4月2日廣州市規(guī)劃和自然資源局內(nèi)部通知《廣州市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于停止審批商務(wù)公寓等類住宅項(xiàng)目的通知》， 對公寓 的供求有一定的拉升影響；

而商鋪本月成交大幅上升，寫字樓成交有明顯下滑，具體詳見下面分析：

整體供求：4月內(nèi)需拉動，商鋪供求大幅上漲，成交接近4萬方

4月廣州商鋪市場供應(yīng)環(huán)比增長405%，同比增長24%，實(shí)現(xiàn)雙增長格局，全市供應(yīng)80套，合計(jì)0.73萬㎡；

成交面積較上月上漲143%，為371套，合計(jì)3.74萬㎡。

區(qū)域表現(xiàn)：番禺、增城成交突出，市中心成交環(huán)比同比雙增長

本月全市共9個(gè)項(xiàng)目有一手商鋪供應(yīng)，8個(gè)是社區(qū)商鋪，1個(gè)是底層商鋪為琶洲四季公寓項(xiàng)目。

供應(yīng)最多的是金地香山湖花園社區(qū)商鋪，番禺區(qū)有2個(gè)社區(qū)商鋪供應(yīng)，分別是保利濱江和著、星河盛世錦城。

4月中心區(qū)成交91套商鋪，環(huán)比同比均增長，成交面積0.8萬㎡，占比21%，比上月占比有所縮小。

荔灣區(qū)成交0.54萬㎡商鋪，占比14.4%，其中新世界凱粵灣成交了48套，合計(jì)5209.8㎡的33-55的社區(qū)底商，打包出售。

外圍區(qū)成交量1.18萬㎡，占比將近32%，有所下滑。

外圍區(qū)域成交中，番禺成交最多，成交0.37萬㎡，仍然是購物中心正太廣場網(wǎng)簽43套，總計(jì)2574.8㎡。

其他區(qū)域均勻有成交，南沙區(qū)星河智薈成交了18套社區(qū)商鋪。

增城從化成交占比最高，為47%。增城成交1.54萬㎡，為所有區(qū)域成交最多的區(qū)域，全部為社區(qū)商鋪成交。

項(xiàng)目成交：增城譽(yù)山國際錄得57套社區(qū)底商成交

本月主力來自增城區(qū)譽(yù)山國際成交57套社區(qū)一二層底商，面積從33-560㎡不等。合景譽(yù)山國際是合景泰富地產(chǎn)使用15年開發(fā)的合景譽(yù)山國際項(xiàng)目。

該項(xiàng)目總投資110億元，是集酒店、會展中心、購物城、寫字樓、住宅于一身的3000畝綜合型項(xiàng)目。

其次是荔灣區(qū)的新世界凱粵灣成交了48套33-55㎡的小戶型社區(qū)底商，打包出售，后期會統(tǒng)一經(jīng)營。增城金地公園上城成交4套400-1500㎡的大面積商鋪。

屬性分布：社區(qū)商鋪成交占比接近9成

本月大部分為住宅的項(xiàng)目底層商鋪成交，社區(qū)商鋪成交占比接近9成，購物中心相對較少占比僅為7%；

目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍然不景氣，一些商業(yè)中心開發(fā)較為緩慢，也導(dǎo)致了成交以社區(qū)商鋪為主。

面積段方面，20-70㎡主力鋪的成交占比維持在63%，比上月少2個(gè)百分比，70-120㎡、120-300㎡商鋪的占比分別為19%、11%，商鋪成交仍以小面積為主，控制總價(jià)，適合投資。

整體供求：4月寫字樓供應(yīng)為0，成交出現(xiàn)階段性下滑

3月寫字樓市場新增供應(yīng)為零，成交量為18套，總計(jì)1.5萬方，來自于白云區(qū)、番禺區(qū)、海珠區(qū)、黃埔區(qū)、天河區(qū)、增城區(qū)的零散成交。

區(qū)域表現(xiàn)：來自中心和外圍區(qū)域的零散成交

4月廣州寫字樓市場大部分成交來自中心五區(qū)和外圍四區(qū)，各區(qū)也有差異。

其中海珠區(qū)成交最多，為4套0.97萬㎡，為廣州國際航運(yùn)大廈貢獻(xiàn)了全市65%的成交占比。

其次是番禺區(qū)成交0.23萬㎡7套寫字樓，為思科智慧城（2套）和萬科世博匯（5套）。

市場其余寫字樓成交來自白云、天河、黃埔成交微量。

項(xiàng)目成交：甲級寫字樓批量成交

本月甲級寫字樓成交占比94%。主力項(xiàng)目為廣州國際航運(yùn)大廈4套合計(jì)接近1萬㎡，為項(xiàng)目批量交易，連續(xù)4層，每層2430㎡左右，用于公司辦公。

益云科創(chuàng)中心.晟云臺成交3套小獨(dú)棟寫字樓，面積為500-670㎡，均價(jià)4-5萬元/㎡，總價(jià)2200萬元起。

益云科創(chuàng)中心是白云首個(gè)新型產(chǎn)業(yè)用地M0項(xiàng)目，位于大源街道，定位為灣區(qū)供應(yīng)鏈總部，同時(shí)大源板塊則是電商產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。

灣區(qū)供應(yīng)鏈總部將與電商產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展，為入駐企業(yè)創(chuàng)造更多機(jī)會。

思科智慧城成交2套大面積的寫字樓為400-800㎡，而萬科世博匯為5套160-300㎡面積寫字樓。

整體供求：公寓停止規(guī)劃審批，現(xiàn)有產(chǎn)品變得稀缺，供求大漲

4月2日廣州市規(guī)劃和自然資源局內(nèi)部通知《廣州市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于停止審批商務(wù)公寓等類住宅項(xiàng)目的通知》：

在全市范圍停止新的公寓等類住宅項(xiàng)目的規(guī)劃審批： 嚴(yán)遏將商業(yè)服務(wù)業(yè)用地及混合用地上建設(shè)的商業(yè)、辦公及新型產(chǎn)業(yè)類變相改造為具備長期居住功能的商務(wù)公寓等“類住宅”建筑的行為，

編制土地出讓方案時(shí)不得出現(xiàn)有關(guān)公寓等類住宅的表述。

已出讓且規(guī)劃審批通過的公寓等類住宅項(xiàng)目，可按原規(guī)定繼續(xù)辦理后續(xù)審批手續(xù)。

4月公寓市場供應(yīng)量大幅上漲，供應(yīng)1448套8.52萬㎡，環(huán)比上漲520%，目前存量公寓產(chǎn)品受到客戶追捧。

熱門項(xiàng)目為海珠琶洲的琶洲one57、保利琶洲四季兩個(gè)項(xiàng)目和荔灣珠實(shí)?西關(guān)都薈、番禺越秀?大學(xué)城?和樾府，本月為公寓供應(yīng)量的大月；

全市成交1017套5.4萬㎡，成交量也環(huán)比大漲64%，其中番禺碧桂園長盛匯預(yù)計(jì)是特殊網(wǎng)簽為234套。

庫存變化：公寓成交增速，去庫存周期降至27.2個(gè)月

因政策對公寓存量市場利好，4月是公寓供應(yīng)的大月，共有5個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)，合計(jì)1448套，共計(jì)8.52萬㎡。

其中海珠區(qū)有兩個(gè)項(xiàng)目琶洲one57為30-43㎡loft公寓，總價(jià)150萬起，地理位置較好。

還有荔灣區(qū)的珠實(shí)?西關(guān)都薈和番禺區(qū)的越秀?大學(xué)城?和樾府都是小戶型的loft公寓，各有225套和470套產(chǎn)品供應(yīng)，而海珠的保利琶洲四季為105-145㎡大平層公寓。

此外南沙區(qū)的西派南岸有44套342-350㎡江景大平層推出，推廣名為西派?L77，項(xiàng)目位于國際金融島島尖，500米范圍內(nèi)，聚集著IFF永久會址、廣州期貨交易所（規(guī)劃中）等大型項(xiàng)目，客群對準(zhǔn)金融圈層高管人士。

4月末廣州公寓庫存量為135.0萬㎡，25922套貨，但由于政策突變，成交上漲，去庫存周期降低至27.2個(gè)月，減少1.4個(gè)月。

區(qū)域表現(xiàn)：中心五區(qū)成交上漲，海珠和番禺成交占比依然最多

本月海珠區(qū)成交360套公寓，占比35%。

該區(qū)成交主要來自保利琶洲四季、琶洲one57、越秀?天薈江灣多個(gè)項(xiàng)目合力貢獻(xiàn)。

番禺區(qū)成交316套公寓，占比31%，排名第二區(qū)，依然是碧桂園長盛匯、恒大冠珺之光滯后網(wǎng)簽所致。

排名第三是南沙區(qū)，成交89套公寓，占比9%，為美的江上沄啟、鉑玥明珠ONE成交靠前二位。

項(xiàng)目成交：保利琶洲四季成交面積居首位，琶洲one57公寓跑量

保利琶洲四季成交91套，套均面積為128㎡，成交面積合計(jì)超過了1萬㎡，均價(jià)為3.5萬元/㎡起步。

本項(xiàng)目為近幾個(gè)月以來成交較為火爆的大平層公寓，該項(xiàng)目靠近萬勝圍地鐵站，在項(xiàng)目身側(cè)，原本兩部分教育科研用地合并成一塊超大交易科研用地，有望引入國際名校。

再加上政策停止商務(wù)公寓等類住宅項(xiàng)目審批，讓該項(xiàng)目成為琶洲的搶手貨。

番禺區(qū)碧桂園長盛匯網(wǎng)簽234套單位（存在滯后因素），而琶洲one57小戶型單位網(wǎng)簽167套。

該項(xiàng)目處于琶洲磨碟沙地鐵站不遠(yuǎn)處，屬于琶洲西區(qū)較為核心的位置，150萬總價(jià)起步，適合投資類客戶，受到市場熱捧。

面積段方面，30㎡以下占比為3%、30-50㎡公寓成交占比提升21個(gè)百分點(diǎn)到69%，50-100㎡公寓成交占比縮小至15%，而本月100㎡以上大平層成交提升到13%，提升1個(gè)百分點(diǎn)。

本月大平層項(xiàng)目成交回暖趨勢更加明顯，合計(jì)成交119套，而上月僅有64套，增長55套；

其中保利琶洲四季成交91套，套均面積為128㎡，白云之窗67套大平層，套均面積為234㎡，而另外的7套則為粵海?云港城，套均面積為112㎡。

后市預(yù)測

4月除了寫字樓外，商鋪、公寓市場成交活躍度均提升，尤其是公寓項(xiàng)目，開發(fā)商推貨積極性提升，成交也有明顯好轉(zhuǎn)。

4月生產(chǎn)復(fù)蘇，經(jīng)濟(jì)景氣水平總體延續(xù)擴(kuò)張態(tài)勢。

目前國家大的政策方針為“以舊換新”刺激經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大設(shè)備更新方案逐步落地，科技企業(yè)設(shè)備更新先獲得貸款。

預(yù)計(jì)5月份經(jīng)濟(jì)活躍度將再度提升，而公寓成交活躍度也有望再上一個(gè)臺階！