蘇州，剛剛誕生了一塊新地王。

這宗由綠城競(jìng)得的地塊，刷新了蘇州宅地的樓面地價(jià)紀(jì)錄，溢價(jià)率高達(dá)42.05%。

熱鬧不止于蘇州。

土拍市場(chǎng)，又開始熱起來(lái)了！樓市風(fēng)向標(biāo)，正在回暖。

直接看數(shù)據(jù)：

第一，土拍溢價(jià)率，明顯漲了。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2月平均溢價(jià)率達(dá)到5.2%，重新回到2022年以來(lái)平均線的上方。

這個(gè)成績(jī)，也創(chuàng)下了近7個(gè)月以來(lái)的高點(diǎn)。

不知不覺，土拍溢價(jià)率已經(jīng)悄悄“三連漲”，怎么不算是回暖呢？

流拍率，也回落到了近一年的低位水平。

第二，高溢價(jià)率地塊頻頻出現(xiàn)。

龍年首次土拍，各大城市和開發(fā)商紛紛摩拳擦掌，鉚足了勁兒要搶幾塊靚地。

北京打響了第一槍。盡管加上了“10000平方米現(xiàn)房銷售”的苛刻條件，依舊迎來(lái)超過20家房企報(bào)名參戰(zhàn)。

一次次舉牌加價(jià)后，當(dāng)天兩宗地塊的溢價(jià)率雙雙觸頂搖號(hào)成交，為新年土拍送上了“開門紅”。

杭州出讓7宗涉宅地，100多個(gè)“小目標(biāo)”美滋滋收入囊中，平均溢價(jià)率高達(dá)19.1%。

最瘋狂的當(dāng)屬合肥?！褒埬甑谝慌摹盩OP10房企幾乎都來(lái)了，3宗涉宅地塊全部溢價(jià)成交，最高溢價(jià)率是恐怖的54%。

進(jìn)入3月以來(lái)，土拍熱度不減，成績(jī)單一個(gè)比一個(gè)驚人。

蘇州新地王，來(lái)了一點(diǎn)小小震撼。

成都爆發(fā)“搶地大戰(zhàn)”，錦江區(qū)的潘家溝31.2畝地塊，足足拼殺了55輪競(jìng)價(jià)才決出勝負(fù)，溢價(jià)率也沖上了31.76%。

值得注意的是，頭部民營(yíng)房企僅剩的“獨(dú)苗”龍湖，今年已經(jīng)拿下了西安和佛山的兩宗地塊。

土拍，向來(lái)是樓市的風(fēng)向標(biāo)和前哨站。

開發(fā)商敢不敢拿地，敢不敢溢價(jià)拿地，民營(yíng)房企有沒有拿地，是觀察樓市溫度的幾個(gè)重要指標(biāo)。

去年“小陽(yáng)春”前夕，北京上海都出現(xiàn)了“幾十家房企圍獵一宗地”的火爆場(chǎng)面。

今年雖然熱度稍遜一籌，但比起去年年底也顯著回溫。

難道說(shuō)，樓市又要高歌猛進(jìn)了嗎？

當(dāng)我們把觀察范圍拉長(zhǎng)，會(huì)得出一個(gè)很明確的結(jié)論：

火起來(lái)的只有少數(shù)一二線城市，熱鬧都是它們的。

至于廣大三四線城市，仍然在苦苦掙扎，可以說(shuō)是毫無(wú)起色。

看看這份讓人皺眉的榜單吧，都快被城投占領(lǐng)了。

今年前兩個(gè)月，拿地金額前10的企業(yè)里，石家莊城發(fā)投集團(tuán)名列第5。連大央企保利都只能屈居第11位。

拿地面積榜就更直白了，前排幾乎被城投包圓了：

湖北金圓投資開發(fā)集團(tuán)、岳陽(yáng)城建、萍鄉(xiāng)贛湘產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展、濟(jì)南高新控股集團(tuán)……

無(wú)論是金額，亦或是面積，都絲毫不見民營(yíng)房企的身影。

往下劃拉了很久之后，才終于看到一家民營(yíng)房企大華集團(tuán)，排名第30。

即使是民營(yíng)房企最活躍的杭州，情況也并不樂觀。

這次的7宗涉宅地里，有5宗直接被民營(yíng)房企拿下（濱江集團(tuán)、西湖房地產(chǎn)、興耀房產(chǎn)、海威置業(yè)），占比相當(dāng)高。

另外2宗地塊，1宗被混合所有制的綠城摘得，1宗由民企濱江與“國(guó)家隊(duì)”聯(lián)合拿下。

但是，這些民營(yíng)房企都是杭州的“家生子”，幾乎只專注于杭州本地市場(chǎng)。

就拿濱江集團(tuán)來(lái)說(shuō)吧。

去年濱江集團(tuán)合計(jì)取得土地32宗，總投資金額高達(dá)560億元。然而，這其中有26宗位于杭州，占總數(shù)超過8成。

興耀地產(chǎn)，2023年全口徑銷售額才剛突破200億，權(quán)益銷售額100億+。以這個(gè)體量，很難影響更大范圍的市場(chǎng)。

反觀廣州和廈門，曾經(jīng)“粵系”和“閩系”的大本營(yíng)，民企死的死、傷的傷，誰(shuí)還有余力爬起來(lái)拿地呢？

幾年前，“布局全國(guó)”“進(jìn)軍xx區(qū)域”是各大房企掛在最邊上的目標(biāo)。而現(xiàn)在，極少有房企敢進(jìn)軍一座沒碰過的新城市。

據(jù)“地產(chǎn)總裁參考”統(tǒng)計(jì)，

作為全國(guó)化布局的10強(qiáng)房企，龍湖進(jìn)入的城市是最少的，只有68個(gè)。近兩年為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下行，更是收縮到了20個(gè)主力城市，優(yōu)中選優(yōu)。

收縮，而且是大范圍收縮，才是活下去所必須的。

即使是那些30%、40%、50%的超高溢價(jià)率背后，房企心態(tài)并非大舉進(jìn)攻，而是：

謹(jǐn)慎，保守，小心翼翼。

不光民企小心翼翼，前兩年在土拍市場(chǎng)上瘋狂“掃貨”的央企國(guó)企，也變得如履薄冰。

央企招商蛇口，以12.98億元競(jìng)得濱科城BK202401號(hào)地塊，住宅樓面價(jià)25050元/平方米，溢價(jià)率54%。

論地段，濱湖科技城，是合肥紅盤分布最密集的區(qū)域之一，搖號(hào)屬于家常便飯。

樓面價(jià)超過2.5萬(wàn)/平，且容積率只有1.8，大概率是11-12層的小高層大面積改善產(chǎn)品。

再加上地塊面積43.2畝（約28800平方米），總貨量并不會(huì)很多，去化速度有保障。

更何況，合肥剛剛榮登最新一屆“搶人大戰(zhàn)”冠軍，去年新增常住人口近22萬(wàn)人。這都是未來(lái)真金白銀的購(gòu)買力啊，開發(fā)商敢不看重嗎？

混合制的綠城，溢價(jià)40%拿下的蘇州新地王，其實(shí)總價(jià)只有8億。

論地段，獅山路區(qū)域，是蘇州出了名的高端改善板塊，近年來(lái)土地供應(yīng)非常稀缺，出一宗火一宗。

新地王的容積率僅僅1.02，建筑高度限制在10-24米，戶型面積不低于180平，純疊墅或者純洋房，沒跑了！

成交樓面價(jià)45455元/平，估計(jì)能賣到6萬(wàn)，總價(jià)千萬(wàn)起步，貨量也就100套左右。

梳理過多個(gè)案例之后，可以簡(jiǎn)單總結(jié)出房企的拿地邏輯：

太剛需的，不要，因?yàn)閯傂枋袌?chǎng)不景氣，客戶都跑去買二手房了，改善市場(chǎng)才有得玩；

總價(jià)太貴的，不要，因?yàn)闀?huì)占用過多資金，進(jìn)一步加重周轉(zhuǎn)壓力，現(xiàn)金流一定要保??；

面積太大的，不要，因?yàn)槿セ俣葧?huì)慢，戰(zhàn)線無(wú)限期拉長(zhǎng)，直接影響回款速率。

總而言之，房企們共同的核心訴求就是，花錢越少越好，跑得越快越好。

現(xiàn)在有多著急呢？

上午剛拿地，下午已經(jīng)開始建群蓄客，正在成為房企們的“常規(guī)動(dòng)作”。

杭州土拍當(dāng)天下午，各種購(gòu)房群里冒出上午多個(gè)項(xiàng)目的客戶群二維碼。連銷售都吐槽：“市場(chǎng)太卷，我們后端銷售只能提前介入搶潛在客戶”。

以前，我們希望熱點(diǎn)地塊能“以點(diǎn)帶面”，把一座城市的熱度都帶起來(lái)。

然而就在同一個(gè)蘇州，當(dāng)獅山砸出40%溢價(jià)率的時(shí)候，太湖新城地塊悄無(wú)聲息地撤退了。

越來(lái)越多房企認(rèn)清現(xiàn)實(shí)：

樓市一面是冰山，一面是火焰，本就是毫不相干的。

盡管如此，土拍依然是樓市的風(fēng)向標(biāo)，并沒有失效。

只不過，它不再是發(fā)起沖鋒的號(hào)角，而是避免踩坑的警鐘。

對(duì)房企而言，以前市場(chǎng)好的時(shí)候，即便拿錯(cuò)一塊地，房子慢慢也能賣完，大不了花個(gè)幾年時(shí)間。

在當(dāng)下這個(gè)環(huán)境，拿錯(cuò)一塊地，是關(guān)乎生死的大事。如果不是財(cái)大氣粗的央企，很可能就無(wú)了。

試錯(cuò)成本太高，倒逼還活著的房企一再小心，生怕踏錯(cuò)了小命不保。

也因此，土拍一定程度上成為咱們普通人買房的重要參考指標(biāo)。哪怕是反向指標(biāo)，也是很有價(jià)值的。

那些沒有房企碰的城市，沒有房企碰的板塊，你最好也繞路走。