對于社區(qū)商業(yè)的大好前景，市場已經(jīng)給出答案。隨著各路商業(yè)地產(chǎn)玩家紛紛下場，社區(qū)項目從爆發(fā)式粗放型發(fā)展?jié)u漸走向精細(xì)化更迭，從只滿足社區(qū)居民的日常購物、餐飲的場所功能，發(fā)展為周邊居民休閑、娛樂、社交、工作的多元綜合空間。

在一些新開的社區(qū)項目中，功能越來越完善，輻射范圍也更廣，在造福一方鄰里的同時，形成超區(qū)域的吸引力。

01

社區(qū)商業(yè)全面開花

呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展趨勢？

◇滿足居住人群生活需求，建立生活業(yè)態(tài)體系

社區(qū)商業(yè)有著很強(qiáng)的地緣屬性，而不同城市不同板塊的居住生活以及消費習(xí)慣都會有所不同。

除了承擔(dān)居民生活消費之外，社區(qū)商業(yè)還需承擔(dān)社會職能。在購物消費空間之余，還釋放出更多公共空間，供周邊居民娛樂消遣，比如公園、圖書館、教育區(qū)域、展覽館等，同時與數(shù)字化、科技化加強(qiáng)結(jié)合，建立起了一個全新、完善的生活業(yè)態(tài)體系，成為提升居民幸福感的意義所在。

◇線上流量之爭，倒逼線下更多元的場景誕生

商業(yè)市場內(nèi)卷，場景消費被推上了風(fēng)口浪尖。電商滿足了人們生活的基本商品需求，線下唯有發(fā)展更為多元化、社交化、綜合性的場景，才能與之一爭。

社區(qū)商業(yè)尤其需要重視生活方式空間的營造，針對社區(qū)居民屬性，增加開放性特色空間，通過舉辦多種主題活動增加消費者黏性，豐富業(yè)態(tài)組合，滿足基本生活需求，更要滿足人們對居住空間的情感需求。

◇存量商業(yè)競爭激烈，社區(qū)商業(yè)尋求超區(qū)域吸引力

存量市場競爭日益激烈，社區(qū)底商、傳統(tǒng)散售型沿街商鋪競爭力大大下降，人們對生活品質(zhì)的追求，迫使社區(qū)商業(yè)從業(yè)態(tài)、場景、規(guī)格上不斷升級。綜合性的開發(fā)也使得運營成本水漲船高，在保障基礎(chǔ)客群的同事，需要輻射更多人群才能維持生存。

不少社區(qū)項目開始積極塑造自身的獨特魅力，不局限于鄰里服務(wù)，而往往能以小而美的特征，不斷吸引外來客流，甚至成為互聯(lián)網(wǎng)時代的網(wǎng)紅地標(biāo)。

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社區(qū)項目該如何釋放

超區(qū)域吸引力？

◇超級主力店重塑社區(qū)商業(yè)格局

上海海夢一方

因為首家6000㎡“空中海洋館”而備受關(guān)注的海夢一方，位于上海閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)蓮花南路，7月22日正式開業(yè)，據(jù)官方數(shù)據(jù)，首個周末客流總客流320000+，銷售額9000000+。

海夢一方所處位置非核心商圈，周邊住宅、學(xué)校遍布，但商業(yè)配套整體老化嚴(yán)重。閔行梅隴板塊近幾年內(nèi)無新增商業(yè)，且缺乏品質(zhì)商業(yè)消費內(nèi)容。海夢一方憑借時尚的面貌和商業(yè)內(nèi)容的稀缺性，對周邊居民具有很強(qiáng)的吸引力。

項目緊鄰中海寰宇天下（小區(qū)），8萬多方的體量，有著豐富的親子娛樂業(yè)態(tài)，商場內(nèi)還配備了游樂設(shè)置，打造了全樓層母嬰室、親子衛(wèi)生間，對家庭客群十分友好，也讓消費者對它有更多的記憶點。

但海夢一方并未沿著傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)項目僅滿足基本生活配套的功能定位，而是瞄準(zhǔn)魔都社區(qū)商業(yè)升級賽道。引入超級主力店Skysea云上海洋館，館內(nèi)有360°夢幻水母劇場、半開放式企鵝島、深海探幽科普區(qū)等，占據(jù)項目的L5-L6層。項目整體也以“海洋·自然·探索”為主題進(jìn)行特色內(nèi)容打造，打破了我們對社區(qū)商業(yè)的印象。

從開業(yè)的數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，海夢一方的“海洋主題館+商業(yè)購物中心”的創(chuàng)新模式和特色的主題定位，不僅激活區(qū)域消費力，還吸引了“超區(qū)域”的消費客群前往。

◇成熟“社區(qū)觀”打造區(qū)域友好商業(yè)

印力浐灞印象城

今年6月22日開業(yè)的西安浐灞印象城，地處西安市城東核心區(qū)域，建筑體量約6.4萬㎡。項目周邊成熟社區(qū)+籌建中的社區(qū)數(shù)量可觀，途徑項目的客流絡(luò)繹不絕。

項目定位「美麗生活共同體」，通過豐富的餐飲、超市、服務(wù)配套、生活零售、電影院的組合，形成深刻影響消費者生活質(zhì)量的日常消費場景。

比如餐飲業(yè)態(tài)涉及豐富風(fēng)格的菜系、輕餐咖啡等，既有市井煙火氣息，又有年輕人樂享的精致生活氛圍，能夠吸引親子家庭、年輕客群來到項目打卡、社交、聚會。

比如打造寵物友好場景，引入西安優(yōu)質(zhì)特色寵物品牌派提歐，打造200平方米的寵物友好空間「寵派對Petday X寵物樂園」，作為社群主理人與項目共同運營建立垂直寵物類社群，輻射周邊社區(qū)愛寵人士，等等。豐滿了項目的公共生活氛圍，同時聚集高黏性的興趣愛好共同體。

浐灞印象城在籌備和開業(yè)期間持續(xù)打造各類活動內(nèi)容——原創(chuàng)市集「北辰路700號」、烏鎮(zhèn)戲劇節(jié)嘉賓劇目西安首演、印唰廠×翹翹公園、三麗鷗草莓花園展與三麗鷗大明星見面會等，既注入新的活力場景，又貼合在地文化基因，使得每位社群成員的情感和精神在家門口就能得到一定的宣泄。

更為重要的是，浐灞印象城深入社區(qū)居民生活需要，營造了一座便利性很強(qiáng)的社區(qū)服務(wù)中心。比如場內(nèi)二層設(shè)置社區(qū)服務(wù)中心，與辛家廟街辦共同籌建和運營。社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，由未央?yún)^(qū)衛(wèi)生健康局籌辦，提供兒童疫苗，老年體檢等服務(wù)。社區(qū)服務(wù)中心則提供獨生子女證辦理、社區(qū)醫(yī)保繳納、退伍軍人證等服務(wù)。將公共事務(wù)融入進(jìn)來以后，鄰里商業(yè)空間搖身一變成了社區(qū)公共空間。

浐灞印象城不僅是適合新一代消費觀念和生活節(jié)奏的商業(yè)范本，更以成熟的“社區(qū)觀”，對社區(qū)商業(yè)營運進(jìn)行了全新解讀。

◇保留群體記憶的城市新名片

香港中環(huán)街市

街市的興起不僅為居民提供了方便，也成為了社區(qū)生活中不可或缺的一部分。在香港中環(huán)街市這個令人矚目的案例中，我們可以看到社區(qū)商業(yè)的多元模式得以充分展現(xiàn)。

中環(huán)街市曾是港島區(qū)居民采購糧食的重地，被前港督戴麟趾爵士宣稱是“全東南亞最大型肉類市場”。這個被列為三級歷史建筑的街市，于2003年停止運作后，空置多年，其活化方案一改再改。2021年8月，經(jīng)過全面修復(fù)改造，中環(huán)街市以全新面貌開放。占地約4,150平方米，總樓面約12,000平方米，共有3層。

▲中環(huán)街市改造前（圖源/香港市區(qū)重建局）

▲中環(huán)街市改造后（圖源/香港市區(qū)重建局）

活化后的中環(huán)街市搖身一變，成為一座摩登建筑。設(shè)計上，項目保留原建筑Bauhaus和現(xiàn)代流線風(fēng)格，以及內(nèi)部的一些結(jié)構(gòu)設(shè)計，包括水磨石主樓梯，13檔傳統(tǒng)街市肉檔、海鮮檔、蔬果檔原址等，讓市民能感受往日氛圍。

▲上：何藩攝影；中：《無名》電影劇照；下：中環(huán)街市如今

貫穿三層街市的水磨石主樓梯是建筑最標(biāo)志性的角落，攝影師何藩的作品中最常出現(xiàn)的一條樓梯。電影《無名》結(jié)尾，王一博飾演的葉先生在這里留下了落寞的背影，這個鏡頭致敬了香港攝影大師何藩攝下的中環(huán)街市。

雞蛋燈是香港傳統(tǒng)街市經(jīng)典標(biāo)志。改造后的中環(huán)街市保留原有的形狀，將雞蛋燈按比例縮成約1:2的袖珍版，設(shè)計成地下兩個主入口的裝置藝術(shù)，令人進(jìn)入室內(nèi)立刻回憶起曾經(jīng)的市場，情懷拉滿。

保留的13個老檔口，部分用于展示原有建筑風(fēng)貌，如海鮮檔的儲水缸和通水渠、家禽檔的砧板與血槽、菜檔的貨架和肉檔的案板等，都成為人們感受昔日街市氛圍的珍貴場所。

此外還有金源米業(yè)、銀杏士多、漁民辦館等10多個原有街市檔口煥新，但保留了傳統(tǒng)商店的招牌和標(biāo)志，充滿年代感和港式風(fēng)情。

中環(huán)街市的活化還著重于公共空間的創(chuàng)造和社區(qū)生活的維系。中庭被設(shè)計成一個流動的無邊界空間，提供了舒適的環(huán)境供人們休憩和交流。大型投影和音響設(shè)備使中庭成為街頭表演和活動的理想場所，在這里經(jīng)常舉辦與社區(qū)相關(guān)的展覽和活動，加強(qiáng)了項目、客群和社區(qū)之間的聯(lián)系。

街市涵蓋了各類零售和餐飲業(yè)態(tài)的店鋪超過100個，包括本地文創(chuàng)小店、酒吧餐廳、特色小吃和生活雜貨，二層還有一間知名的雜貨鋪Slowood入駐，主打環(huán)保、「走塑」裸買概念，食品按稱重計算價格。將現(xiàn)代生活與老街情懷恰到好處的結(jié)合。

項目設(shè)置“中環(huán)街市歷史旅程展”，通過珍貴的展品和藏品，為人們提供了一個深入了解街市近180年歷史變遷的機(jī)會。這個展覽不僅吸引了居民和游客的參與，更進(jìn)一步豐富了社區(qū)的文化內(nèi)涵。多元的活動和展覽讓社區(qū)煥發(fā)了新的活力，為居民帶來了更加豐富的社區(qū)體驗。

如今的中環(huán)街市里，有來買咖啡的上班族，有來感受歷史氣息的“老香港”，也有站在歷史痕跡前“打卡”的游客……其意義和價值也已然超越了社區(qū)商業(yè)的范疇。

03

對于社區(qū)商業(yè)項目而言，最致命的是缺少用戶粘性和客流轉(zhuǎn)化，電商發(fā)達(dá)，小規(guī)模的實體商業(yè)本就艱難，而城市不斷建設(shè)，軌道交通的便利，使得周邊消費者“舍近求遠(yuǎn)”的成本一步一步降低，社區(qū)型項目也不得不面對與區(qū)域或城市商業(yè)中心的競爭關(guān)系。

對于社區(qū)商業(yè)的界定，不應(yīng)該只限于規(guī)模和大小，更應(yīng)該解鎖一種新的消費思維。未來的社區(qū)商業(yè)，各維度升級，將想要表達(dá)的主題、功能、內(nèi)容、場景、個性化信息傳達(dá)給客戶，成為了關(guān)鍵。

部分資料及圖片參考來源：贏商網(wǎng)/iziRetail熱點/香港中聯(lián)辦/萬商俱樂部/香港商報/中環(huán)街市/淮揚(yáng)港人/項目官網(wǎng)/網(wǎng)絡(luò)，只做傳播分享用途，不涉及商業(yè)范疇。如需轉(zhuǎn)載請標(biāo)明文末參考來源以及此文章來源，謝謝支持！

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派沃（中國）商業(yè)設(shè)計機(jī)構(gòu)是一家以商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、空間設(shè)計為主的大型設(shè)計服務(wù)機(jī)構(gòu)。服務(wù)領(lǐng)域涉及城 市綜合體、購物中心、商業(yè)步行街、百貨商場、專業(yè)市場、超市賣場等

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