樓市，正處于一種撕裂的狀態(tài)。

你說(shuō)現(xiàn)在成交好嗎？房企凋敝，土拍冷淡，新房市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)依然低迷。

但在另一面，卻是香港“撤辣”后的瘋狂，各大城市看房人數(shù)暴增的火熱。

哪一面才是真實(shí)的樓市？

今年才過(guò)了兩個(gè)多月，樓市卻出現(xiàn)了三大低迷信號(hào)。

第一個(gè)信號(hào)：

房企的銷(xiāo)售規(guī)模，大幅縮水。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年2月，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)規(guī)模創(chuàng)下近年新低。

TOP100的房企僅實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額1858.6億元，環(huán)比降低20.9%，同比降低60%。

考慮到今年2月是春節(jié)月，數(shù)據(jù)還將1月份的銷(xiāo)售規(guī)模也給累計(jì)了進(jìn)來(lái)，結(jié)果今年前兩個(gè)月加起來(lái)，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額也才4209.1億元。

同比跌幅達(dá)48.8%，近乎腰斬。

而且今年前兩個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企中銷(xiāo)售金額超過(guò)百億的，只剩下12家房企了。

而去年同期，達(dá)到百億銷(xiāo)售額的房企還有20家，2022年的時(shí)候有25家。

能賺錢(qián)的房企正在越來(lái)越少。

第二個(gè)信號(hào)：

一些頭部房企，也開(kāi)始割肉求存了。

比如一直被譽(yù)為房企優(yōu)等生的萬(wàn)科，又一次被推上了風(fēng)口浪尖。

近期有消息稱(chēng)，萬(wàn)科正與以保險(xiǎn)公司為主的貸款機(jī)構(gòu)商談非標(biāo)債務(wù)延期。

這讓市場(chǎng)很是震驚，萬(wàn)科這樣的房企，居然也撐不住了？

萬(wàn)科從1月末以來(lái)，就開(kāi)始加快處置自己旗下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，先是將深圳高新投6.16%股權(quán)出售給深投控，緊接著，萬(wàn)科又將旗下最為優(yōu)質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目之一，上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%股權(quán)，以7折轉(zhuǎn)讓給領(lǐng)展……

曾經(jīng)民營(yíng)房企的標(biāo)桿碧桂園，更是站在懸崖邊上了。

2月28日，碧桂園因一筆本金約16億港元的逾期債務(wù)，被債權(quán)人提出清盤(pán)呈請(qǐng)，使得碧桂園股價(jià)大跌，盤(pán)中一度跌逾13%。

為了償債，碧桂園最近也在瘋狂打包出售旗下的資產(chǎn)。

雖然碧桂園是大概率不會(huì)被真的清盤(pán)的，但是這一次碧桂園也算是被逼到墻角了。

第三個(gè)信號(hào)：

今年核心城市的首輪土拍，成色不高。

一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)年第一場(chǎng)土拍都會(huì)搞得熱熱鬧鬧的，地方會(huì)拿出一些優(yōu)質(zhì)地塊，房企也會(huì)捧捧場(chǎng)，再不濟(jì)也會(huì)有城投兜底。

可這一次的劇本卻不太一樣了。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月25日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交2194萬(wàn)平方米，同比降幅超過(guò)50%，處于歷史低位水平。

就拿2月北京土拍的5宗地塊來(lái)說(shuō)，只有2宗地塊觸及15%封頂線，其余地塊均零溢價(jià)或低溢價(jià)成交。

廣州1月的首輪土拍更尷尬，天河和白云兩宗地塊，居然慘遭流拍。

今年樓市的地獄難度開(kāi)局，怕是很多人沒(méi)有想到的。

這一切的根源，都在于新房市場(chǎng)的低迷。

我將今年前兩個(gè)月一線城市的新房成交數(shù)據(jù)同去年做了一個(gè)對(duì)比，結(jié)果很明顯，今年的新房成交量全面下滑。

一線城市新房成交整體下跌35.69%。其中上海跌幅最大，前兩個(gè)月新房成交量同比去年下跌61.3%。

為什么新房市場(chǎng)會(huì)慘成這樣？

不是開(kāi)年以來(lái)，很多開(kāi)發(fā)商都發(fā)喜報(bào)，說(shuō)去化很不錯(cuò)嗎？不是很多數(shù)據(jù)都顯示中介的帶看量幾倍十幾倍的增長(zhǎng)嗎？

首先，雖然新房市場(chǎng)整體低迷，但是也會(huì)有一些局部性的行情。

就拿深圳來(lái)說(shuō)，像南山的超高層住宅綠景白石洲，節(jié)后首個(gè)新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目卓越九瓏，沙井的珈譽(yù)府……

這些項(xiàng)目都迎來(lái)了開(kāi)門(mén)紅，只不過(guò)這些熱銷(xiāo)的新盤(pán)無(wú)一例外，都存在著極大的讓利。

比如綠景白石洲，周邊新盤(pán)均價(jià)15萬(wàn)，它直接打出了一口價(jià)8字頭的優(yōu)惠。

沙井的新盤(pán)打完折直接降到4字頭，要知道，周邊二手房?jī)r(jià)格都還在5.4萬(wàn)/㎡。

還有郊區(qū)坪山的樓盤(pán)，把價(jià)格直接從4萬(wàn)降到了2.5萬(wàn)，甚至引發(fā)了老業(yè)主維權(quán)。

再說(shuō)帶看量的增長(zhǎng)，也很容易理解，都被二手房分流了。這已經(jīng)是一個(gè)全國(guó)性的趨勢(shì)了。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2023年全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市的二手房總量出現(xiàn)明顯上升，達(dá)1.8億平方米，成交量同比上升了33%，創(chuàng)下了近年來(lái)的新高。

而在整體成交占比中，二手房的成交量占比已經(jīng)達(dá)到53%，首次超過(guò)一手房。

一線城市中，新房和二手房的分化還要更加嚴(yán)重。

從今年前兩個(gè)月，四個(gè)一線城市的一二手成交數(shù)據(jù)可以明顯看出，二手房成交量往往超出新房好幾倍。

比如上海，2020年的時(shí)候，上海新房成交量能去到19萬(wàn)，二手房成交量?jī)H僅6.6萬(wàn)，中間差了近3倍。

而到了去年，上海二手房成交量已經(jīng)達(dá)到18萬(wàn)，新房成交卻僅有7.5萬(wàn)，主次瞬間顛倒。

今年前兩個(gè)月，上海二手房成交量和新房的差距，已經(jīng)達(dá)到了4倍之多。

相比今年前兩個(gè)月新房成交的同比跌幅來(lái)看，二手房成交量相比去年同期整體跌幅不大，甚至像深圳還出現(xiàn)了明顯的上漲。

所以分流了新房市場(chǎng)的二手房，其實(shí)已經(jīng)默默挑起了樓市復(fù)蘇的大梁。

二手房為何可以?shī)Z了新房的江山？

最主要的原因有兩點(diǎn)。

一是新房供應(yīng)量大幅減少，而其中改善型住房的占比卻在增多，導(dǎo)致剛需向二手房轉(zhuǎn)移。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，今年1月全國(guó)重點(diǎn)15城批準(zhǔn)上市面積為546.57萬(wàn)㎡，環(huán)比下降38.8%，同比上升5.4%。

其中一線城市批準(zhǔn)上市新房面積環(huán)比減少52.3%，同比減少8.1%。

整體數(shù)量減少也就算了，偏偏這兩年開(kāi)發(fā)商全都把核心區(qū)和改善項(xiàng)目當(dāng)做主戰(zhàn)場(chǎng)。

據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，今年1月全國(guó)30城成交面積段中，有21個(gè)城市120-144平面積段產(chǎn)品的成交套數(shù)出現(xiàn)明顯提升。

比如北京，今年1月90平以下的剛需產(chǎn)品成交量同比下降2.6%，占比為29.4%；而90-200平的改善住房，成交量同比增長(zhǎng)了8.2%，占比達(dá)到61.1%。

不是剛需不想買(mǎi)新房，而是新房留給剛需的余地太少了，而失去了剛需的新房，成交量自然就少了依仗。

另一點(diǎn)則是，二手房的性?xún)r(jià)比，正在全面碾壓新房。

當(dāng)下新房?jī)r(jià)格“破發(fā)”的現(xiàn)象實(shí)在是太常見(jiàn)了。

前不久，北京西三環(huán)的豪宅產(chǎn)品中海甲叁號(hào)院，新房?jī)r(jià)格12.5萬(wàn)/㎡，但是隔壁剛收房不久的次新掛牌價(jià)11.5萬(wàn)/㎡……

你要是購(gòu)房者你怎么選？不是新房買(mǎi)不起，實(shí)在是次新更有性?xún)r(jià)比啊。

即便是新盤(pán)能夠做好價(jià)格管控，可還是無(wú)法抵擋周邊二手房業(yè)主賣(mài)房的決心。

就拿北京通州來(lái)說(shuō)，在售的新盤(pán)基本都在6萬(wàn)左右，但是周邊單價(jià)3-4萬(wàn)的二手房比比皆是。

沒(méi)辦法，過(guò)去兩年各地二手房?jī)r(jià)格回調(diào)的實(shí)在是太充分了，打起價(jià)格戰(zhàn)新房完全沒(méi)法比啊。

更別說(shuō)新房根本也不敢大規(guī)模打價(jià)格戰(zhàn)，前不久住建部在開(kāi)會(huì)的時(shí)候才提到，要防止房地產(chǎn)大起大落。

畢竟新房市場(chǎng)可是關(guān)系到房企、土地、地方錢(qián)袋子等一系列要素的。

比市占率比不贏，拼價(jià)格也拼不過(guò)，更別說(shuō)二手房還能保證現(xiàn)房交付，即買(mǎi)即住。

新房市場(chǎng)表示，真的好難……

可正因?yàn)樾路渴袌?chǎng)牽扯的要素過(guò)多，所以才必須要救。

怎么救呢？

今天兩會(huì)的報(bào)告中，對(duì)于房地產(chǎn)的最新表述是：

加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿(mǎn)足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

這里的重點(diǎn)在于“多樣化改善性住房需求”。

去年11月，住建部部長(zhǎng)倪虹在答記者問(wèn)時(shí)，就提出過(guò)：

過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)是在解決‘有沒(méi)有’的時(shí)期，追求速度和數(shù)量的發(fā)展模式，而現(xiàn)在應(yīng)該解決的是‘好不好’的問(wèn)題

這兩種說(shuō)法其實(shí)本質(zhì)是一樣的，就是在為商品房找準(zhǔn)定位，

未來(lái)保障房解決住的問(wèn)題，二手房則主打剛改市場(chǎng)，而新房則會(huì)面向改善和豪宅。

也只有全面進(jìn)軍高端市場(chǎng)，新房才有可能脫離當(dāng)下的價(jià)格泥潭，真正做到拉升區(qū)域價(jià)值，實(shí)現(xiàn)板塊輪動(dòng)。

而對(duì)于如何解決眼下的問(wèn)題，則只能通過(guò)政策引導(dǎo)，讓新房市場(chǎng)緩慢出清，逐漸復(fù)蘇。

說(shuō)白了就是，在穩(wěn)住房?jī)r(jià)的情況下，去庫(kù)存，給房企融資。

最近住建部連續(xù)發(fā)聲：

• 加速地產(chǎn)白名單落地；
• 以人定房，以房定地、以房定錢(qián)，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落；
• 以需定建，有力有效有序推進(jìn)保障性住房建設(shè)。

這其中就直接關(guān)系到接下來(lái)新房市場(chǎng)的走向。

房地產(chǎn)白名單是為了給房企融資，讓出險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)房企甩開(kāi)包袱。

“以人定房，以房定地、以房定錢(qián)”的提出，則是為了控制新房庫(kù)存，穩(wěn)住新房?jī)r(jià)格。

而保障房的加速建設(shè)，則是為了讓房地產(chǎn)雙軌制更快形成，讓有價(jià)值的房子可以漲價(jià)。

可以預(yù)見(jiàn)，后續(xù)在政策端的支援上，會(huì)越來(lái)越傾向于新房市場(chǎng)，給到房企更多的金融支持，給優(yōu)質(zhì)的核心區(qū)項(xiàng)目更大的定價(jià)權(quán)。

但是整個(gè)新房市場(chǎng)的拉升是一個(gè)較為緩慢的過(guò)程。

在這個(gè)過(guò)程中，很多郊區(qū)的剛需盤(pán)，甚至是核心區(qū)一些品質(zhì)感不強(qiáng)的產(chǎn)品，還是會(huì)陷入價(jià)格戰(zhàn)的泥潭，甚至直接變成保障房。

不過(guò)核心城市靠近核心區(qū)的部分優(yōu)質(zhì)新盤(pán)，有很大概率會(huì)有淘筍打新的機(jī)會(huì)。