還沒出正月，深圳樓市突然瘋起來了。

成交量、帶看量全面上漲，而且是幾倍十幾倍的上漲！

怎么回事？

春節(jié)假期后首周，深圳的看房大軍仿佛是收到了什么指令一樣，集體傾巢而出。

據(jù)深圳貝殼研究院日前監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，節(jié)后（2月18日至2月21日），深圳二手房的新增客源量相比春節(jié)前四天（2月6日至2月9日）增長了340.3%。

而帶看量更是飆升了1288%。

深圳鏈家研究院院長肖小平也在微博上曬出聊天記錄，上周末深圳總價千萬房源的看房客戶明顯增多，在福田中心區(qū)，一個小區(qū)能碰到十幾二十個中介帶看房。

而隨著看房人數(shù)的暴增，深圳節(jié)后的二手房成交量也開始飛速增長。

據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測，今年春節(jié)假期結(jié)束后四天。深圳二手實際成交量創(chuàng)近五年新高，同比增長163.6%，即便是和2019年相比，漲幅也在87.1%。

二手房市場一夜回春的同時，深圳的新房市場也喜提“開門紅”。

今年春節(jié)后入市的首個新盤，南山區(qū)的卓越九瓏，推出249套房源，登記客戶卻達260個，開盤當(dāng)天就成交了183套房，去化超過7成。

從朋友圈里各家開發(fā)商的喜報來看，年后這一波新房行情蔓延的區(qū)域也是相當(dāng)廣泛。

從南山前海，到寶安、龍華，再到光明、龍崗，甚至是坪山，都有不少樓盤出現(xiàn)了久違的行情。

均價10萬+的前海樓盤一灣臻邸，前幾天一下子成交了9套。

南山74層的超高層住宅，均價8-9萬的綠景白石洲，開年首周銷售額已經(jīng)高達1.3億。

剛需樓盤也在拼命走量。

像光明的中海時光境，一周時間不到，成交了25套，還有華潤潤曜府，開工首周成交了29套。

龍崗的招商臻城開年首周成交了41套。

尤其是在上周元宵節(jié)的周末，深圳的新房行情更是沖上一個小高潮。

據(jù)深圳鏈家的數(shù)據(jù)顯示，上周日深圳新房成交量超70套，比之前單日成交增加了一倍多。

像寶安的網(wǎng)紅盤珈譽府，周末蹭著熱點開放樣板間，周末兩天就成交了15套。

光明的潤宏城周末成交10套，甚至就連郊區(qū)坪山的剛需盤紫樾潤府，周末2天也成交了2800萬的金額……

看房人群激增，新盤喜報刷屏，乍一眼看上去，深圳這波突然起來的樓市行情，確實挑動了市場熱情。

有業(yè)內(nèi)人士極其樂觀地預(yù)測：接下來，深圳二手房突破5000套的榮枯線絕對沒有問題。

深圳樓市這一次，真的支棱起來了？

深圳樓市年后的這一次小爆發(fā)，其實并不令人意外。

畢竟眼下的深圳樓市可謂是要政策有政策，要價格有價格。

就在春節(jié)前兩天，深圳踩著放假前的檔口，放松了一直以來銅墻鐵壁般的限購政策。

深戶家庭和成年單身人士購房取消落戶年限，也不再要求繳納個稅或社保年限，非深戶家庭及成年單身人士購房，繳納社保或個稅年限降為三年。

深圳的松綁政策剛出來不久，就有人估算出了深圳207新政釋放出的房票數(shù)量。

18-23歲的深二代有32萬左右；

深戶在外地或國外工作的，大約有20萬；

近3年入了深戶的有110萬，這就是110萬張房票；

隨遷入戶的有大約20萬；

社保滿3-5年的人大約110萬，其中的非深戶大約有70萬……

這么一算，深圳這一次釋放出來的房票數(shù)量大概能有

250萬張。

這250萬張房票中，即便只有1%是真的有買房需求的，那對于深圳樓市而言，也是相當(dāng)龐大的購買力群體了。

除了限購的放松，前兩天央媽的大幅降息也是原因之一，畢竟買房的成本是真的變低了。

不過，政策方面的變化，充其量只能算是“導(dǎo)火索”。

深圳樓市開年爆火的真正原因，主要是深圳房價已經(jīng)“跌到位”了。

從平均房價來看，截止2023年，深圳二手房的均價已經(jīng)跌到了6.7萬/㎡，幾乎已經(jīng)是2019年的房價水平了，相比2020年深圳房價的歷史最高點，跌幅有14.35%。

平均房價跌幅尚且如此劇烈，真實的市場行情究竟有多慘烈，就不需要多說了。

像福田的八卦嶺，2019年的時候憑借著荔園小學(xué)的東風(fēng)，二手房價從5萬一平飆到了15萬+，直接翻了三倍。

可現(xiàn)在呢，泡沫在這幾年被擠得一干二凈，區(qū)域內(nèi)很多小區(qū)的成交價都跌回了5-6萬，相比2019年跌幅達到65%。

還有像羅湖的翠竹、南山的前海、寶安的寶中、碧海，這可都是核心區(qū)啊，跌幅卻基本都在40%以上。

二手房市場一片哀嚎，新房市場也只能艱難求存。

就說今年春節(jié)假期吧，新盤為了搶客源，爭先恐后地“砸盤式”降價。

比如龍崗的新霖薈璟花園，這個樓盤開盤時的備案單價在3.55萬-4.33萬/㎡之間。

而就在前不久，這個樓盤把價格降到2.5萬/㎡，直接腰斬。

這也是龍崗第一個把價格降到2字頭的項目。

還有最近坪山的璽悅臺小區(qū)，推出的新房價格直接從4萬/㎡驟降至2.38萬/㎡，刺激的老業(yè)主們發(fā)聲明打算斷供……

而業(yè)主和開發(fā)商之所以如此降價，無非就是為了把房子賣出去。

現(xiàn)在看來，深圳樓市瘋狂的以價換量，好像終于有了一些效果。

那么，深圳現(xiàn)在可以抄底了嗎？

總的來說，深圳樓市還處在一個筑底的階段。

雖然深圳眼下的行情靠的是政策驅(qū)動+以價換量，可若是政策夠持久，量起得足夠快，價格可能會重回上漲軌道。

尤其是在深圳已經(jīng)有大量房票被釋放的當(dāng)下。

深圳樓市到底能不能翻身，關(guān)鍵要看兩點因素——

一是深圳房價的后續(xù)走勢。

在深圳樓市行情漸起的當(dāng)下，一味降價其實未必是好的選擇。

因為這會導(dǎo)致大批購房者繼續(xù)觀望。

而讓房價止跌回穩(wěn)，甚至略微上浮，反而會給市場加一把火，有助于行情的持續(xù)。

雖然根據(jù)國家統(tǒng)計局1月的70城數(shù)據(jù)顯示，深圳房價還在下行通道，不過深圳二手房的價格目前已經(jīng)有了止跌回穩(wěn)的趨勢了。

一方面深圳的二手房掛牌量在迅速減少。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2月19日，深圳共有49680套有效二手房源在售，較上個統(tǒng)計周減少4443套。

掛牌的業(yè)主少了，踩踏就不會那么嚴(yán)重了，不過相應(yīng)的，市場上也就沒有那么多的筍盤可以淘了。

就拿最近這段時間來說，有南山的二手房業(yè)主甚至已經(jīng)開始逆勢漲價了。

比如華僑城片區(qū)的天鵝堡(三期)，掛盤均價為17.2萬元/㎡，漲幅直接去到了24.3%。

還有蛇口的龍瑞佳園、前海的山海翠廬，掛牌價漲幅均在14%左右。

雖然這只是極個別現(xiàn)象，但是對于二手房市場而言，卻是一個清晰的回穩(wěn)信號。

不過新房市場接下來面臨的沖擊就會比較大了。

今年深圳在保障房方面立下的Flag是建設(shè)籌集保障房10萬套（間）、供應(yīng)分配6.5萬套（間）。

而就在年前2月5日，深圳規(guī)自局已經(jīng)批復(fù)了6個配售型保障房項目的建設(shè)用地信息。

沒錯，就是那個價格只有商品房3折的配售型保障房。

涉及的區(qū)域則是寶安、龍崗、龍華、坪山，基本都是剛需扎堆的地方。

所以在保障房全面鋪開的這段時間里，這些區(qū)域的新盤為了搶奪客源，繼續(xù)走低價路線幾乎是必然的。

以價換量，依舊會是深圳新房市場的主旋律。

而對于購房者而言，接下來著重打新，應(yīng)該會有一些不錯的機會。

第二個因素就是深圳樓市后續(xù)政策的出臺。

年前深圳那一波放松限購，雖然力度不小，但是影響的人群還是傾向于深戶剛需。

要想徹底翻身，必須要大批的新錢進場，這就要吸引外地的購買力才行。

所以深圳后續(xù)的政策跟進很重要，比如跟廣州一樣，放開全市120平以上住宅限購。

換言之，只要價格穩(wěn)定，政策持續(xù)，深圳樓市是一定會持續(xù)回暖的。