生命好在無(wú)意義，

才容得下各自賦予意義。

——木心

作者｜十一郎

來(lái)源｜地產(chǎn)十一言 （ID:dichanshiyiyan）

如果說(shuō)以前樓市的冷熱變化是按季度或月的，那么現(xiàn)在樓市冷熱的變化就是論按天的。

10分鐘賣(mài)出275套，銷(xiāo)售額275億，這是9月26日北京城建天壇府的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。天壇府“紅盤(pán)一直紅”的不滅神話(huà)，點(diǎn)燃了北京樓市的熱情。

不僅是天壇府，地段絕版的中信國(guó)安府二期、二環(huán)陶然亭板塊學(xué)區(qū)盤(pán)中信城四期，都實(shí)現(xiàn)了一把開(kāi)盤(pán)即熱銷(xiāo)的隱。

只是，這樣的熱情在接下來(lái)的幾天，卻戛然而止。

接下來(lái)的十一假期，樓市的表現(xiàn)再次給市場(chǎng)潑了一盆冷水。這不由得讓人想到那個(gè)話(huà)糙理不糙的比喻：尿壺又被拿出來(lái)用，卻發(fā)現(xiàn)已經(jīng)沒(méi)尿了。

政策加持后的首個(gè)黃金周，樓市最直觀的表現(xiàn)是，新房小幅沖高后迅速回落，二手房越賣(mài)越多，冷熱分化明顯。

使出了“松開(kāi)限購(gòu)”的大招后，樓市的底依然在掉。

有不少網(wǎng)友在問(wèn)，到底什么才是救市的根本猛藥？樓市作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的支柱還能回暖嗎？“全民買(mǎi)房”的時(shí)代已逝，“全民賣(mài)房”的時(shí)代何時(shí)能結(jié)束？

在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系逐漸供大于求的背景下，在老百姓兜里的錢(qián)越來(lái)越憋的背景下，這個(gè)十一黃金周，卻盡顯疲態(tài)。

01

DICHAN SHIYIYAN

星星之火，難以燎原

以往的國(guó)慶假期本就不是一線(xiàn)城市樓市的銷(xiāo)售旺季，所以北京樓市十一假期銷(xiāo)售慘淡，也并非全部真相。

在節(jié)前幾天，一波樓盤(pán)搶售，造成了一波成交浪潮。

這個(gè)金秋的9月26日，是北京城建天壇府六期開(kāi)盤(pán)的大日子。在樓市政策不斷的加碼下，天壇府六期開(kāi)盤(pán)當(dāng)天推出300套房源，僅10分鐘銷(xiāo)售275套，銷(xiāo)售額73億元。

“常勝將軍”天壇府已六開(kāi)六捷，刷新了北京樓市成交金額記錄，也成為北京商品住宅市場(chǎng)上關(guān)注度最高的項(xiàng)目之一。

從2021年8月18日首次開(kāi)盤(pán)，到2023年3月五期開(kāi)盤(pán)，天壇府累計(jì)成交246億元，刷新北京單盤(pán)成交金額紀(jì)錄，成為北京購(gòu)房者口中的“神盤(pán)”。每次開(kāi)盤(pán)前都有購(gòu)房者天不亮就在售樓處排隊(duì)拿號(hào)，場(chǎng)面可謂盛極一時(shí)。

天壇府因二環(huán)的絕版地段，本就受關(guān)注度頗高，再加上早期土地的批復(fù)價(jià)格定的較低，每平米只有十一二萬(wàn)，比同在北京二環(huán)的中信城、中信國(guó)安府每平米十五六萬(wàn)的價(jià)格低出不少，價(jià)格倒掛的天壇府，期期開(kāi)盤(pán)售罄。

而該項(xiàng)目六期的開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)雖然風(fēng)光，卻并沒(méi)有按照以往一樣售罄。十一郎查閱建委官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，六期項(xiàng)目?jī)H有119套網(wǎng)簽，成交價(jià)格13.94萬(wàn)/平，或和網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后有關(guān)。

天壇府當(dāng)然是最當(dāng)下樓市最受關(guān)注的那個(gè)，卻不是唯一的紅盤(pán)。

十一郎了解到，近期北京樓市熱銷(xiāo)的樓盤(pán)還有：

中信國(guó)安府二期 ，開(kāi)盤(pán)時(shí)有485人搖號(hào)550套房源，目前剩余40來(lái)套房源。 學(xué) 區(qū)盤(pán) 中信城 四期銷(xiāo)售火熱，目前所剩房源不多，五期預(yù)計(jì)11月中旬開(kāi)盤(pán)，總價(jià)3000萬(wàn)起。 融創(chuàng)壹號(hào)院 9月3日開(kāi)盤(pán)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)169套，認(rèn)購(gòu)金額56億元，也是相當(dāng)不錯(cuò)的熱銷(xiāo)成績(jī)。 四季青?豪宅香山樾體驗(yàn)館在十一期間接待了500組客戶(hù)，銷(xiāo)售告訴十一郎，核心地段優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品還是會(huì)吸引改善群體。 國(guó)慶當(dāng)天，京投發(fā)展森與天成迎來(lái)樣板間開(kāi)放，前來(lái)看房的人絡(luò)繹不絕。 豐科園新盤(pán)招商臻園雖限價(jià)7.2萬(wàn)，但開(kāi)盤(pán)僅6.4萬(wàn)，相比周邊二手房6.5萬(wàn)/平還有倒掛，勢(shì)必會(huì)迎來(lái)一波關(guān)注。

由上述熱門(mén)樓盤(pán)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)和帶看數(shù)據(jù)看，放松限購(gòu)等政策的出臺(tái)的確在短期內(nèi)刺激了城市中心板塊樓市的成交量和帶看熱度，但一些偏遠(yuǎn)地區(qū)或者配套不完善的板塊，熱度依然上不來(lái)，市場(chǎng)分化越來(lái)越明顯。

十一郎通過(guò)這段時(shí)間的實(shí)地跑盤(pán)再次加深了我的直觀感受：賣(mài)的好的樓盤(pán)都有一個(gè)特質(zhì)，就是地段優(yōu)質(zhì)、配套完善、產(chǎn)品“能打”。

02

DICHAN SHIYIYAN

熱點(diǎn)城市樓盤(pán)疲態(tài)，城市板塊分化明顯

十一期間，北京在售300多個(gè)盤(pán)里，做促銷(xiāo)活動(dòng)的占大多數(shù)。

促銷(xiāo)的確帶來(lái)了一些看房熱度。 比如，均價(jià)5.6萬(wàn)/平的通州國(guó)譽(yù)未來(lái)悅，到訪(fǎng)量比之前高出10%；順義龍湖御湖境二期，假期來(lái)訪(fǎng)量達(dá)600余組，客戶(hù)明顯增多。

只是，令人憂(yōu)傷的是，到訪(fǎng)量的增加并沒(méi)有賦能成交量，購(gòu)房者觀望情緒濃厚。

到底有多濃厚呢？大家可以看下北京市住建委公布的十一假期北京樓市成交數(shù)據(jù)：

9月29日，新房63套，二手243套； 9月30日，新房32套，二手210套； 10月1日，新房13套， 二手10套； 10月2日，新房0套， 二手1套； 10月3日，新房2套， 二手5套； 10月4日，新房2套， 二手8套； 10月5日，新房2套， 二手9套； 10月6日，新房2套， 二手17套；

整體上看，黃金周北京新房簽約116套，日均簽約15套，日均簽約量較去年假期下降48.2%，數(shù)據(jù)創(chuàng)下五年內(nèi)新低。

其中，成交前十的樓盤(pán)里，有3個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格為3-4萬(wàn)，2個(gè)項(xiàng)目為5-6萬(wàn)，總價(jià)段以600-1000萬(wàn)的項(xiàng)目為主力，人群以品質(zhì)剛需和置換改善為主力。

二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)相對(duì)較好，8天簽約503套，日均簽約63套。

有某門(mén)店中介人員告訴十一郎，北京樓市黃金周期間帶看很少，片區(qū)新房二手房都沒(méi)有成交量，哪怕開(kāi)發(fā)商使出渾身解數(shù)，將部分項(xiàng)目傭金漲了3倍，房?jī)r(jià)下降，推出特價(jià)房等，仍然沒(méi)有帶看，更別提成交。

該銷(xiāo)售人員稱(chēng) ，目前的購(gòu)房者，剛需購(gòu)房人出手謹(jǐn)慎，置換買(mǎi)家又鏈條傳導(dǎo)不順，市場(chǎng)整體疲軟。

而這樣的疲態(tài)并非北京獨(dú)有。

上海在十一期間共推出50多個(gè)在售新盤(pán)，其中12個(gè)盤(pán)取證認(rèn)購(gòu)，整體市場(chǎng)人氣及到訪(fǎng)量上升，整體樓市表現(xiàn)平穩(wěn)，這與“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策釋放置換型賣(mài)家需求有關(guān)。

與新房相比，上海二手房卻處在冰封態(tài)勢(shì)，黃金周期間網(wǎng)簽64套，日均78套。十一郎認(rèn)為，這和賣(mài)舊買(mǎi)新的趨勢(shì)一致，價(jià)格不跌到位，促成交易自然不易。

廣州作為近期“復(fù)活”的城市，在十一假期有超20個(gè)盤(pán)有營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作和促銷(xiāo)活動(dòng)，尤其限購(gòu)放開(kāi)的番禺、黃埔兩區(qū)，網(wǎng)簽新房面積較去年增加13.2%。但成交分化仍在，不限購(gòu)的增城等外圍區(qū)域成交冷淡。

深圳同期新房成交336套，3.45萬(wàn)/平，與節(jié)前一周成交套數(shù)減少42%，成交面積減少41%，較去年同期日均下降46%。雖然有認(rèn)房不認(rèn)貸等政策，房貸利率調(diào)整，促進(jìn)了部分回升，但實(shí)際成交不如預(yù)期。另外，人才房項(xiàng)目吸引多人申購(gòu)，分流很多買(mǎi)家。市場(chǎng)重回觀望勢(shì)頭明顯。

再看下杭州，受亞運(yùn)會(huì)關(guān)注分流影響，樓市整體表現(xiàn)平淡，黃金周期間僅5個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)選房，800套房源僅492組客戶(hù)登記搖號(hào)。

從以上熱點(diǎn)城市的十一假期樓市表現(xiàn)可以看出，城市板塊之間的分化又一次升級(jí)：一線(xiàn)城市核心板塊高性?xún)r(jià)比項(xiàng)目、豪宅項(xiàng)目，無(wú)論是帶看量抑或成交量都熱度不退，而遠(yuǎn)郊老破大、內(nèi)城老破小卻無(wú)人問(wèn)津。

永遠(yuǎn)記住那句話(huà)：核心城市的核心資產(chǎn)，永遠(yuǎn)保值。好地段好房子不用救市，差地段差房子就是爛泥扶不上墻，哪怕有限購(gòu)底牌的松綁，哪怕有一區(qū)一策的刺激，又或者是傳言的新房限價(jià)解開(kāi)，都無(wú)濟(jì)于事。

03

DICHAN SHIYIYYAN

政策帶不動(dòng)長(zhǎng)期樓市，期待“猛招”

在“房住不炒”成為樓市不可逾越的紅線(xiàn)之后，收緊多年的樓市調(diào)控政策在這個(gè)金秋9月頻繁出臺(tái)多項(xiàng)“認(rèn)房不認(rèn)貸”等松綁政策。

然而，政策的調(diào)整在帶來(lái)短期的市場(chǎng)竄起后，觀望情緒再度成為主流。9月1日北京實(shí)行的“認(rèn)房不認(rèn)貸”，在10月1日就沒(méi)有了后勁。

在購(gòu)房需求已經(jīng)明顯退熱，城市板塊間市場(chǎng)分化明顯的背景下，在新政的消化過(guò)程中，市場(chǎng)進(jìn)入再次博弈中。

有五個(gè)因素不可回避。

首先是供過(guò)于求，新房可選很多，但改善人群為主，二手房越賣(mài)越多，剛需買(mǎi)房人沒(méi)有更多資金接盤(pán)。

9月1日，北京推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，對(duì)于剛需沒(méi)影響，更利好外省有房、北京無(wú)房的人群，還有就是有置換需求的改善人群。

但前提是“賣(mài)舊”要能賣(mài)出去，得有人接盤(pán)。

在朝陽(yáng)東壩某項(xiàng)目售樓處，一位看房人告訴十一郎：“我需要賣(mài)舊，才能有首套40%首付資格，所以先關(guān)注下新房，買(mǎi)不買(mǎi)還要看賣(mài)房情況。” 這樣的置換鏈條傳導(dǎo)不順，直接影響新房成交。

9月26日，北京鏈家調(diào)整了中介費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)從成交價(jià)2.7%下調(diào)至2%，收費(fèi)模式改為買(mǎi)賣(mài)雙方各承擔(dān)1%。

雖然在一定程度上降低了剛需成本，但銷(xiāo)量并沒(méi)有太好。10月第一周二手房實(shí)際成交量是去年同期的一半，不到今年9月2號(hào)一天的量。

連鎖反應(yīng)卻是二手房越賣(mài)越多。目前，鏈家二手房掛牌量已突破16.6萬(wàn)套，一些房源一次性降價(jià)5%左右。

諸葛找房平臺(tái)有效二手房源已達(dá)18.7萬(wàn)套，環(huán)比上月增加1.23%，降價(jià)房源為1570套。這并不是賣(mài)房人單邊降價(jià)，也不是降低中介費(fèi)就能解決的問(wèn)題。

第二，購(gòu)買(mǎi)力不足。經(jīng)濟(jì)下滑導(dǎo)致的失業(yè)率居高不下，收入不保障。即便央媽再放水，房貸利率再降，消費(fèi)降級(jí)、無(wú)后勁也會(huì)持續(xù)。從這點(diǎn)上，資金才是撬動(dòng)樓市增長(zhǎng)的猛藥，否則再有心買(mǎi)也是枉然。

第三，主力買(mǎi)房人心態(tài)的變化。供應(yīng)多元化，需求也隨之多元化。尤其是剛需買(mǎi)房人，從之前的80后轉(zhuǎn)到現(xiàn)在市場(chǎng)較多的00后，心態(tài)隨之也有變化，比如買(mǎi)房不如租房、買(mǎi)房投資增值機(jī)會(huì)變少等諸多問(wèn)題。

第四，房企端對(duì)于買(mǎi)房人的負(fù)面影響很大，比如恒大許家印倒臺(tái)，部分房企宣布破產(chǎn)、交付就維權(quán)等。目前房企端化債、爆雷風(fēng)險(xiǎn)仍有，市場(chǎng)預(yù)期也會(huì)發(fā)生微妙變化。

最后，土地財(cái)稅制度上，保障房?jī)r(jià)的房產(chǎn)稅、保障房體系、國(guó)家住房銀行尚未建立，隨著城鎮(zhèn)化持續(xù)建設(shè)，高品質(zhì)住房人均面積仍然不夠，一線(xiàn)城市核心地段的房產(chǎn)依然會(huì)呈現(xiàn)漲價(jià)趨勢(shì)。

說(shuō)來(lái)說(shuō)去，就一句話(huà)：目前的政策力度依然不夠。接下來(lái)是否還有“更猛”的新政出臺(tái)呢？十一郎與大家一起拭目以待。

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