深圳樓市現(xiàn)在到底是什么情況？雖然網(wǎng)上言論不一，但從淘哥的親身感受來(lái)看，深圳樓市確實(shí)在回暖。

1、南山新盤(pán)人氣火爆。

上周，南山兩個(gè)新盤(pán)有大動(dòng)作，金眾云山海公館開(kāi)放展示中心，前海時(shí)代三期取證，淘哥都親臨了現(xiàn)場(chǎng)，人氣都比較旺。

深圳最近大降溫，如此寒冷的天氣也沒(méi)阻擋大家出門看房，可見(jiàn)熱情很高。

現(xiàn)場(chǎng)實(shí)拍圖

2、大體量資金準(zhǔn)備抄底深圳。

最近，有粉絲表示他有個(gè)東莞的朋友，要到深圳收購(gòu)房子，總資產(chǎn)有4-5個(gè)億。

業(yè)內(nèi)還傳聞，廣州一批有錢人正在收購(gòu)南山某網(wǎng)紅盤(pán)的優(yōu)質(zhì)筍盤(pán)，資金量也很大，僅成交傭金就接近一千萬(wàn)。

3、房地產(chǎn)登記中心的人明顯變多、成交熱度明顯回升。

最新數(shù)據(jù)，12月1日-16日，深圳二手房網(wǎng)簽套數(shù)已有2213套，按此趨勢(shì)，本月大概率會(huì)再次突破4000套，企穩(wěn)跡象明顯。

深圳二手房錄得量走勢(shì)

部分新盤(pán)也賣的很好，比如光明某人才房一天大賣約34億，賣了1500套，龍華北站某住宅開(kāi)盤(pán)賣了約6.5成，銷售額約29億，成績(jī)相當(dāng)不錯(cuò)。

4、指標(biāo)盤(pán)成交明顯活躍。

進(jìn)入11月以后，華潤(rùn)城成交非?；钴S，比如潤(rùn)府一期，10月份成交為0套，11月成交了6套，12月前3天，就成交了3套。

華潤(rùn)城一期近期成交情況一覽

為什么要提華潤(rùn)城呢？因?yàn)榇吮P(pán)是典型的指標(biāo)盤(pán)，當(dāng)市場(chǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)折的時(shí)候，這種樓盤(pán)的表現(xiàn)是最前瞻、最具參考意義的，當(dāng)這種樓盤(pán)開(kāi)始起量的時(shí)候，就意味著：起價(jià)也不遠(yuǎn)了。

講這么多親身感受，淘哥是想告訴大家：深圳樓市并不像一些“無(wú)腦黑”的言論，說(shuō)的那么冷清，而是切切實(shí)實(shí)在回暖，要對(duì)市場(chǎng)有信心。

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01.

通脹+供應(yīng)稀缺+需求嚴(yán)重壓抑

深圳改善豪宅還有牛市

不過(guò)淘哥要強(qiáng)調(diào)的是，雖然深圳樓市在回暖，但也不是什么房子都能“水漲船高”，未來(lái)，深圳樓市會(huì)有一個(gè)明顯特征：告別普漲、極度分化，進(jìn)入改善時(shí)代。

再直白一點(diǎn)，未來(lái)深圳只有福田、南山、前海等核心區(qū)域、核心地段的優(yōu)質(zhì)改善物業(yè)能漲。

為什么這種房子還能漲？根本邏輯在于：供應(yīng)稀缺，受益于通脹。

其中關(guān)聯(lián)2個(gè)常識(shí)，一是貨幣放水，遲早會(huì)產(chǎn)生通脹效應(yīng)，催生泡沫，凡事都有代價(jià)。

貨幣增發(fā)，其實(shí)是世界各國(guó)，無(wú)論經(jīng)濟(jì)進(jìn)入什么階段，什么時(shí)代，房?jī)r(jià)（商品房）屢創(chuàng)新高的基礎(chǔ)之一。

記?。阂痪€城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，中長(zhǎng)期本質(zhì)上是一種貨幣現(xiàn)象和通脹現(xiàn)象，和M2高度正相關(guān)（如下圖所示）。

一線城市中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)和M2的關(guān)系

而且，這種現(xiàn)象不依賴于短期調(diào)控政策，也不太受人口、老齡化、經(jīng)濟(jì)波動(dòng)等因素影響。

比如日本，雖然飽受老齡化嚴(yán)重、生育率下降、泡沫破裂等問(wèn)題困擾，但最近5年，東京房?jī)r(jià)飆漲近70%，一套二手公寓從YQ前的約900萬(wàn)人民幣漲到了現(xiàn)在的約2000萬(wàn)人民幣。

二是，只有稀缺資產(chǎn)才受益于通脹。

記?。簺](méi)有稀缺就沒(méi)有通脹。

中國(guó)大部分商品都不可能通脹，因?yàn)楫a(chǎn)能過(guò)剩，比如筆記本電腦，10幾年前就是四五千一臺(tái)，現(xiàn)在還是四五千一臺(tái)，但是深圳核心地段的房子，比如香蜜湖、福田CBD、深圳灣、南山科技園，10幾年翻了10-20倍。

以此2大常識(shí)為基礎(chǔ)，可以反問(wèn)兩個(gè)問(wèn)題：

1、貨幣放水有沒(méi)有在持續(xù)？

2、深圳福田、南山等核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)改善物業(yè)是否稀缺？

先看第一個(gè)問(wèn)題，答案是，貨幣放水依然很兇猛，而且還在提速。

看組數(shù)據(jù)：10月下旬，我國(guó)萬(wàn)億特別國(guó)債獲批，10月6日至11月9日，全國(guó)28個(gè)地區(qū)披露的特殊再融資債券總額為1.2553萬(wàn)億元。

11月末，我國(guó)M2余額為291.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10%，按此測(cè)算，12月底會(huì)突破300萬(wàn)億元，而在2015年，這一數(shù)據(jù)還僅僅只有139萬(wàn)億元，8年翻倍了。

再看第二個(gè)問(wèn)題，答案是，深圳以福田、南山為代表的核心區(qū)域，改善豪宅供應(yīng)實(shí)在太少了。

比如深圳灣，從2015-2016年，恒裕濱城二期、半三、悅府發(fā)售之后，一直沒(méi)有住宅新盤(pán)入市，福田說(shuō)來(lái)說(shuō)去就是已經(jīng)售罄的海德園、深業(yè)中城……

為什么上周發(fā)聲的兩個(gè)南山新盤(pán)熱度很高，而龍崗、坪山的新盤(pán)反響平平？就是因?yàn)槟仙焦?yīng)實(shí)在太稀缺了，輕而易舉就能引起轟動(dòng)。

總結(jié)來(lái)看，一方面，貨幣依然在大放水，另一方面，深圳改善豪宅供應(yīng)非常稀缺，而稀缺資產(chǎn)中長(zhǎng)期又一定會(huì)受益于通脹，所以，深圳改善豪宅的前景非常確定和明朗。

經(jīng)過(guò)這一輪調(diào)整，深圳很多改善豪宅的價(jià)格已經(jīng)跌回了2017年、2016年，但是剛剛提及，2015年至今，流動(dòng)性已經(jīng)翻倍。

水放出去了，稀缺優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)卻原地踏步或者漲幅微弱，這不符合常理，所以，深圳改善豪宅的前景就是——補(bǔ)漲會(huì)遲到，但一定不會(huì)缺席。

通脹和供應(yīng)之外，深圳改善豪宅還有牛市的一個(gè)影響因素在于：深圳改善需求過(guò)去幾年被嚴(yán)重壓抑，價(jià)值被強(qiáng)行低估。

過(guò)去，深圳二套首付要7-8成，一套1500萬(wàn)的房子，首付就要1000多萬(wàn)，資金門檻很高，“賣一換一”也沒(méi)有操作空間（房子太難賣了），改善需求被嚴(yán)重壓抑，屬于被誤傷的標(biāo)的。

淘哥認(rèn)為 ，深圳改善豪宅市場(chǎng)就像彈簧，被壓抑的有多厲害，需求集中釋放后，反彈的就有多猛烈，一定還會(huì)有牛市。

02.

牛市何時(shí)到來(lái)？

比深圳改善型豪宅還有牛市更重要的是，牛市何時(shí)來(lái)？淘哥認(rèn)為：深圳改善豪宅很快就會(huì)迎來(lái)春天。

其一，是政策面。

目前，四大一線城市都在全力支持改善、換房需求，深圳已經(jīng)出臺(tái)了認(rèn)房不認(rèn)貸、降低二套首付等具體措施，北京、上海上周也出臺(tái)了類似的舉措。

與政策相輔相成的是，以突破美國(guó)科技封鎖的華為為代表，中國(guó)經(jīng)濟(jì)曙光已現(xiàn)，接下來(lái)的爆發(fā)點(diǎn)在科技+金融。

高科技發(fā)展帶來(lái)新一輪造富，金融會(huì)有結(jié)構(gòu)性牛市，很多人會(huì)賺大錢、買豪宅。據(jù)淘哥了解，最近，從華僑城、香蜜湖到深圳灣，很多法拍和二手房，都是華強(qiáng)北的老板在買。

政策刺激+經(jīng)濟(jì)刺激帶來(lái)的需求集中釋放，會(huì)加速深圳改善豪宅估值重回正常。

其二，是市場(chǎng)面。

開(kāi)篇淘哥講了很多深圳樓市的真實(shí)現(xiàn)狀，雖然很多人對(duì)深圳樓市持有不同態(tài)度，悲觀者有、樂(lè)觀者也有，可能悲觀者占比還較多，但種種現(xiàn)象顯示：深圳樓市已經(jīng)見(jiàn)底了。

其三，很多人都不會(huì)注意到的一個(gè)因素是，宏觀面，美聯(lián)儲(chǔ)停止加息。

看樓市不能只看樓市，而要從全局經(jīng)濟(jì)形勢(shì)出發(fā)，淘哥對(duì)未來(lái)一年的判斷是：

美聯(lián)儲(chǔ)停止加息，中美利差縮小，美元指數(shù)到頂，人民幣匯率升值，我國(guó)貨幣政策空間更大。同時(shí)，美元重回寬松后，全球各類風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)都會(huì)反彈。

樓市政策松綁預(yù)期，疊加全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境逆轉(zhuǎn)預(yù)期，明年4-5月，一線樓市很可能會(huì)迎來(lái)高潮。

目前，深圳二手房月成交剛剛突破4000套，如果能上升到5000-6000套，改善豪宅的筍盤(pán)很快就會(huì)消失。

淘哥預(yù)計(jì)，深圳春節(jié)后會(huì)有一個(gè)小陽(yáng)春，改善豪宅價(jià)格很快會(huì)上來(lái)，有相關(guān)置業(yè)需求的朋友，真心建議近期就要抓緊看房、早做準(zhǔn)備了。

03.

國(guó)賓級(jí)豪宅麒麟公館后

金眾再造神作

南山蛇口純改善山海豪宅

深圳核心地段的優(yōu)質(zhì)改善物業(yè)不多，二套首付降低后，很多在售新盤(pán)已經(jīng)進(jìn)入了銷售末期，上周五剛開(kāi)放展示中心的金眾云山海公館，是目前深圳核心區(qū)域少有的、全新待入市的純改善新盤(pán)。

看到金眾云山海公館的名字，淘哥第一時(shí)間就想起了金眾麒麟公館。

2019年豪宅線放寬之前，深圳樓市已經(jīng)橫盤(pán)三年，市場(chǎng)非常冷清。當(dāng)時(shí)，麒麟公館作為金眾歷時(shí)5年精心打造的國(guó)賓級(jí)湖山豪宅，憑借出色品質(zhì)橫空出世，一舉吸引了業(yè)內(nèi)外人士的高度關(guān)注。

金眾麒麟公館當(dāng)時(shí)有多風(fēng)靡呢？據(jù)悉，有近120家房企前去項(xiàng)目參觀學(xué)習(xí)，眾多高知高智人群扎堆購(gòu)買，其中國(guó)家級(jí)院士就有3位，博士、海歸、211/985學(xué)歷人才更是超100人，被譽(yù)為深圳市“最高學(xué)歷小區(qū)”。

本次開(kāi)放展示中心的金眾云山海公館，與金眾麒麟公館同為“TOP級(jí)公館系”，而且還是金眾35周年的迭新升級(jí)之作，地段、配套、景觀、產(chǎn)品等素質(zhì)更加出色。

淘哥實(shí)地參觀后就忍不住和朋友感嘆：金眾真是每一次出手，都能帶來(lái)無(wú)限驚喜。

1、地段核心，蛇口+前海雙重賦能，龍頭中的龍頭。

金眾云山海公館位于南山蛇口赤灣，眾所周知，蛇口半島是深圳豪宅的制高點(diǎn)之一，孕育了恒裕濱城、半島城邦、雙璽等一眾頂豪。

而赤灣就位于蛇口核心，和前海三灣（前灣、桂灣、媽灣）連成一片，是國(guó)家級(jí)自貿(mào)區(qū)和大前海的重要組成部分。

同時(shí)，這里還是深圳世界級(jí)海岸線——前海灣海岸線和深圳灣海岸線的交匯點(diǎn)，匯聚深圳頂級(jí)生態(tài)、規(guī)劃、城市資源。

示意圖

此外，赤灣還是蛇口國(guó)際海洋城的核心承載區(qū)，作為南山十大重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)之一，蛇口國(guó)際海洋城規(guī)劃總面積約26平方公里，將以海洋產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，孵化眾多高新企業(yè)、引入相關(guān)研究院、建設(shè)高端城市配套，是一個(gè)有產(chǎn)業(yè)、有人才、有資源的引擎式城市中心，類似后海、前海。

而赤灣，則是蛇口國(guó)際海洋城的三大承載區(qū)之一，將建設(shè)赤灣海洋風(fēng)情小鎮(zhèn)、赤灣海洋科技產(chǎn)業(yè)園，前景非常廣闊。

國(guó)家級(jí)自貿(mào)區(qū)+大前海+世界級(jí)海岸線+頂級(jí)豪宅區(qū)+海洋科技產(chǎn)業(yè)園，眾多光環(huán)加持，赤灣毋庸置疑是深圳的龍頭核心地段之一，能在這種地方擁有一套房子，是很多人的終極夢(mèng)想。

示意圖

2、配套豐盛，名校扎堆，生活接軌國(guó)際。

核心地段往往意味著豐盛、優(yōu)質(zhì)的生活配套，金眾云山海公館直線距離約200米就是2/5號(hào)線交匯的赤灣站，周邊還鄰近12號(hào)線左炮臺(tái)東站，另外還有28號(hào)線（規(guī)劃中）、24號(hào)線（規(guī)劃中）環(huán)繞，附近就是太子灣郵輪母港、深圳灣口岸。可便捷通達(dá)前海、后海、寶中、深圳灣、香蜜湖、深圳北站總部基地等深圳各大中心，以及香港、澳門、珠海等大灣區(qū)城市，生活半徑很大。

此外，金眾云山海公館一路之隔就是約4.6萬(wàn)平的赤灣匯商業(yè)（建設(shè)中），1站即達(dá)太子灣商圈，近享亞洲規(guī)模最大的K11（建設(shè)中），2站可到海上世界、前海印里，舒適的通達(dá)距離內(nèi)還匯聚了萬(wàn)象前海、前海山姆、灣區(qū)最大歌劇院深圳歌劇院（建設(shè)中）、蛇口價(jià)值工廠、深圳灣游艇會(huì)等眾多頂級(jí)商業(yè)、休閑設(shè)施。

示意圖

更值得一提的是，項(xiàng)目周邊的教育資源非常優(yōu)質(zhì)，公辦+民辦+國(guó)際名校扎堆，是深圳優(yōu)質(zhì)教育資源最集中的區(qū)域之一。

項(xiàng)目自帶兩所公辦的18班幼兒園（建設(shè)中），直線距離約280米就是公辦九年一貫制南二外赤灣學(xué)校，淘哥特別提醒，南二外赤灣學(xué)校除了有南二外的教育品牌加持，還有一個(gè)很大的優(yōu)勢(shì)在于：生源預(yù)期質(zhì)量很高。

當(dāng)前，赤灣幾個(gè)在建新盤(pán)都是定位偏改善的大戶型社區(qū)，面積最小也有約109平，圈層比較純粹，預(yù)計(jì)日后會(huì)帶動(dòng)區(qū)域生源質(zhì)量出現(xiàn)質(zhì)的提升，進(jìn)而大幅增強(qiáng)學(xué)校的競(jìng)爭(zhēng)力。

此外，金眾云山海公館附近還有2所規(guī)劃中的九年一貫制學(xué)校，以及2所位列深圳十大高中的學(xué)校：深大附中高中部、北師大南山附校高中新校區(qū)（即市第三十高級(jí)中學(xué)，建設(shè)中）。

國(guó)際學(xué)校就更多了，十二年制的南山中英文學(xué)校、SIS太子灣校區(qū)、深圳貝賽思國(guó)際學(xué)校、深圳曼徹斯通城堡國(guó)際學(xué)校等，有數(shù)據(jù)顯示，這里的國(guó)際教育資源占整個(gè)深圳的約80%。

其中南山中英文學(xué)校是深圳老牌名校，由深圳市、南山區(qū)兩級(jí)政府共同投資興建，今年新開(kāi)辦了“港籍學(xué)生班”，名額極其難求，據(jù)聞托關(guān)系都上不了，可見(jiàn)其教學(xué)水平之優(yōu)異。

免責(zé)聲明：學(xué)位學(xué)區(qū)政策最終以政府教育主管部門最新規(guī)定為準(zhǔn)，對(duì)于自行決定購(gòu)房學(xué)校能否就讀，本文不做任何承諾或者保證。

示意圖

3、依山傍海，生態(tài)資源豐沛。

從名字就能看出來(lái)，金眾云山海公館是一個(gè)有山有海的生態(tài)大盤(pán)，項(xiàng)目三面環(huán)山（小南山、大南山、赤灣山），一面向海（伶仃洋），景觀資源非常稀缺。

示意圖

4、低密宜居、品質(zhì)出眾。

目前，南山新盤(pán)容積率動(dòng)輒7點(diǎn)幾、8點(diǎn)幾，甚至10點(diǎn)幾，而金眾云山海公館總建面約19.5萬(wàn)平，西區(qū)容積率僅約3.45，非常低密宜居。

品質(zhì)更是豪宅標(biāo)桿水準(zhǔn)，外立面融合“山林、揚(yáng)帆、峰匯”元素，采用鋁板+雙層中空LOW-E玻璃，配備系統(tǒng)門窗，不僅俊朗挺拔、極具美學(xué)底蘊(yùn)，而且還具備優(yōu)異的隔音、隔熱、保溫等功能。

示意圖

園林打造也頗具匠心，設(shè)計(jì)了“禮序迎賓、移步異景、和光庭越、拾趣時(shí)光”四重歸家禮序，并高標(biāo)準(zhǔn)打造了多功能架空層空間，可談心、品茗、會(huì)客、對(duì)弈、健身等，不出社區(qū)，也能擁有豐富多彩的休閑生活。

示意圖

5、純改善、高得房率，產(chǎn)品設(shè)計(jì)太絕了。

金眾云山海公館氛圍純粹，全部為高端改善產(chǎn)品——建面約111-174平的4-5房。

戶型設(shè)計(jì)非常驚艷，不計(jì)贈(zèng)送的得房率就高達(dá)約76%-80%，再加上戶型為大陽(yáng)臺(tái)、全屋飄窗設(shè)計(jì)，淘哥算了一下，發(fā)現(xiàn)算上贈(zèng)送面積后的得房率最高可達(dá)約89%，高出深圳核心地段常規(guī)使用率（約72-73%）一大截。

示意圖

得益于高得房率，金眾云山海公館的空間感非常闊綽，建面約111平就做了正規(guī)的4房2廳2衛(wèi)，而且戶型方正、布局合理、動(dòng)靜分區(qū)、南向采光、主臥套房、U型明廚，同時(shí)保全了實(shí)用性和舒適度，這在南山非常稀缺。

去年，前海出現(xiàn)建面約115平4房的時(shí)候就逆勢(shì)引發(fā)了市場(chǎng)高度關(guān)注，成為前海年度熱銷戶型之一，如今，金眾云山海公館做出了更加極致面積段的4房，預(yù)計(jì)會(huì)再次成為備受追捧的網(wǎng)紅產(chǎn)品。

見(jiàn)微知著，建面約111平4房之外，金眾云山海公館建面約116/117/129平的4房，以及建面約174平的5房，也都打造的可圈可點(diǎn)。

比如建面約117平的4房，方正通透的大橫廳設(shè)計(jì)，不僅功能性強(qiáng)，尺度感也非常優(yōu)越，淘哥實(shí)地探訪的時(shí)候，感覺(jué)闊綽程度可以媲美市面上建面約125平左右的產(chǎn)品，越看越喜歡。

示意圖

再比如建面約174的5房2廳3衛(wèi)，全明方正、格局朗闊、大開(kāi)間、短進(jìn)深、五開(kāi)間朝南、約7.3米超大瞰景陽(yáng)臺(tái)、全屋飄窗，通風(fēng)采光上佳。

零過(guò)道空間浪費(fèi)的橫廳設(shè)計(jì)，主臥大套房帶獨(dú)立衣帽間和浴池，雙套房3衛(wèi)，就算是三代同堂的二孩家庭，也能實(shí)現(xiàn)生活各不干擾，是能滿足終極改善的稀缺產(chǎn)品。

感興趣的朋友可到項(xiàng)目實(shí)體展示中心，解鎖金眾云山海公館帶來(lái)的更多驚喜，一定會(huì)被金眾的魔鬼品質(zhì)打動(dòng)。

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