相比開(kāi)年首場(chǎng)土拍遇冷，廣州城中村改造卻異常兇猛。

前幾天，白云區(qū)黃邊村更新改造項(xiàng)目完成了招商，中建三局、廣州白云城投集團(tuán)聯(lián)合競(jìng)得；在同一天，南沙區(qū)東井村城中村改造項(xiàng)目備案狀態(tài)變更為：辦結(jié)（通過(guò)），建設(shè)單位南沙交投集團(tuán)。

黃邊村總投資達(dá)68.17億元、建設(shè)規(guī)模85.32萬(wàn)㎡，東井村總投資達(dá)19.17億元、建設(shè)規(guī)模15.21萬(wàn)㎡，合計(jì)超過(guò)87億元、100萬(wàn)㎡。

放眼當(dāng)下的廣州，如此大的投資規(guī)模、建設(shè)總量，是比較稀少的。

兩個(gè)項(xiàng)目先后取得進(jìn)展，恰是與當(dāng)下廣州加快推進(jìn)城中村改造密切相關(guān)。

往前統(tǒng)計(jì)一看，2024年開(kāi)年至今，廣州一共有7個(gè)城中村改造項(xiàng)目（含上述兩個(gè)項(xiàng)目）有了新的進(jìn)展，還有荔灣山村、黃埔廟頭村、旺村（北）等，總投資規(guī)模達(dá)454.3億元，總建筑規(guī)模達(dá)451.54萬(wàn)㎡。

毫無(wú)疑問(wèn)，廣州城中村改造又可能迎來(lái)一波新的熱潮。

為什么城中村改造又開(kāi)始形成熱潮？

深究其因，一是、去年4月至今，規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”一步步上升為當(dāng)下房地產(chǎn)發(fā)展新模式；到了去年10月，住建部開(kāi)始督促相關(guān)項(xiàng)目推進(jìn)落地。

二是、金融端開(kāi)始全力開(kāi)閘、投入大量資金，比如央行重啟PSL、投放規(guī)模多達(dá)3500億元，全國(guó)首筆超大特大城市城中村改造項(xiàng)目配套貸款、首筆配售型保障性住房開(kāi)發(fā)貸款相繼落地，包括債券市場(chǎng)首單城中村改造企業(yè)債、首單城中村改造ABS成功發(fā)行。

這樣細(xì)節(jié)體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資收縮，工業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施投資增長(zhǎng)快速。

2023年11月廣州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行簡(jiǎn)況中，1-11月全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降6.5%。工業(yè)投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資仍處在較快增長(zhǎng)中，分別同比增長(zhǎng)20.8%、11.2%。

同樣在這些城中村改造項(xiàng)目中，亦能發(fā)現(xiàn)一個(gè)明顯的規(guī)律：

改造方向基本是產(chǎn)業(yè)建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主。

比如黃邊村本身以廠房密布的工業(yè)園為主，舊改需要按要求引入產(chǎn)業(yè)和目標(biāo)企業(yè)，建設(shè)方向是廣州設(shè)計(jì)之都；荔灣山村里有大量茶葉專業(yè)市場(chǎng)，升級(jí)打造為國(guó)際花卉、茶葉采購(gòu)中心高地。

潭村舊改項(xiàng)目，螺涌村、松南村、松北村城中村改造項(xiàng)目，廟頭村城中村改造項(xiàng)目、九佛街五村七片城中村改造項(xiàng)目，除了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)外，產(chǎn)業(yè)引入要求同樣很高。

前兩者處在羅沖圍片區(qū)，是廣州市重大投資項(xiàng)目，目標(biāo)是建設(shè)為廣州西部產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)高地。后者一個(gè)是臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)和廣州海絲城重要區(qū)域，另一個(gè)是以產(chǎn)城融合、生態(tài)保護(hù)等建設(shè)目標(biāo)的新鄉(xiāng)村示范帶。

產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入要求高、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)多，也意味著：

這次廣州推進(jìn)城中村改造是完全不一樣的邏輯。

8個(gè)項(xiàng)目基本全是廣州國(guó)企、區(qū)屬國(guó)企，這也是當(dāng)下金融端資金投入方向決定的，背后也說(shuō)明未來(lái)廣州城中村改造中，民營(yíng)開(kāi)發(fā)商可能被踢出局。

這樣說(shuō)并非空穴來(lái)風(fēng)。先前，合景、奧園、時(shí)代、合生、富力、雅居樂(lè)、佳兆業(yè)、星河等本土老牌粵系房企陸續(xù)主動(dòng)退出廣州舊改項(xiàng)目，以及龍湖、升龍等外來(lái)房企。

上一篇《廣州2023年首個(gè)招商舊改項(xiàng)目至今沒(méi)有下家》也提到，民營(yíng)房企退出后，如果地方國(guó)企不進(jìn)場(chǎng)，就會(huì)淪為無(wú)人接盤(pán)的局面。

不只是黃埔區(qū)永崗舊村（不含橫東、橫南、橫北）上，花都區(qū)田美村、橫潭村（河西村）同樣如此。作為操盤(pán)企業(yè)的富力、時(shí)代在去年9月想要對(duì)外公開(kāi)引入民間資本，計(jì)劃融資規(guī)模為3.4億元、4.71億元，結(jié)果至今仍未完成引入資本方。

兩個(gè)項(xiàng)目總資金需求僅僅是8億元出頭，也沒(méi)有意愿企業(yè)下場(chǎng)。

資金、市場(chǎng)對(duì)于廣州舊村改造、樓盤(pán)項(xiàng)目的青睞，其實(shí)已十分明顯：退出舊改領(lǐng)域、回流到核心區(qū)。

舊村改造上，因?yàn)閺V州走向“做地模式”，導(dǎo)致一二級(jí)土地聯(lián)動(dòng)分離，土地絕大部分利潤(rùn)被七家指定的做地機(jī)構(gòu)拿走，留給后繼操盤(pán)的房企利潤(rùn)空間十分有限，退出廣州舊改市場(chǎng)變得理所當(dāng)然。

2023年廣州土拍市場(chǎng)，成交率僅有67.7%，且往核心區(qū)、近郊地鐵沿線板塊聚集，這一年核心區(qū)土地成交樓面價(jià)四次登上廣州TOP10榜單。

過(guò)去一年，高去化率十大項(xiàng)目集中海珠、天河、荔灣三個(gè)市中心區(qū)域。從化、白云、增城、花都成交均價(jià)跌幅為16%、10%、9%、7%，領(lǐng)跌全市。（來(lái)源：廣州中原2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告）

多種因素又進(jìn)一步說(shuō)明，2024年外郊區(qū)供地猛增、加上本身庫(kù)存積壓、去化周期長(zhǎng)等，也會(huì)讓城中村改造項(xiàng)目變得更加漫長(zhǎng)，甚至很難等到動(dòng)遷。

而核心片區(qū)、重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，盡管有央企、地方國(guó)企入場(chǎng)，同樣舉步維艱，因?yàn)閺V州舊改正在執(zhí)行統(tǒng)一化的征收手段、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，拋開(kāi)了市場(chǎng)化的拆賠很難被大部分村民同意，就像房票安置一樣，各持己見(jiàn)。

比起之前，現(xiàn)在廣州城中村改造換了一個(gè)模式重生，是不是該慶幸呢？