重慶國企又要批量收購商品房了。

為什么有個“又”字呢？因為在今年初重慶已經(jīng)收購過一批了。

PART.01

今年2月，重慶市租賃住房貸款支持計劃試點暨住房租賃基金首批收購項目簽約儀式舉行，重慶嘉寓房屋租賃公司、重慶建渝住房租賃基金共收購7個項目，合計4207套房源。

重慶收購這批商品房錢從哪來的呢？來源于央行的“租賃住房貸款支持計劃”。

2023年底，中國人民銀行部署在重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個城市開展租賃住房貸款支持計劃試點，設(shè)立總額1000億元的“租賃住房貸款支持計劃”，引導(dǎo)試點金融機構(gòu)向試點城市專業(yè)化住房租賃經(jīng)營主體發(fā)放長期限租賃住房購房貸款，用于批量收購存量住房、擴大租賃住房供給。

重慶首批收購4207套商品房，正是“1000億元租賃住房貸款支持計劃”在重慶的試點落地。

根據(jù)公開報道的消息，重慶首批收購的7個項目的房源集中在軌道交通站點和商業(yè)商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、校區(qū)、院（醫(yī)院）區(qū)等“一點四區(qū)”人口聚集區(qū)，以70平方米以下小戶型為主，預(yù)計今年下半年開始陸續(xù)投入運營。

不過，重慶并未公布這個7個項目的具體案名，所以我們并不清楚重慶首批收購的商品房到底是哪些樓盤，更不清楚具體的收購價格。

國有企業(yè)市場化批量收購商品房有利于向市場傳遞積極信號，釋放支持房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的態(tài)度和決心；有利于幫助商品房去庫存，同時又增加租賃住房供給，滿足新市民、青年人多層次住房需求，促進房地產(chǎn)市場加快恢復(fù)。

PART.02

近日，重慶本地國企重慶嘉寓房屋租賃有限責(zé)任公司在重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于公開征集批量收購商品房房源的公告》，面向全市征集市場化批量收購商品房用于租賃住房房源。

重慶嘉寓房屋租賃有限責(zé)任公司，這是一家成立于1988年的國有資本，注冊資本1.2億元，由重慶建工100%控股，該公司也是2月份重慶首批收購4207商品房的主體之一。

從公告上看，重慶國企此次房源收儲條件還是比較苛刻的。

第一，房源位置需位于重慶市中心城區(qū)軌道交通站點和商業(yè)商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、校區(qū)、醫(yī)院院區(qū)周邊一公里。

第二，房源需為整幢、整單元商品房，單套建筑面積不超過90㎡為主。我認(rèn)為這一條是非?？量?，市場上除了公寓以外，大部分住宅樓盤都無法滿足這樣的條件。

第三，房源權(quán)屬清晰且可交易，能滿足金融機構(gòu)發(fā)放貸款的要求。權(quán)屬清晰指房屋所有權(quán)及相關(guān)權(quán)利的歸屬明確、清晰，無房屋產(chǎn)權(quán)糾紛;可交易指房屋不存在查封登記等依法限制交易的情況。

第四，房源在簽訂正式批量收購協(xié)議前沒有與房源直接相關(guān)的法律糾紛。房源或其占地未納入政府征收或儲備計劃。

第五，房源須為現(xiàn)售商品房，并已取得商品房竣工聯(lián)合驗收意見書和房屋實測面積報告。產(chǎn)權(quán)單位已獲得或在交易前能夠取得該房源土地及房屋不動產(chǎn)權(quán)首次登記(商品房棟證)。現(xiàn)房這一要求其實也比較嚴(yán)苛。

第六，房源產(chǎn)權(quán)單位需在簽訂正式批量收購協(xié)議前配合落實物業(yè)管理事宜。

重慶這一次批量收購商品房的資金又從哪里來呢？這次是源于央行的"保障性住房再貸款”。

本月，央行宣布將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導(dǎo)金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計帶動銀行貸款5000億元。

另外，之前重慶等八座城市試點的租賃住房貸款支持計劃也隨之并入保障性住房再貸款政策中管理，在全國范圍全面推廣。

按照要求，地方國企所收購的商品房嚴(yán)格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，面積也需要控制在建面90平米以下。重慶國企收購批量商品房公開的條件與之是一致的。

那么，這一次重慶又將收購多少套商品房呢？讓我們拭目以待。

PART.03

央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，其實是直接“印鈔”給房地產(chǎn)，可能帶來深遠影響。

“再貸款”，是央行對金融機構(gòu)的貸款，是央行投放基礎(chǔ)貨幣的渠道。

央行推出的“保障性住房再貸款”總額度是3000億元，這3000億元并不是市場里原有的資金，而是憑空創(chuàng)造出來的，所以它是基礎(chǔ)貨幣。

按照當(dāng)前8.3的貨幣乘數(shù)，理論上3000億元可以衍生出2.49萬億的廣義貨幣M2。

從央行發(fā)行基礎(chǔ)貨幣的“由頭”來看，這是歷史上第二次直接給房地產(chǎn)行業(yè)印鈔。

歷史上首次面向房地產(chǎn)印鈔，是2016年到2017年的貨幣棚改，方式是補充抵押貸款（PSL）。央行以此基礎(chǔ)貨幣，以超低利率方式給國開發(fā)等幾個政策性銀行，然后由他們發(fā)放給各地政府，實施貨幣棚改，最后政府再通過土地出讓金償還貸款，實現(xiàn)一輪閉環(huán)，也由此帶動了一輪波瀾壯闊的房地產(chǎn)牛市。

貨幣棚改（或房票棚改），因為直接拆除了一大批棚戶區(qū)或老舊住宅，減少了存量房，而且逼出了很多剛需需求，威力巨大，被稱為“核彈級”的樓市政策。

而跟貨幣棚改比，收儲存量房為保障性住房不涉及存量房的減少，而是將存量商品房轉(zhuǎn)化保障房，是相對溫和的刺激方式。

但不管怎么說，人民幣歷史上第二輪“直接印鈔給房地產(chǎn)”拉開了序幕，未來還可能繼續(xù)增加力度，它將是穩(wěn)定樓市非常重要的工具。