直到2023年結(jié)束，廣州去年首個(gè)掛網(wǎng)招商舊改項(xiàng)目仍沒(méi)有等到新主。

去年5月，黃埔區(qū)永崗舊村（不含橫東、橫南、橫北）正式對(duì)外招商，成為廣州舊改新政后，首個(gè)重新啟動(dòng)掛網(wǎng)招商項(xiàng)目。此時(shí)距離上一次招商足足相隔近一年時(shí)間，準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)是331天。

不過(guò)，項(xiàng)目隨后陷入沉寂，仍沒(méi)有企業(yè)介入或收入囊中，包括化身“白衣騎士”的黃埔區(qū)屬?lài)?guó)企，廣州土地市場(chǎng)瘋狂搶地的保利、中海、中建、越秀等沒(méi)有現(xiàn)身。

其實(shí)，永崗舊村（不含橫東、橫南、橫北）招標(biāo)門(mén)檻并不高，主要設(shè)置三個(gè)條件：

1、企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)200億元、凈資產(chǎn)超過(guò)50億元；

2、從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)超三年，近三年建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)㎡；

3、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入指標(biāo)不高，且接受聯(lián)合體投標(biāo)。

門(mén)檻雖比較低，但對(duì)于項(xiàng)目拆遷進(jìn)度、把控卻有很高要求，比如：

1、對(duì)簽約拆遷、工程建設(shè)進(jìn)度作出限時(shí)完成保證；

2、退出、重新選擇企業(yè)向村委賠付1億元違約金；

3、累計(jì)拖欠臨遷費(fèi)1000萬(wàn)以上且超過(guò)6個(gè)月、停止施工超過(guò)2個(gè)月且整改未達(dá)標(biāo)的，均有可能被踢出且沒(méi)收3億元保證金。

當(dāng)下，大部分黃埔區(qū)舊村改造項(xiàng)目出現(xiàn)了拖欠臨遷費(fèi)、停止施工現(xiàn)象，主要集中于民營(yíng)房企主導(dǎo)的項(xiàng)目中，比如燕塘村、南崗北村、水西村、紅衛(wèi)村、夏園村、鎮(zhèn)龍西村、湯村村等。這與企業(yè)資金困境密切相關(guān)。

“拆遷作出限時(shí)完成保證”，這條要求則是國(guó)企、央企面臨的最大難題。

早前，國(guó)企、央企青睞與有舊改經(jīng)驗(yàn)的民企聯(lián)合開(kāi)發(fā)，主要是寄望以民營(yíng)企業(yè)的自由度加快推進(jìn)拆遷。民企經(jīng)營(yíng)堪憂狀況下，合作隨之減少。

永崗舊村（不含橫東、橫南、橫北）改造項(xiàng)目在2019年2月啟動(dòng)前期改造工作，龍湖在第二年進(jìn)場(chǎng)，并用一年的時(shí)間完成拆補(bǔ)方案通過(guò)率超過(guò)86%。

龍湖還是錯(cuò)判了舊改市場(chǎng)，一份文件讓兩年多的成果付諸東流，果斷地選擇止損離場(chǎng)。所幸的是，合作項(xiàng)目都未啟動(dòng)拆遷，影響不大。有知情人士告訴無(wú)邏輯觀察，龍湖這次嘗試付出了8千多萬(wàn)元的代價(jià)。

永崗舊村（不含橫東、橫南、橫北）至今沒(méi)有企業(yè)接手，主要原因是一個(gè)其處在遠(yuǎn)郊的舊改項(xiàng)目。它介于蘿崗與新塘交界，現(xiàn)狀周邊多工廠，且存在交通、教育、醫(yī)療等多個(gè)方面的劣勢(shì)。

可以推斷，項(xiàng)目未來(lái)建設(shè)方向大概率是剛需盤(pán)，而黃埔區(qū)最不缺的就是剛需盤(pán)，甚至說(shuō)整個(gè)廣州非核心區(qū)都不缺剛需盤(pán)。目前市場(chǎng)核心重新流轉(zhuǎn)到天河、海珠幾個(gè)核心區(qū)，著重開(kāi)發(fā)改善樓盤(pán)。

這個(gè)舊改項(xiàng)目周邊已有大量現(xiàn)售剛需盤(pán)，南邊有碧桂園、合生、香江，銷(xiāo)售均價(jià)在1.9-2.3萬(wàn)元/㎡，西南邊有保利、時(shí)代，銷(xiāo)售均價(jià)在3.6萬(wàn)元/㎡左右，

項(xiàng)目往東是增城永寧，要與保利、新世界、中建、光大、金地、珠江等一眾房企樓盤(pán)項(xiàng)目血拼，均價(jià)在1.5萬(wàn)元/㎡左右。

那么，多達(dá)57.15億元拆遷安置成本下，入場(chǎng)企業(yè)需要賣(mài)多少套房子才能實(shí)現(xiàn)盈利？

核心區(qū)優(yōu)質(zhì)舊改項(xiàng)目個(gè)個(gè)都想要，但這樣的項(xiàng)目有幾個(gè)？又有幾個(gè)企業(yè)資金實(shí)力足夠雄厚？

永崗舊村（不含橫東、橫南、橫北）舊改項(xiàng)目面臨的困境，恰是目前廣州城中村改造項(xiàng)目當(dāng)下所處的現(xiàn)狀：

爆雷民企集體退出、離場(chǎng)，區(qū)屬?lài)?guó)企兜底有限

民營(yíng)房企中，剔除港資房企，現(xiàn)在沒(méi)有爆雷的屈指可數(shù)：龍湖、新城、濱江、星河、星河灣、鴻榮源、大華等。其中，有一半無(wú)意廣州舊改業(yè)務(wù)，龍湖、星河來(lái)了又走了。星河灣只拿了兩個(gè)舊改項(xiàng)目，大華集團(tuán)重倉(cāng)增城舊改也在苦熬著。

民營(yíng)爆雷離場(chǎng)后，廣州國(guó)企、黃埔區(qū)屬?lài)?guó)企接盤(pán)不少項(xiàng)目。

無(wú)邏輯觀察整理了一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，黃埔區(qū)74條推動(dòng)城中村改造項(xiàng)目中，在廣州舊改大調(diào)整前，“含民率”高達(dá)86.4%，其中，由純民企主導(dǎo)項(xiàng)目占比高達(dá)60.8%，國(guó)企/央企、民企聯(lián)合主導(dǎo)項(xiàng)目占比為25.6%。

之后，“含民率”降到了60.6%，其中，由純民企主導(dǎo)項(xiàng)目占比高達(dá)33.7%，國(guó)企/央企、民企聯(lián)合主導(dǎo)項(xiàng)目占比為26.9%。

經(jīng)過(guò)區(qū)屬?lài)?guó)企兜底之后，黃埔區(qū)舊改項(xiàng)目“含國(guó)率”由先前的31%上漲到現(xiàn)在的49.9%。

城中村改造投入資金大且不可控，接盤(pán)后到預(yù)售前這段時(shí)間企業(yè)需要持續(xù)、大量投入成本。對(duì)于當(dāng)下而言，少有企業(yè)能夠支撐下去，包括廣州國(guó)企。

以2023年中期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，除了越秀地產(chǎn)外，其他幾家廣州國(guó)企基本都是紅檔或橙檔，現(xiàn)金短債比這項(xiàng)數(shù)據(jù)尤為堪憂。

廣州市部分國(guó)企2023年中期“三道紅線”詳情

所以，看到廣州幾家國(guó)企財(cái)務(wù)現(xiàn)狀就能明白為何：黃埔區(qū)為什么與16家央企、國(guó)企達(dá)成初步戰(zhàn)略合作，特別是中建、五礦、中冶、中國(guó)能源、中鐵建等央企。

快速兜底付出了一些代價(jià)，但成果是顯著的，黃埔區(qū)“三舊”改造用地審批由2022年的168.82萬(wàn)公頃上漲至271.66公頃，成為廣州市舊改用地審批新增主力。

進(jìn)入2024年，廣州城中村改造房票安置終于落地，荔灣石圍塘片區(qū)拆遷項(xiàng)目發(fā)出首張房票，也意味著廣州舊改進(jìn)入了新的時(shí)代。歷史遺留問(wèn)題或許會(huì)存在，新進(jìn)項(xiàng)目卻能保周全。

今年，中大康樂(lè)鷺江舊村改造項(xiàng)目不再活在“即將啟動(dòng)拆遷”的傳聞中，房票制度日后一步步完善下，能否再次重拾廣州舊改市場(chǎng)信心、重返巔峰呢？