地產(chǎn)財(cái)富會(huì)

2024年，

政策怎么走？

房企怎么做？

市場(chǎng)如何變化？

新舊模式如何輪替？

都藏在這篇文章里了。

2024-1-19

中國(guó)房地產(chǎn)的巨輪已駛?cè)胝{(diào)整航向的深水區(qū)。

2024年，這艘巨輪會(huì)又會(huì)保持何種節(jié)奏、何種趨勢(shì)往前行駛？又會(huì)有著怎樣的一些新變化？

類似的問(wèn)題，其實(shí)是一個(gè)老生常談，但又常談常新的話題。

因?yàn)槊磕甓紩?huì)有一些新變化，尤其是2023年，堪稱房地產(chǎn)史上至今最不同尋常的一年。

這一年，官方定調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，全年高達(dá)千次的密集調(diào)控舉措，大批城市取消土地限價(jià)，多家房企被強(qiáng)制退市，房企融資端的銀行表態(tài)，樓市全年的兩輪“脈沖式”行情，以及巨頭萬(wàn)科的“被做空”等等。

從總量來(lái)看，23年我國(guó)房地產(chǎn)規(guī)模約12萬(wàn)億，差不多回到17年的水平，與21年18萬(wàn)億的高峰相比，落差不可謂不明顯。

但這并不說(shuō)明房地產(chǎn)不重要了，房地產(chǎn)依舊是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱。

歸根結(jié)底是因?yàn)椋谖覈?guó)房地產(chǎn)不是純粹的商品經(jīng)濟(jì)，用他國(guó)的各種經(jīng)濟(jì)規(guī)律來(lái)強(qiáng)行套用，是不妥的。

我們的地產(chǎn)不僅有著很強(qiáng)的金融屬性，而且很重要的一點(diǎn)在于是稅制的補(bǔ)充，是目前經(jīng)濟(jì)模式的重要組成部分，是土地財(cái)政的基礎(chǔ)。

只要以上定位不變，房地產(chǎn)大的趨勢(shì)就不會(huì)變。

所以，2024年房地產(chǎn)依舊會(huì)發(fā)揮支柱性作用，但新的一年，會(huì)是房地產(chǎn)調(diào)整期中非常關(guān)鍵的一年。

這一年，不論是政策層面，還是行業(yè)模式上，亦或是房企端，都會(huì)集中涌現(xiàn)一些新變化、新趨勢(shì)。

房企戰(zhàn)略更聚焦

組織架構(gòu)高頻調(diào)整

在行業(yè)深度調(diào)整中，房企格局持續(xù)分化。

2023年，千億房企數(shù)量再減，僅16家規(guī)模房企全口徑銷售金額超過(guò)千億，2022年有20家，2021年則有43家。百億房企為116家，較22年減少14家。

具體來(lái)看，新城控股、遠(yuǎn)洋、旭輝、融創(chuàng)跌出千億陣營(yíng)；不少曾經(jīng)的千億房企銷售業(yè)績(jī)銳減，排名大幅下滑，如中駿集團(tuán)，23年業(yè)績(jī)從22年600多億直接跌至277億，排名從31位大跌至49位；一些百億房企甚至直接“消失”。

資本市場(chǎng)方面，新力控股、南海控股、嘉年華國(guó)際、藍(lán)光發(fā)展、中天金融、美好置業(yè)、粵泰股份、宋都股份、嘉凱城、泰禾集團(tuán)、陽(yáng)光城、三盛控股等12家上市房企百?gòu)?qiáng)陸續(xù)加入退市行列。

房企格局的激烈調(diào)整中，加碼一二線，收縮三四線市場(chǎng)已成為房企共識(shí)。

從去年房企拿地表現(xiàn)看，央國(guó)企依舊是拿地主力軍，聚焦核心城市、核心地段則成為市場(chǎng)“主旋律”。

拿地結(jié)構(gòu)上，基本以一二線核心城市為主，占比超過(guò)八成。

包括保利、萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)、招商蛇口、龍湖等眾多頭部房企都在積極搶占一二線核心城市。

比如龍湖去年拿地超30宗，是民營(yíng)房企中拿地金額最多的公司。龍湖堅(jiān)守的拿地戰(zhàn)略很簡(jiǎn)單——

聚焦高能級(jí)城市。

所以你會(huì)看到，龍湖去年基本把核心城市土地拿了個(gè)遍，深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及一些強(qiáng)二線城市龍湖均有所斬獲。

去年拿下近3000億銷售額的招商蛇口同樣如此，23年全年一二線城市拿地金額占比更是高達(dá)96%。得益于高能級(jí)城市人口、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力的優(yōu)勢(shì)，招商蛇口的很多項(xiàng)目去化和回款都有不俗表現(xiàn)。

玄學(xué)拿地的越秀也在一二線城市瘋狂加碼，這使得越秀的土儲(chǔ)93%分布在一二線城市。

去年在上海的一次土拍中，和越秀在位置上擺上橙子和香蕉寓意“成交”的華發(fā)，也是一位一二線城市的拿地好手，聚焦上海、深圳、廣州、杭州、北京等核心城市的拿地戰(zhàn)略讓華發(fā)斬獲了不少優(yōu)質(zhì)地塊。

去年30家百億代表企業(yè)的一、二線城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)合計(jì)占比達(dá)85.4%，較上年提升了3.4個(gè)百分點(diǎn)。

核心城市地塊，對(duì)應(yīng)的是一個(gè)購(gòu)買力更大、風(fēng)險(xiǎn)更小的市場(chǎng)，這意味著銷售層面的確定性，也是這些房企能夠持續(xù)穿越周期，獲得更穩(wěn)定表現(xiàn)甚至銷售排名進(jìn)步的關(guān)鍵原因。

比如上述越秀和華發(fā)，聚焦核心一二線的戰(zhàn)略成為其未來(lái)發(fā)展的新推力，23年銷售額排名兩家房企均提升4位。

所以一系列數(shù)據(jù)背后的指向是——

2024年，一二線核心城市的爭(zhēng)奪戰(zhàn)一定會(huì)愈演愈烈，數(shù)十家房企圍獵一塊優(yōu)質(zhì)地塊的現(xiàn)象或?qū)⒏宇l繁。

現(xiàn)在，房企不僅得把精力花在拿地上，市場(chǎng)的變化還使得他們不得不進(jìn)行城市架構(gòu)和集團(tuán)高管等層面的高頻調(diào)整。

比如2023年12月，碧桂園就開啟了新一輪變動(dòng)，合并成立了7個(gè)新的區(qū)域，將區(qū)域總數(shù)縮減至21個(gè)。同期，中國(guó)金茂也啟動(dòng)了一輪組織架構(gòu)調(diào)整，取消了與區(qū)域平臺(tái)地點(diǎn)重合的城市公司。

2024年伊始，龍湖則開始對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，將南京公司與合肥公司合并為新的合寧公司。

據(jù)說(shuō)，此前幾經(jīng)架構(gòu)調(diào)整的中南置地，最新的組織調(diào)整方案也出爐，浙江區(qū)域合并滬蘇區(qū)域變成新華東區(qū)域，這華東大本營(yíng)就只有一家區(qū)域公司了。另外北方布局方面，中南置地目前也官宣山東區(qū)域合并北方區(qū)域變成新華北區(qū)域，調(diào)整后中南置地在北方也只剩下一個(gè)區(qū)域公司。

23年，除常規(guī)人事?lián)Q防調(diào)整外 ，房企高管失聯(lián)或接受調(diào)查事件頻發(fā)。

管理層甚至掌舵者辭任場(chǎng)景更是屢屢發(fā)生，涉及恒大、華僑城、華夏幸福、新城控股等超10家房企。

上周末，萬(wàn)科也在組織架構(gòu)上迎來(lái)開年換防，整合過(guò)去的商業(yè)業(yè)務(wù)和組織，成立全新的商業(yè)事業(yè)部，人員上“老將”孫嘉轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)板塊，“新人”周軼群接任南方區(qū)域首席合伙人。

因此，24年隨著行業(yè)深度調(diào)整，密集的人事調(diào)整將非常值得關(guān)注，同時(shí)，房企審查將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，嚴(yán)格要求操作合規(guī)。

包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)，也會(huì)在今年迎來(lái)大調(diào)整。

上周五,地產(chǎn)圈被樂居全國(guó)解散的消息刷屏了，全集團(tuán)+區(qū)域所有員工就地“解散”。

一個(gè)時(shí)代轉(zhuǎn)身離去，一個(gè)新的時(shí)代緩緩開啟。

房地產(chǎn)筑底周期中，樂居令人唏噓，但往前看，24年或許也會(huì)是一個(gè)新的開始。

“攢大招、留余力”

今年政策端更具看點(diǎn)？

2023年，政策端頻頻加碼，據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2023年全年房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整累計(jì)高達(dá)1008次。

那么2024年，調(diào)控政策是否會(huì)延續(xù)23年的力度和態(tài)勢(shì)呢？

答案是肯定的。

因?yàn)檎{(diào)控的本質(zhì)是解決房地產(chǎn)行業(yè)存在的一系列問(wèn)題，只要問(wèn)題一日不解決，高頻次、一城一策的精準(zhǔn)調(diào)控一定會(huì)箭在弦上，隨時(shí)待命。

23年不僅通過(guò)降首付、降利率、認(rèn)房不認(rèn)貸等穩(wěn)需求措施支持居民購(gòu)房；同時(shí)，積極落實(shí)供給端金融支持，“融資三支箭”、“房企白名單”等措施逐漸落地起效。

但事實(shí)上，23年政策依舊留有空間和余地。

尤其是一線城市，政策還處在微調(diào)或者說(shuō)“見招拆招”的階段，一旦政策對(duì)市場(chǎng)的改善效果不明顯，政策工具箱的大招就會(huì)適時(shí)出來(lái)托市。

這一點(diǎn)在今年年初已經(jīng)初見端倪。

以上海為例，23年“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策之后，起到了一定成效，但不及預(yù)期，市場(chǎng)出現(xiàn)了很明顯的區(qū)域冷熱不均和一些購(gòu)買力沒有得到充分釋放的情況。

所以，24年開年的第一個(gè)工作日，上海的公積金新政出臺(tái)了，對(duì)于認(rèn)定二套改善型住房的，最低首付款比例為50%，臨港、青浦、松江等6個(gè)特定區(qū)域最低比例則為40%。

緊接著，上海在1月13日再度邁開一線城市限購(gòu)松動(dòng)的第一步，青浦區(qū)、奉賢區(qū)優(yōu)化人才購(gòu)房門檻，降低非滬籍人才社保或個(gè)稅年限要求，從過(guò)去的五年縮短至三年，同時(shí)將購(gòu)房資格由居民家庭調(diào)整為個(gè)人。

上海是政策連續(xù)性做得非常到位的一個(gè)城市，而且調(diào)控顆粒度很細(xì)，幾乎做到了“一區(qū)一策”。

北京去年的政策實(shí)際上在四大一線城市里是保留最大的。

去年的整體基調(diào)都是“在存量里面做增量”，以鼓勵(lì)市場(chǎng)現(xiàn)有的存量需求加杠桿為主，并沒有出臺(tái)“降低社保門檻、放松限購(gòu)”等能虹吸全國(guó)資金進(jìn)入，擴(kuò)大市場(chǎng)增量需求的有效措施。

之前，有小作文瘋傳1月1日北京通州將要解除雙限，雖之后不攻自破，但北京的政策力度很可能會(huì)在今年有所改觀。

如今，上海已經(jīng)率先出招，使得通州取消“雙限”的可能性激增，同時(shí)包括房山、大興等新城區(qū)像上青浦、奉賢這樣“5變3”的概率也在增大。

近日，二線城市調(diào)控最嚴(yán)格的城市杭州也在政策上繼續(xù)加碼，臨安區(qū)推出5條樓市“干貨”，涉及公積金支持政策、戶籍政策、團(tuán)購(gòu)補(bǔ)貼等方面。

值得關(guān)注的是，2024年以來(lái)短短十多天，已有十余城發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策。

總之，預(yù)計(jì)2024年各地政策出臺(tái)將保持“適時(shí)滴灌”的節(jié)奏，核心一二線城市政策優(yōu)化空間相對(duì)更大，降低購(gòu)房成本、降低購(gòu)房門檻仍是主要方向，“一區(qū)一策”這類更精準(zhǔn)的政策，也將會(huì)是24年樓市調(diào)控的一個(gè)重要趨勢(shì)。

增量擴(kuò)張開始向存量轉(zhuǎn)化

歷史拐點(diǎn)釋放何種信號(hào)？

2023年，一二手房市場(chǎng)迎來(lái)了拐點(diǎn)性的一刻。

重點(diǎn)30城二手房成交占比達(dá)53%，首次超過(guò)一手房。其中，北京、上海、重慶、南京二手房市場(chǎng)份額均在60%以上。

這是一個(gè)很重要的信號(hào)。

標(biāo)志著我國(guó)樓市正式由增量建設(shè)邁向存量更新與增量調(diào)整并重的新階段。

在總需求方面，同樣有一個(gè)不容忽視的信號(hào)。

合并一二手房來(lái)看，去年總需求保持穩(wěn)定，30個(gè)重點(diǎn)城市一二手房總量為3.43億平方米，較去年同期增長(zhǎng)13%。

這意味著，我國(guó)的住房需求仍在，不過(guò)是一手房被二手房搶占了市場(chǎng)份額。

那么，2024年這個(gè)趨勢(shì)會(huì)延續(xù)嗎？

這其實(shí)取決于一個(gè)重要因素——

即新房市場(chǎng)信心能否提升。

去年，二手房交易量上漲實(shí)際上有多重原因。

一些房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約，部分項(xiàng)目出現(xiàn)交付問(wèn)題，但二手房即買即住規(guī)避了這個(gè)問(wèn)題。

同時(shí)，今年以來(lái)，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”“降低首付比例和房貸利率”“降低交易稅費(fèi)”、“降低二手房中介服務(wù)費(fèi)”、“帶押過(guò)戶”等政策促進(jìn)了住房消費(fèi)需求釋放，提高了二手住宅流動(dòng)性。

此外，一些二手房本身在地段、配套等方面有一定優(yōu)勢(shì)，疊加賣家急于出貨下調(diào)價(jià)格，刺激了購(gòu)房者需求。

因此，如果24年這些問(wèn)題能夠得到明顯改善，那么新房市場(chǎng)也會(huì)進(jìn)一步回暖，重新奪回市場(chǎng)成交的主體地位。

但需要注意的是，長(zhǎng)期來(lái)看，存量市場(chǎng)的主導(dǎo)地位是不可逆的。

從發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷程來(lái)看，進(jìn)入城鎮(zhèn)化發(fā)展的后期，存量房市場(chǎng)越來(lái)越占據(jù)主導(dǎo)地位，一般80%以上為存量房交易.

比如美國(guó)二手房市場(chǎng)2022年交易量約為503萬(wàn)套，占房屋交易總量的88.65%。

而我國(guó)目前處在城鎮(zhèn)化下半場(chǎng)，2023年我國(guó)常住人口的城鎮(zhèn)化率65%，與發(fā)達(dá)國(guó)家這一數(shù)字水平進(jìn)一步縮小，未來(lái)存量房交易整體一定是一條上行線。

新舊模式輪替

“三大工程”破解地產(chǎn)“頑疾”

2024年，將是舊模式消退，新模式登臺(tái)的新舊模式輪替階段，

為什么這么說(shuō)，因?yàn)?3年下半年高層已經(jīng)定調(diào)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

撬動(dòng)新模式的支點(diǎn)是——

“三大工程”。

23年10月份中央金融工作會(huì)議指出：

“更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式?！?/p>

緊接著12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次指出：

“加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。”

為何高層要在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上提出“三大工程”？

這是因?yàn)榻?jīng)過(guò)近30年的野蠻生長(zhǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)取得了驚人的發(fā)展，但也存在一些亟待解決的問(wèn)題。

從結(jié)構(gòu)上看，出現(xiàn)商品房和保障性住房的嚴(yán)重失衡。

長(zhǎng)期以來(lái)，商品房和保障房的“雙輪驅(qū)動(dòng)”出現(xiàn)一長(zhǎng)一短，保障性住房建設(shè)相對(duì)滯后，存在明顯短板，在一、二線城市尤為突出。由于房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，中低收入階層和新市民的剛需被高房?jī)r(jià)排斥。

一方面，房地產(chǎn)的供給規(guī)?？傮w上已超過(guò)需求規(guī)模，房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力較大。另一方面，中低收入群體改善住房條件愿望強(qiáng)烈但購(gòu)買商品房支付能力不足。

從本質(zhì)上看，“三大工程”是落實(shí)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的抓手，也將是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制和重要切入點(diǎn)。

因此，24年隨著“三大工程”落位，房地產(chǎn)的一些問(wèn)題將會(huì)迎來(lái)一定改觀，尤其是低收入群體和一些在城市更新領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)顯著的房企將從中受益。

當(dāng)前，行業(yè)陣痛未除，24年仍舊是一個(gè)筑底修復(fù)的調(diào)整之年，一個(gè)危中有機(jī)之年，于房企而言，首先需要學(xué)會(huì)保護(hù)自己，只有活下去才能談養(yǎng)精蓄銳，談增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

一如繁花里寶總說(shuō)的那樣——

“市場(chǎng)永遠(yuǎn)是對(duì)的,錯(cuò)的只有自己,沖的太快,逃的太慢,肯定是要吃癟。頭頂在肩膀上,腳長(zhǎng)在自己身上,只要保護(hù)好自己,機(jī)會(huì)永遠(yuǎn)比風(fēng)險(xiǎn)大?！?/p>

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