587套，供需嚴(yán)重失衡，在房源缺少的背景下，合肥新房成交量再創(chuàng)新高，高新、廬陽(yáng)和經(jīng)開(kāi)庫(kù)存面積下降幅度更是超過(guò)50%。

新房的火爆也徹底帶動(dòng)了二手房成交走熱。2021年，合肥二手房成交量徹底反彈，單月銷(xiāo)量屢屢超過(guò)萬(wàn)套。

2022年6月，我愛(ài)我家突然發(fā)布公告，宣布退出合肥區(qū)域加盟商業(yè)務(wù)。

才來(lái)一年就上演大撤退，我愛(ài)我家退出背后的真相是合肥新房二手房市場(chǎng)全面滑坡，虧錢(qián)效應(yīng)明顯。

2022年1-5月，合肥新房成交面積同比下降四成，二手房成交面積則大降七成。

當(dāng)年，不止我愛(ài)我家，22年鏈家等中介機(jī)構(gòu)在合肥也悄悄關(guān)了不少門(mén)店。

游走在行業(yè)前端的中介帶著他的客戶(hù)們，一起虧錢(qián)離場(chǎng)了。

曾經(jīng)，跟著行情賺錢(qián)，以為是能力，后來(lái)才發(fā)現(xiàn)，所有的能力在趨勢(shì)面前都不值一提。

04

大力出奇跡，今年4月以來(lái)，合肥相繼打出政策連環(huán)招，試圖提振市場(chǎng)信心。

4 月 4 日，合肥擴(kuò)大非限購(gòu)區(qū)域，降低剛需購(gòu)房門(mén)檻，再次降低第三套房的購(gòu)房資格；

4 月 10 日，合肥恢復(fù)住房公積金異地貸款業(yè)務(wù)，省外的職工符合條件的可以申請(qǐng)公積金貸款；

4 月 13 日，合肥出臺(tái) " 提取公積金付首付 " 的新政，本人及配偶賬戶(hù)內(nèi)公積金可以作為首付支付房款。

4 月 24 日，合肥非限購(gòu)區(qū)域首套房首付降至 2 成，二套房降至 3 成，即日?qǐng)?zhí)行。

但效果看上去并不理想。

有樓盤(pán)眼看限購(gòu)解除、首付降到兩成甚至0首付購(gòu)房還不奏效，這主要是一些存在短板的弱勢(shì)項(xiàng)目。

合肥目前更棘手的問(wèn)題不在于新房，而在于二手房。

今年4月，合肥二手房成交量?jī)H有2127套，環(huán)比暴跌40%！

合肥出現(xiàn)了很多二手房降價(jià)數(shù)十萬(wàn)、掛牌一兩年都無(wú)人問(wèn)津的情況，越來(lái)越多的降價(jià)房源扎堆出現(xiàn)在市場(chǎng)。

三月沖得有多高，四五月跌得就有多猛。

與合肥一起站在暴跌隊(duì)伍中的是北京、上海、杭州、南京這樣的面孔。

4月份，上海、北京、杭州、南京二手住房成交環(huán)比下跌26.71%、37.3%、32.7%、13%。

與此同時(shí)，越來(lái)越多一二線城市二手房掛牌量沖上新高。

地產(chǎn)財(cái)富會(huì)發(fā)現(xiàn)，截至5月25日，一線城市除深圳外，二手房掛牌量均突破10萬(wàn)＋，二線城市中，重慶突破21萬(wàn)+，南京、天津17萬(wàn)+緊隨其后， 成都、南京、蘇州也均達(dá)到15萬(wàn)+，而杭州、合肥、西安、鄭州均突破10萬(wàn)＋大關(guān)。
都知道二手房是市場(chǎng)晴雨表，但現(xiàn)在很多城市成交失靈，掛牌和庫(kù)存暴漲，成交周期不斷拉長(zhǎng)，降價(jià)房源占據(jù)主力。
賣(mài)方信心也在持續(xù)摧殘回落，并逐漸接受一個(gè)現(xiàn)實(shí)：

想賣(mài)房，先自刀。

05

現(xiàn)在的合肥樓市和很多城市一樣，呈現(xiàn)出一個(gè)非常有意思的現(xiàn)象。

一半是準(zhǔn)備逃頂解套的，一半是打新的。

因?yàn)橐欢址糠績(jī)r(jià)倒掛，更多人涌向新房市場(chǎng)，由此造成二手房市場(chǎng)變得更加窘迫。

一邊是愈演愈烈的二手房拋售潮；一邊是越來(lái)越差的變現(xiàn)能力，尤其是那些地段、配套、品質(zhì)都不占優(yōu)的二手房，如果不進(jìn)一步降價(jià)自刀，說(shuō)實(shí)話很難出手。

合肥是大潮褪去的一個(gè)縮影。

市場(chǎng)認(rèn)知的變化、買(mǎi)賣(mài)雙方情緒的變化以及中介策略進(jìn)退的選擇等等，都在這些城市多年樓市沉浮中表現(xiàn)得無(wú)比清晰和真實(shí)。

這是一個(gè)逐利的市場(chǎng)。

以前，人們不買(mǎi)房，是因?yàn)椴蛔尲痈軛U?，F(xiàn)在杠桿給足，限購(gòu)限售放松，大家又不買(mǎi)賬了。

以前，人們不賣(mài)房，是因?yàn)橛X(jué)得房子還能漲?，F(xiàn)在人們?cè)奄u(mài)房，是覺(jué)得放在手上能虧成翔。

繁華落幕曲聲哀，“秘不發(fā)喪”新常態(tài)。

很多時(shí)候，一旦預(yù)期變了，就真的很難再回去了。

我們唯一能做的就是，回歸現(xiàn)實(shí)，一起改變。

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