熬著熬著

一不小心就從地產(chǎn)“優(yōu)等生”

熬成了“虧損大戶”

萬科如此

“京城一哥”的國企首開也是如此
地產(chǎn)的錢越來越不好賺了

上半年，61家房企，41家預(yù)虧。

這年頭，干地產(chǎn)的活活被熬成了虧損大戶。

到頭來，竹籃打水一場空，前幾年辛辛苦苦賺得三瓜兩棗，該吐還是得吐出來，而且目前來看，有點(diǎn)一眼望不到頭，想想甚是蛋疼。

曾經(jīng)一年躺賺400個(gè)億的行業(yè)“優(yōu)等生”萬科也遭不住了，索性直接攤牌——

我就預(yù)虧70-90個(gè)億怎么著？

打了一輩子勝仗，人家虧幾十個(gè)小目標(biāo)“享受享受”怎么了？

一部首開史，半座北京城。 曾經(jīng)“京城一哥”的首開也預(yù)虧19億至24億。

曾經(jīng)賺得流油、濃眉大眼的國企也將面對持續(xù)虧損的無力局面。

不做大哥好多年的首開，這一虧也可能就是好幾年。

慘烈！近七成房企預(yù)虧

2024年地產(chǎn)的錢更難賺了。

上半年，房企虧損的隊(duì)伍還在不斷拉長，達(dá)到了近七成。

據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，截至7月15日：

共有61家A股涉房企業(yè)中，41家房企歸母凈利潤預(yù)計(jì)虧損，包括21家房企同比由盈轉(zhuǎn)虧。

僅20家預(yù)計(jì)盈利的房企中，除6家房企盈利同比上升外，其余房企同比均呈下降態(tài)勢。

虧損的陰影持續(xù)籠罩著整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)——

萬科、金地、首開、金融街、華僑城 ，包括濃眉大眼的中交，都站在了預(yù)虧的隊(duì)伍中，可謂相當(dāng)慘烈。

比如，金地集團(tuán)預(yù)計(jì)上半年虧損30億元到36億元，而去年同期，金地的凈利潤為15.3億。首開股份上半年預(yù)計(jì)虧損也達(dá)到了19億元到24億元，金融街預(yù)計(jì)虧損18.2億元到21.9億元，中交地產(chǎn)預(yù)計(jì)虧損10億元，華僑城預(yù)計(jì)虧損9億元到12.5億元。

尤其是這次萬科的巨額預(yù)虧，非常值得關(guān)注。

作為行業(yè)“優(yōu)等生”，過去萬科在賺錢方面一直是獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的存在。

自1991年上市以來，萬科財(cái)報(bào)中利潤從未出現(xiàn)虧損，更有一年狂賺400個(gè)億的高光時(shí)刻。

即便是在行情極差的2023年，萬科4季度出現(xiàn)了由盈轉(zhuǎn)虧，但也保有121.63億利潤。

而今年一季度，萬科的底線還在，也不過只虧了3.6個(gè)億，但短短三個(gè)月，萬科就把虧損干到了70-90億。

這有點(diǎn)太不萬科了。

首開也是今年的虧損大戶，過去其一直是北京的主角兒，“京城一哥”的地位穩(wěn)如泰山，但近年來，隨著行業(yè)下行，首開也陷入了持續(xù)虧損的泥潭。

繼2023年巨虧63.39億后，首開今年仍然沒能扭轉(zhuǎn)虧損局面。

據(jù)首開股份公告,預(yù)計(jì)2024年上半年凈虧損19億元至24億,而去年同期凈虧損19.06億。

據(jù)此計(jì)算，首開兩年可能得虧掉至少100個(gè)小目標(biāo)。

01萬科

半年預(yù)虧90億,身陷風(fēng)波的萬科“難上加難”

萬科的虧損問題是明著擺在臺(tái)面上的。

但對于萬科而言，臺(tái)面下暗流涌動(dòng)的未知因素，也非常值得關(guān)注。

1.虧損只是面子問題，活著才是真理

上半年虧損的很多房企，都與前幾年的激進(jìn)拿地有關(guān)。

比如萬科，萬科這幾年主要問題還是之前拿了不少低質(zhì)量土儲(chǔ)，但是行情迅速變化，導(dǎo)致土儲(chǔ)沒法高質(zhì)量消化掉，進(jìn)而沉淀在賬面上。

2020、2021兩年正好是萬科大擴(kuò)張的年份，連續(xù)兩年萬科拿地都在前三，但隨之而來的是房價(jià)見頂。

在市場高位拿地，在市場低位賣房，這能不虧嗎？

那為何一季度萬科只虧了3.6個(gè)億，二季度虧損迅速放大？

其實(shí)這跟萬科的交付節(jié)奏有關(guān)。

上半年，萬科一共交付了7.4萬套房子，其中二季度交付了5.6萬套，是一季度的3倍，又趕上市場普遍降價(jià)跑量的環(huán)境，賣得越多自然虧損越大。

萬科的虧損還包括計(jì)提了部分項(xiàng)目的減值、部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資出現(xiàn)了虧損而且部分大宗交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值。

當(dāng)前，市場仍在探底，項(xiàng)目減值在所難免，這進(jìn)一步加劇了萬科的虧損狀況。

但需要關(guān)注的是，萬科當(dāng)前解題的核心思路不在于虧損，而是要不計(jì)一切代價(jià)換回現(xiàn)金流。

所以，上半年萬科其實(shí)也一直在變賣優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來換取現(xiàn)金流。

其中包括兩大王牌商業(yè)項(xiàng)目——比如2月份賣掉營收排名前二的七寶萬科廣場，7月又出售南翔印象城MEGA48%的股權(quán)。

這些交易價(jià)格，遠(yuǎn)低于賬面值。

但眼下對地產(chǎn)公司而言，犧牲收益換取流動(dòng)性，可能賬面上不好看，但是——

活著，比什么都重要。

2.風(fēng)波不斷，萬科再遭質(zhì)疑

前些天，萬科公司骨干管理人員共計(jì)1862人計(jì)劃于6個(gè)月內(nèi)自籌資金2億元增持公司A股股票。

2個(gè)億對于萬科杯水車薪，所以，對于這波操作，外界看法不一：

是把大家綁到一條船上？

還是熟悉的配方搞金融退薪那套？

亦或是希望通過增持增強(qiáng)市場信心？

今年以來，萬科可謂風(fēng)波連連。

遭遇“黑色3月”債務(wù)延期談判和山東濟(jì)南萬科事件曝光后，盡管萬科上半年拿到了約600億元的融資支持，但可能現(xiàn)實(shí)情況并沒有想象中好轉(zhuǎn)。

鵬金所兌付延期事件，使得隱現(xiàn)其中的萬科再度被外界質(zhì)疑。

2016年8月，萬科向鵬金所投資約3億元，成為鵬金所第一大股東。

緊接著，2016年9月，辭任萬科副總裁的祝九勝成為鵬鼎創(chuàng)盈董事長兼總經(jīng)理。

祝九勝入主后，鵬金所于2017年初推出了“鵬金信”地產(chǎn)跟投貸項(xiàng)目，借款人多是萬科的員工，資金專項(xiàng)用于“所在企業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的跟投”。

但在很多萬科員工眼里，鵬金所是神秘的，它只在員工之間的口耳相傳，可大家都知道——

加杠桿跟投，就找鵬金所。

萬科城市公司的人士曾透露，“行情好的時(shí)候，跟投回報(bào)率有10多個(gè)點(diǎn)，從鵬金所‘借錢’的成本是7、8個(gè)點(diǎn)，所以以前從鵬金所加杠桿去跟投，這種投資是成立的。

但現(xiàn)在，隨著兌付問題的到來，很多人把目光從鵬金所指向了萬科。

今年3月以來，鵬金所已有十幾只產(chǎn)品暴雷，涉及金額大約7至8億元。

而據(jù)相關(guān)報(bào)道稱，很多萬科員工購買了鵬金所產(chǎn)品，金額高的有四五百萬元，少的也有三四十萬元。

除了鵬金所，外界還有傳言稱——

多只延期兌付的產(chǎn)品或許最終都與萬科有所牽連。

有知情人士向地產(chǎn)財(cái)富會(huì)透露，他在萬科投了600萬左右，但目前兌付也出現(xiàn)問題，目前協(xié)商的方案是——

每月兌付5萬。

可是，現(xiàn)在他擔(dān)心的是，這每月可憐的5萬可能都兌付不了。

從曾經(jīng)行業(yè)標(biāo)桿，到如今屢受質(zhì)疑，現(xiàn)在來看，萬科管理層今年所面臨的考驗(yàn)與壓力，將是前所未有的。

02首開

眼見他起高樓,眼見他一虧再虧

首開股份于2018年進(jìn)入了千億俱樂部；隨后三年也均保持在千億以上。

但這座“高樓”自2021年起，迅速呈現(xiàn)“衰敗”之態(tài)：

2021年-2023年，首開股份的銷售額分別為1149.1億元、869.6億元、615.3億元。

短短兩年間，規(guī)?？s減近半。

越來越多外來房企“進(jìn)京”，首開最倚仗的北京市場份額也被瓜分。

為了扭轉(zhuǎn)這種局勢，首開開始對管理層動(dòng)刀子。

于是，去年年底，首開第三代“掌門人”謝忠勝“空降”北京。

謝忠勝的空降在當(dāng)時(shí)引發(fā)了廣泛關(guān)注，因?yàn)橥ǔ１本┦袑賴蠖嗖捎脙?nèi)部晉升，但此次首開董事長并非來自內(nèi)部，而是北京市國資委。

謝忠勝到來一度被外界視為首開可能要鞏固大本營，“扭虧為盈”的積極信號，然而現(xiàn)在來看，首開的問題并非換帥就能解決。

今年上半年，“前京城一哥”首開股份在克爾瑞發(fā)布的北京房企銷售排行榜的位置已跌落至第十，成交金額僅41.77億元。

不足今年“一哥”中海銷售額（180.11億）的四分之一。

比規(guī)模跌落更苦痛的是，首開自2022起由盈轉(zhuǎn)虧，且虧損不斷擴(kuò)大：

2022年歸母扣非凈利虧損為4.61億，2023年歸母扣非凈利虧損迅速擴(kuò)大至67.61億。

本月，首開股份預(yù)告今年虧損有所收窄——

“預(yù)計(jì)2024年上半年凈虧損19億元至24億元，上年同期凈虧損19.06億元。”

但有了去年“預(yù)告披露不準(zhǔn)確受罰”的前科。首開本次披露是否準(zhǔn)確忍不住讓人也打上一個(gè)問號。

具體來看，一哥跌落、被處分、連年虧損之下，其難題有三：

1.合作項(xiàng)目高風(fēng)險(xiǎn)

2020年和2021年這兩年間，首開在北京拿的近20塊地塊中，只有一塊是自主開發(fā)。

合作項(xiàng)目多，且不操盤。

一是讓“京城一哥”成為“京城配角”，首開品牌影響力和市場存在感近年來明顯下降。

二是在當(dāng)下行業(yè)高壓期帶來了更多合作方危機(jī)：

首開股份也主動(dòng)在公告中披露，公司少數(shù)合作開發(fā)項(xiàng)目因合作方出現(xiàn)資金短缺、債務(wù)違約等情況，影響了合作開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)營和融資工作。

2.錯(cuò)誤投資帶來資金回收困難

一位接近首開股份的人士曾對媒體表示，過去在規(guī)模擴(kuò)張過程中，首開做了不少“現(xiàn)在看來錯(cuò)誤”的投資。

隨著市場下行，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加劇，負(fù)面效應(yīng)也開始顯現(xiàn)，“這幾年其實(shí)一直在消化這些錯(cuò)配資產(chǎn)”。

2023年年報(bào)中，首開股份也主動(dòng)披露，虧損大幅提升的原因之一為：

公司歷史投資的商辦類資產(chǎn)和自持運(yùn)營項(xiàng)目成本較高，收益水平偏低，項(xiàng)目運(yùn)營壓力較大，資金回收困難，拉低了公司現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度。

3.債務(wù)壓力巨大，致再投資乏力

據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，首開股份2024年到期或回售行權(quán)的債券223.46億元。

如果全部行權(quán)，償債壓力將超過中海、保利、萬科和華潤等房企；如果全部不行權(quán)，償債高峰期將推遲到2026年。

債務(wù)壓力巨大，導(dǎo)致首開“錢太緊”而再投資乏力：

數(shù)據(jù)顯示，2022年，首開股份拿地面積僅為37萬平方米，2023年拿地面積略有提升，僅為75萬平方米。

近兩年拿地少拿地少自然交付，加上項(xiàng)目利潤空間受壓，帶來了上半年的預(yù)虧：

正如首開股份近期公告，2024年上半年虧損主要原因是本期房屋集中交付較少，營業(yè)收入和結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率同比下降。

巨虧，風(fēng)波不斷，一切都超出了預(yù)期。

幾年前的風(fēng)云突變，怎料不是讓房企只是輕微地閃了個(gè)腰，而是——

頭上插了把刀。

頭部房企尚且如此，其他房企更何以堪？

可能有的房企努努力，沖出風(fēng)暴后已是遍體鱗傷。

有的房企不屈、不妥協(xié)，嘴里喊著我命由我不由天，最終還是熬成了炮灰。

而最真實(shí)的可能是這樣一批房企——

他們把這條路走了一遍，發(fā)現(xiàn)走不通，然后直接選擇“退房”走人。

比如華遠(yuǎn)地產(chǎn)、美的置業(yè)、格力地產(chǎn)等紛紛出售房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)資產(chǎn)。

他們可能想到一塊去了——

這不賺錢的生意，不做也罷。