許多人所謂的成熟，

不過是被習(xí)俗磨去了棱角，

變得世故而實(shí)際了。

——周國(guó)平

作者｜十一郎

來源｜地產(chǎn)十一言 （ID:dichanshiyiyan）

碧桂園再次成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

從8月2日在官網(wǎng)醒目位置發(fā)布位列2023年《財(cái)富》世界500強(qiáng)206位的喜訊，到8月7日辟謠否認(rèn)政府工作組進(jìn)入，再到8月10日發(fā)布公告承認(rèn)有兩筆美元債票息未付……這場(chǎng)劇情翻轉(zhuǎn)，在宇宙第一大房企身上只用了一周時(shí)間。

8月10日，碧桂園發(fā)布盈利預(yù)警公告，坦承“公司遇到了自成立以來最大的困難”，并表示，上半年公司的凈虧損將處于450億元至550億元之間。

取中間值，半年虧損500億。如果你對(duì)這個(gè)數(shù)字沒有太大體感，可以橫向?qū)Ρ认乱韵聨讉€(gè)數(shù)字：

2022年，碧桂園一年虧損60個(gè)億； 已 經(jīng)出險(xiǎn)的恒大，全年虧損1059億； 融創(chuàng)，2022年虧損300億。

這也意味著，碧桂園這半年的虧損額，比融創(chuàng)?去年一年虧掉的還要多，如果下半年形勢(shì)不逆轉(zhuǎn)，?趕超恒大也不是不可能。

碧桂園出險(xiǎn)，很多非地產(chǎn)圈的人也都在關(guān)注。大家關(guān)心的更多的是它會(huì)不會(huì)倒，會(huì)不會(huì)成為下一個(gè)恒大。

畢竟，恒大目前的總負(fù)債已經(jīng)達(dá)到2.4萬億，這相當(dāng)于14億中國(guó)人每人分1700元錢；年收入1000萬的高凈值人需要奮斗24萬年。

再看碧桂園的總負(fù)債額，達(dá)到1.43萬億，雖不及恒大負(fù)債總額卻也超過其一半。

這不禁讓人心頭一緊：碧桂園會(huì)成為下一個(gè)恒大嗎？

01

DICHAN SHIYIYAN

很多時(shí)候，碧桂園與恒大都會(huì)被放在一起比較，還有人說它是“恒二”。

在大多數(shù)人看來，二者擁有太多相同之處：比如擁有超大規(guī)模，比如重點(diǎn)市場(chǎng)都在下沉城市，比如價(jià)格親民是“老百姓買得起的品牌”。

今年前7個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)，涼意已經(jīng)傳遞給每一個(gè)老百姓了。他們可能不關(guān)心房產(chǎn)數(shù)據(jù)，但對(duì)“現(xiàn)在房子真難賣”有著深切體感。7月全國(guó)百城的房?jī)r(jià)，繼續(xù)下跌，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌城市增至96個(gè)。

中指院的數(shù)據(jù)顯示，1-7月，百?gòu)?qiáng)房企的銷售總額接近4萬億，同比下降4.6%，而單單7月份一個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企的銷售額就下降了33.8%。

在這樣下行壓力巨大的市場(chǎng)下，受影響最嚴(yán)重的就是廣大三四線城市。而把60%的市場(chǎng)份額都放到三四線城市的“宇宙第一大房企”碧桂園，可想而知壓力有多大。

公告顯示，1-4月，公司每月的權(quán)益銷售數(shù)據(jù)都穩(wěn)定在220-250億之間，而從5月開始，這個(gè)數(shù)字出現(xiàn)了斷崖式的下跌——

從182億到160億，再到7月的121億，短短三個(gè)月，已然腰斬。

市場(chǎng)下行壓力巨大之下，各地在售的項(xiàng)目降價(jià)換量的效果并不明顯。已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)：越降價(jià)，越賣不出去。

如今，掛著“給你一個(gè)五星級(jí)的家”橫幅的工地，四散在全國(guó)幾乎所有的省市，以及一半以上的縣城，半開半停。

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DICHAN SHIYIYAN

面對(duì)困局，碧桂園也是首次公開承認(rèn)：未能洞見房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，在三四線及更低線城市投資比例過大。

這樣的字眼，在堅(jiān)定走下沉市場(chǎng)的楊國(guó)強(qiáng)時(shí)代是不可能出現(xiàn)的。

根據(jù)其財(cái)報(bào)顯示，截至2022年底，碧桂園在三四線城市的合同銷售額占比仍達(dá)60%；已經(jīng)簽約或者摘牌的土地，可以建設(shè)的房屋面積為2.015億平方米，79%分布在廣東以外，高度分散在各地，土儲(chǔ)同樣大部分分布在低能級(jí)城市中。

過去兩年，碧桂園內(nèi)部也有調(diào)整布局到高能級(jí)城市中的提議，但楊老板卻堅(jiān)定地深耕三四線，無奈被拖入泥沼。

通過這次公告可以看出，碧桂園也在認(rèn)真反思，只是，時(shí)代步伐已經(jīng)遠(yuǎn)走，命運(yùn)的齒輪不可能逆轉(zhuǎn)。錯(cuò)過了2018-2019最佳的轉(zhuǎn)型窗口，在2023年的沼澤地里，只能奮力前行。

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DICHAN SHIYIYYAN

按照碧桂園的公告，造成如今困境的原因有三個(gè)：一是房地產(chǎn)的銷售毛利下降，利潤(rùn)支撐不起成本了；二是物業(yè)項(xiàng)目大幅減值；第三是外匯的波動(dòng)造成凈兌換損失擴(kuò)大。

這三條里，前兩條都是與當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境息息相關(guān)。說白了就是房子賣不動(dòng)了，價(jià)格也在下跌。第三條就是外匯的匯率增長(zhǎng)所帶來的隱形成本，這個(gè)與國(guó)際大環(huán)境相關(guān)聯(lián)。

除此之外呢，十一郎認(rèn)為還有兩個(gè)原因在公告里沒有提及。

比如說“三道紅線”發(fā)布之后，監(jiān)管的層層加碼對(duì)房地產(chǎn)商的不友好；再比如“金融十六條”等房地產(chǎn)金融政策看似在對(duì)房企融資層面進(jìn)行寬松，卻遲遲沒有落地實(shí)質(zhì)性的東西。

這應(yīng)該是這兩年表面看起來救市政策像吹嗩吶一樣在不停吹奏，卻依然會(huì)有很多房企如合景、世茂等企業(yè)不斷出險(xiǎn)的原因。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023上半年房地產(chǎn)行業(yè)非銀類融資4041.7億元，其中國(guó)央企發(fā)行占比近90%，民營(yíng)房企融資困難。銀行類融資，2022年12月，金融支持房地產(chǎn)16條出臺(tái)后，媒體報(bào)道碧桂園獲得10家銀行共3000億的授信支持。

如今來看，這些錢是否均拿到手，還是一個(gè)疑問。

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DICHAN SHIYIYAN

在恒大、融創(chuàng)等爆雷之后，碧桂園一直被譽(yù)為民營(yíng)房企里的優(yōu)等生，并且“三道紅線”都沒踩中。如今，苦苦支撐兩年之久的碧桂園，還是陷入困境之中。

這兩年，碧桂園始終把保交付放在工作的第一位，我們都會(huì)聽說很多開發(fā)商的樓盤爛尾，卻真的很少聽說碧桂園的樓盤爛尾的。

2022年，碧桂園去年交付了70萬套，是排在第二第三名恒大、萬科的2倍多；占交付數(shù)量前50房企的17.5%。2023上半年，碧桂園交付了27.8萬套，預(yù)計(jì)全年交付70萬套。

不得不說，在保交樓這個(gè)層面，除了上頭給的壓力外，碧桂園的確體現(xiàn)了頭部房企的示范性。這與恒大或其他房企不同。同時(shí)，碧桂園的項(xiàng)目幾乎涉及全國(guó)每一個(gè)省市，范圍太廣，保交樓的數(shù)量巨大，這也讓碧桂園的資金壓力園進(jìn)一步升級(jí)。

也有人說，北京交付一套房子和縣城交付一套房子，其實(shí)成本差不多，但結(jié)轉(zhuǎn)出來的收入?yún)s天壤之別。這才是碧桂園保交樓真正的壓力所在，而并非在交付套數(shù)上。

我也十分贊同這一觀點(diǎn)。在當(dāng)下市場(chǎng)里，縣城的項(xiàng)目去化都很一般，一個(gè)項(xiàng)目1000套房子，賣了10套，也得保交付。支出和回收的資金不匹配，這也是碧桂園面臨的問題。

保交樓狀況只是觀察一個(gè)房企的小切口。我們也必須看到，碧桂園與恒大還有很多不同之處，無論是公司的基本面，企業(yè)文化，還是公司當(dāng)下所處環(huán)境，都大相徑庭。

作為中國(guó)最大房企，碧桂園已經(jīng)是目前民營(yíng)房企的最后尊嚴(yán)，一旦倒了，后果會(huì)不堪設(shè)想。一方面肯定會(huì)引起行業(yè)的連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的進(jìn)一步塌方；另一方面，房企停擺或者倒閉之后，楊老板和楊小姐們是有保護(hù)機(jī)制的，依然可以做一個(gè)富翁，受影響最大的，是等著新房交付的千千萬萬個(gè)家庭。

救助碧桂園，最終不是為了救企業(yè)，而是要救助房地產(chǎn)的信心，和那些掏空六個(gè)錢包奮力在縣城買新房的普羅大眾。

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