據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)，今年十一假期及前夕廣州一手住宅開盤或加推個(gè)盤20個(gè)，合計(jì)2709套單位。

推盤個(gè)數(shù)比去年十一增加3個(gè)，總推貨量較去年十一增加42%。

受9月20日傍晚廣州中心五區(qū)社�！�5改2”，黃埔、番禺等區(qū)取消限購(gòu)，全市增值稅征免年限“5改2”三條措施可以稱之為“史詩級(jí)”的松綁政策刺激；

開發(fā)商、客戶的活躍度明顯提高，多個(gè)番禺、天河多個(gè)“網(wǎng)紅盤”率先搶跑吸客，市場(chǎng)明顯回溫。

關(guān)于更詳細(xì)的廣州十一推新情況，且看下文解讀：

2023年十一假期及前夕一手開盤/加推預(yù)測(cè)明細(xì)

01.

整體推貨特征分析：

新政積極帶動(dòng)開發(fā)商推貨熱情，

改善型項(xiàng)目集中

2019-2023年五一/十一黃金周一手住宅開盤/加推情況

對(duì)比2019-2023年的十一節(jié)點(diǎn)，今年十一推貨呈現(xiàn)“920新政刺激力度空前，市場(chǎng)氛圍回溫態(tài)勢(shì)明顯”的特征：

從8月25日作為四大城市中首個(gè)宣布落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”；

到9月11日宣布“1房有貸”購(gòu)買二套，首付降至4成；

再到9月20日力度空前的限購(gòu)門檻調(diào)整，廣州這一輪樓市松綁均“敢為人先”，走在四大一線城市的前列。

廣州一系列樓市刺激政策，對(duì)于市場(chǎng)刺激作用明顯。

根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部對(duì)全市134個(gè)代表性一手樓盤的周度來訪去化表現(xiàn)監(jiān)測(cè)顯示；

35周（8.28-9.3）起，廣州樓盤來訪量對(duì)比7、8月低位有明顯抬頭改善趨勢(shì)。

廣州重點(diǎn)監(jiān)控134樓盤平均每周每盤成交套數(shù)走勢(shì)

另一方面，根據(jù)我部對(duì)9月23、24日“喝頭啖湯”推盤的天河保利天瑞、聯(lián)投文津府、中建天河精誠(chéng)壹號(hào)去化監(jiān)控，三盤均獲得了較佳的去化表現(xiàn)；

可見920新政為一大波客戶提供了“房票”，尤其是具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，希望購(gòu)置中心區(qū)物業(yè)的中高端、品改客戶，成交需求得到充分釋放。

在此市場(chǎng)環(huán)境回溫的態(tài)勢(shì)下，開發(fā)商、客戶重拾信心，為十一樓市黃金周奠定積極氣氛。

02.

區(qū)域特征：

新政刺激下番禺推貨近千套，

中心區(qū)優(yōu)質(zhì)板塊“多點(diǎn)開花”

2020-2023年五一/十一主力推貨區(qū)域一覽

今年十一假期，番禺、增城兩區(qū)供應(yīng)占比較大，分別占36%、25%。

其中備受矚目的非番禺區(qū)莫屬，其中“網(wǎng)紅盤”華潤(rùn)長(zhǎng)隆悅府已率先在國(guó)慶前夕開盤（9月25日晚）；

該盤推出568套單位，首日去化率可觀，開盤現(xiàn)場(chǎng)“水泄不通”。

除該盤以外，羅邊村舊改項(xiàng)目星河盛世錦城亦計(jì)劃在9月27日開盤，預(yù)計(jì)推出過百套單位，“享受”新政紅利。

2023年十一假期各區(qū)推新結(jié)構(gòu)情況（單位：套）

另一方面，由于近1-2年廣州宅地供應(yīng)集中在中心區(qū)，因此本次國(guó)慶期間，多個(gè)城央優(yōu)質(zhì)板塊有項(xiàng)目計(jì)劃開盤；

如荔灣廣州和著美苑（2023年4月4日搖號(hào)出讓的羊城食品廠地塊）、白云廣州地鐵云廬、公交珠實(shí)?花城云著；

位于海珠客村板塊，臨近地標(biāo)廣州塔的新市頭村舊改方圓美林?濱江壹號(hào)正式獲得預(yù)售證，首批140套單位，預(yù)計(jì)亦有望加入十一黃金周。

此外，雖然920新政對(duì)本已屬于“不限購(gòu)”范圍的增城直接刺激作用較小；

但受相鄰區(qū)域部分項(xiàng)目計(jì)劃取消限購(gòu)后醞釀“調(diào)價(jià)”等消息影響，不少客戶亦加速入手增城優(yōu)質(zhì)板塊物業(yè)。

本次國(guó)慶期間計(jì)劃加推的項(xiàng)目，普遍位于地鐵沿線，具備較佳的通勤條件，加上普遍不超過2萬/平的單價(jià)；

對(duì)于預(yù)算有限、擔(dān)心920新政后項(xiàng)目調(diào)價(jià)的剛需客而言，吸引力較大。

2023年十一假期TOP10推貨板塊結(jié)構(gòu)一覽

十一預(yù)判：

新政釋放大量“房票”，

國(guó)慶廣州樓市可期

920廣州樓市新政，猶如“平地一聲雷”，為市場(chǎng)松綁。

大批新廣、外地客戶由此獲得了購(gòu)置廣州住宅的“房票”，直接從需求端刺激樓市，預(yù)計(jì)市場(chǎng)反應(yīng)將會(huì)比此前政策來得更加迅猛、明顯。

部分合理的投資需求亦會(huì)流入市場(chǎng)，因此具有規(guī)劃利好、未來人口呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)的近郊產(chǎn)業(yè)中心，亦將會(huì)成為市場(chǎng)上的“香餑餑”。

十一黃金周期間，新貨供應(yīng)量充足，此外有不少此前已推未售的項(xiàng)目，亦將承借政策“東風(fēng)”，重新包裝吸客；

尤其像黃埔區(qū)，全新盤、推貨量少，但區(qū)內(nèi)大盤已有一定在售貨量，預(yù)計(jì)政策松綁亦將帶動(dòng)項(xiàng)目順銷。

此外，今年適逢“中秋+國(guó)慶”重疊，產(chǎn)生8天長(zhǎng)假，客戶擁有更加的充足的時(shí)間選房、購(gòu)房，因此我部認(rèn)為，國(guó)慶假期、乃至2023年第四季度，廣州樓市可期。