文/地金君

據(jù)財(cái)聯(lián)社消息，日前市場(chǎng)有傳聞稱，深圳市相關(guān)部門正與中國(guó)平安洽談，計(jì)劃將深圳地鐵所持萬科股權(quán)轉(zhuǎn)讓予中國(guó)平安。對(duì)此，中國(guó)平安表示，相關(guān)傳聞為“假消息”。

作為房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)等生，萬科近期的債務(wù)風(fēng)波引起了行業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。一面是穆迪下調(diào)萬科評(píng)級(jí)，一面是消息稱“12家銀行800億馳援萬科”，萬科到底怎么了？

萬科“渡劫”

早在3月初，有傳言稱，萬科管理層赴北京與以保險(xiǎn)公司為主的貸款機(jī)構(gòu)就非標(biāo)債務(wù)延期事宜進(jìn)行商談，其中，涉及新華資產(chǎn)管理股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新華資產(chǎn)”）的100億元投資款。傳言還指，新華資產(chǎn)拒絕萬科的展期要求。

針對(duì)上述傳言，新華資產(chǎn)則回應(yīng)稱，近期，公司關(guān)注到有關(guān)我司與萬科企業(yè)的不實(shí)信息。萬科系中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)，一直與我司保持正常的業(yè)務(wù)合作。

不過該回應(yīng)未能阻止資本市場(chǎng)悲觀情緒的蔓延，隨后萬科遭遇“股債雙殺”。

3月4日，萬科多只境內(nèi)債走低，“22萬科06”跌超36%?！?1萬科04”下跌19.25%至65元，“20萬科08”跌超9%至65.46元，“22萬科02”跌超8%至74.07元，均創(chuàng)歷史新低。

股價(jià)情況亦不容樂觀，萬科AH股齊跌。截至收盤，萬科A（000002.SZ）跌4.65%，報(bào)收9.43元/股，港股萬科企業(yè)（02202.HK）跌7.13%，報(bào)收5.6港元/股。

屋漏偏逢連夜雨。國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪突然下調(diào)萬科評(píng)級(jí)至垃圾級(jí)，并預(yù)警未來可能進(jìn)一步下調(diào)。

3月11日，穆迪宣布撤銷萬科的Baa3發(fā)行人評(píng)級(jí)，授予Ba1的公司家族評(píng)級(jí)，“Ba1”是投機(jī)級(jí)的投資評(píng)級(jí)。穆迪還將萬科的高級(jí)無抵押債務(wù)評(píng)級(jí)下調(diào)至Ba2，還把萬科所有評(píng)級(jí)列入評(píng)級(jí)下調(diào)觀察名單。

穆迪高級(jí)副總裁Kaven Tsang表示，下調(diào)評(píng)級(jí)反映了穆迪的預(yù)期，即萬科的信貸指標(biāo)、財(cái)務(wù)靈活性和流動(dòng)性緩沖將在未來12至18個(gè)月內(nèi)減弱，因?yàn)樵谥袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷的情況下，萬科的合同銷售額下降，且融資渠道不確定性日益上升。

萬科目前的債務(wù)情況究竟如何？企業(yè)預(yù)警通顯示，萬科當(dāng)前共有存續(xù)美元債6只，余額29.53億美元。其中，余額6.3億美元的“萬科 5.35 2024-03-11”即將到期。境內(nèi)存量債券則多達(dá)32只，規(guī)模546.09億元，其中120億元將于一年內(nèi)到期，包括“21萬科MTN002”、“21萬科MTN003”都將在2024年內(nèi)到期。

據(jù)萬科2023年三季報(bào)，截至2023年9月30日，萬科在手現(xiàn)金1036.8億元，較2023年年初下降24.4%；短債477.4億元，現(xiàn)金對(duì)短期債務(wù)覆蓋倍數(shù)為2.2倍。不過，據(jù)第一財(cái)經(jīng)消息，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地產(chǎn)在手現(xiàn)金受監(jiān)管及公司模式影響，實(shí)際可動(dòng)用的資金遠(yuǎn)少于這一數(shù)據(jù)，實(shí)際狀況難以被穿透。

也就是說，現(xiàn)金對(duì)短期債務(wù)覆蓋倍數(shù)并不代表現(xiàn)金流安全。以碧桂園為例，2023年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，碧桂園貨幣現(xiàn)金和應(yīng)收款4850億元，短債倍數(shù)4.46，但隨后仍出現(xiàn)暴雷。

根據(jù)鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》，未來一年，萬科將迎來償債高峰。據(jù)不完全完全統(tǒng)計(jì)，萬科在未來一年內(nèi)所需償還的債務(wù)總額有可能超過445億元。

2023年11月份的萬科業(yè)績(jī)說明會(huì)上，深鐵董事長(zhǎng)辛杰表示，深鐵對(duì)萬科的“實(shí)質(zhì)性支持”過去從未間斷，未來更加強(qiáng)化。與此同時(shí)，深圳國(guó)資將萬科納入統(tǒng)計(jì)報(bào)表范圍。

果不其然，深鐵集團(tuán)再次出手。3月15日晚間，萬科A（000002.SZ）發(fā)布第一大股東深鐵集團(tuán)擬參與中金印力消費(fèi)REIT戰(zhàn)略配售的自愿性公告。

公告顯示，深鐵集團(tuán)擬通過戰(zhàn)略配售方式認(rèn)購(gòu)中金印力消費(fèi)REIT，認(rèn)購(gòu)份額數(shù)量為不超過該基金募集份額總額的30%，最終認(rèn)購(gòu)份額數(shù)量以基金管理人屆時(shí)披露的公告為準(zhǔn)。

此次中金印力消費(fèi)REIT的估值為人民幣39.59億元。這意味著，深鐵認(rèn)購(gòu)預(yù)估可能在10億元左右，這將是截至目前國(guó)內(nèi)國(guó)資體系對(duì)消費(fèi)類REITs認(rèn)購(gòu)金額最大的一筆投資。

萬科董事會(huì)主席郁亮曾在其朋友圈表示：“REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開發(fā)的重要性，一旦完成REITs的環(huán)節(jié)打通，萬科（000002.SZ）將有望真正從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)商。”

3月12日午間，YY評(píng)級(jí)發(fā)布消息稱，有12家商業(yè)銀行正在籌集高達(dá)800億元(按當(dāng)天匯率計(jì)算為115億美元)的貸款，以幫助萬科償還到期債券。萬科目前正在為符合條件的銀團(tuán)貸款準(zhǔn)備擔(dān)保，根據(jù)萬科公共債券到期情況，銀團(tuán)貸款余額不超過500億元。

據(jù)藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)，有接近上述銀行人士稱，"有聽說相關(guān)信息，但目前銀行方面態(tài)度保守，但出于其他因素考慮，估計(jì)最后也有一點(diǎn)成功的可能性。"另一接近上述銀行的人士則表示"未定"。

3月19日晚間，萬科A發(fā)布公告稱，萬科全資子公司上海中區(qū)地產(chǎn)有限公司和上海萬科企業(yè)有限公司作為借款人，向興業(yè)銀行深圳分行申請(qǐng)銀行貸款，貸款金額為14億元，期限為14年。

萬科方面表示，該筆貸款的用途主要是償還存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場(chǎng)債券。這也是繼萬科第一大股東深鐵集團(tuán)出手10億元認(rèn)購(gòu)中金印力消費(fèi)REIT之后，萬科獲得的又一筆重要資金支持。

陸續(xù)出售旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

地金君注意到，萬科正陸續(xù)出售旗下部分資產(chǎn)。

2024年1月30日，萬科全資子公司深圳市盈達(dá)投資基金管理有限公司將其持有的深圳市高新投集團(tuán)有限公司6.16%的股權(quán)出售給深圳市投資控股有限公司。

隨后，萬科又將上海七寶萬科廣場(chǎng)剩下50%的股權(quán)出售給領(lǐng)展房產(chǎn)基金，該筆交易的最終代價(jià)為23.83億元。收購(gòu)?fù)瓿珊?，領(lǐng)展房產(chǎn)基金將全資持有該項(xiàng)目，萬科則完全退出。

值得注意的是，萬科此次出售上海七寶萬科廣場(chǎng)在價(jià)格上折讓了近三成。根據(jù)公告披露，該商場(chǎng)的估值為70.6億元，交易協(xié)議價(jià)則為52億元。

公開資料顯示，上海七寶萬科廣場(chǎng)是萬科在上海的第一個(gè)廣場(chǎng)系購(gòu)物中心，出租率一直穩(wěn)定地維持于約95%較高水平。上海七寶萬科廣場(chǎng)一直是被認(rèn)為是萬科商業(yè)體系中“搖錢樹”般的存在，根據(jù)萬科A歷年財(cái)報(bào)顯示，2020年至2023年，上海七寶萬科廣場(chǎng)貢獻(xiàn)營(yíng)收分別為3.68億、4.42億、4.08億、5.03億，均位列萬科商業(yè)項(xiàng)目第一位。

然而，出售七寶廣場(chǎng)后才一周，市場(chǎng)又傳出消息，稱萬科正計(jì)劃出售旗下長(zhǎng)租公寓公司“泊寓”的部分股權(quán)。

公開信息顯示，萬科泊寓成立2016年，截至2023年末，泊寓業(yè)務(wù)已布局全國(guó)32個(gè)城市，管理運(yùn)營(yíng)房源達(dá)23.6萬間，開業(yè)約18萬間，累計(jì)服務(wù)超過80萬名新市民，為超過5000家企業(yè)客戶提供定制服務(wù)。目前，在全國(guó)集中式公寓中，泊寓的規(guī)模及運(yùn)營(yíng)效率均位列行業(yè)第一。

不過，一位接近萬科人士對(duì)地金君表示，這一消息并不屬實(shí)。

此外，在2023年年底，萬科也折價(jià)出售了部分酒店資產(chǎn)。

2023年12月初，萬科以4.8億元出售多家悅榕酒店管理權(quán)，這也意味著萬科與悅榕集團(tuán)持續(xù)六年的合作出現(xiàn)了變化。

對(duì)此，中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜認(rèn)為萬科集團(tuán)近期頻繁出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的原因主要包括以下幾點(diǎn)：

資金流動(dòng)性需求：萬科在出售上海七寶萬科廣場(chǎng)和計(jì)劃出售泊寓部分股權(quán)等資產(chǎn)時(shí)，顯示出公司迫切需要回籠資金。七寶萬科廣場(chǎng)作為萬科最賺錢的商業(yè)項(xiàng)目，其出售價(jià)格較之前有所折讓，這可能意味著萬科正加大資產(chǎn)盤活力度，以提高資金流動(dòng)性。

市場(chǎng)與銷售壓力：萬科在2023年的銷售面積和銷售金額均出現(xiàn)下降，顯示出房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)不佳。這種市場(chǎng)環(huán)境下，萬科可能面臨銷售回款緩慢的問題，從而影響其現(xiàn)金流狀況。

優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)：萬科可能正在對(duì)其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，出售一些重資產(chǎn)和非主營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)，如商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這可能是為了應(yīng)對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)環(huán)境，以及為了更好地適應(yīng)未來的市場(chǎng)變化。

債務(wù)管理：萬科目前有一定的債務(wù)壓力。公司有存續(xù)的美元債和境內(nèi)債券，且部分債券將于近期到期。雖然萬科的賬面資金能夠覆蓋短期債務(wù)，但公司可能仍需要采取措施以確保債務(wù)管理的靈活性。

行業(yè)趨勢(shì)：不僅僅是萬科，許多國(guó)企背景的房企也在出售資產(chǎn)，這可能反映了整個(gè)行業(yè)的趨勢(shì)。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房企普遍面臨現(xiàn)金流壓力，出售資產(chǎn)成為了一種常見的應(yīng)對(duì)策略。

綜上，萬科出售資產(chǎn)的原因是多方面的，既包括應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境的策略調(diào)整，也包括對(duì)公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和債務(wù)管理的優(yōu)化。

另外，地金君注意到，萬科銷售額也在面臨嚴(yán)駿的挑戰(zhàn)。

從萬科的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)上來看，2022年公司簽約銷售金額同比下降33.6%。2023年，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售額3761.2億元，同比減少9.8%；據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年1-2月，萬科累計(jì)銷售334億元，累計(jì)同比下跌43.1%；單看2月數(shù)據(jù)140億，同比下降53.5%。

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