能不能客觀分析、判斷房地產(chǎn)走勢(shì)，往往體現(xiàn)出人的價(jià)值觀和世界觀是否正確。

如果僅憑一個(gè)現(xiàn)象、自己的期望來(lái)判斷房?jī)r(jià)走向，意味著自己的三觀出現(xiàn)問(wèn)題了，需要及時(shí)修正，否則就是自損而無(wú)法自拔。

如果說(shuō)，沒(méi)有出大力度政策，市場(chǎng)預(yù)期沒(méi)扭轉(zhuǎn)的話，房?jī)r(jià)還可能繼續(xù)調(diào)整，但把最核心、影響市場(chǎng)走向的關(guān)鍵政策都搬出來(lái)了，有人還在那喊房?jī)r(jià)再跌4成、5成，這就屬于自欺欺人了。

房?jī)r(jià)走向，本質(zhì)上由三方面決定。

一是住房供需。

從去年中國(guó)家首次宣布房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變以后，自上而下的樓市支持政策紛至沓來(lái)，取消限購(gòu)限貸、降房貸利率、發(fā)購(gòu)房補(bǔ)貼等，從需求端不遺余力發(fā)掘購(gòu)買(mǎi)力，潛在購(gòu)買(mǎi)范圍不斷擴(kuò)大。

從供應(yīng)端，一些高庫(kù)存城市暫不新增宅地供應(yīng)，同時(shí)啟用國(guó)企收購(gòu)庫(kù)存商品房，實(shí)質(zhì)性壓縮商品房供應(yīng)量。

猶如一個(gè)水池，出水孔加大流速，而進(jìn)水口則采取限制甚至堵塞方式，庫(kù)存的水遲早有被消耗掉的一天，這是決定樓市走向的內(nèi)在邏輯。

二是政策導(dǎo)向。

房地產(chǎn)快速發(fā)展20多年時(shí)間里，沒(méi)有哪一次調(diào)控說(shuō)讓樓市降溫而沒(méi)有降下來(lái)的，也沒(méi)有哪一次真想讓樓市回暖而沒(méi)有回暖的。這次自然也不是例外。

就拿樓市調(diào)控最關(guān)鍵的手段其實(shí)是金融手段來(lái)說(shuō)，也就是我們說(shuō)的房貸利率調(diào)整。無(wú)論樓市有多火熱，只要利率不斷增加，一直加到算不過(guò)來(lái)賬，購(gòu)房者自然會(huì)選擇退出，需求少了，樓市也就冷了。

同樣的道理，無(wú)論樓市多么冷，只要房貸利率降到足夠低，理論上可以降到零，不要利息給你貸款買(mǎi)房，你買(mǎi)不買(mǎi)？有需求肯定會(huì)買(mǎi)的。

當(dāng)下房貸利率降到歷史最低，足顯國(guó)家的誠(chéng)意，目的就是讓大家盡量少負(fù)擔(dān)的買(mǎi)房，其他支持樓市政策也是如此。說(shuō)白了，國(guó)家出臺(tái)抑制樓市過(guò)熱政策，就是喊你不要炒房了，該停歇了，國(guó)家出臺(tái)支持樓市政策，就是喊你要買(mǎi)房了，應(yīng)該行動(dòng)起來(lái)。

大家回想一下，房地產(chǎn)發(fā)展這么多年，如果跟著國(guó)家政策買(mǎi)賣(mài)房的，基本都是贏家。現(xiàn)在喊你買(mǎi)，你卻說(shuō)還要跌，跟誰(shuí)過(guò)不去呢？

三是市場(chǎng)預(yù)期。

如果覺(jué)得房?jī)r(jià)不跌了，剛需、改善率先入場(chǎng)，如果覺(jué)得房?jī)r(jià)還能漲，投資客也會(huì)選擇入場(chǎng)。最能反映樓市真實(shí)情況的二手房?jī)r(jià)格，在這兩年一直都是下跌的，這是大多數(shù)人對(duì)未來(lái)市場(chǎng)信心不足的表現(xiàn)。

但樓市關(guān)鍵招出來(lái)以后，一二線大城市的二手房市場(chǎng)則出現(xiàn)“淡季不淡”，5月的二手房成交量比樓市“金三銀四”還要好一些。說(shuō)明啥？目前的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)被市場(chǎng)接納，很多人認(rèn)為目前的價(jià)格是底部了。

而對(duì)二手房業(yè)主來(lái)說(shuō)，開(kāi)始選擇撤掉掛牌房源，甚至有小區(qū)發(fā)出漲價(jià)倡議，這表明市場(chǎng)預(yù)期在開(kāi)始扭轉(zhuǎn)，業(yè)主看多未來(lái)市場(chǎng)，這是每一次市場(chǎng)開(kāi)始走出底部的顯著標(biāo)志。

為什么說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)再次上漲？還有一個(gè)底層邏輯。

你要明白，這輪提振樓市，國(guó)家是動(dòng)了真金白銀的，比如連續(xù)降低房貸利率，每年會(huì)損失多少利息？還有花數(shù)千億收購(gòu)住房、地方勒緊褲腰帶給購(gòu)房者發(fā)補(bǔ)貼，圖啥？

很明顯，大家都是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，如果房?jī)r(jià)不漲，各方此前所做的努力都白費(fèi)了，庫(kù)存去不掉不說(shuō)，收購(gòu)?fù)驮谑掷锏姆吭匆裁摬涣耸郑钦娴木瓦M(jìn)入死循環(huán)了。

唯有漲價(jià)，這些市場(chǎng)結(jié)就迎刃而解，不僅能收回此前失去的成本，還能把手中的存貨變現(xiàn)。

那個(gè)時(shí)候，市場(chǎng)應(yīng)該足夠火熱，所謂的存貨變現(xiàn)，官方的說(shuō)法應(yīng)叫“調(diào)控”，通過(guò)拋貨平抑市場(chǎng)。有錢(qián)人接盤(pán)，套一批，國(guó)家成功實(shí)現(xiàn)財(cái)富再分配大局，周而復(fù)始。

一句話，半個(gè)字都沒(méi)提漲房?jī)r(jià)，但現(xiàn)階段的整個(gè)樓市邏輯則透射出不得不漲。

當(dāng)然，我不是說(shuō)讓大家閉著眼買(mǎi)房。原因就在于，房子可不比得其他商品，今天買(mǎi)，明天賺了就可立馬變現(xiàn)，你要考慮到幾年后的樓市趨勢(shì)，你持有的房子到底能不能“扛造”，我后面陸陸續(xù)續(xù)會(huì)談?wù)撨@個(gè)問(wèn)題。