01.

樓市的好日子還長

關(guān)鍵要提升認知

現(xiàn)在，一些人對樓市的未來心存疑慮，淘哥堅定的認為，前途是光明的：

1、樓市的好日子還有很長時間。一定要堅定信心，堅定認識：樓市不會垮，不會消失，尤其以北上廣深一線為代表的核心城市，機會還有大把，只是換了一批人在玩。

2、在這種大背景下，樓市依然有大機會。樓市的客觀規(guī)律就是：拉長5-10年和更長時間看，核心城市的房價和M2高度正相關(guān)。我們明顯處于新一輪的貨幣放水周期，貨幣遲早要在稀缺的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上體現(xiàn)。

3、躺贏普漲的時代，一去不復(fù)返了。有很多地方是嚴重供大于求；但是也有些地方，中長期其實是明顯供不應(yīng)求的，短期低迷只是暫時的，比如北上廣深的好地段、好房子。

4、不要抱怨市場不公，認知對了就能大賺，認知錯了就會踩坑，而且以后坑比機會多的多。

所以中產(chǎn)的資產(chǎn)配置需要更加謹慎，需要提升認知，才能守住、創(chuàng)造財富。

記住，最可怕的不是房價/資產(chǎn)暴跌，而是失去認知、失去賺錢能力。

02.

樓市大拐點已到

史上第三大買房時機

淘哥認為，目前樓市已經(jīng)出現(xiàn)了大拐點。

先看看經(jīng)濟大環(huán)境，華為實現(xiàn)新突破、帶來了新曙光，科技戰(zhàn)、金融戰(zhàn)最困難的時期已經(jīng)過去。

中國經(jīng)濟能企穩(wěn)，樓市也能穩(wěn)住。

高層已經(jīng)定調(diào)樓市的供求關(guān)系發(fā)生重大改變（救樓市），也聲明要活躍資本市場（救股市），既然要救，就沒有大的問題，大的風(fēng)險可以排除。

地產(chǎn)，作為經(jīng)濟的壓艙石，關(guān)乎的上下游產(chǎn)業(yè)鏈、就業(yè)人口非常多，務(wù)必需要穩(wěn)定發(fā)展。這是經(jīng)濟的基本盤，而高科技是突破的尖刀。如果基本盤不穩(wěn)，經(jīng)濟也好不了。所以大家對地產(chǎn)要有信心。

其次， 淘哥對未來一年的判斷是：美聯(lián)儲停止加息，中美利差縮小，美元指數(shù)到頂，人民幣匯率升值，我國貨幣政策空間更大。同時，美元重回寬松后，全球風(fēng)險資產(chǎn)都會反彈。

樓市政策松綁預(yù)期疊加全球經(jīng)濟環(huán)境逆轉(zhuǎn)預(yù)期，明年4-5月，一線樓市很可能會迎來高潮。

最重要的一點，歷史表明，政策+貨幣雙放松，深圳樓市會進入新一輪上升周期，這個時候買房最賺錢最安全。

比如2008年、2014年，正是市場最差、房價大跌、最悲觀、政策拐點來臨的時候。

當(dāng)時房價大跌，泡沫擠干凈；然后政策救市——2008年底四萬億，2014年底去庫存，之后樓市大漲。

到了2023年，樓市整體的價格也處于低位，政策更出現(xiàn)了重大拐點， 現(xiàn)在是繼2008年、2014年后的，史上第三大買房時機。

注意一點，目前深圳樓市還處于筑底期；廣州卻是最快啟動的一線城市：

廣州出臺二套首付4成、局部放開限購等措施后，現(xiàn)在樓市已經(jīng)火起來了。

前段時間天河一塊地拍賣，此地塊去年流拍，但本次卻被一大批家房企爭搶，最后價格到頂后搖號決定歸屬。拍地結(jié)果出來后，周邊的樓盤就宣布提價。

這一次，廣州樓市走在了前面。

03.

是時候抄底優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)了

廣州有豪宅 漲了2500多萬

三大拐點下，預(yù)計明年，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的估值會迅速回歸，現(xiàn)在已經(jīng)到了配置資產(chǎn)的最佳時機，謹記兩點：

1、現(xiàn)在絕不是現(xiàn)金為王，也不是黃金，而是瞄準機會抄底優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

2、買龍頭資產(chǎn)、時代資產(chǎn)。

一如巴菲特所言，他的成功是建立在美國國運之上，我們也要相信中國的國運，相信時代，抓住時代給予的機會。

這種機會，未來3年，最值得關(guān)注的領(lǐng)域就是國產(chǎn)替代、產(chǎn)業(yè)升級，比如華為產(chǎn)業(yè)鏈，因為它是龍頭優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

樓市也是一樣，現(xiàn)在買房，一定要買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

為什么這么說呢？ 深圳大部分房子跌到了6、7年前，還處于價格高地的，只有深圳灣、華僑城、福田香蜜湖的一些核心資產(chǎn)。

比如深圳灣悅府1期，今年8月31號成交一套263㎡的4房，總價7000萬，單價高達26.23萬/㎡，項目位于深圳灣人才公園旁，深圳最核心、網(wǎng)紅打卡豪宅地段，下樓步行即達深圳灣萬象城，產(chǎn)品是華潤置地的“悅府”系高端住宅。

最近淘哥跟廣州粉絲聊天發(fā)現(xiàn)，廣州一些網(wǎng)紅盤這三年漲幅很高，表現(xiàn)比深圳豪宅更強。

例如頤德公館最近成交一套170㎡的3房，單價24萬/㎡，總價4168萬；2020年成交一套173㎡的3房，單價11萬/㎡，總價1920萬；近3年漲了2000多萬！

凱旋新世界廣粵尊府最近成交一套179㎡的3房，單價26萬/㎡，總價4700萬；2020年成交一套179㎡的3房，單價12萬/㎡，總價2200萬；近3年漲了2500萬！

淘哥認為，不要把投資眼光拘束在深圳，要有視野格局，需要謙遜心態(tài)，不然會錯失很多機會。

04.

廣州核心區(qū)超級綜合體大盤

“萬象商業(yè)+高定悅府”

現(xiàn)在買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，要把握兩個要素：一是確定性，位于核心區(qū)的資產(chǎn)，增長性更強。 比如深圳的發(fā) 展軸是一路向西，從羅湖-福田-南山-前海，每一次核心區(qū)的轉(zhuǎn)移都帶來了物業(yè)價值的爆發(fā)。

二是要買有稀缺資源的房子。比如深圳的豪宅區(qū)——華僑城、深圳灣、香蜜湖，無一不擁有稀缺的城市和生態(tài)資源，這些不可復(fù)制的資源也錨定了資產(chǎn)價格的天花板。

淘哥發(fā)現(xiàn)，前不久廣州局部放開限購后，一些核心資產(chǎn)被瘋狂搶購，也具備了以上兩個要素。

今年4月20日，華潤置地+長隆聯(lián)合體，在廣州番禺長隆拿下超級地塊，將打造建面約91萬㎡的超級文商旅居綜合體—— 華潤置地·長隆萬博悅府 。

1）淘哥研究片區(qū)的規(guī)劃發(fā)現(xiàn)，華潤置地·長隆萬博悅府具有很強的確定性。

項目位于廣州南部CBD，相當(dāng)于廣州南部的“福田CBD”。 像福田CBD這類核心區(qū)，是政府集中力量打造的重點區(qū)域，是各個片區(qū)行政、文化、教育、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的核心， 往往也成為最為宜居宜業(yè)的區(qū)域。表現(xiàn)在樓市上，則是價值最高、漲幅最大的區(qū)域。

此外，未來5年，隨著華潤置地·長隆萬博悅府的總部商務(wù)區(qū)、萬象商業(yè)的建成，周邊大型舊改的落地，整個片區(qū)已經(jīng)進入快速兌現(xiàn)期，項目作為片區(qū)最核心的資產(chǎn)，未來的想象空間很大。

2）淘哥去現(xiàn)場踩盤發(fā)現(xiàn)，華潤置地·長隆萬博悅府匯集了城市的各類核心資源，自帶的稀缺性也很明顯：

比如華潤置地深圳灣悅府有萬象系商業(yè)，華僑城有世界之窗，香蜜湖有城央生態(tài)資源， 而華潤置地·長隆萬博悅府擁有“萬象系商業(yè)+世界級生態(tài)+優(yōu)質(zhì)教育+總部商務(wù)區(qū)”，相當(dāng)于匯聚了福田、南山的最精粹部分。

放在深圳，就是后海+ 華僑城+ 悅府+ 萬象城+福田的結(jié)合體，值得深圳人重點關(guān)注！

華潤置地·長隆萬博悅府效果圖

具體來看，項目的商業(yè)、文旅配套、產(chǎn)品、交通、教育都很能打。

華潤的經(jīng)典組合——“萬象商業(yè)+高定悅府”：

深圳的經(jīng)典豪宅——深圳灣悅府，是典型的“萬象商業(yè)+高定悅府”的超強組合，已經(jīng)成為了深圳樓市的價值高地，這是經(jīng)過深圳市場反復(fù)驗證的成功案例。

華潤置地·長隆萬博悅府同樣也是“萬象商業(yè)+高定悅府”的經(jīng)典配方：這次華潤置地和長隆的文旅資源強強聯(lián)合，顛覆性打造建面約24萬㎡的全新萬象系商業(yè)。

其中，長隆旅游度假區(qū)是國家5A級景區(qū)，包括動物世界、歡樂世界、水上樂園、飛鳥樂園四大主題園區(qū)，都是世界級的文旅設(shè)施，代表中國面對世界的IP。

其次，和深圳灣悅府一樣，華潤置地·長隆萬博悅府也是TOP級高定悅系產(chǎn)品。

今年9月25號，華潤置地·長隆萬博悅府首開推出568套住宅，現(xiàn)場參與開盤人數(shù)近2000人，相當(dāng)于3臺客搶一套的節(jié)奏；最終大賣9成，收金40億，其中不乏深圳購房者的身影。

華潤置地·長隆萬博悅府首 開人氣圖

而且項目首開當(dāng)天，建面約98㎡的戶型已經(jīng)賣完，接下的新品是建面約123-140㎡的中小戶型，再往后可能只有建面約200㎡以上的大戶型，越往后門檻越高。

深圳人來投資太方便，3地鐵+近廣州南站：

如果想去外地投資， 通勤時間很重要，如果距離太 遠，業(yè)主不太好 管理資產(chǎn)。

華潤置地·長隆萬博悅府的交通就很便利，從深圳北站到廣州南站僅29分鐘，再坐地鐵7號線4站即到項目。（來源：百度地圖）

此外，長隆自身帶來的過千萬年客流量、廣州南站和3條地鐵（3/7/18）巨大的客流輸送能力，都給項目帶來大量的居住和租賃需求。

隱藏的利好，教育資源值得期待：

還有一點，據(jù)淘哥了解，華潤置地·長隆萬博悅府所在的片區(qū)，教育資源一直以來非常匱乏；項目旁將有21班幼兒園、72班公辦制小學(xué)和36班公辦制中學(xué)的全齡菁英教育。

按照華潤置地過往的案例，在這樣的核心地段，引入的學(xué)校應(yīng)該不差，估計會填補片區(qū)優(yōu)質(zhì)學(xué)府的空白。（注：具體學(xué)區(qū)地段劃分，以官方信息為準）

深圳人常說，如果回到十年前，多買幾套華潤置地的房子就好了。

現(xiàn)在福田、南山、前海新房均價10萬，千萬級的門檻， 而廣州升級版的華潤深圳灣悅府，約6-7萬/㎡的價格，相當(dāng)于回到十年前的機會。

淘哥最后提醒深圳人，在市場底部，只有持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，才能享受上升期的紅利。

從這點看，華潤置地·長隆萬博悅府確實是千載難逢的抄底資產(chǎn)，項目是位于廣州核心區(qū)的超級大盤，靠近廣州南站，深圳人過去也非常方便，而且不限購。

項目的產(chǎn)品也是TOP級的：住在悅府的高品質(zhì)住宅，下樓即是世界級IP長隆和萬象商業(yè)，這種豐富多元的國際化生活方式，在灣區(qū)其他地方很難感受到。

這種確定性和稀缺性都很強的產(chǎn)品，買一套少一套，深圳人，不要再錯過下一個深圳灣悅府、華潤城。