最近幾篇文章已經(jīng)闡明我的觀點(diǎn)是，樓市政策底已到，市場(chǎng)底也基本形成，現(xiàn)在就是去化庫存階段，市場(chǎng)量價(jià)齊升不過是時(shí)間問題。

但看了幾篇大數(shù)據(jù)推送的樓市資訊，基本都是千篇一律現(xiàn)在的樓市已經(jīng)火了、爆了，連老破小房子都被買爆了，給人一種再不買就沒機(jī)會(huì)的感覺。

需要說明的是，這種訊息其實(shí)是非常害人的，你不知道持有這些流動(dòng)性不好房子等了多久？內(nèi)心有多煎熬嗎？他們現(xiàn)在想法就是盡快脫手，這個(gè)時(shí)候你卻告訴其他人抓緊接手。

為什么說這樣的誤判很害人？先看看本輪樓市的邏輯。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月22日，全國已有超60個(gè)城市支持“以舊換新”，比上個(gè)月增加了10個(gè)城市。為什么越來越多的城市加入“以舊換新”行列？以某特大城市為例。

二手房掛牌房源中，房齡超過10-15年的占17%，房齡超過15-20年的占38%，房齡20年以上的占24%，5年以下房齡的房源占比僅1%。也就是說，房齡超過10年的合計(jì)占比79%，次新房占比可以說是忽略不計(jì)。說白了，這些不斷增加的掛牌房源就是老房子。

老房子賣不掉，市場(chǎng)根本就置換不起來，所以，把老房子帶熱是本輪樓市去庫存的關(guān)鍵?？梢钥吹?，各城市在以舊換新政策中主要就針對(duì)的那些“老破小”。一夜之間，給人的錯(cuò)覺是“老破小”又行了，說什么你不要，政府會(huì)兜底，而且從收購的評(píng)估價(jià)看，貌似還不錯(cuò)。但一些自媒體據(jù)此又喊大家買老房子的人，不是傻就是壞。為什么這么說呢？有兩大方面原因：

一是房地產(chǎn)本身發(fā)展使然。住房步入高質(zhì)量發(fā)展階段，以后的房子只會(huì)越來越好，這意味著不斷有房子被淘汰，其中被淘汰的就是“老破小”。實(shí)際感受也是如此，大房子讓人心情愉悅。中科院張知彬教授發(fā)表過一篇學(xué)術(shù)文章，利用田鼠做實(shí)驗(yàn)，說是因?yàn)樗艘粯?，都是哺乳?dòng)物。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，2只、4只、6只田鼠分別組成的空間家庭，高密度空間的田鼠在450天時(shí)全部死亡，而低密度的還有85%存活率。得出的結(jié)論是，長期居住在小房子里，田鼠的壽命縮短50%。

我們不能據(jù)此說空間對(duì)人的影響真有那么多，畢竟人的壽命是基因、生活習(xí)慣、飲食和居住環(huán)境等多方面作用的結(jié)果，但人確實(shí)也有一些共性。比如，經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，收入在提高，對(duì)房子的居住舒適度越來越高。像老美，人均居住面積都是在不斷上升的，現(xiàn)在差不多一個(gè)人就要住70-80平米，一個(gè)家庭2個(gè)人就需要100多平米了。對(duì)大多數(shù)家庭而言，一直都在為買大面積房子而奮斗，同時(shí)也在淘汰自己的“老破小”。

二是“以舊換新”的本質(zhì)是以較小的代價(jià)帶動(dòng)市場(chǎng)活躍，不是真的要收購多少老房子。

數(shù)據(jù)顯示，從2011年開始，二線及以上城市，在土拍中都加了一個(gè)條件，即當(dāng)?shù)貎r(jià)達(dá)到一定高度后，都要配建一定比例的保障房，有10%的，也有20%-30%的，也有每年直接提供多少畝保障房建設(shè)用地。

以某超大城市為例，手上保障房的存量大概有30萬套，但符合條件申請(qǐng)入住的人數(shù)不過兩萬人。當(dāng)然，這些房子即便空著也不敢隨便用于出租賺收益，說白了，地方不缺保障房。所以，現(xiàn)在收購“老破小”用作保障房，不過是權(quán)宜之計(jì)。跟社?；鹜豆墒惺且粯拥?，每當(dāng)市場(chǎng)低迷的時(shí)候買入托市（相當(dāng)于抄底），待市場(chǎng)火熱時(shí)再拋。

總之，地方不可能收購那么多保障房，一是不缺，二是也沒那個(gè)財(cái)力?，F(xiàn)在收保障房，就是收購一小部分，讓大家感覺“老破小”有價(jià)值，讓更多的老破小業(yè)主扯消掛牌房源，繼續(xù)持有“老破小”，以改變市場(chǎng)供需關(guān)系，促進(jìn)樓市回穩(wěn)。

當(dāng)然了，又有人說，以后即便居住不舒適，地方也不收購，我等拆遷不行嗎？這個(gè)想法其實(shí)是沒看清未來房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)，簡單說說原因。

都知道，這輪樓市調(diào)整比較劇烈，時(shí)間也比較長，祭出了很多大招，但為什么唯獨(dú)就沒有啟用像2015年-2018年那波救市關(guān)鍵招呢？

其中最為關(guān)鍵的一個(gè)原因是拆不起，你說那些城中村一大片也沒幾戶，翻倍賠付也賠不了幾個(gè)錢，可以拆。但更多的居民樓咋拆，小小的一塊地，住著幾百戶、上千戶居民，咋賠咋蓋，這種虧本生意誰也不愿做?？梢灶A(yù)見未來，大多數(shù)房子是不會(huì)拆遷的，即便空在那里沒人住，也不會(huì)隨便拆的。

還是那句話吧，透過現(xiàn)象看事物本質(zhì)，好的就是好的，差的就是差的。你都不愿意住的“老破小”，還有多少人愿意接你的盤呢？答案不言自明。