歲月不饒人，

我亦未曾饒過歲月 。

——木心

作者｜十一郎

來源｜地產(chǎn)十一言 （ID:dichanshiyiyan）

種一棵樹，最好的時(shí)間是10年前，其次是現(xiàn)在。

退出一家房企，最好的時(shí)間是10年前，其次是現(xiàn)在。

一個(gè)孩子養(yǎng)幾十年，在什么樣的情況下父母會(huì)選擇離開？一個(gè)企業(yè)從創(chuàng)始到輝煌再到衰落，是什么樣的原因讓創(chuàng)始之肱骨選擇退出？

10月16日晚，金地集團(tuán)（下稱“金地”）發(fā)布公告，宣告64歲的凌克因身體原因請(qǐng)辭董事長等職務(wù)，由總裁黃俊燦代為行使公司董事長職務(wù)。

凌克辭去金地的一切職務(wù)，真的是身體原因嗎？是否預(yù)示著混合制的金地也開始爆雷了？

在行業(yè)下行趨勢(shì)并未扭轉(zhuǎn)的敏感關(guān)頭，凌克的這一舉動(dòng)勢(shì)必會(huì)引來一番猜疑。

但無論如何，凌克的離去已成定局。隨著萬科王石、碧桂園楊國強(qiáng)、恒大許家印、龍湖吳亞軍等一眾大佬的陸續(xù)退席，凌克離職金地被一些媒體稱之為第一代地產(chǎn)大佬“最后的退席”。一時(shí)間，“金地凌克退休時(shí)間”成為業(yè)內(nèi)討論的重要話題。

01

DICHAN SHIYIYAN

靈魂人物退場(chǎng)

據(jù)說，今年5月凌克就萌生了離職退休之意。 我們也從種種跡象可以看出，凌克的退出是思慮再三的。

一位接近金地的人告訴十一郎，凌克的身體的確不好。在2015年的一次心臟檢查中，凌克出現(xiàn)了T波倒置的異常，這有可能導(dǎo)致突然失憶和昏厥。

金地集團(tuán)表示，作為公司創(chuàng)始人之一，凌克對(duì)公司有著深厚的感情，辭職確實(shí)是因?yàn)樯眢w原因，而黃俊燦代為行使董事長職務(wù)，也是正常的管理團(tuán)隊(duì)交接，對(duì)公司經(jīng)營不會(huì)產(chǎn)生重大影響。

身體不好，的確是客觀因素。但已經(jīng)過了退休年紀(jì)的凌克，選擇此時(shí)退出，卻也難免引來猜疑。

十一郎注意到，按照正常流程，在6月29日召開的第十屆金地股東大會(huì)，凌克退休一事并未提上日程。要知道，金地的董事會(huì)是三年一換屆的，如果凌克在6月份之前就已經(jīng)決定辭職，第十屆股東大會(huì)不可能不討論此事。

凌克退出之所以成為行業(yè)的熱點(diǎn)話題，不僅是因?yàn)榇藭r(shí)行業(yè)處在敏感關(guān)頭，更是與其個(gè)人的魅力分不開的。

33歲進(jìn)入金地的凌克，從深圳市上步區(qū)工業(yè)村建設(shè)公司的二級(jí)企業(yè)商貿(mào)公司（金地前身）業(yè)務(wù)員一路做到金地總經(jīng)理，39歲就當(dāng)了董事長，42歲把金地送上了A股 。

他讓金地獲得了房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，年銷售額做到了2000億以上，讓金地成為首批全國性型布局的房企，躋身TOP10地產(chǎn)商之列，與招商、保利、萬科并稱為“招保萬金”。

從2001年上市至2021年，金地集團(tuán)的銷售額從5.34億元提升至2867億元，20年間足足增長了536倍。這都與凌克的領(lǐng)導(dǎo)密切相關(guān)。

行業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)期，地產(chǎn)第一代掌門人已完成了造富使命，而今無論是留守公司還是另有其他，都是個(gè)人選擇，無可厚非。

但選擇此時(shí)退出，的確對(duì)金地和行業(yè)的預(yù)期都不是好事，第二天金地的股債雙殺就是明證。

02

DICHAN SHIYIYAN

變動(dòng)悄然開始

凌克的離職，可謂“突然”，但也是有跡可循的。

十一郎查閱工商資料發(fā)現(xiàn)，今年7月以來，凌克密集辭任金地旗下企業(yè)的董事長職位，包括穩(wěn)盛股權(quán)基金、金地投資管理等。

7月4日，凌克辭去穩(wěn)盛（天津）投資管理有限公司（下稱“穩(wěn)盛”）董事長職位?！胺€(wěn)盛投資”是專注于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的私募基金管理公司，為金地集團(tuán)全資持有。

之后9月7日，凌克辭去穩(wěn)盛投資的香港平臺(tái)公司董事職位；9月21日辭去穩(wěn)盛投資內(nèi)地重要子公司“深圳市金地投資管理有限公司”董事職位。

另外，凌克還辭去了穩(wěn)盛旗下的深圳市穩(wěn)盛股權(quán)投資基金管理有限公司、深圳市穩(wěn)勝企業(yè)管理有限公司、上海穩(wěn)裕股權(quán)投資管理有限公司、深圳市金地投資管理有限公司的董事長職位，以及金地集團(tuán)旗下的深圳睿金同德投資有限公司、北京金祥企業(yè)管理有限公司的董事長職位。

截至目前，凌克在金地商置還留有執(zhí)行董事的職位，以及1.01%股份。但離職后的凌克與金地的關(guān)系，也僅此而已。

一直以來，凌克雖穩(wěn)居金地董事長之位，但實(shí)際卻是一名無控制權(quán)的職業(yè)經(jīng)理人。他曾在2018年一次采訪中表示：“這個(gè)公司不是我的。作為職業(yè)經(jīng)理人，做事情還是要先問問股東?！苯刂?022年底，其在金地的持股比例為380.84萬股，持股比例不足萬分之八。

凌克不僅之于金地，甚至之于房地產(chǎn)行業(yè)，都是有故事的。公開資料顯示，凌克是中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼科技分會(huì)會(huì)長，他敬畏房地產(chǎn)周期，對(duì)行業(yè)發(fā)展看法都頗具預(yù)見性。

坊間傳言，凌克只是職業(yè)經(jīng)理人，其辭職或與大股東有關(guān)。大股東富德生命人壽和管理層之間產(chǎn)生了較大的隔閡和分歧，致使股東話語權(quán)缺失，讓利益板結(jié)。

金地是一家混合所有制企業(yè)，股權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜和分散，有較大比例股價(jià)被保險(xiǎn)產(chǎn)品持有。

金地前身是深圳福田國企。富德生命人壽和大家人壽通過持續(xù)十年的舉牌，目前分別擁有29.83%和3.65%金地股份，這讓金地變?yōu)橛须U(xiǎn)資背景的房企。第二大股東為深圳市福田投資控股有限公司，持股比例7.79%。減持后的大家人壽持有3.65%的權(quán)益。這讓金地成為一家沒有實(shí)際控制人的房企。

沒有控股股東的狀態(tài)，前后持續(xù)十六年時(shí)間。因此金地實(shí)際控制權(quán)一直掌握在以凌克為主導(dǎo)的職業(yè)經(jīng)理人手上。

凌克辭任，讓資本市場(chǎng)頗為擔(dān)憂。對(duì)于金地來說，還在探尋安全上岸的路上。

03

DICHAN SHIYIYYAN

現(xiàn)實(shí)搖搖欲墜

旭輝、碧桂園暴雷，還沒躺平的民營上市房企幾乎只剩兩三家。半國企遠(yuǎn)洋出險(xiǎn)，暴雷的火輪蔓延至混合所有制企業(yè)。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，董事長退居二線或退休可能是房企暴雷前的四大信號(hào)之一。

一貫內(nèi)斂低調(diào)的金地，開始被放在聚光燈下。數(shù)據(jù)顯示，金地年內(nèi)公開市場(chǎng)到期債務(wù)僅剩11月到期的20億中期票據(jù)，理論上已過償債高峰期，

金地只有三成有息負(fù)債來自公開市場(chǎng)，近七成來自銀行貸款。

據(jù)金地中報(bào)數(shù)據(jù)，截至2023年6月末，公司有息負(fù)債合計(jì)1096億元，較2021年末下降12.7%。金地經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額僅2.14億元，同比下降96.51%；一年內(nèi)到期流動(dòng)負(fù)債與短期借款合計(jì)金額超414億元，在手現(xiàn)金則為460.8億元，勉強(qiáng)覆蓋短債。現(xiàn)金流硬還債務(wù)的金地，在生扛。

但這并沒有算上隱藏在水下的表外負(fù)債，金地的小股操盤背后有信托身影，有明股實(shí)債的風(fēng)險(xiǎn)，這部分規(guī)模近50億元。

面對(duì)2024年，金地難言輕松。十一郎發(fā)現(xiàn)，長期借款內(nèi)要求兩年內(nèi)還款的也不少。境內(nèi)債方面，企業(yè)預(yù)警通顯示，截止最新，金地債券存量規(guī)模250.84億元，債券17只。其中，私募債7.89億元，占比3.15%。至2024年底，到期債券約為208.35億元。

境外債方面，金地只有一筆4.8億美元債于明年8月到期，票面利率4.95%。

在銀團(tuán)放貸意愿差，無法借新還舊的情況下，金地憑借一二線城市銷售現(xiàn)金流、拿地借開發(fā)貸等手段撐到現(xiàn)在。

從金地上半年現(xiàn)金流量表看出，經(jīng)營性現(xiàn)金流流入主要項(xiàng)目——“銷售商品、提供勞務(wù)收到現(xiàn)金”有363億，比上一期增加30億。

某投資機(jī)構(gòu)人士表示，如果市場(chǎng)穩(wěn)定在2022年水平，盤了一下資產(chǎn)、測(cè)試了現(xiàn)金流，得出了金地明年年中之前問題不大的結(jié)論。

但凌克辭任后的10月17日，金地股價(jià)快速觸及跌停，股價(jià)創(chuàng)近5年新低；另外，“16金地02”“21金地01”“20金地01”跌超20%，觸發(fā)臨時(shí)停牌。這也意味著，資本市場(chǎng)對(duì)金地經(jīng)營情況表示擔(dān)憂。

金地經(jīng)營質(zhì)量如何？財(cái)報(bào)顯示，今年上半年金地實(shí)現(xiàn)營收68.56億元，同比3上升31.10%；歸母凈利潤15.32億元，同比下降22.24%。

十一郎算了下，如果市場(chǎng)比2022年下行30%，金地將有46億資金缺口。8月流出的調(diào)研報(bào)告中稱：“基于現(xiàn)狀，公司將不再堅(jiān)持保利潤，開始加大各區(qū)域銷售回款促進(jìn)力度，包括車位、底商和尾盤在內(nèi)的700億滯重資產(chǎn)。金地商置和金地物業(yè)尚未進(jìn)行抵押或出售，仍有余力，沒有到山窮水盡地步?！?/p>

但賣資產(chǎn)、借新還舊解決不了根本問題。

并且，金地手上經(jīng)營性物業(yè)并不是很能打，出租率偏低，數(shù)量也不多。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，金地能抵押的持有型物業(yè)大部分已經(jīng)抵押，僅剩余零散物業(yè)的數(shù)十億空間。

融資路子也不樂觀。根據(jù)WIND數(shù)據(jù)，金地主要債券收益率均在30%以上，但2023以來尚未在境內(nèi)成功發(fā)行債券。

從20金地01的債券價(jià)格走勢(shì)可以看到，2022年金地就有一輪債券下跌，只是伴隨金融支持房地產(chǎn)16條出臺(tái)，金地債券價(jià)格逐步回歸正常水平，2023年9月中旬以后，金地債券價(jià)格再次跌破50。

最重要的是，銷售持續(xù)不能回暖，那么融資端支持撐不了多久，所以當(dāng)下最主要的問題，是銷售問題。今年 1-9 月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額1219.3億元，同比下降25.23%。土儲(chǔ)質(zhì)量也不高，西安、昆明等城市去化周期在8年以上。

04

DICHAN SHIYIYAN

探尋上岸路徑

金地如何活下去？ 成 為凌克辭任后最大的不確定。

只要行動(dòng)，就有機(jī)會(huì)。

第一，金地和廣東險(xiǎn)資和國資股東溝通求助了。

根據(jù)8月流出的調(diào)研報(bào)告，金地管理層否認(rèn)溝通求助傳聞，并稱：“公司大股東為富德生命保險(xiǎn)和福田國資，但大股東意愿低，二股東股比少，公司職業(yè)經(jīng)理人特征持續(xù)數(shù)十年，沒有救助基礎(chǔ)?！?/p>

在富德生命人壽掌舵人張駿重新活躍起來后，凌克卸任似乎是一場(chǎng)必然。股權(quán)大戰(zhàn)帶給金地管理層的陰影還未消失。

自2016年起，富德生命人壽的保費(fèi)規(guī)模持續(xù)負(fù)增長。2016年至2018年凈利潤分別為-50.61億元、-7.79億元以及-5億元。2019年實(shí)現(xiàn)凈利潤19.82億元，2020年凈利潤下滑至1.86億元。截至目前，其2021年、2022年年報(bào)一直處于延期披露狀態(tài)。

險(xiǎn)資拋售股票，急流勇退也是趨勢(shì)。指望大股東并不現(xiàn)實(shí)。

好在二股東續(xù)命來了。9月，金地稱，公司正與深圳市福田投資控股有限公司商討，福田投控根據(jù)區(qū)域發(fā)展需要研究為金地在公開市場(chǎng)發(fā)行的公司債券或中期票據(jù)提供擔(dān)保等增信措施。

第二，總裁黃俊燦透露，“當(dāng)前需求端政策支持力度非常大，對(duì)于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖有明顯幫助，公司也將持續(xù)專業(yè)精進(jìn)，提升經(jīng)營敏捷度，靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化?！?/p>

有金地的朋友說，總部對(duì)運(yùn)營的節(jié)點(diǎn)要求和重視程度比過去高多了，內(nèi)部考核也嚴(yán)格多了。十一郎認(rèn)為，公司生存的背后是千萬個(gè)體和家庭。

接下來，就看市場(chǎng)機(jī)會(huì)和金地自己了。

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