2月份，我們寫過一篇《》

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2023年高天新房套均已經(jīng)來到了426萬，5個(gè)主城區(qū)的單套均價(jià)也在362萬。

從貝殼數(shù)據(jù)來看，2023年成都新房和二手單套差已經(jīng)超過100萬。

這是歷史上首次。

可以判斷，隨著限價(jià)放開，未來新房和二手的價(jià)差進(jìn)一步拉大。

今年成都首次拍地，潘家溝拍出2.24萬/㎡樓面價(jià)，主城新房將普遍在今年來到3.5萬-4萬/㎡之間。

今天，聊聊大家關(guān)注的一個(gè)話題，新房為什么越來越貴？

01

新房越來越貴，大致有三個(gè)原因。

一是，KFS幾乎只做改善，或者高端，因?yàn)閯傂璨粧赍X。

二是，作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，一項(xiàng)商品的價(jià)值和需求相關(guān)，價(jià)差大是正常現(xiàn)象。

好比勞斯萊斯和捷達(dá)，普拉達(dá)包包和普通包，上百倍價(jià)差，也沒人覺得不正常。

說回房子，有錢人也有買豪宅的需求，需求反過來決定生產(chǎn)。

三是，產(chǎn)品升級(jí)，最直接是“得房率”提升。比如現(xiàn)在市面上卷過幾輪的143㎡戶型，差不多等于早年的160-170㎡戶型。

得房率大概提升了10%-20%。

得房率提升的原因，我們此前講過，源頭是成都從2017年開始降容積率，推出的新地塊以2.0/2.5低容積率為主，這就有了做低密高端的條件。

但是2017-2022年好產(chǎn)品為什么還是少？

因?yàn)椤跋迌r(jià)”，即便空有一身武藝，也沒有施展空間。

所以，市場(chǎng)要等到2023年開始，才有“卷產(chǎn)品”的基礎(chǔ)。

02

去年開始，成都瘋狂“卷產(chǎn)品”，可以理解為多年政策壓制之后的爆發(fā)。

卷到什么地步呢？北上廣前來考察的同行非常吃驚的地步。

卷大門、卷會(huì)所、卷園林……總之，全方位卷產(chǎn)品。

由于篇幅所限，今天我們重點(diǎn)解讀在戶型方面的提升，首先從入戶開始。

入戶就代表進(jìn)入了“私人領(lǐng)域”。

因此，T2已經(jīng)成標(biāo)配，最好是2T2，電梯入戶，居住體驗(yàn)顯著提升。

去年新拿地塊，除了極少數(shù)，幾乎都是T2產(chǎn)品，電梯入戶已成必選。

如果是7層洋房，有可能有是1T2配置，但是通過兩側(cè)雙開門，仍然可以做到電梯入戶的體驗(yàn)。

比如，龍湖云河頌185㎡洋房戶型，雖然是1T2雙開，私梯入戶的感受一點(diǎn)不比2T2差。

因?yàn)椋?層洋房使用電梯的一共12戶，相比一些高層2T2，使用人數(shù)實(shí)際會(huì)更少。

全2T2的樓盤也越來越多。

比如，青羊新城“建發(fā)·書香云錦”，作為一個(gè)超過百畝的純住宅大盤，整個(gè)小區(qū)都是全2T2戶型。

T2板式的居住感受，顯然比T3/T4，甚至早年的T6/T8提升太多。

主要體現(xiàn)在，板式南北通透，通風(fēng)采光效果也會(huì)好很多。

其次，電梯入戶私密性強(qiáng)，出電梯之后，從公共空間切換至私人領(lǐng)域，而電梯前廳則是外部和歸家的轉(zhuǎn)換空間。

此外，就在入戶配置上，電梯入戶前廳的規(guī)格、檔次和面積，也非常卷。

什么叫入戶前廳的規(guī)格呢？

一般來說，入戶前廳能做成“明廳”，一定會(huì)盡力做“明廳”，最新的產(chǎn)品已經(jīng)基本做到“明廳”。

不過，如果是端廳戶型，為了追求客廳的180度端廳采光，那么入戶前廳就可能是暗廳。

比如，華發(fā)閱天府，典型的豪宅端廳，入戶不是明廳的案例。

當(dāng)然，因?yàn)樗膽粜筒晒饷娉?jí)好，電梯前廳是不是“明廳”已經(jīng)不太重要。

其次，上不少樓盤入戶前廳采用了玻璃護(hù)欄，而不是水泥墻體，這樣可以進(jìn)一步放大采光和視野。

入戶前廳裝飾也在向酒店化方向迭代升級(jí)，以提升整體檔次。

最后，就是前廳實(shí)用性，主要體現(xiàn)在面積大小上。

部分產(chǎn)品電梯入戶前廳能達(dá)到約10㎡，這個(gè)空間可以作鞋柜、種花草、放玩具等，多出不少收納空間。

03

卷戶型，功能大幅迭代。

首先，實(shí)得面積更大，這是最直接的實(shí)惠。

其次，由于現(xiàn)在都是T2板式，即便100㎡出頭的戶型，也能做到橫廳設(shè)計(jì)。橫廳的好處是采光面更大，戶型更通透。

我們這里列舉四款不同面積段的戶型，感受下新房炸裂的“產(chǎn)品力”！

▌建發(fā)·璞云108㎡套四雙衛(wèi)

當(dāng)143㎡套四已經(jīng)卷過N輪之后，不少業(yè)內(nèi)人士在探討一個(gè)問題，套四戶型最低能下探至多少平米？

去年出現(xiàn)了一批125㎡左右套四，今年位于麓山的“建發(fā)璞云”直接把這一面積段打到108㎡，出乎意料。

這套戶型，電梯入戶，主流橫廳設(shè)計(jì)。

主臥有3.4米面寬，達(dá)到143㎡戶型水準(zhǔn)。

只是客餐廳6.4米面寬稍顯緊湊，沒辦法，面積控制之下舒適度方面有取舍能理解。

雖然空間不寬裕，但在這個(gè)尺度做出套四橫廳雙衛(wèi)，仍然令人驚嘆。

▌萬科·朗拾交子128㎡套四雙衛(wèi)

萬科戶型一直以來是行業(yè)學(xué)習(xí)的榜樣。

這套128㎡戶型，采用主流2T2入戶明廳，橫廳設(shè)計(jì)。

萬科戶型出彩的地方就在于，為了讓居住空間更大，非常注重收納空間提升。

在萬科朗拾交子、萬科古翠隱秀都能看到入戶玄關(guān)設(shè)計(jì)有800庫超大收納空間。

所謂800庫是指進(jìn)深800毫米，孩子玩具車，男主人自行車，女主人行李箱……統(tǒng)統(tǒng)裝下。

然后，萬科重點(diǎn)考慮了現(xiàn)在家庭人口比較少，成都家庭戶均2.2人，那么住四房是否是必須？

為解決這個(gè)痛點(diǎn)，128㎡戶型可以在套四和套三之間切換，這樣一來從單身到二人世界，再到三口之家，能保證居住空間足夠使用。

▌龍湖·天府青云闕143㎡套四雙衛(wèi)

龍湖143㎡戶型，在此前行業(yè)“卷橫廳”的基礎(chǔ)上有所升級(jí)。

重點(diǎn)就在方廳的設(shè)計(jì)上。

這套戶型，和去年龍湖·天府晴川戶型類似。

整個(gè)方廳面積達(dá)到70㎡以上，大家要知道，像這樣大方廳，一般在180㎡以上大戶型會(huì)出現(xiàn)。

現(xiàn)在龍湖讓這一功能下探至143㎡，實(shí)在太卷。

▌麓湖西派臻境165㎡套四三衛(wèi)

過去，要想買雙套房戶型，基本要在200㎡左右去選。

現(xiàn)在雙套房面積已經(jīng)下探到143㎡，比如去年邦泰·天府云璟，143㎡就設(shè)計(jì)出雙套房。

不過143㎡雙套房，空間相對(duì)緊湊，從麓湖西派臻境165㎡雙套房戶型，可以看到未來這類戶型主流設(shè)計(jì)。

套房越多，戶型越豪華。

該戶型雙套房分別位于客廳兩端，互不打擾，兩間套房面寬分別為3.9米和3.4米，較為寬敞，唯一遺憾是次套房為暗衛(wèi)。

7.4米橫廳尺度寬裕，廚房預(yù)留島臺(tái)，可以進(jìn)行中西廚規(guī)劃，并且?guī)铌柵_(tái)，使用方便。

由于是2T2板式，面寬較大，因此餐客廳以及3間臥室朝南，采光非常好。

04

產(chǎn)品的提升，不僅是入戶、戶型實(shí)得面積，還有會(huì)所的規(guī)格，架空層的設(shè)計(jì)，園林綠化的提升，等等。

從今天重點(diǎn)分析的戶型，我們可以總結(jié)這么幾條。

第一，戶型面積更大，得房率普遍接近100%，優(yōu)勢(shì)非常明顯。

比如，你現(xiàn)在住的房子，產(chǎn)權(quán)面積150㎡，公攤有20%。那么，除去公攤30㎡，只相當(dāng)于120㎡新房。

如果150㎡這套房子，單價(jià)3萬，總價(jià)450萬，從實(shí)際使用面積120㎡來計(jì)算，單價(jià)就是3.75萬/㎡。

那么，現(xiàn)在市場(chǎng)上一套120㎡新房，單價(jià)3.5萬/㎡，看似漲了不少，其實(shí)從實(shí)際使用面積來計(jì)算，并沒有漲。

第二，設(shè)計(jì)迭代，戶型功能優(yōu)化。

很多人買房沒有注意到的點(diǎn)。

新房普遍為T2板式，在設(shè)計(jì)上，有更多施展空間。

比如，可以做橫廳，擴(kuò)大采光面。比如，南北通透，甚至主臥也能做到南北通透。再比如，入戶前廳的設(shè)計(jì)，拓展空間等等。

這些優(yōu)化，基于現(xiàn)在普遍2.0容積率地塊，帶來的優(yōu)勢(shì)。

如果你住的是4.0容積率，T6戶型，即便贈(zèng)送大，也面臨淘汰。

比如，高新區(qū)英倫聯(lián)邦，雖然贈(zèng)送大，但是T8塔樓配置，采光、通風(fēng)等和板式相比差距較大。

總結(jié)：

一是實(shí)得面積上提升，價(jià)格雖然上漲，但使用效率提升。

二是雖然早年部分二手房也有高贈(zèng)送，但新房在功能上有大幅度提升，這才是產(chǎn)品升級(jí)的關(guān)鍵。

「往期測(cè)評(píng)」

※聲明

本公眾號(hào)刊載此文出于傳遞更多信息之目的，文中部分圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系后臺(tái)編輯刪除。

文章由《成都購房指南》團(tuán)隊(duì)原創(chuàng)，請(qǐng)勿擅自轉(zhuǎn)載、復(fù)制、抄襲。若需轉(zhuǎn)載，請(qǐng)聯(lián)系后臺(tái)編輯，授權(quán)方可進(jìn)行轉(zhuǎn)載，違者將追究相關(guān)法律責(zé)任。