房住不炒，位停不炒。

2016年，在西安房?jī)r(jià)“脫韁”前夜，我搭上幾乎是最后一班車買(mǎi)了套小三室，成為有房一族。

不到3年時(shí)間，這套房子均價(jià)漲到了3萬(wàn)多，翻了近4倍，我的“紙面身家”也漲到了300多萬(wàn)，成為小時(shí)候無(wú)比向往的“百萬(wàn)富翁”。

這就是經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的紅利，如果當(dāng)初把這套房子賣了，就等于3年間我什么都沒(méi)做，就“賺”到了自己打工20年都賺不到的一筆巨大的財(cái)富?？上М?dāng)初在二手房?jī)r(jià)最高點(diǎn)沒(méi)有出手。

說(shuō)實(shí)話，這套房?jī)r(jià)格上漲對(duì)我來(lái)說(shuō)沒(méi)有任何意義，反而時(shí)不時(shí)讓我產(chǎn)生“后悔”的想法。因?yàn)橘I(mǎi)房的同時(shí)，我還花10萬(wàn)買(mǎi)了一個(gè)車位，又花16萬(wàn)買(mǎi)了車。如果當(dāng)初把這26萬(wàn)再交個(gè)首付，我就能真的吃到了西安房?jī)r(jià)的超級(jí)紅利了。

可惜，這個(gè)世界上沒(méi)有“如果”。

從“指導(dǎo)價(jià)”頒布開(kāi)始，我們小區(qū)的二手房?jī)r(jià)從最高點(diǎn)的3萬(wàn)多一路下跌，我的紙面身家也開(kāi)始快速縮水。

平心而論，雖然偶爾后悔，但我還是很滿足的，畢竟非常走運(yùn)的趕在大潮之前上岸了，如果是現(xiàn)在的話，我們掏空雙方父母的積蓄，也買(mǎi)不起這套房子。

前幾天五一假期沒(méi)出門(mén)，每天在小區(qū)遛娃，突然發(fā)現(xiàn)我們小區(qū)的二手房似乎又開(kāi)始“熱”起來(lái)了，幾乎每天都能遇到十來(lái)組中介帶看，甚至好幾次在電梯里都碰到來(lái)看房的，還是不同樓層。

小區(qū)二手房市場(chǎng)變暖的另一個(gè)標(biāo)志就是沉寂了兩年左右，我又開(kāi)始頻繁接到中介電話，問(wèn)我要不要賣房了。

作為接近地產(chǎn)行業(yè)的人，我已經(jīng)懶得追究為什么中介能準(zhǔn)確知道我的小區(qū)、樓棟甚至房號(hào)和面積了，只是每次都會(huì)照例詢問(wèn)一下報(bào)價(jià)，了解一下市場(chǎng)行情。

昨天，一位中介在電話里告訴我，現(xiàn)在我的房子還能賣240萬(wàn)左右。我問(wèn)她如果加上樓下的產(chǎn)權(quán)車位呢？她回復(fù)道：“咱小區(qū)車位單獨(dú)賣根本沒(méi)人要，都是綁定房子的，想賣的話就加到房?jī)r(jià)里，大概6萬(wàn)左右?！?/strong>

同樣是70年產(chǎn)權(quán)，當(dāng)初80多萬(wàn)買(mǎi)的房子，現(xiàn)在能賣240萬(wàn)左右，但是10萬(wàn)元買(mǎi)的車位，就只值6萬(wàn)左右，幾乎快趕上車的貶值速度了。

我們小區(qū)的二手房和二手車位，走出了獨(dú)立的行情。

對(duì)于車位的貶值，我其實(shí)是有心理預(yù)期的。畢竟當(dāng)初二手房?jī)r(jià)格最高點(diǎn)時(shí)，小區(qū)處理剩余車位也只賣10萬(wàn)元左右，而且無(wú)論是業(yè)主群還是貝殼上，8-10萬(wàn)掛出來(lái)的車位都很多，幾乎都無(wú)人問(wèn)津。

和房子走出獨(dú)立行情的其實(shí)不只是我們小區(qū)，在網(wǎng)上隨意搜了一下，似乎西安的車位都開(kāi)始“滯銷”了，有些此前標(biāo)價(jià)20多萬(wàn)的車位現(xiàn)在都是半賣半送，甚至有新盤(pán)不愿意明著降價(jià)，所以買(mǎi)房直接送車位。

出現(xiàn)這樣的情況，很多早期買(mǎi)車位的業(yè)主坐不住了，雖說(shuō)“早買(mǎi)早享受，晚買(mǎi)有折扣”，但你這是折扣嗎？你這是把老業(yè)主當(dāng)凱子??！所以現(xiàn)在因?yàn)檐囄划a(chǎn)生維權(quán)糾紛的案例越來(lái)越多也就不奇怪了。

其實(shí)西安車位價(jià)格“跳水”，是難免的。

如今的新建小區(qū)和新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)房齡5年之內(nèi)的大社區(qū)，絕大多數(shù)車位配比都在1:1以上，部分改善小區(qū)甚至能達(dá)到1:1.5，更不用說(shuō)那些車位配比超過(guò)1:2的豪宅了。

就拿我們小區(qū)來(lái)說(shuō)，車位配比是1:1.2，也就是說(shuō)平均每100戶就能勻到120個(gè)車位，這還不算子母車位。

問(wèn)題是這100戶又不是每戶都會(huì)買(mǎi)車，而且就算都買(mǎi)了，這種剛需和剛改為主的小區(qū)，能買(mǎi)2輛或2輛以上車的更是極少數(shù)，車位“先天富余”，從供需關(guān)系來(lái)說(shuō)，降價(jià)是必然的。

再者，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，車位的建筑成本和房子相比也相差甚遠(yuǎn)，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)從房子上賺足了，出售車位只不過(guò)是讓利潤(rùn)更高一些而已。這還是產(chǎn)權(quán)車位，那些沒(méi)有產(chǎn)權(quán)只有使用權(quán)的人防車位或者機(jī)械車位就更不用說(shuō)了。

所以市場(chǎng)好的時(shí)候，有的開(kāi)發(fā)商把車位和房子綁定銷售，或者“只賣不租”，就是為了追求最大利潤(rùn)，這種套路和這些年部分熱門(mén)車型直接加錢(qián)或者加裝飾和選配才能提車如出一轍。

僅僅4年前，西安還有小區(qū)因?yàn)椤疤靸r(jià)車位”和“只賣不租”被各路媒體曝光，最后被相關(guān)部門(mén)勒令整改。而這個(gè)小區(qū)在2018年就已經(jīng)因?yàn)檐囄蛔饨疬^(guò)高被媒體報(bào)道過(guò)。

如今市場(chǎng)不好了，開(kāi)發(fā)商為了迅速回籠資金，自然也會(huì)用上各種辦法，和備案價(jià)比較敏感的房子相比，定價(jià)自由度更高且總價(jià)低的車位自然是一種有效渠道，一方面能顯示出開(kāi)發(fā)商“讓利”的誠(chéng)意，另一方面又不會(huì)太過(guò)敏感，反正都是賺錢(qián)，薄利多銷唄。

那么回到我們的主題：西安的車位還能買(mǎi)嗎？

站在購(gòu)房者的角度，如果車位不是剛需，那么現(xiàn)階段確實(shí)沒(méi)有買(mǎi)的必要。如果小區(qū)車位充足，且入住率不那么高，那么車位可能還有進(jìn)一步下降的空間，當(dāng)“等等黨”也無(wú)妨。

如果價(jià)格“非常合理”，買(mǎi)了也沒(méi)問(wèn)題，至于“合理”的區(qū)間，就要看個(gè)人對(duì)價(jià)格的敏感度了。比如我們小區(qū)6萬(wàn)基本就已經(jīng)探底了，但西安還有小區(qū)車位只賣三四萬(wàn)的；當(dāng)然，也有價(jià)格非常堅(jiān)挺的，還是看供求關(guān)系。

如果家里有一輛或者多輛車，而小區(qū)周邊的公共停車位又嚴(yán)重不足，可以先看看小區(qū)車位出租情況，目前大多數(shù)小區(qū)的車位出租價(jià)格是300元左右一個(gè)月還能講價(jià)，再加上80元的管理費(fèi)，一般350元就能搞定。

總而言之，從目前的趨勢(shì)來(lái)看，“早買(mǎi)早享受”不確定，但絕大多數(shù)車位都是“晚買(mǎi)有折扣”。

最后，無(wú)論是早買(mǎi)還是晚買(mǎi)，都希望大家能慎重考慮，然后買(mǎi)定離手。因?yàn)橹灰呛侠砗弦?guī)的買(mǎi)賣，都是受到法律保護(hù)的，后面無(wú)論是漲價(jià)還是降價(jià)，大家都平常心看待。

房住不炒，位停也不炒。

-正文完-

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作者 | 王鑒房

主編 | 王鵬飛

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