組織變革打破常規(guī)

創(chuàng)造“新型生產(chǎn)力”

業(yè)務整合尋找“錢途”

進入賺錢“窄門”

房企紛紛開始行動起來了

年剛過完，房企又開始對組織架構動刀子了。

這次是中交。

中交的這輪調整主要有兩點：

一是，變三級管控為兩級。撤銷原先華中、華東、西南、華北等7個區(qū)域公司，由集團總部直管城市公司，進而實現(xiàn)總部強管控：

二是，進一步縮編聚焦。原先16個城市公司重組為9個，通過精簡城市公司實現(xiàn)聚焦。

早前地產(chǎn)財富會在《招商蛇口、華潤、綠城、萬科……24年開年房企“大換血”》（戳標題查看鏈接）一文中就曾指出，24年注定將是房企組織架構調整年，且將成為未來很長一段時間的趨勢。

房地產(chǎn)盤整轉型的路口，革新才有出路。

血虧17億后,中交變陣勢在必行？

當下，虧損已成為地產(chǎn)行業(yè)的常態(tài)。

目前，A股87家房企中已有54家發(fā)布了2023年業(yè)績預告，大家都把虧損擺上臺面：

超六成虧損，最多者虧掉了白花花的90億。

曾經(jīng)黃金時代閉眼賺錢的房企們，如今最難的一件事居然是——

盈利。

中交變陣背后，很大程度上也源于業(yè)績虧損帶來的持續(xù)壓力。

據(jù)此前中交地產(chǎn)發(fā)布的業(yè)績預告顯示：預計2023年歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損17億元，同比由盈轉虧。

近幾年因為拿地成本不斷提高以及銷售端限價等因素影響，不少房企項目利潤有限，面臨著“增收不增利”的窘境，中交也不能置身事外，盈利空間遭遇收窄。

但中交很努力，這兩年頻頻通過市場化用人和組織變革等舉措，試圖扭轉這種行業(yè)性局面。

地產(chǎn)財富會復盤了一下，最近兩年，就有多位來自民營房企的職業(yè)經(jīng)理人加盟中交地產(chǎn)。

原陽光城遼寧區(qū)域總裁顏龍，加入中交地產(chǎn)擔任投資管理部總經(jīng)理；

原宋都地產(chǎn)西南區(qū)總經(jīng)理馮瀟，加入擔任中交地產(chǎn)成本管理中心總經(jīng)理等；

原萬達規(guī)劃院副院長葛寧，擔任中交地產(chǎn)成都公司總經(jīng)理……

可以說，近兩年中交系進入了人事調整密集期，大規(guī)模換血的背后，本質上是因為遇到行業(yè)下行，中交集團房地產(chǎn)業(yè)務整合效果不夠理想。

2017年，中交曾立下成為規(guī)模前三央企的“軍令狀”。

后來，現(xiàn)中交地產(chǎn)董事長李永前回歸中交地產(chǎn)時又立下“2019年沖刺350億元，2020年沖刺500億元，2023年遠超千億元”的“三級跳”目標。

21年是中交最接近千億的一年，那年全口徑銷售額達到了979億。

但可惜遇到行業(yè)急速下墜的黑天鵝，22年和23年，中交跟多數(shù)房企一樣，銷售到出現(xiàn)了一定程度的下降。

不過值得關注的是，中交的業(yè)績排名反倒在這幾年保持穩(wěn)步上漲，23年中交以698億排名房企第20位，較21年提高24位。

但這并不意味著中交可以暫緩一口氣。

眼看中海、保利等地產(chǎn)龍頭央企持續(xù)穩(wěn)坐龍頭，同為央企的中交卻與千億門檻失之交臂，真是急煞人也。

所以，再回看中交的這次變陣，其中的意圖很明顯——

這幾年是民企低迷，央企破局的大好時機，中交試圖抓住窗口期，通過進一步市場化的舉措，利用組織變革打造“新型生產(chǎn)力”。

房企業(yè)務整合提速,未來如何賺錢很重要

說到中交地產(chǎn)，其實還有一點非常值得關注。

幾天前，中交管理成功中標汕尾市城市運營投資有限公司所屬“愉憬灣”項目全過程代建代管。

中交管理打響了新年代建第一槍。

中交地產(chǎn)代建業(yè)務始于2019年，彼時該公司董事長李永前才從綠城中國調回中交地產(chǎn)。

李永前上任后，代建業(yè)務是重要一環(huán)。

但中交地產(chǎn)代建業(yè)務的“存在感”仍不強。

2023年年中，中交地產(chǎn)在定增回復函中表示，最近三年，其代建業(yè)務收入為1050萬元、1155萬元及2477萬元，占當期營業(yè)收入比重約為0.1%，占比較低；代建業(yè)務毛利率為57.56%、35.39%及-4.55%。

而代建業(yè)務玩得起飛的綠城，在業(yè)務整合上近來也是動作頻頻。

一方面是進一步強化代建業(yè)務，綠城管理西南區(qū)域甚至合并了綠城中國西南區(qū)域；

另一方面是提質增效，拓展新業(yè)務。比如開年調整中綠城就將科技集團、生活集團合并，成立生活科技集團。原生活集團下屬產(chǎn)城業(yè)務劃歸浙江區(qū)域管理；原生活集團下屬商業(yè)運營業(yè)務劃歸商管事業(yè)部管理。

想在代建業(yè)務上和綠城掰一掰手腕的招商蛇口，這次也祭出大招——

成立專門的代建公司。

這是出乎很多人意料之外的。

因為在此之前，招商蛇口代建業(yè)務存在感也并不高。

此次招商蛇口專門成立了招商建管，并由原招商蛇口華北區(qū)域總經(jīng)理劉成擔任招商建管負責人，劉成在招商蛇口先后負責過深圳和華北兩大區(qū)域，有全國化的項目管理經(jīng)驗，同時在深圳時也有豐富的代建經(jīng)驗。

“地產(chǎn)向下，代建向上”。

這兩年，誰都想去代建的風口施展施展拳腳。

除了在代建領域早已賺得盆滿缽滿的綠城，還包括華潤置地的政府代建、旭輝的商業(yè)代建，此外中海、龍湖、保利、金地、上坤等不少房企也都涉足代建領域。

入局者眾，也從側面說明代建業(yè)務在未來核心市場下的巨大潛力。

但代建既是“錢途”，也是窄門。

道理很簡單，等你意識到這個風口還不錯時，那大概率真的賺不了幾個錢了。

隨著競爭加劇，現(xiàn)在代建業(yè)務不得不陷入“靠代建養(yǎng)團隊，被迫去低價競爭”的窘境。

甚至不少民營房企，代建不需要利潤，只需要維持現(xiàn)有的團隊，在經(jīng)營層面不虧就能做代建。

因此，靠多元業(yè)務或是已有的業(yè)務增量尋找新業(yè)績增長點，并不是一件容易事，但大家都在做，你不做只會越來越被動。

包括商業(yè)賽道也是這樣，想要走通必須花費大量的時間和成本。

比如，萬科上個月就宣布成立商業(yè)事業(yè)部，將萬科地產(chǎn)7大區(qū)域的商業(yè)業(yè)務以及印力集團并入商業(yè)事業(yè)部管轄，并組成了包括孫嘉、丁力、王海武等在內的非常強大的商業(yè)高管團隊，以實現(xiàn)集中力量辦大事，避免各自為戰(zhàn)、分散資源。

可以看到，從這輪調整來看，呈現(xiàn)兩個較為明顯的趨勢：

一是，加速部門和業(yè)務孵化，設立新部門，探索新業(yè)務；

二是，在原有的基礎上做增量，通過整合原有業(yè)務，形成合力做大做強。

歸根結底是因為——

在行業(yè)收縮、利潤陡降、虧損蔓延的情況下，未來如何增效，如何賺錢，成為多數(shù)房企必須思考，且必須付諸行動的一件事。