地產(chǎn)財(cái)富會(huì)

還沒(méi)等“栽坑”的開發(fā)商緩過(guò)勁

現(xiàn)房銷售的呼聲又席卷而來(lái)

民企不敢碰

央國(guó)企玩不轉(zhuǎn)的現(xiàn)房銷售

走到了引人深思的關(guān)口

2024-3-11

現(xiàn)房銷售真的要來(lái)了?

“設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制，爭(zhēng)取用三年時(shí)間過(guò)渡到以現(xiàn)房銷售為主?！?/strong>

3月7日，全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任、中國(guó)人民銀行原行長(zhǎng)易綱的一席發(fā)言引發(fā)市場(chǎng)熱議。

此話一出，外界對(duì)現(xiàn)房銷售的探討又達(dá)到了一個(gè)新高潮。

“取消商品房預(yù)售制度”、“現(xiàn)房銷售”是往年兩會(huì)的一個(gè)熱門話題，今年也屢次被代表提及，尤其是充斥房企暴雷、交付事件頻發(fā)的當(dāng)下，取消商品房預(yù)售制、實(shí)施現(xiàn)房銷售的呼聲日益強(qiáng)烈。

但預(yù)售制度施行已將近30年，取消不是一句話。

因?yàn)榛谀壳暗牡禺a(chǎn)軌道和機(jī)制，從預(yù)售制到現(xiàn)房銷售有一筆沉重的賬要算。

這個(gè)賬算不好，90%的房企可能都要倒下。

現(xiàn)房銷售有苦難言

房企被“狠狠上了一課”

早在2021年，北京就開始對(duì)部分地塊地價(jià)競(jìng)標(biāo)達(dá)到上限后，實(shí)行現(xiàn)房面積競(jìng)標(biāo)。

但很多房企在競(jìng)現(xiàn)房銷售地塊上，并沒(méi)有討到多少便宜，反倒不少房企踩了坑。如今，隨著這些項(xiàng)目陸續(xù)面市，很多房企其實(shí)有苦說(shuō)不出。

比如——綠城。

22年2月北京第一批次土拍，綠城經(jīng)過(guò)32輪激烈競(jìng)價(jià)以43.47+4.1萬(wàn)平現(xiàn)房銷售面積競(jìng)得崔各莊地塊，溢價(jià)率15%，折合樓面單價(jià)5.2萬(wàn)，銷售指導(dǎo)價(jià)8.8萬(wàn)。

當(dāng)時(shí)，圍剿該地塊的既有華潤(rùn)、建發(fā)這些崔各莊的老選手，也有中海、金地、保利等頭部房企。

但“幸運(yùn)”摘地的綠城很快被狠狠上了一課。

市場(chǎng)的變化，給綠城崔各莊曉風(fēng)印月項(xiàng)目打了個(gè)措手不及。

曉風(fēng)印月首開以來(lái)，去化速度一直不快，倒是特價(jià)天天出，去年項(xiàng)目更是從七八萬(wàn)一下子降到了6萬(wàn)9。

事實(shí)上，在綠城拿下崔各莊地塊的5個(gè)月后，時(shí)任綠城管理董事會(huì)主席的郭佳峰曾給現(xiàn)房銷售算過(guò)一筆賬——

（1）“如果地價(jià)是1萬(wàn)元/平方米，房?jī)r(jià)在18000-19000元/平方米，在現(xiàn)有預(yù)售制度下，房地產(chǎn)開發(fā)商的利息成本大約在800-1000元。其他不變的情況下，如果轉(zhuǎn)入現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)商的利息成本要提升至2000元左右甚至更多。”——這意味著期房到現(xiàn)房，利息成本至少翻一倍以上 。

（2）“現(xiàn)房銷售需要金融的背景，房地產(chǎn)開發(fā)商的利息成本降低至2%左右，也可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售。”

（3）“未來(lái)現(xiàn)房銷售的趨勢(shì)可能傾向于西方模式，即土地銷售階段就可以有金融參與進(jìn)來(lái)；如果開發(fā)商又要支付土地款又要進(jìn)行現(xiàn)房銷售，一個(gè)可以做20個(gè)項(xiàng)目的房企，現(xiàn)房銷售只能做到四五個(gè)項(xiàng)目。”

所以，5.2萬(wàn)的樓面價(jià)這么賣，很難想象還有多少利潤(rùn)空間。

更要命的是，不久前曉風(fēng)印月還被曝出“退房潮”事件。

據(jù)說(shuō)在業(yè)主承擔(dān)了違約金的情況下，依然被綠城開發(fā)商起訴。

去年6月，以總價(jià)34.5億+1.2萬(wàn)現(xiàn)房銷售面積摘得北京市朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)奶西村地塊的北京城建，并沒(méi)有跟想象中一樣大口吃到競(jìng)現(xiàn)房的紅利。

今年1月，拿地7個(gè)月后，該地塊的望京國(guó)譽(yù)府才開盤，而同一天拿地的保利和招商，已經(jīng)賣了好幾個(gè)月了。

而從奶西區(qū)域來(lái)看，此前，2022年末開盤的中建宸園2022年6月摘地，11月開盤洋房基本售罄，到12月短短2個(gè)月銷售突破46億，望京樾首開去化率也達(dá)到了6成，如今已到尾盤階段。

但這樣一個(gè)不缺熱度，有不少成功樣板的區(qū)域，望京國(guó)譽(yù)府首開320余套期房，成交81套，去化率35%。

這與市場(chǎng)的期待還是有差距的。

望京國(guó)譽(yù)府的期房部分就比不過(guò)早開盤的兄弟們，這么看，以后現(xiàn)房部分去化估計(jì)也不會(huì)太容易。

聽說(shuō)，最近中海等項(xiàng)目現(xiàn)房還玩起了排卡銷售策略，預(yù)估會(huì)有一定的折扣給到。

不止是北京，包括深圳、上海、南京等城市，很多現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目或因市場(chǎng)變化去化艱難，或陷入較長(zhǎng)開發(fā)周期，耗費(fèi)極大的時(shí)間成本。

例如，龍華金茂府，作為深圳首宗商品房現(xiàn)售試點(diǎn)地塊，于2016年6月被中國(guó)電建集團(tuán)和金茂聯(lián)合拿下。

兩家央企很有誠(chéng)意地精細(xì)打造了三年。但項(xiàng)目2019年11月開盤時(shí)，卻不得不面對(duì)2019-2020，在疫情突襲和行業(yè)三道紅線夾擊下，與2016年完全不同的市場(chǎng)環(huán)境。

上海的廿八尊項(xiàng)目，則陷入了長(zhǎng)時(shí)間的開發(fā)周期拉鋸戰(zhàn)。

項(xiàng)目2014年拿地，直到2020年才開盤，歷時(shí)長(zhǎng)達(dá)6年，占用了很大的資金和時(shí)間成本，好在憑借較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目后期去化不錯(cuò)。

此前，在南京啃下現(xiàn)房地塊的葛洲壩、金地、保利、通宇地產(chǎn)等房企，也身陷囫圇。

因?yàn)樗麄兒髞?lái)發(fā)現(xiàn)——

該死的現(xiàn)房，居然連建安成本都覆蓋不了。

而別家期房早就踩著高點(diǎn)快進(jìn)快出賣完，拍屁股走人了。

直到今年，還有16年高位拿地的骨灰級(jí)老盤首開。

這是通宇地產(chǎn)在南京江北高新區(qū)打造的通宇博園項(xiàng)目。

19561元/㎡樓面價(jià)，如今卻怒打7折、單價(jià)2.15萬(wàn)元/㎡起拋售。可以說(shuō)是，完全不顧?quán)従?.4萬(wàn)/㎡樓盤的死活。

算上這幾年建安等各項(xiàng)成本，開發(fā)商基本是虧得血本無(wú)歸。

為什么房企很難玩轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售地塊？

因?yàn)楹推诜肯啾?，除了同樣的拿地、建安成本，現(xiàn)房還有一項(xiàng)支出大頭是財(cái)務(wù)成本。

現(xiàn)房的項(xiàng)目資金主要由集團(tuán)自有資金和項(xiàng)目開發(fā)貸提供，一來(lái)對(duì)現(xiàn)金流又考驗(yàn)，二來(lái)還要承擔(dān)巨大的利息支出。

此外，此外現(xiàn)房銷售的房企還要面臨一種不可預(yù)測(cè)的因素——

現(xiàn)房銷售時(shí)的市場(chǎng)和房?jī)r(jià)狀況。

因?yàn)楝F(xiàn)房開發(fā)周期更長(zhǎng)，房企不僅要支付更高昂的利息，而且這幾年限價(jià)、市場(chǎng)下行等不確定性因素，很容易拖垮項(xiàng)目。

“高利潤(rùn)”誘惑

考驗(yàn)房企算賬邏輯

2021年，北京大興黃村推出了一個(gè)競(jìng)現(xiàn)房銷售面積地塊，大興黃村地塊的房?jī)r(jià)和地價(jià)之間足足留出了近3萬(wàn)/平米的價(jià)差，利潤(rùn)空間是看得到的。

很多開發(fā)商都覺(jué)得這是塊肥肉，但沒(méi)有一家民企報(bào)名。

因?yàn)?，現(xiàn)房銷售模式是資金承壓、融資成本高企的民企所無(wú)法接受的。

在以IRR（內(nèi)部收益率）作為優(yōu)先考核指標(biāo)的情況下，動(dòng)輒2-3年的現(xiàn)房建設(shè)周期讓融資成本6%以上的民企望而卻步。

最終，引來(lái)的4家報(bào)名房企都是國(guó)企、央企。

中鐵置業(yè)＋興創(chuàng)力壓中建、中海、中冶，以5.4萬(wàn)平米的現(xiàn)房銷售面積拿下該地塊。拿下這塊地意味著操盤方有近一半的貨值需要待2024年建成現(xiàn)房后才能銷售，但高達(dá)2.6萬(wàn)/平米的價(jià)差讓他們看上去信心滿滿。

作為北京首個(gè)競(jìng)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目——中鐵興創(chuàng)·逸境，項(xiàng)目關(guān)注度很高。

然而，后續(xù)項(xiàng)目的“騷操作”證明，現(xiàn)房銷售即便是央國(guó)企也不好駕馭。

如今，項(xiàng)目真實(shí)的開盤售價(jià)在5.3萬(wàn)/平米左右，遠(yuǎn)低于原先的5.9萬(wàn)/平米指導(dǎo)價(jià)。值得注意的是，前期開售的都是低樓層洋房（期房），據(jù)銷售稱二期（現(xiàn)房）比期房?jī)r(jià)格會(huì)更高，且質(zhì)量不一定比一期好，現(xiàn)在不買，等到現(xiàn)房就只能去后排的高層買了。

這波“高低配”蜜汁操作，足以說(shuō)明現(xiàn)房銷售的尷尬處境。

地產(chǎn)財(cái)富會(huì)去扒了一下，中鐵興創(chuàng)·逸境22年3月開始賣預(yù)售部分，但現(xiàn)在很多房子都還是可售狀態(tài)，剩下一半現(xiàn)房部分還沒(méi)有拿證。

如今的現(xiàn)房銷售，好比空中樓閣，看起來(lái)很美好，但實(shí)際上是一場(chǎng)不確定性極大的“豪賭”。

假象是——對(duì)于購(gòu)房人而言，現(xiàn)房銷售更安心，對(duì)于房企而言，現(xiàn)房銷售利潤(rùn)更高。

但從目前實(shí)操來(lái)看——現(xiàn)房銷售即便能順利交房，但質(zhì)量未必更有保障，而現(xiàn)房的高利潤(rùn)，房企未必也能吃下。

所以，房企在面對(duì)有競(jìng)現(xiàn)房銷售的地塊時(shí)，必須學(xué)會(huì)提前算賬。

2023年2月，奪地心切的越秀在北京連獲兩宗熱地，基于競(jìng)標(biāo)規(guī)則，這兩個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)房面積需要占住宅地塊的一半。

拿這些地塊時(shí)，越秀內(nèi)部人士透露，公司當(dāng)時(shí)的算賬邏輯是：

項(xiàng)目的期房部分，全賣完的銷售額能基本填平土地款。而現(xiàn)房部分，靠搶工、降低資金成本來(lái)加快周轉(zhuǎn)。

“這兩塊地的凈利潤(rùn)率和IRR都在10%以上，利潤(rùn)是可觀的，主要是現(xiàn)金流回得比較晚。”

據(jù)項(xiàng)目方預(yù)計(jì)，正常建設(shè)的話，現(xiàn)金流回正周期得兩年半以上，即便高速周轉(zhuǎn)也只能壓縮到兩年。

所以，如果想填資金缺口，越秀要么多做點(diǎn)開發(fā)貸，畢竟利率低；要么就搶工，早點(diǎn)賣，沒(méi)有其他辦法。

畢竟工程多一天，就增加一天的資金成本。

在極度吃現(xiàn)金流當(dāng)下，誰(shuí)也耗不起。

現(xiàn)房銷售過(guò)渡階段

碧桂園等房企被動(dòng)出擊

住建部部長(zhǎng)倪虹曾多次表示，要開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

多個(gè)省份及城市已經(jīng)積極響應(yīng)住建部號(hào)召，開始試點(diǎn)現(xiàn)房銷售制度。

此前，湖南岳陽(yáng)、浙江衢州等地發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策中或鼓勵(lì)開展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)，或直接明確將試點(diǎn)現(xiàn)房銷售；去年，雄安新區(qū)則直接取消了商品住房預(yù)售，推行現(xiàn)房銷售、精裝交付。

疊加22年“停貸潮”的刺激和高庫(kù)存時(shí)代的到來(lái)，以及房地產(chǎn)探索新模式，從“高杠桿、快周轉(zhuǎn)”向“低杠桿、重運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)變，包括現(xiàn)在很多城市土拍競(jìng)現(xiàn)房銷售的規(guī)則等等，似乎都預(yù)示著取消預(yù)售制、現(xiàn)房銷售已是大勢(shì)所趨。

從之前的一些實(shí)操來(lái)看，現(xiàn)房銷售的過(guò)渡階段，開發(fā)商是極度被動(dòng)的。甚至很多樓盤，是在市場(chǎng)下行中把期房賣成了現(xiàn)房。

但也有一些房企試圖化被動(dòng)為主動(dòng)。

包括碧桂園、融創(chuàng)、金地、時(shí)代中國(guó)、旭輝等在內(nèi)的多家房企近兩年均推出現(xiàn)房營(yíng)銷，試圖把握購(gòu)房者對(duì)現(xiàn)房追捧，轉(zhuǎn)變銷售策略。

現(xiàn)房銷售也在成為一些嘗試“自救”房企的新模式，比如——碧桂園。

去年，7月中旬，碧桂園宣布將在全國(guó)各區(qū)域嘗試現(xiàn)房銷售，試圖扭轉(zhuǎn)不利局面。

據(jù)中指研究院發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2023總結(jié) & 2024展望》數(shù)據(jù)顯示：

2023年1-11月，現(xiàn)房銷售2.2億平方米，同比增長(zhǎng)17.4%，表現(xiàn)明顯好于下行明顯的期房。

但面對(duì)信心低迷的市場(chǎng)，碧桂園的現(xiàn)房銷售起到一定作用，卻無(wú)法力挽狂瀾。

近期身陷流言的萬(wàn)科，此前也同樣也加大了對(duì)現(xiàn)房的去化力度。

2023年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科聯(lián)席總裁張海對(duì)外披露：

23年上半年萬(wàn)科著重加大對(duì)持銷和庫(kù)存項(xiàng)目的去化，改變了之前較多依賴新推的策略，其中現(xiàn)房資源在去年上半年去化了302億元。

無(wú)論是競(jìng)現(xiàn)房搶地、還是營(yíng)銷現(xiàn)房去庫(kù)存，現(xiàn)房銷售都已是大勢(shì)所趨。這是房企必須要算的賬，也是必須要努力趟過(guò)去的坑。

但目前而言，現(xiàn)房終究不是一塊唾手可得的肥肉，也不會(huì)是出險(xiǎn)房企的救命稻草。

一個(gè)事實(shí)是——

假設(shè)現(xiàn)階段全面執(zhí)行現(xiàn)房銷售，90%的房企都會(huì)躺下。

往現(xiàn)房過(guò)渡的道路，也許會(huì)改變很多房企。

過(guò)渡周期或許也不止易綱所說(shuō)的3年。

有可能更久。

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