董晶看法

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隨著住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化快速發(fā)展，商品房逐漸由毛坯房轉(zhuǎn)變?yōu)槿b修成品房，商品房買賣合同質(zhì)量糾紛愈加集中在裝修質(zhì)量環(huán)節(jié)。為平等維護(hù)購(gòu)房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法權(quán)益，規(guī)范、正確、及時(shí)審理全裝修商品房買賣合同裝修質(zhì)量糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等法律、司法解釋的規(guī)定，結(jié)合全省審判實(shí)踐，報(bào)經(jīng)最高人民法院審查批準(zhǔn)，制定本指南。

1．全裝修商品房買賣合同的概念。本指南所稱的全裝修商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將經(jīng)裝飾裝修已具備基本居住使用功能的房屋向社會(huì)銷售，并向買受人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，買受人支付價(jià)款的合同。

全裝修商品房，相對(duì)于毛坯商品房而言，俗稱“精裝修房”，原建設(shè)部建住房〔2002〕190號(hào)《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》稱為“全裝修住宅”、“全裝修成品房”，在房屋交付時(shí)已具備基本居住使用功能。全裝修商品房的基本居住使用功能，包括但不限于房屋所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，必要功能空間如衛(wèi)生間、廚房的基本設(shè)備全部安裝完成。

2．全裝修商品房買賣合同的界定。全裝修商品房買賣合同裝修部分的表現(xiàn)形式主要有：（1）出賣人與買受人簽訂的商品房買賣合同中約定裝修條款；（2）出賣人與買受人在商品房買賣合同之外另行簽訂裝修合同；（3）經(jīng)出賣人指示，買受人與第三方裝修企業(yè)簽訂裝修合同，或者出賣人、買受人與第三方裝修企業(yè)簽訂裝修合同等。

裝修部分的合同內(nèi)容，法律性質(zhì)是否屬于商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)結(jié)合商品房買賣合同、裝修條款約定和履行，或裝修合同的訂立、約定與履行等情況綜合判定。交付標(biāo)的物為全裝修商品房的，按照商品房買賣合同糾紛處理；交付標(biāo)的物為毛坯商品房，毛坯商品房交付后進(jìn)行裝修的，按照裝飾裝修合同糾紛處理。

3．裝修質(zhì)量要求認(rèn)定的一般規(guī)則。交付全裝修商品房的裝修質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)和相應(yīng)建設(shè)工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范以及當(dāng)事人的約定。

裝修質(zhì)量要求，出賣人與買受人有約定的，從其約定；沒有約定或者約定不明確又不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百一十條規(guī)定按照合同有關(guān)條款或交易習(xí)慣確定；仍不能確定的，按照《中華人民共和國(guó)民法典》第五百一十一條第一項(xiàng)規(guī)定確定。

法律、法規(guī)有相關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定的，適用強(qiáng)制性規(guī)定。商品房所在地建設(shè)行政主管部門關(guān)于商品房裝修質(zhì)量約定和履行要求的管理性規(guī)范，以有利于合同目的實(shí)現(xiàn)及合同全面適當(dāng)履行為原則，在裁判說(shuō)理中敘明。

4．約定裝修質(zhì)量要求認(rèn)定的考量因素。對(duì)當(dāng)事人約定裝修質(zhì)量要求的認(rèn)定，一般應(yīng)當(dāng)依據(jù)商品房買賣合同、裝修合同、裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)書、補(bǔ)充協(xié)議等書面合同內(nèi)容予以確定。不能確定的，結(jié)合商品房銷售資料（如廣告宣傳情況、樣板房樣貌）和房屋裝修施工資料（如裝修材料清單、裝修材料價(jià)格）等載明的內(nèi)容綜合認(rèn)定。樣板房裝修實(shí)際用材不能確定的，樣板房裝修合同、施工圖紙、材料采購(gòu)合同等裝修施工資料，可以作為認(rèn)定約定裝修質(zhì)量要求的依據(jù)。

5．銷售廣告、宣傳資料的適用與排除。出賣人的銷售廣告、宣傳資料對(duì)裝修質(zhì)量要求所作說(shuō)明和允諾具體確定，對(duì)商品房買賣合同的訂立和價(jià)格確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。出賣人設(shè)置樣板房的，交付商品房的裝修質(zhì)量應(yīng)當(dāng)與樣板房的裝修質(zhì)量相當(dāng)。樣板房裝修的部品材料、施工質(zhì)量和品質(zhì)檔次，應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定裝修質(zhì)量要求的依據(jù)。

商品房買賣合同概括性排除廣告宣傳、樣板房對(duì)裝修質(zhì)量要求約定的，不予支持。商品房買賣合同對(duì)所交付商品房的裝修與銷售廣告、宣傳資料、樣板房等不一致之處有明確具體特別約定的，從其約定，但未對(duì)買受人進(jìn)行提示或者說(shuō)明的除外。

6．備案裝修資料的適用。出賣人應(yīng)當(dāng)對(duì)向有關(guān)職能部門提交的備案裝修資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。合同對(duì)裝修質(zhì)量要求有明確約定，或者合同雖無(wú)明確約定，但能夠通過(guò)商品房銷售資料、商品房裝修施工資料等予以認(rèn)定的，買受人主張以備案裝修資料作為確定裝修質(zhì)量要求依據(jù)的，不予支持。裝修質(zhì)量要求約定不明確，且因出賣人原因拒絕履行相應(yīng)舉證責(zé)任導(dǎo)致不能綜合認(rèn)定的，備案裝修資料可以視為裝修質(zhì)量要求的依據(jù)。

7．裝修價(jià)格與裝修質(zhì)量要求。當(dāng)事人對(duì)裝修設(shè)計(jì)、裝修施工、裝修材料等據(jù)以估計(jì)裝修基本價(jià)值的內(nèi)容有約定的，裝修質(zhì)量要求的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)從其約定。買受人主張以約定裝修價(jià)格、宣傳裝修價(jià)格或者備案裝修價(jià)格作為裝修質(zhì)量要求依據(jù)的，不予支持。

當(dāng)事人對(duì)裝修質(zhì)量要求沒有明確約定，又不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，買受人主張以裝修價(jià)格作為裝修質(zhì)量要求的，應(yīng)予支持。商品房買賣合同約定裝修價(jià)格的，以約定裝修價(jià)格為依據(jù)；商品房買賣合同沒有約定裝修價(jià)格的，以廣告宣傳裝修價(jià)格為依據(jù)，沒有廣告宣傳價(jià)格的，以備案裝修價(jià)格為依據(jù)。

交付商品房的裝修質(zhì)量與樣板房存在明顯差異，或者交付商品房的裝修質(zhì)量問(wèn)題難以修復(fù)，嚴(yán)重影響房屋整體裝修價(jià)值的，買受人主張參照前款規(guī)定以裝修價(jià)格作為裝修質(zhì)量要求的，應(yīng)予支持。

8．證明責(zé)任的負(fù)擔(dān)與轉(zhuǎn)移。當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張有責(zé)任提供證據(jù)。買受人主張裝修質(zhì)量不符合約定或者裝修質(zhì)量不合格的，適用舉證責(zé)任一般規(guī)則，承擔(dān)相應(yīng)舉證證明責(zé)任。買受人應(yīng)當(dāng)就權(quán)利行使的期限、裝修質(zhì)量的約定以及存在的質(zhì)量問(wèn)題等基本事實(shí)提供證據(jù)加以證明。買受人已初步證明存在裝修質(zhì)量問(wèn)題的，出賣人對(duì)裝修質(zhì)量符合約定或裝修質(zhì)量合格承擔(dān)舉證證明責(zé)任。

9．拒不提供持有證據(jù)的后果。一方當(dāng)事人持有證據(jù)無(wú)正當(dāng)理由拒不提供的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。出賣人作為全裝修商品房的提供者，應(yīng)當(dāng)持有裝修施工合同、裝修施工圖紙、材料設(shè)備采購(gòu)合同等書證。以樣板房為裝修質(zhì)量交付要求的，出賣人還負(fù)有封存樣板房以及說(shuō)明樣板房質(zhì)量的義務(wù)。訴訟中，出賣人無(wú)正當(dāng)理由未按人民法院要求提供相關(guān)證據(jù)的，人民法院可以依據(jù)出賣人申報(bào)的商品房備案資料等證據(jù)查明相關(guān)事實(shí)；買受人主張出賣人拒不提供的證據(jù)內(nèi)容不利于出賣人，可以認(rèn)定該主張成立。

10．專業(yè)性意見與司法鑒定。當(dāng)事人自行委托有關(guān)機(jī)構(gòu)出具專業(yè)性意見的，意見出具人應(yīng)當(dāng)出庭作證。當(dāng)事人未申請(qǐng)意見出具人出庭作證，或者經(jīng)人民法院通知意見出具人拒不出庭作證的，該專業(yè)性意見不得作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)。另一方當(dāng)事人有證據(jù)或者理由足以反駁專業(yè)性意見并申請(qǐng)司法鑒定的，應(yīng)予準(zhǔn)許。

當(dāng)事人申請(qǐng)司法鑒定的，應(yīng)當(dāng)在舉證期限屆滿前或者在人民法院指定的期限內(nèi)提出。當(dāng)事人逾期提出鑒定申請(qǐng)或者經(jīng)釋明未申請(qǐng)鑒定后又提出鑒定申請(qǐng)，且確有鑒定必要的，予以準(zhǔn)許，但應(yīng)當(dāng)依法予以訓(xùn)誡或罰款。

準(zhǔn)許司法鑒定申請(qǐng)的，根據(jù)訟爭(zhēng)裝修質(zhì)量問(wèn)題爭(zhēng)議的類別確定鑒定范圍和鑒定方法，涉及減少價(jià)款的應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋裝修價(jià)格評(píng)估。

11．責(zé)任承擔(dān)約定優(yōu)先與選擇。裝修質(zhì)量構(gòu)成違約的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)約定的違約責(zé)任。經(jīng)出賣人指示，買受人與第三方裝修企業(yè)另行簽訂裝修合同的，裝修質(zhì)量違約有約定的從其約定，但不影響出賣人違約責(zé)任的承擔(dān)；買受人主張出賣人承擔(dān)合同約定之外違約責(zé)任的，不予支持。

當(dāng)事人沒有約定裝修質(zhì)量違約責(zé)任或者約定不明確，依據(jù)相關(guān)規(guī)定仍不能確定的，買受人根據(jù)裝修質(zhì)量問(wèn)題的性質(zhì)以及所受損失的大小，可以合理選擇請(qǐng)求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任的方式。買受人選擇明顯不合理的，人民法院應(yīng)當(dāng)釋明，買受人經(jīng)釋明拒不變更的，駁回相應(yīng)訴訟請(qǐng)求。

買受人主張出賣人承擔(dān)多種違約責(zé)任，未超出出賣人違約造成其損失的，應(yīng)予支持。

12．質(zhì)量異議怠于通知的后果。裝修質(zhì)量不符合約定或法定情形的，買受人應(yīng)當(dāng)在法律、法規(guī)、司法解釋規(guī)定的期限內(nèi)及時(shí)通知出賣人。買受人怠于通知的，視為裝修質(zhì)量符合約定。

當(dāng)事人約定裝修質(zhì)量檢驗(yàn)期限的，買受人應(yīng)當(dāng)在約定期限內(nèi)通知出賣人；沒有約定質(zhì)量檢驗(yàn)期限的，買受人應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)裝修質(zhì)量不符合約定的合理期限內(nèi)最長(zhǎng)自商品房實(shí)際交付之日起二年內(nèi)通知出賣人，但裝修質(zhì)量有質(zhì)量保證期的，應(yīng)當(dāng)適用質(zhì)量保證期，不適用該二年最長(zhǎng)合理期限。

出賣人知道或應(yīng)當(dāng)知道裝修質(zhì)量不符合約定的，買受人不受上述通知期限限制。

13．裝修質(zhì)量問(wèn)題與合同解除。因裝修質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，或者存在依法不得交付使用情形，買受人請(qǐng)求解除商品房買賣合同并主張損失賠償?shù)?，?yīng)予支持。

商品房裝修中以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料，買受人以受欺詐為由請(qǐng)求撤銷商品房買賣合同并賠償損失的，應(yīng)予支持。但買受人主張懲罰性賠償?shù)?，不予支持?/p>

出賣人與買受人簽訂的商品房買賣合同，約定交付標(biāo)的物為全裝修商品房，因嚴(yán)重裝修質(zhì)量問(wèn)題，買受人請(qǐng)求單獨(dú)撤銷或者解除裝修合同的，不予支持；請(qǐng)求撤銷或者解除商品房買賣合同的，應(yīng)予支持。

14．裝修質(zhì)量瑕疵與修復(fù)責(zé)任。裝修質(zhì)量存在工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、品質(zhì)檔次等質(zhì)量瑕疵，但對(duì)正常居住使用沒有實(shí)質(zhì)影響，除當(dāng)事人對(duì)房屋裝修質(zhì)量瑕疵另有明確約定，買受人拒絕受領(lǐng)房屋、要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，不予支持。

裝修質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，或者裝修質(zhì)量問(wèn)題符合不得交付使用法定情形，買受人拒絕受領(lǐng)房屋，要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任和裝修質(zhì)量修復(fù)責(zé)任的，應(yīng)予支持。

裝修質(zhì)量保修期間內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。出賣人拒絕保修或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)，買受人自行維修或者委托他人維修，就修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失要求出賣人承擔(dān)責(zé)任的，應(yīng)予支持。

15．減價(jià)責(zé)任與裝修差價(jià)損失。裝修質(zhì)量不符合約定或法定要求，或者出賣人欺詐、裝修實(shí)際價(jià)值過(guò)分低于約定裝修價(jià)格，當(dāng)事人對(duì)此未約定違約責(zé)任或者違約責(zé)任約定不明確，買受人請(qǐng)求出賣人減少房屋裝修部分價(jià)款的，應(yīng)予支持；當(dāng)事人對(duì)此有明確約定，買受人要求出賣人在約定違約責(zé)任承擔(dān)方式之外減少裝修價(jià)款的，不予支持，出賣人同意的除外。

買受人部分接受不符合裝修質(zhì)量約定的項(xiàng)目、范圍，對(duì)其余不接受部分要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任的，應(yīng)予支持，但計(jì)算裝修差價(jià)損失，修復(fù)部分的貶損價(jià)值不應(yīng)重復(fù)計(jì)算。

減少裝修價(jià)款，一般以維持合同約定交易條件均衡性為原則，按“同比降低”規(guī)則核算數(shù)額。具體方法為：以房屋交付條件成就、買受人應(yīng)當(dāng)受領(lǐng)房屋為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，以房屋所在地房屋裝修市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，對(duì)實(shí)際裝修價(jià)格和約定裝修價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，實(shí)際裝修估價(jià)與約定裝修估價(jià)之比的差額與裝修部分銷售價(jià)格的乘積，即為減少裝修價(jià)款的數(shù)額，計(jì)算公式為（1－實(shí)際裝修估價(jià)/約定裝修估價(jià)）×裝修價(jià)格。

約定裝修價(jià)格構(gòu)成不能確定無(wú)法進(jìn)行評(píng)估，或者房屋裝修存在欺詐情形的，減少裝修價(jià)款的數(shù)額，依據(jù)約定裝修價(jià)格與實(shí)際裝修評(píng)估價(jià)格的差額，按照公平原則予以酌定。

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