2021-2024年南京樓市進(jìn)入深度調(diào)整期，客戶購(gòu)房邏輯與之前截然不同；全民買房的浪潮退下，房子回歸居住屬性，在追求更舒適方便的居住環(huán)境的前提下，南京各需求階層在購(gòu)房微板塊的選擇也悄然發(fā)生改變，哪些板塊韌性足以穿越周期呢？本期從2021-2024年上半年的成交數(shù)據(jù)來(lái)分析解密。

01

市場(chǎng)深度調(diào)整，置業(yè)邏輯改變，購(gòu)房各階層占比變化分析

21-24年上半年市場(chǎng)供銷量?jī)r(jià)走勢(shì)分析

從2021-2024年上半年市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，南京全市的供銷量逐步收縮，2024年上半年全市累計(jì)供應(yīng)135.76萬(wàn)㎡，成交167.25萬(wàn)㎡，成交均價(jià)26125元/㎡，成交量較21年巔峰時(shí)期，縮小約4.5倍；但單獨(dú)從每年上半年供銷來(lái)看，成交量均略大于供應(yīng)量，縱使金融屬性消退，但居住需求仍在，且政府提出去庫(kù)存戰(zhàn)略，重新構(gòu)建健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

21-24年上半年市場(chǎng)成交面積段分析

從成交面積段分布來(lái)看，21-24年剛改面積段100-125㎡占比在32-49%，為成交主力，其次為剛性70-100㎡占比26-35%；且22年剛需及剛改占比呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，改善占比提高，而23-24年剛需、剛改占比又小幅回升，房子回歸居住屬性趨勢(shì)下，剛性需求再度成為成交主力。

21-24年上半年市場(chǎng)成交總價(jià)段分析

從成交總價(jià)段分布來(lái)看，21-24年剛改總價(jià)段250-400萬(wàn)元占比在26-40%，為成交主力，其次為剛需150-250萬(wàn)元占比20-28%；且與面積段分布趨勢(shì)相同22年剛需及剛改占比呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，改善占比提高，而23-24年剛需、剛改占比又小幅回升，除了剛性需求回歸市場(chǎng)主力因素外，成交均價(jià)下滑也導(dǎo)致低總價(jià)段占比逐步升高。

02

各需求階層21-24年購(gòu)房微板塊選擇分析

剛需21-24年購(gòu)房微板塊選擇分析

從70-100㎡剛需面積段21-24年上半年成交微板塊排名及占比來(lái)看，21-22年具有一定投資屬性的浦口珠江鎮(zhèn)、江寧正方新城成交占比排名第一，而23-24成交量萎縮情況下，六合大廠葛塘及江寧濱江占比提升，24年江寧濱江在售項(xiàng)目基本參加了房票安置購(gòu)房政策，故成交占比明顯提高；此外城北新港四年成交均進(jìn)入前五，是典型剛需聚集板塊；從24年來(lái)看雨核及燕子磯進(jìn)入前五，這兩個(gè)板塊距離主城更近，較其他板塊價(jià)值更高，可見(jiàn)剛需客群目前在板塊選擇上也有向中心區(qū)聚集的趨勢(shì)。

剛改21-24年購(gòu)房微板塊選擇分析

從100-125㎡剛改面積段21-24年上半年成交微板塊排名及占比來(lái)看，21-23年江北核心區(qū)均以一定的優(yōu)勢(shì)領(lǐng)跑，而后燕子磯、珠江鎮(zhèn)、大校場(chǎng)等板塊入圍，整體看來(lái)未來(lái)潛力較大的板塊占比較多，而24年城南鐵心橋與雨核分列一二位，這兩個(gè)板塊均接近主城，板塊發(fā)展趨于完善，價(jià)值已高度兌現(xiàn)，可見(jiàn)24年剛改客戶選擇更趨向于確定性的板塊。

改善21-24年購(gòu)房微板塊選擇分析

從125-143㎡改善面積段21-24年上半年成交微板塊排名及占比來(lái)看，21-23年江北核心區(qū)同樣以一定的優(yōu)勢(shì)領(lǐng)跑，而后以大校場(chǎng)、河西及部分副城中心板塊為主；同樣是以未來(lái)價(jià)值較高的板塊為主；24年以城南大校場(chǎng)板塊為成交主力，其次為珠江鎮(zhèn)、燕子磯和溧水中心板塊。整體來(lái)看，大校場(chǎng)是目前主城核心板塊中配套兌現(xiàn)速度和質(zhì)量均首屈一指的板塊，板塊潛力上限較高，在客戶中認(rèn)可度相對(duì)較高，故在市場(chǎng)低迷的情況下，能收獲客戶青睞。

高改21-24年購(gòu)房微板塊選擇分析

從143-195㎡高改面積段21-24年上半年成交微板塊排名及占比來(lái)看，21-22年大校場(chǎng)以明顯優(yōu)勢(shì)領(lǐng)跑，23年河西南、河西中相繼爆發(fā)，超越大校場(chǎng)分列一二位，而24年大校場(chǎng)再度奪得首位，整體來(lái)看，高改產(chǎn)品成交板塊主力分布在城市核心區(qū)位，地理位置要求較高，板塊價(jià)值及潛力較高。

終改21-24年購(gòu)房微板塊選擇分析

從195㎡以上終改面積段21-24年上半年成交微板塊排名及占比來(lái)看，主力成交板塊以河西南、河西中、大校場(chǎng)等主城核心板塊為主，少量副城核心板塊如溧水城南、高淳濱湖等；終改客戶更為看重獨(dú)有的區(qū)位或產(chǎn)品，凸顯身份象征。

03

各需求階層21-24年主力成交板塊分布及韌性分析評(píng)估

各需求階層21-24年主力成交板塊分布

從各需求階層21-24年上半年成交的微板塊占比來(lái)看：

1、剛需多選擇江寧濱江、正方新城、珠江鎮(zhèn)、新港及大廠葛塘；側(cè)重于低總價(jià)，交通方便，但24年逐步向雨核、鐵心橋等區(qū)域靠攏；

2、剛改多選擇鐵心橋、雨核、燕子磯；多側(cè)重于主城外溢板塊，配套齊全，板塊價(jià)值確定性強(qiáng)；

3、改善、高改多選擇大校場(chǎng)、河西南板塊，側(cè)重于地理區(qū)位、板塊價(jià)值，追求更為舒適的生活環(huán)境；

4、終改多選擇河西南（河西濱江片區(qū)）、河西中及大校場(chǎng)板塊，側(cè)重于城市中心或者擁有獨(dú)特景觀資源的板塊，追求獨(dú)有的產(chǎn)品及圈層軟實(shí)力。

重點(diǎn)微板塊韌性分析評(píng)估

整體來(lái)看城市核心區(qū)位板塊價(jià)值潛力大、確定性高，客戶忠誠(chéng)度高，韌性較強(qiáng)；其次為承接主城外溢第一梯隊(duì)板塊，在市場(chǎng)下行過(guò)程中，憑借緊鄰主城的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較為突出的性價(jià)比，更易獲得客戶青睞；此外隨著市場(chǎng)下行，各板塊門檻總價(jià)均有下降趨勢(shì)，剛需、剛改客戶購(gòu)房選擇面更廣，這種情況下同樣呈現(xiàn)向城市中心靠攏的趨勢(shì)。

文/克而瑞南京分析師 章周垚

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