獨(dú)立觀點(diǎn)，靜觀西安樓市。

　　板塊分析，避免霧里看花。

　　沒想到吧？西安草灘板塊的房價(jià)又刷新，突破2.5萬元/㎡。

　　草灘板塊西安人肯定不陌生，一條渭河劃界南北，北為秦漢新城，南邊就是草灘板塊，屬于西安的“北門戶”。

　　按邏輯，門戶要地，又有渭河濕地，草灘不會(huì)差，但現(xiàn)實(shí)發(fā)展卻一言難盡。

　　最早規(guī)劃為草灘科技創(chuàng)新示范園，2018年經(jīng)開區(qū)接管與原高鐵新城合并，本以為會(huì)迎來大發(fā)展，其實(shí)并沒有，區(qū)域面貌改善并不多，區(qū)域廠房拆遷停滯。

　　板塊每年土拍不溫不火，還時(shí)有流拍；但房價(jià)卻從2021年的東晉桃源、合悅?cè)A府的1.2萬元/㎡左右，來到了后來的綠城復(fù)地柳岸曉風(fēng)、草灘建設(shè)云起時(shí)的1.8萬元左右，處于“穩(wěn)漲”狀態(tài)。

　　板塊交通上缺少地鐵，目前最被人津津樂道的就是經(jīng)開一小、經(jīng)開一中的教育資源，一些購房者也愿意為此買單。

　　但同樣是開發(fā)區(qū)與浐灞港務(wù)區(qū)相比性價(jià)比不足，與高新CID、軟件新城相比規(guī)劃發(fā)展不足，綜合多方面因素一直不太推薦在草灘板塊購房置業(yè)，

　　所以草灘板塊房價(jià)再次出現(xiàn)突破，而且是在這樣的市場環(huán)境之下，讓人感到意外。

　　因此我們也到項(xiàng)目一探究竟，經(jīng)發(fā)白樺林天成到底值不值得入手？

　　經(jīng)發(fā)置業(yè)在本土房企中算是佼佼者，交付一直不錯(cuò)，沒有發(fā)生什么口碑輿情，是西安樓市中的一股清流。

　　回到項(xiàng)目本身，經(jīng)發(fā)白樺林天成拿地時(shí)間為2020年10月，總價(jià)16.26億元，畝單價(jià)約1598萬元/畝，樓面價(jià)約8889元/㎡，溢價(jià)率高達(dá)69%，也是經(jīng)開區(qū)“地王”。

　　如果按樓面價(jià)估看，項(xiàng)目的最終應(yīng)該在2萬元上下浮動(dòng)，那么在如此市場行情下，經(jīng)發(fā)白樺林天成超最終備案價(jià)格為何又會(huì)超2.5萬/㎡呢？

　　首先從備案價(jià)格可以看到，經(jīng)發(fā)白樺林天成為“精裝”交付，宣傳配置“六恒”住宅科技系統(tǒng)，不過在招標(biāo)中顯示為從朗綠慧居的“五恒”科技系統(tǒng)，當(dāng)然不管“多一恒還是少是恒”在產(chǎn)品溢價(jià)上都有十足體現(xiàn)，如此看精裝+科技系統(tǒng)，2.5萬的價(jià)格似乎也可以釋然了。

　　經(jīng)發(fā)白樺林天成項(xiàng)目總體定位高端，2.7的容積率并不算低，超45%的綠化率卻是挺大的賣點(diǎn)，能做到45%綠化率的很少。

　　但就是在綠化率上同樣有些不一樣的矛盾表達(dá)，比如在項(xiàng)目的“明碼標(biāo)價(jià)牌”上在綠化率一欄中卻寫著“35%”，所以白樺林天成項(xiàng)目的綠化率到底是多少呢？到底該哪一個(gè)？

　　帶著疑慮再次找到土地規(guī)劃條件指標(biāo)，綠地率為35%，與西安其他地塊規(guī)劃沒有區(qū)別；“綠化率”和“綠地率”雖然只有一字之差，但在定義上卻并不同，國家法律規(guī)定衡量樓盤綠化狀況的國家標(biāo)準(zhǔn)是“綠地率”，相對(duì)更加準(zhǔn)確。

　　經(jīng)發(fā)白樺林天成項(xiàng)目分為兩期開發(fā)，目前一期樓棟基本已均處于封頂狀態(tài)，其中北側(cè)有兩棟樓外立面已經(jīng)基本完工，也有實(shí)景區(qū)呈現(xiàn)，給人的感覺還是不錯(cuò)。

　　從外部看，南側(cè)為2008年招商引資來的世界500強(qiáng)德國博士全資企業(yè)以及圣威制藥、得利斯食品等企業(yè)，距經(jīng)開一小、經(jīng)開一中約1公里左右，按2024年學(xué)區(qū)以草灘二路為東界線劃入應(yīng)該問題不大。

　　目前北向有西安湖、紫薇湖公園，與項(xiàng)目之間有大片的閑置荒地/耕地隔離，便捷性并不高，區(qū)域商業(yè)缺乏，短期提升的可能性并不太大。

　　并且南側(cè)沿尚稷路還有1.3萬元的綠地海珀未央、有1.6萬元左右的綠城春鳴里以及區(qū)域不超2萬的二手房，可以發(fā)現(xiàn)區(qū)域價(jià)格很亂，看得人心里沒底......

　　總之對(duì)于草灘板塊2.5萬元/㎡的價(jià)格在板塊發(fā)展不明的情況下，主力大面積產(chǎn)品起步總價(jià)接近500萬，真的太有挑戰(zhàn)性，不知道大家怎么看呢？

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