房?jī)r(jià)下跌，銀行

躺著賺錢(qián)的時(shí)代也結(jié)束了。

其實(shí)過(guò)去這些年房?jī)r(jià)狂飆時(shí)候，最賺錢(qián)的就是銀行，躺著賺錢(qián)。

雖然很多人都覺(jué)得金融行業(yè)是個(gè)看上挺高端的行業(yè)，尤其是銀行，但其實(shí)并不是，尤其是中國(guó)的銀行。

咱們的銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，過(guò)去這些年收益最高的就是房貸。

億萬(wàn)辛辛苦苦打工的人，每個(gè)月都準(zhǔn)時(shí)足額的把自己辛苦的血汗錢(qián)送到銀行還按揭，造就了過(guò)去這些年銀行業(yè)很多人的高收入。

前幾年據(jù)傳有個(gè)內(nèi)部的壓力測(cè)試，結(jié)果是銀行業(yè)可以承受的極限是房?jī)r(jià)下降30%。

這個(gè)所謂的壓力測(cè)試其實(shí)也沒(méi)那么神秘，學(xué)過(guò)小學(xué)數(shù)學(xué)就能明白為什么是這個(gè)數(shù)字。

因?yàn)閲?guó)內(nèi)通行的買(mǎi)房首付比例是二成，剩下的八成是銀行貸款。

比如說(shuō)你買(mǎi)個(gè)一百萬(wàn)的房子，首付二十萬(wàn)，八十萬(wàn)從銀行貸款。

房?jī)r(jià)跌30%，就是房子現(xiàn)在只值70萬(wàn)了，實(shí)際上已經(jīng)低于貸款數(shù)額了。

你的二十萬(wàn)首付沒(méi)了，房子也沒(méi)了，等于凈虧損20萬(wàn)。

銀行賣(mài)掉你的房子，拿到70萬(wàn)，虧損10萬(wàn)。

但在這個(gè)結(jié)果出現(xiàn)之前，你的按揭里相當(dāng)一部分是利息，30年貸款基本是就是對(duì)半，所以銀行在你還貸的這段時(shí)間里可能已經(jīng)拿回了十萬(wàn)，不虧損。

但對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，最重要的不是存量房貸，而是需要不斷有新的韭菜進(jìn)來(lái)。

否則這個(gè)滾雪球的游戲就玩不下去了。

過(guò)去這些年的很多房地產(chǎn)相關(guān)政策，其實(shí)首先考慮的都是銀行和金融體系的承受壓力，至于普通老百姓的壓力，基本是不在考慮范圍內(nèi)的。

所以，那個(gè)壓力測(cè)試只考慮了銀行承受的極限，而沒(méi)有考慮韭菜們的承受極限，更沒(méi)有想過(guò)房?jī)r(jià)下跌可能帶來(lái)的外部效應(yīng)，以及對(duì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的影響。

也就是說(shuō)，政策層面考慮的是只要金融體系能穩(wěn)住，韭菜們的壓力是不用考慮的，反正房子抵押在銀行，大不了把房子收回來(lái)抵債。

但問(wèn)題在于，當(dāng)房?jī)r(jià)真的下跌30%的時(shí)候，誰(shuí)還會(huì)來(lái)買(mǎi)呢？

哪有那么多傻子，在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候去買(mǎi)房，當(dāng)然都等著繼續(xù)跌，最后自己抄底。

更何況，房地產(chǎn)的外部效應(yīng)很強(qiáng)，房地產(chǎn)蕭條，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系的影響是整體性的，會(huì)出現(xiàn)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增速放緩，打工人失業(yè)的情況。

失業(yè)率上升，斷供的情況就會(huì)越來(lái)越多，而這時(shí)候銀行雖然可以收回房子，但也賣(mài)不掉，房貸就會(huì)變成呆賬、壞賬。

而從過(guò)去一年的情況看，實(shí)際上房?jī)r(jià)都不需要下跌30%，只要下跌20%，這個(gè)結(jié)果就會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。

但我們過(guò)去這些年的很多決策都不考慮韭菜，只考慮他們認(rèn)為該考慮的東西，所以做出了銀行可以承受房?jī)r(jià)下跌30%的估計(jì)。

所以，現(xiàn)在看上去降息是在減輕房奴和韭菜的負(fù)擔(dān)，實(shí)際上是在救銀行。

但對(duì)現(xiàn)在需要買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，降息是杯水車(chē)薪，房?jī)r(jià)還在跌，誰(shuí)會(huì)傻到這時(shí)候去買(mǎi)？都會(huì)繼續(xù)等，等到房?jī)r(jià)跌不動(dòng)了，穩(wěn)定下來(lái)了再買(mǎi)。

尤其是過(guò)去這些年大量中西部縣城、地級(jí)市，房子真正過(guò)剩的地方就在這些地方。

而這些過(guò)去十年興起的四五線(xiàn)城市絕大多數(shù)沒(méi)有什么產(chǎn)業(yè)可言，就業(yè)基本是靠服務(wù)業(yè)，主要的服務(wù)對(duì)象實(shí)際上就是體制內(nèi)的人。

房?jī)r(jià)下跌之后，最危險(xiǎn)的也是這些地方，因?yàn)檫@些地方過(guò)去這些年的經(jīng)濟(jì)其實(shí)是靠大量的債務(wù)支撐起來(lái)的，借新還舊的游戲沒(méi)法繼續(xù)，這些地方的體制內(nèi)也會(huì)日子越來(lái)越難過(guò)。

你總不能真的指望鄉(xiāng)村振興和網(wǎng)絡(luò)直播帶貨帶來(lái)的收益和稅收，能給這些體制內(nèi)的人發(fā)工資吧？

這次春節(jié)，不少人回老家看到縣城體制內(nèi)的同學(xué)過(guò)得很瀟灑，也不內(nèi)卷，都羨慕得不得了。

但沿海地區(qū)制造業(yè)提供的就業(yè)崗位減少的寒流，終究會(huì)傳導(dǎo)到內(nèi)地縣城的體制內(nèi)，不過(guò)是早晚而已。