歷史不會(huì)簡(jiǎn)單的重復(fù)，但總是押著相同的韻腳。

繼2008年四萬億大放水、2014年去庫存后，樓市又迎來了第三次史詩級(jí)救市。

四大一線城市已認(rèn)房不認(rèn)貸，9月已有11城全面取消限購，其中不乏武漢、南京、鄭州等新一線城市，更令市場(chǎng)亢奮的是，廣州也多區(qū)松綁限購、并全市實(shí)施二手房增值稅免征“5改2”。

救市的風(fēng)越吹越猛，如此轟轟烈烈的大救市，會(huì)產(chǎn)生什么影響？——更加劇烈的樓市分化！

淘哥認(rèn)為，隨著城鎮(zhèn)化、人口、經(jīng)濟(jì)高速增長、房地產(chǎn)金融化四大紅利減弱和消失，這一輪救市洗牌后，很多小城市、邊緣區(qū)域的房子已經(jīng)喪失資本屬性，整個(gè)樓市大盤不會(huì)有太大機(jī)會(huì)，但是大城市、核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，尤其是稀缺性明顯的超級(jí)豪宅，前景還非常廣闊，是資金最值得緊盯的標(biāo)的。

01.

未來 樓市會(huì)加劇分化

守衛(wèi)財(cái)富必須進(jìn)行資產(chǎn)升級(jí)

當(dāng)下一個(gè)大環(huán)境是，大放水在持續(xù)、M2還在飆升。

上一個(gè)樓市周期（2015-2022），M2余額從139萬億飆升到266萬億，7年間流動(dòng)性翻倍，在全國催生了很多暴富機(jī)遇：比如深圳灣豪宅從10萬到30萬，武漢二七濱江豪宅從2萬多到7萬。

反觀當(dāng)下，最新數(shù)據(jù)，2023年8月末的M2余額已經(jīng)去到了286.93萬億元，同比增長10.6%，按照目前這個(gè)速度增長，2023年末將突破300萬億大關(guān)。

以過去7年的樓市為參照，把周期拉長，貨幣放水遲早會(huì)產(chǎn)生通脹效應(yīng)、催生泡沫，推高樓市的價(jià)值，但注意：這種價(jià)值抬升只會(huì)體現(xiàn)在稀缺的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上，因?yàn)橹挥邢∪辈攀芤嬗谕洝?/p>

舉個(gè)例子，20年前，電腦就是四五千一臺(tái)，現(xiàn)在也差不多，但是過去20年，中國的實(shí)際通脹率達(dá)到了約5.9%，也就是2000年的100元，放到今天只值29元，貶值了約71%。

為什么貨幣貶值，電腦的價(jià)格沒漲？因?yàn)檫@些電子產(chǎn)品，理論上可以無限供應(yīng)。

樓市也是一樣。剛需供應(yīng)本來就多，人才房、安居房等補(bǔ)充供應(yīng)也以剛需產(chǎn)品為主，大量供應(yīng)絡(luò)繹不絕，就決定剛需房的可替代性很強(qiáng)，未來不稀缺。

而頂豪就不一樣了，頂豪難得一見、無法復(fù)制，獨(dú)特性、稀缺性強(qiáng)烈，是和剛需完全不同的賽道。

所以淘哥一直強(qiáng)調(diào)，漲價(jià)是豪宅的專屬行情，不存在剛需補(bǔ)漲的說法，未來豪宅和剛需會(huì)繼續(xù)分化。

所以，現(xiàn)階段，為了守衛(wèi)財(cái)富、贏在新周期起跑線，有錢人可以認(rèn)真考慮開始進(jìn)行資產(chǎn)騰挪、升級(jí)、重新布局了：老換新、小換大、邊緣換中心、次級(jí)城市換核心城市等。

大原則是：擁抱一線、新一線城市、擁抱稀缺、搶占水岸線。即：要在全國核心城市，最核心地段，找到景觀（海景、湖景、江景）很好的豪宅。

02.

萬億級(jí)GDP+千萬級(jí)人口

武漢是新一線城市龍頭

3500萬+的豪宅開盤即售罄

放眼全國，淘哥只看好8個(gè)城市，北上廣深、杭州、武漢、成都、南京。其中，武漢作為新一線城市龍頭，也是淘哥讀大學(xué)的城市，對(duì)其有比較深入的了解，近期又剛?cè)∠拶?，值得高度關(guān)注。

為什么推薦關(guān)注武漢？首先，武漢的城市基本面太優(yōu)秀了。

今年上半年全國GDP城市10強(qiáng)排行榜中，武漢經(jīng)濟(jì)體量達(dá)到了9604億，一舉超越杭州，位列全國第8。

而且，武漢的經(jīng)濟(jì)增速達(dá)到了7.86%，比前5強(qiáng)中的北京、重慶、廣州還要高。

值得注意的是，2022年上半年，武漢的經(jīng)濟(jì)增速就高達(dá)4.3%，在全國前10強(qiáng)中位列榜首。

也就是說，武漢的GDP連續(xù)兩年都實(shí)現(xiàn)了高速增長，可謂：遙遙領(lǐng)先。

此外，武漢的人口基本面也很強(qiáng)，2023年達(dá)到了1373.9萬人，是千萬級(jí)人口規(guī)模的超大城市，超過東莞、幾乎追平深圳（1756萬人）。

不過，除了GDP、人口總量，衡量一個(gè)城市實(shí)力如何，更關(guān)鍵的，還要看經(jīng)濟(jì)密度、人口密度。

有的城市雖然也是萬億GDP、人口眾多，但是城市體量太大了，稀釋了經(jīng)濟(jì)、人口密度，這種城市，樓市支撐力就會(huì)比較弱，比如同為全國GDP前十的重慶、杭州。

但是武漢不一樣，淘哥曾經(jīng)做過一個(gè)詳細(xì)的數(shù)據(jù)計(jì)算，以2022年的年度數(shù)據(jù)為例，武漢全年GDP約1.89萬億、人口1364.9萬人，人口密度高達(dá)約1593人/平方公里，僅次于廣州。

經(jīng)濟(jì)密度高達(dá)約2.2億/平方公里，和北京、蘇州、南京相差不大，屬于全國前十城市中的第二梯隊(duì)，比第三梯隊(duì)的重慶、杭州，高了約一倍。

為什么大家普遍對(duì)一線城市的樓市有信心？就是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)密度、人口密度很高，人多、錢多、資源密集，樓市基礎(chǔ)支撐力很強(qiáng)。

按照人口、經(jīng)濟(jì)密度水平，以及發(fā)展勁頭來看，武漢在今年超越杭州以后，很可能繼續(xù)發(fā)力，成為新一線城市的龍頭，樓市確定性很強(qiáng)。

此外，在經(jīng)濟(jì)、人口兩大硬核指標(biāo)之上，武漢還有一個(gè)獨(dú)特優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)良、有很多高知人群。

武漢強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長實(shí)力其實(shí)背后得益于城市順應(yīng)科技革命和產(chǎn)業(yè)變革大勢(shì)作出的產(chǎn)業(yè)調(diào)整，大力發(fā)展的都是汽車制造、現(xiàn)代金融、人工智能、航空航天、量子科技、超級(jí)計(jì)算等符合時(shí)代特征的先進(jìn)產(chǎn)業(yè)。

前段時(shí)間，任正非表示：“我們即將進(jìn)入第四次工業(yè)革命，基礎(chǔ)就是大算力，第四次工業(yè)革命波瀾壯闊，其規(guī)模之大不可想象?！倍錆h的產(chǎn)業(yè)布局，和這個(gè)宏大的時(shí)代轉(zhuǎn)變所依賴的產(chǎn)業(yè)，非常吻合。

事實(shí)上，武漢正成為海內(nèi)外高度關(guān)注的現(xiàn)象級(jí)投資風(fēng)口城市：2012-2021年的10年間，外地企業(yè)在漢投資總額從約1716億元躍升至約9639億元，增長約4.6倍；深圳很多名企，比如騰訊、華為，也都在武漢設(shè)有分公司、研究機(jī)構(gòu)。

更得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)在于，武漢有83所大學(xué)，其中本科院校就有46所，985/211高等院校就有8所，2022年在校大學(xué)生高達(dá)約168萬，位居全國第一！

如此多的高素質(zhì)人群，不管是留在武漢本地，還是去北上廣深等其它城市打拼，都是實(shí)力強(qiáng)企、高薪崗位的主要吸納對(duì)象，這些精英群體有著強(qiáng)烈的衣錦還鄉(xiāng)、改善家人居住品質(zhì)、為下一代籌謀的需求，因此武漢房子，尤其是武漢豪宅，比其它新一線、二線城市有著更為硬核的支撐。

所以，作為新一線龍頭潛力股，萬億級(jí)GDP+千萬級(jí)人口，新興產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展、高知人群集聚，武漢的樓市基本面很強(qiáng)，最起碼，足以支撐自己的稀缺核心豪宅區(qū)。

關(guān)于這點(diǎn)，市場(chǎng)有著充分印證：本月初（9月4日），武漢二七濱江知名豪宅武漢天地收官之作入市，建面約510-570平的頂豪復(fù)式，單價(jià)破7萬，總價(jià)高達(dá)約3500-4200萬，價(jià)格直接捅破武漢樓市天花板，但開盤即售罄。

在深圳樓市信心都還沒完全修復(fù)的情況下，武漢豪宅的表現(xiàn)如此亮眼，足以印證這個(gè)城市核心稀缺豪宅的瘋狂吸金力。

03.

認(rèn)房不認(rèn)貸 武漢全面取消限購

首付首套最低2成、二套最低3成

抄底大好時(shí)機(jī)已至

現(xiàn)在，正是進(jìn)場(chǎng)武漢的大好時(shí)機(jī)。

因?yàn)樯现芏?月19日）起，武漢已經(jīng)全面取消限購，且已執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸、首套房首付最低2成、二套房首付最低3成的政策。

同時(shí)，還出臺(tái)了1年內(nèi)賣一換一退個(gè)人所得稅、存量房利率最低4.2%、視情況上調(diào)公積金貸款額度、契稅補(bǔ)貼、1萬元消費(fèi)券等優(yōu)惠措施，以及多子女家庭二套房認(rèn)定為首套、三套房認(rèn)定為二套等優(yōu)化措施。

總之，能上的救市政策基本都上了。

在新的政策下，不管在深圳有幾套房子，武漢無房就可最低2成首付買入，武漢有一套房可最低首付3成買入，符合其它條件標(biāo)準(zhǔn)，還可享受相應(yīng)的優(yōu)惠政策。

而且，深圳目前也是認(rèn)房不認(rèn)貸，不管在武漢有幾套房子、有無貸款記錄，只要深圳無房，均按首套。

換言之，現(xiàn)在在武漢買房，沒有準(zhǔn)入門檻、首付只需2-3成、政策很優(yōu)惠，更重要的是，還不影響深圳的買房名額和貸款成數(shù)。

加之，現(xiàn)在又是08、14年后的歷史第三大買房時(shí)機(jī)，門檻問題、機(jī)會(huì)問題都已解決，正是抄底入場(chǎng)的絕佳窗口期。

04.

武漢新頂豪橫空出世

城市核心+三面環(huán)江

相當(dāng)于半島城邦+深圳灣1號(hào)合體

不過，需要注意的是，武漢面積太大了，是深圳的約4.5倍，如果要抄底，能買豪宅就買豪宅，而且盡量買無可替代、稀缺價(jià)值明顯的龍頭資產(chǎn)。

而如果在武漢只能買一套房子，那一定是武漢長江天地。這是一個(gè)類似半島城邦+深圳灣1號(hào)合體的超級(jí)頂豪，或者將重新上演二七濱江武漢天地、上海翠湖天地的樓市奇跡。

做出這種判斷，絕不是淘哥在吹牛，因?yàn)樵谔愿缈磥?，城市有城市特征，城市豪宅皇冠一定最終會(huì)落位在最符合城市特征的產(chǎn)品上。

深圳是濱海城市，所以雖然曾興起過山景豪宅、湖景豪宅，最終最頂級(jí)的豪宅還是落位到城市海景豪宅之上：深圳灣1號(hào)、半島城邦、恒裕濱城、鴻榮源胤璞等，價(jià)格20-40萬/平。

武漢雖然也有湖有江有山，但是在全國人民看來，最大特征還是長江，武漢的頂級(jí)豪宅，最終會(huì)落位在城市核心、一線臨長江的江景豪宅之上。

而武漢長江天地位于長江主軸、黃鶴樓之畔，三面環(huán)江、一線親水，完全就是武漢樓市巔峰級(jí)的存在。

1、武漢核心地段，長江主軸重點(diǎn)段。

武漢一個(gè)關(guān)乎城市發(fā)展的重磅文件為《武漢市兩江四岸規(guī)劃》，定位很高，將優(yōu)化武漢長江主軸，構(gòu)筑濱水天際線，建設(shè)國家中心城市的引領(lǐng)區(qū)，打造世界級(jí)城市中軸文明景觀帶。

此規(guī)劃的地位類似深圳的香蜜湖新金融中心、前海深港合作區(qū)，等于確定了城市未來30年的爆發(fā)增長點(diǎn)。

根據(jù)此規(guī)劃，長江主軸、武漢的核心區(qū)如下：天興洲大橋到白沙洲大橋長25公里的范圍，和從江漢月湖橋到長江口4公里的范圍，其中，主軸的最核心區(qū)就在長江二橋至鸚鵡洲大橋之間（下右圖的紅框部分）。

而武漢長江天地所在的武昌灣，就緊鄰長江主軸段和鸚鵡洲長江大橋的交匯處，這里是武漢內(nèi)環(huán)與二環(huán)之間，也是長江主軸核心范圍內(nèi)。

這種地段，毋庸置疑是武漢核心中的核心、龍頭中的龍頭，就相當(dāng)于深圳的深圳灣、前海、香蜜湖，上海的陸家嘴。

武漢長江天地位置示意圖

2、不可復(fù)制的景觀，不僅僅是瞰江，更是一線親江。

武昌灣不僅地處武漢主城核心，而且與長江的關(guān)系非常特別，巡司河入江之處往兩邊延伸，在長江右岸形成了一個(gè)“M”形的天然大灣，即是武昌灣。

武漢長江天地與長江的關(guān)系示意圖

所以武漢長江天地是武漢唯一一個(gè)坐擁長江主城段約1.6公里灣岸的項(xiàng)目。

同時(shí)，與主城段其它區(qū)域擁有180°平直江景的項(xiàng)目不同，武漢長江天地3面環(huán)江，擁有270°的立體環(huán)繞江景，非常類似深圳3面環(huán)海、30-40萬/平的頂級(jí)豪宅半島城邦。

深圳頂豪半島城邦與海的關(guān)系示意圖

而且，因?yàn)檫@種灣岸優(yōu)勢(shì)，武漢長江天地還是武昌唯一南向看江，且垂向看江的項(xiàng)目，更有長江直奔而來的澎湃觀感。

更厲害的在于，武漢長江天地整體抬高了地勢(shì)、改造了城市主干道，達(dá)到了一線親水，實(shí)現(xiàn)了和長江零距離，這不僅在武漢絕無僅有，更是比深圳灣的豪宅還牛。

因?yàn)樯钲跒车暮勒秃５木嚯x還隔了深圳人才公園、馬路，而武漢長江天地卻是真正的與長江融為一體，未來在濱水商業(yè)街內(nèi)部就可以直接欣賞長江美景，非常稀缺。

武漢長江天地效果圖

3、百萬方超級(jí)大城，匯聚城市頂級(jí)資源，武漢長江天地就是武昌灣。

武漢長江天地是一個(gè)建面約160萬平的超級(jí)綜合體大城，匯集了總部辦公5A甲級(jí)地標(biāo)寫字樓、觀光超塔、中國首座濱水新天地、五星級(jí)酒店、九年一貫制學(xué)校（將引進(jìn)武漢頂級(jí)教育資源）、高端住宅等武漢頂級(jí)資源。

武漢長江天地示意圖

如此宏大的規(guī)模，武漢長江天地已經(jīng)不僅僅是一個(gè)地產(chǎn)作品，更是自成一個(gè)豪宅區(qū)、一個(gè)中心、一個(gè)城市封面。

淘哥認(rèn)為，不可復(fù)制的生態(tài)景觀+頂級(jí)的城市資源，買武漢長江天地相當(dāng)于買深圳的深圳灣+蛇口半島，項(xiàng)目整體稟賦類似蛇口半島頂豪新璽、半島城邦、雙璽+深圳灣頂豪的合體，注定是城市龍頭中的龍頭。

它的出現(xiàn)，將從根本上重塑區(qū)域面貌，進(jìn)而影響武漢的價(jià)值版圖，引領(lǐng)區(qū)域成為武漢的價(jià)值極點(diǎn)。

武漢長江天地效果圖

05.

天地系集大成之作

均價(jià)3.5萬 最低3.05萬起

深圳剛需價(jià)買武漢頂級(jí)豪宅

誰能忍住不出手

如果說，地段、景觀、大型地標(biāo)綜合體等稟賦決定了武漢長江天地的下限，已經(jīng)是武漢城市核心無可替代的頂級(jí)豪宅，那么，武漢城建+香港瑞安的王者聯(lián)盟，則決定了武漢長江天地的上限，將達(dá)到不可想象的高度。

武漢長江天地由武漢城建集團(tuán)+香港瑞安聯(lián)手打造，這兩家企業(yè)是什么來頭？

武漢城建集團(tuán)，武漢黃鶴樓、博鰲亞洲論壇永久會(huì)址二期、世界級(jí)東湖綠道、武漢園博園、漢口城市廣場(chǎng)等眾多地標(biāo)的締造者，據(jù)說，在武漢開車，每5分鐘就能見到一個(gè)武漢城建集團(tuán)打造的城市知名建筑。

武漢城建集團(tuán)部分地標(biāo)代表作

香港瑞安，中國城市更新引領(lǐng)者，樓市傳奇天地系作品的操盤者，每一個(gè)天地系作品，都是城市獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的豪宅標(biāo)桿，更是資產(chǎn)持續(xù)攀升的金字招牌。

比如武漢長江天地對(duì)岸、二七濱江的武漢天地，武漢公認(rèn)的、長盛不衰的豪宅NO.1，不管是單價(jià)、總價(jià)，還是成交總量，一直在武漢一騎絕塵、全市無盤可以挑戰(zhàn)。淘哥幾年前還慕名特意從深圳前去一睹真容。

前文提及的單價(jià)破7萬的日光頂豪云廷，就是武漢天地的新品，這種創(chuàng)造武漢樓市傳奇的故事，其實(shí)貫穿了武漢天地的開發(fā)始終。

再比如上海新天地，上海真正的核心地段、頂級(jí)豪宅區(qū)，40萬一平的老洋房，寸土寸金。

翠湖天地作為上海新天地的住宅部分，今年2月，四期一套約377平的大平層成交，總價(jià)高達(dá)約1.3億，折合單價(jià)約34萬，是五期16萬/平開盤價(jià)的2倍多，漲幅非常驚人。

這里居住了很多社會(huì)名流，用上海大V的話：“我住翠湖”，是上海人最具殺傷力的凡爾賽。

反觀武漢長江天地，由香港瑞安和武漢城建集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合開發(fā)，是精粹了天地系30年經(jīng)驗(yàn)的升級(jí)之作，而且比武漢天地更親江，商業(yè)、酒店等配套資源規(guī)格也更高。

如此看來，武漢長江天地本就是武漢天地傳奇的延續(xù)者，而且大概率會(huì)超越武漢天地，引領(lǐng)武漢創(chuàng)造新的樓市價(jià)值天花板，前景非常值得期待。

武漢長江天地效果圖

當(dāng)前，武漢最貴的房子就是武漢天地，帶領(lǐng)武漢樓市邁入了7字頭時(shí)代，而未來，假如武漢樓市能邁入10字頭，那引領(lǐng)者只能是武漢長江天地。

關(guān)鍵是，如此頂級(jí)的地段、資源、品質(zhì)，武漢長江天地首發(fā)作品，單價(jià)竟然僅3.05萬起。

據(jù)了解，武漢長江天地首發(fā)產(chǎn)品為建面約127-217平的帶精裝住宅，高樓層可南向看江、低樓層可北看巡司河生態(tài)公園。

首開限時(shí)驚喜折扣僅30500元/平起，比坪山、光明還便宜！總價(jià)僅不到500萬起。

此外，還帶5000元/平的精裝修，空調(diào)、地暖、新風(fēng)、智能化都有，而且都是頂級(jí)品牌，大金、菲斯曼、霍尼韋爾、唯寶、高儀、美諾……簡(jiǎn)直卷到?jīng)]朋友。

建面約188平樣板間實(shí)景合成圖

光明、坪山剛需價(jià)買武漢頂級(jí)豪宅，這對(duì)深圳人來說，就是降維買房。

而且，經(jīng)歷過華潤城、壹方城等大盤價(jià)值成長的深圳人都知道，“首發(fā)”就是市場(chǎng)的“先機(jī)”，隨著大城深入開發(fā)、配套逐步兌現(xiàn)、價(jià)值深度釋放，后期產(chǎn)品價(jià)格勢(shì)必抬升，這就注定首發(fā)產(chǎn)品的性價(jià)比極高、確定性極強(qiáng)。

比如武漢天地2006年首開作品僅9000元/平，如今已經(jīng)到7萬/平，直接翻了約8倍！真是恍若隔世。

武漢天地價(jià)格變化示意圖

不得不感嘆，歷史上第三大買房機(jī)遇+超級(jí)豪宅大盤首發(fā)，超高性價(jià)比買進(jìn)武漢核心地段的稀缺龍頭資產(chǎn)，這種大好機(jī)會(huì)，真是千載難逢。

據(jù)悉，武漢長江天地明天（9月28日）就會(huì)開盤，后天就是中秋、國慶長假，趁此機(jī)會(huì)，各位在深圳的湖北大佬、或者想抄底全國核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的朋友們，一定要親臨武漢，一睹城市新頂豪的風(fēng)范。

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