文/地金君

10月18日，鑫苑置業(yè)發(fā)布公告稱，因重大事項(xiàng)存在不確定性，公司發(fā)行的“19鑫苑01”、“20鑫苑01”、“21鑫苑01”債券將于10月19日起停牌。而就在前兩日，鑫苑服務(wù)發(fā)布了關(guān)于鑫苑置業(yè)質(zhì)押其4.02億元存款的仲裁結(jié)果。

10月16日晚間，鑫苑物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“鑫苑服務(wù)”）發(fā)布公告稱，香港國際仲裁中心已就抵押事項(xiàng)作出最終且具法律約束力的仲裁裁決，要求鑫苑置業(yè)賠償因其行為而使鑫苑服務(wù)蒙受的損失。

這場曠日持久的“子告父”戲碼有了最終結(jié)果：鑫苑服務(wù)打贏了。但是，就鑫苑置業(yè)最新發(fā)布的債券停牌公告來看，鑫苑服務(wù)不僅打贏了官司，也打亂了鑫苑置業(yè)的“自救”，揭開了蒙在鑫苑置業(yè)身上已久的遮羞布。

據(jù)地產(chǎn)金融視界了解，此前，鑫苑服務(wù)旗下附屬公司存置于鄭州銀行及華夏銀行合共約4.02億元的定期存款，被其控股股東鑫苑地產(chǎn)的一間子公司以及若干非鑫苑服務(wù)旗下公司質(zhì)押。

此次質(zhì)押事項(xiàng)直接導(dǎo)致鑫苑服務(wù)年報難產(chǎn)、交易停牌等一系列問題。

據(jù)鑫苑服務(wù)8月15日公布的調(diào)查結(jié)果顯示，質(zhì)押所獲融資最終輸送至鑫苑置業(yè)，用于其日常業(yè)務(wù)活動，即項(xiàng)目建設(shè)及交付保證。隨后，鑫苑服務(wù)向香港國際仲裁中心提交了針對鑫苑置業(yè)的仲裁，要求收回公司就抵押事項(xiàng)而蒙受的任何損失。

仲裁在近日有了最終結(jié)果。據(jù)鑫苑服務(wù)日前發(fā)布的公告，仲裁中心已作出最終且具法律約束力的仲裁裁決，要求鑫苑置業(yè)有責(zé)任立即向鑫苑服務(wù)支付蒙受的損失，包括存款本金4.02億，定期存款利息損失2443.82萬元，以及審核調(diào)查成本359萬港幣，合計(jì)人民幣約4.3億元。

若鑫苑置業(yè)負(fù)責(zé)任且有能力履行仲裁要求，那么鑫苑服務(wù)就能成功追討全部的受損利益。如果鑫苑服務(wù)能借此理順公司財(cái)務(wù)狀況，順利補(bǔ)發(fā)2022年業(yè)績及2023年中期業(yè)績，其復(fù)牌將會迎來巨大進(jìn)展。

但是，鑫苑置業(yè)早就已經(jīng)負(fù)債累累，不堪重負(fù)了。是否能償還、何時能償還，還是一個大問題。鑫苑服務(wù)方面表示，在專業(yè)顧問的協(xié)助下，將采取一切必要及適當(dāng)行動執(zhí)行仲裁裁決。

質(zhì)押事項(xiàng)始末

質(zhì)押事項(xiàng)的披露起源于鑫苑服務(wù)的自曝。

2022年11月15日，鑫苑服務(wù)發(fā)布公告稱，識別出旗下附屬公司存置于鄭州銀行及華夏銀行合共約4.02億元的定期存款已被質(zhì)押，作為鑫苑地產(chǎn)的子公司以及若干非鑫苑服務(wù)旗下公司的貸款融資抵押品。

鑫苑服務(wù)還特別指出，抵押事項(xiàng)是在現(xiàn)任董事會任何成員或高級管理層不知情及未經(jīng)同意下進(jìn)行。

地產(chǎn)金融視界了解到，鑫苑地產(chǎn)持有鑫苑服務(wù)3億股股份，持股比例為60%；而鑫苑置業(yè)則由鑫苑地產(chǎn)全資擁有。鑫苑地產(chǎn)是鑫苑服務(wù)和鑫苑置業(yè)的控股股東。

自曝存款質(zhì)押事項(xiàng)的后一天，鑫苑服務(wù)公告暫停在港交所的交易，并宣布進(jìn)行調(diào)查。此后幾個月內(nèi)，鑫苑服務(wù)就質(zhì)押事項(xiàng)及暫停買賣的最新信息陸續(xù)發(fā)布13篇公告。

質(zhì)押事項(xiàng)發(fā)生后，鑫苑服務(wù)成立了獨(dú)立調(diào)查委員會進(jìn)行調(diào)查，并持續(xù)停牌，甚至就此事向香港國際仲裁中心提交針對鑫苑置業(yè)的仲裁。受此事件影響，鑫苑服務(wù)至今仍未刊發(fā)2022年全年業(yè)績及2023年中期業(yè)績。

地產(chǎn)金融視界獲悉，關(guān)聯(lián)交易在鑫苑系中并不罕見。鑫苑服務(wù)于2020年1月1日至2021年3月31日期間，與母公司及附屬公司進(jìn)行了十項(xiàng)須予公布及關(guān)聯(lián)交易以及透過其持有51%權(quán)益的合營公司與母公司的附屬公司進(jìn)行了一項(xiàng)交易。

相關(guān)交易受到香港聯(lián)交所的持續(xù)關(guān)注。2022年11月28日，香港聯(lián)交所發(fā)布對鑫苑服務(wù)及四名董事的紀(jì)律行動聲明，譴責(zé)該司執(zhí)行董事王研博、前執(zhí)行董事黃波損害投資者權(quán)益及譴責(zé)非執(zhí)行董事張勇、楊玉巖。

在這則聯(lián)交所的紀(jì)律聲明中所提及的非執(zhí)行董事張勇，正是鑫苑系的老板，鑫苑集團(tuán)的董事長。

聯(lián)交所提到，相關(guān)交易的內(nèi)部批準(zhǔn)程序中，王研博及黃波均有密切參與。張勇及楊玉巖在鑫苑服務(wù)及母公司均擔(dān)任要職。張勇為母公司的董事會主席、執(zhí)行董事及行政總裁并持有母公司29%股權(quán)，而楊玉巖則為母公司董事并持有母公司26%股權(quán)。

由于擔(dān)任上述職位，他們當(dāng)時均知悉或理應(yīng)知悉相關(guān)交易。鑫苑服務(wù)及相關(guān)董事已與聯(lián)交所協(xié)定，承認(rèn)各自的違規(guī)事項(xiàng)，并接受上市委員會向他們作出聲明中的制裁及指令。

鑫苑服務(wù)曾被張勇寄予厚望。在港上市時，張勇就表示，鑫苑服務(wù)的上市將為公司未來的發(fā)展注入雄厚的資本實(shí)力，開辟更加廣闊的發(fā)展空間。

而如今，為了盤活鑫苑置業(yè)，張勇不顧鑫苑服務(wù)的生存壓力，在未知會并取得鑫苑服務(wù)董事會同意的情況下，質(zhì)押了其4.02億元存款向鑫苑置業(yè)輸血，引發(fā)了外界強(qiáng)烈質(zhì)疑。同時，也引起了鑫苑服務(wù)不顧情面向仲裁中心提交仲裁。

雖然仲裁中心要求鑫苑置業(yè)賠償鑫苑服務(wù)的損失，然而，鑫苑置業(yè)后續(xù)是否能及時賠償損失，鑫苑服務(wù)又是否能補(bǔ)全2022年業(yè)績及2023年中期業(yè)績并順利復(fù)牌，仍存在不確定性。

“地產(chǎn)老板”也不樂觀

從自曝存款被質(zhì)押，到如今贏得官司，鑫苑服務(wù)經(jīng)歷了將近一年時間。

雖然仲裁有了好的結(jié)果，但是順利追回存款的前景卻并不樂觀，因?yàn)槿缃聆卧分脴I(yè)面臨著更大的壓力。不僅面臨多年經(jīng)營虧損的情況，甚至債務(wù)也頻頻違約，一年內(nèi)連續(xù)多次成為被執(zhí)行人，是否能補(bǔ)上漏洞仍是問題。

地產(chǎn)金融視界了解到，2022年6月24日，鑫苑置業(yè)曾收到紐交所的通知信，稱其ADS交易價格低于合規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，并且公司恢復(fù)合規(guī)的適用補(bǔ)救期將于2022年12月24日到期。

按照相關(guān)規(guī)定，如果在六個月補(bǔ)救期屆滿時，補(bǔ)救期最后一個交易日的ADR收盤價為1美元，并且如果在補(bǔ)救期最后一個交易日結(jié)束的30個交易日內(nèi)未達(dá)到1美元的ADR平均收盤價，紐交所將啟動停牌和退市程序。

此外，受債務(wù)違約影響，在2022年5月31日-7月1日，鑫苑置業(yè)及其子公司曾三度被法院列為被執(zhí)行人，被執(zhí)行金額總計(jì)10.6億元。

票據(jù)和債券難以按期支付也是鑫苑置業(yè)面臨的常態(tài)。

2022年10月11日，鑫苑置業(yè)于新交所上市的兩只優(yōu)先票據(jù)“14% UNSUB NTS 25/01/2024 USD (REG S)”和“14.5% UNSUB NTS 17/09/2023 USD (REG S)”未能按時償付美元債利息發(fā)生違約，觸發(fā)了約2.3億美元本金的提前償付。

據(jù)此，兩筆違約本息合計(jì)為約2.67億美元，約合人民幣20億元。這發(fā)生在鑫苑服務(wù)自曝存款質(zhì)押事項(xiàng)前不久。

今年6月12日，鑫苑置業(yè)宣布將向現(xiàn)有未償票據(jù)XIN 14.5 09/17/23、XIN 14 01/25/24及XIN 14.2 10/15/23提出交換要約，且聘請Alvarez and Marsal Corporate Finance Limited作為重組顧問，新發(fā)票據(jù)將于2027年到期。

今年以來，隨著政策端的持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖態(tài)勢，許多企業(yè)掙扎求生，正在試圖尋找一條求活之路。但鑫苑置業(yè)的債務(wù)壓力卻不容樂觀，并未出現(xiàn)回暖跡象。

今年3月，鑫苑置業(yè)宣稱對“19鑫苑01”展期，到期日調(diào)整為2025年4月1日，本金于到期日一次性兌付，利息按展期方案約定進(jìn)度支付；7月，鑫苑置業(yè)又宣布對“21鑫苑01”債券展期，到期日調(diào)整為2026年1月7日。

種種延期舉動暗示著鑫苑置業(yè)如今面臨嚴(yán)峻的還債壓力。

10月18日，鑫苑置業(yè)最新公告稱，因重大事項(xiàng)存在不確定性，經(jīng)公司申請，“19鑫苑01”、“20鑫苑01”、“21鑫苑01”將于2023年10月19日起停牌。

地產(chǎn)金融視界了解到，鑫苑置業(yè)發(fā)行的這三支債券的規(guī)模都不小，且利率較高?！?9鑫苑01”發(fā)行規(guī)模9.8億元，期限5年，票面利率8.4%；“20鑫苑01”發(fā)行規(guī)模9億元，期限5年，票面利率8.35%；“21鑫苑01”發(fā)行規(guī)模5億元，期限5年，票面利率8.35%。

此次債券停牌，也暗示鑫苑置業(yè)因沖裁結(jié)果受到巨大沖擊，是否能順利解決仍未可知。

近年來，鑫苑置業(yè)的經(jīng)營狀況也并不樂觀。地產(chǎn)金融視界了解到，2017年-2022年鑫苑置業(yè)錄得收入分別為19.8億美元、22.2億美元、24.8億美元、17.5億美元、15.4億美元和9.5億美元，其營業(yè)收入在2022年跌下10億美元的門檻。

隨著營業(yè)收入的下滑與債務(wù)壓力的增大，鑫苑置業(yè)陷入持續(xù)虧損的旋渦。自2020年至2022年，鑫苑置業(yè)已經(jīng)連續(xù)三年持續(xù)凈利潤虧損，分別虧損0.68億美元、4.13億美元和2.59億美元。

實(shí)際上，早在鑫苑置業(yè)2020年年報“難產(chǎn)”之際，其流動性問題就開始被持續(xù)關(guān)注。到2021年下半年，其債務(wù)違約、票據(jù)逾期、項(xiàng)目停滯等消息更是不斷涌現(xiàn)，直到由質(zhì)押事件引爆，使得鑫苑系的種種問題真正浮出水面。

鑫苑系該何去何從？

鑫苑置業(yè)在美上市的那年，正是董事長張勇的高光時刻。那年孫宏斌才剛剛嶄露頭角，賣掉二次創(chuàng)業(yè)打造的順馳集團(tuán)，正式開啟融創(chuàng)的創(chuàng)業(yè)之路。

可見，被稱為“國內(nèi)房企紐交所第一股”的鑫苑置業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展初期的確輝煌一時。然而，處在頂峰的張勇卻犯了多數(shù)“暴發(fā)戶”會犯的錯誤，被勝利的迷霧遮住了理性的眼睛。

轉(zhuǎn)過頭來的2008年，鑫苑置業(yè)將集團(tuán)總部遷至北京，宣布開始進(jìn)軍全國房地產(chǎn)市場。顯而易見，底蘊(yùn)不足的鑫苑置業(yè)雖然鋪大了盤子，但并沒能獲得實(shí)質(zhì)性的進(jìn)步。

此后十余年，鑫苑置業(yè)暢想擴(kuò)張的美夢，卻并沒有取得理想的成績。張勇曾多次更換鑫苑置業(yè)的掌舵人，包括引入了時任萬達(dá)副總裁的王信琦，以及之后的萬達(dá)老將張立洲，但都沒有取得好的效果。接棒張立洲的李尚榮也在2020年6月離職，入職尚不滿一年。之后，由賀海飛接任總裁，一直持續(xù)至今。

這十年也是地產(chǎn)行業(yè)的黃金十年，許多頭部房企正是抓住這段時間的機(jī)遇，迎來規(guī)模與效率的大幅提高。然而，堅(jiān)持“不囤地、不捂盤、零庫存”開發(fā)模式的鑫苑置業(yè)，卻沒能在黃金時代站穩(wěn)腳跟，始終徘徊在中小房企之列。

資料顯示，2014-2021年，鑫苑置業(yè)的銷售額分別為82.3億元、135.6億元、190.7億元、233.1億元、295.1億元、221.9億元、226.3億元及200.5億元，在2017年達(dá)到高點(diǎn)后便停滯不前，甚至還出現(xiàn)下滑。

2017年，在鑫苑置業(yè)銷售額達(dá)到頂峰之際，張勇大手筆拿下紐約時代廣場的廣告大屏，面向全球華人送上了新年祝福。但頗為唏噓的是，這次高光之后，鑫苑系便跌入低谷，不僅是經(jīng)營上被人落下一大截，更是陷入債務(wù)泥潭的旋渦。

2021年以來，鑫苑置業(yè)的危機(jī)逐漸爆發(fā)。財(cái)務(wù)危機(jī)、債務(wù)違約等消息不斷傳出，并從財(cái)務(wù)危機(jī)傳導(dǎo)至項(xiàng)目危機(jī)，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目停工、業(yè)主維權(quán)，企業(yè)風(fēng)評急速下滑。

迄今為止，鑫苑置業(yè)仍有七次被法院列為被執(zhí)行人的記錄，被執(zhí)行金額達(dá)13.77億元。此外，鑫苑置業(yè)還被三家法院限制了高消費(fèi)。再疊加此次抵押事項(xiàng)引起的風(fēng)波，鑫苑置業(yè)的名聲也隨著業(yè)績一起跌向了低谷。

今年以來，雖然房地產(chǎn)市場有所復(fù)蘇，但這艘大船驟然轉(zhuǎn)向所產(chǎn)生的余波還在持續(xù)，曾常年穩(wěn)坐銷售榜首的“宇宙房企”碧桂園也深陷債務(wù)泥潭。鑫苑置業(yè)能否順利度過難關(guān)還尚未可知。未來，鑫苑服務(wù)能否拿回?fù)p失成功復(fù)牌，鑫苑置業(yè)又能否順利走出困境，地產(chǎn)金融視界將持續(xù)觀察。

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