關(guān)于“房屋養(yǎng)老金”的討論愈演愈烈，我把時(shí)下人們的心態(tài)總結(jié)一下：不明白住建部和上海這到底是在說什么個(gè)玩意兒，但是感到很“不安”。人們主流的心聲覺得：，是不是又讓我交錢？這是“變相的房地產(chǎn)稅”？我又要被割一把？

到底是不是，我不知道，覺得是沒那么可怕。但查了很多材料，看了半天我也沒看懂，釋放出的信息量太少了。這是目前關(guān)于“房屋養(yǎng)老金”政策最大最大的問題，對(duì)外講的不明不白，尤其最關(guān)鍵的是：給房屋養(yǎng)老，到底誰出錢？

我的初步理解是：可能外界的擔(dān)憂過分了，這個(gè)政策不會(huì)那么簡單的薅羊毛，也薅不到。這是個(gè)專業(yè)問題，我也未必講得明白。

我是這樣幾個(gè)看法：

1）劃分一個(gè)基本界限標(biāo)準(zhǔn)：最好不加重房主負(fù)擔(dān)，在不觸動(dòng)現(xiàn)存維修資金的前提下政府只做增量注資，那么它是善政。讓業(yè)主尤其仍然在繳納住房養(yǎng)老金的業(yè)主出錢，于邏輯不合，于現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境也不現(xiàn)實(shí)。

2）三大政策思路——房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)，只有房屋體檢是非常好的政策思路，房屋保險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)是商業(yè)化原則，市場交易就好了，而房屋養(yǎng)老金一直都有——房屋專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)要一句話說明白和現(xiàn)有政策的區(qū)別。

3）要承認(rèn)的一個(gè)事實(shí)：未來中國的高層建筑修繕總費(fèi)用將是世界最高，現(xiàn)有的資金規(guī)模支撐不了需要補(bǔ)充——這也是這項(xiàng)政策的推行基礎(chǔ)，但正因如此，恰恰需要政府來出面擔(dān)當(dāng)。

4）成立一個(gè)政府公共資金賬戶固然OK，不成立也無所謂，讓政府和業(yè)主們一事一議、合作解決未必不可以完成。也就是說，這個(gè)政策現(xiàn)實(shí)中有平替，略顯“多此一舉”。

5）以今日的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)，如果是讓房主們?cè)俳灰还P錢，這個(gè)政策難以執(zhí)行下去，會(huì)引發(fā)巨大的抗議聲浪，不可不慎。

首先，事實(shí)肯定是：房子越來越老舊，現(xiàn)有的維修資金不夠。這個(gè)有兩組數(shù)據(jù)，互相矛盾，需要解釋。

一組是：全國城鎮(zhèn)家庭住房，30%是本世紀(jì)之前所建，既有房屋中建成年份超過30年的接近20%。我們的房地產(chǎn)論建筑質(zhì)量，是市場化改革之后普遍大升，之前的別說修了，超過30年都可以推倒重建了。這個(gè)的確是需要花越來越多的錢。

但另一組數(shù)據(jù)顯示，維修資金使用率超低。全國住宅專項(xiàng)維修資金結(jié)余已超過1萬億，但使用率僅占10%左右，資金休眠。

這個(gè)矛盾很好解釋，原因是我們的房屋專項(xiàng)維修資金（也就是現(xiàn)在說的“房屋養(yǎng)老金”）制度1998年才建立，2008才全國普遍推行。這導(dǎo)致很多交養(yǎng)老金的小區(qū)都集中在新世紀(jì)以后，還沒到大修的時(shí)刻（之前的小區(qū)大部分都沒有交過養(yǎng)老金，比如深圳羅湖區(qū)有多達(dá)600多個(gè)小區(qū)根本沒有交“首期養(yǎng)老金”，占全深圳比例達(dá)到15%），不需要用大錢。

就是說：1）住房養(yǎng)老金問題以后很嚴(yán)重，制度設(shè)計(jì)的確需要及早建立；2）住房養(yǎng)老金問題嚴(yán)重程度分配不均，2008年以后的房子其實(shí)不存在什么缺錢的問題，但2000年之前的，尤其是那些老的樓堂會(huì)館子之類的，要花老鼻子錢了。

對(duì)2008年以后的小區(qū)，養(yǎng)老金使用率低并不能說明它能滿足未來的需要，小區(qū)就跟人一樣，從生下來開始就開始慢慢老了，現(xiàn)在錢用不上不代表以后用不上。從微觀講，一個(gè)小區(qū)入伙時(shí)間到第15年左右（很多都到不了這個(gè)時(shí)候）就會(huì)開始頻繁出問題，外墻掉磚、門禁監(jiān)控更換、設(shè)備老化、電梯更換等等。這些每一個(gè)都要幾十萬甚至幾百萬，一個(gè)15萬平米的小區(qū)，維修資金結(jié)余應(yīng)該有個(gè)2000萬左右，如果業(yè)主大會(huì)大手大腳，花不了幾年就沒了。

統(tǒng)而言之，這是業(yè)主們的救命錢，即便是休眠也是他們的權(quán)利，早晚要用到的，并且肯定不夠用。所以，一、全面推行房屋養(yǎng)老金的政策是有現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)的；二、首要之首要，斷不能觸及推翻過往的維修資金制度，斷不能打這筆錢的主意，有這個(gè)念頭都是侵犯民眾的財(cái)產(chǎn)權(quán)。

其次，最重要的問題在于，這個(gè)錢該誰來出？

這里需要著重講清楚現(xiàn)在的新名詞“房屋養(yǎng)老金”和以前的官方用語“住宅專項(xiàng)維修資金”之間的區(qū)別。

沒有區(qū)別，兩者是相等的關(guān)系，都是用來修繕房屋“共有部分”的。

依據(jù)2008年施行的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（住建部、財(cái)政部165號(hào)令）和深圳市的管理辦法（我認(rèn)為后者的辦法表述更佳，大家可以找來對(duì)比看，深圳的高一個(gè)段位），講幾處重點(diǎn)。

1）專項(xiàng)維修資金是專用于住宅共有部分的維修改造資金，就是我們現(xiàn)在說的“養(yǎng)老金”。

2）專項(xiàng)維修資金分兩部分，一部分是“首期維修資金”，這部分是開發(fā)商在入伙之前繳納，按照樓盤工程造價(jià)款的5-8%繳納，但是深圳的比例很低，只有2%；另一部分是“日常維修資金”，由業(yè)主在入伙之后（隨同物業(yè)費(fèi)一起）繳納，深圳2008年規(guī)定電梯小區(qū)0.25元/平米，非電梯小區(qū)0.15元/平米，即是說，這些年買了房的童鞋，你們其實(shí)一直都在繳納“住房養(yǎng)老金”。

3）最最重要一句：專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主共有，按棟分賬，由業(yè)主大會(huì)決議通過才能動(dòng)用，并經(jīng)過住建部門復(fù)核，超過10萬要第三方會(huì)審。這意味著這筆錢其實(shí)一直是“很安全”的——這是我覺得先前維修資金政策極好極好的地方，沒有被有關(guān)部門挪用貪腐掉的風(fēng)險(xiǎn)（這也是它為什么使用率那么低的主要原因）。各位童鞋關(guān)心的話，現(xiàn)在就可以查一查自家小區(qū)的維修資金有多少，微信小程序上就能查到，這真的是一筆被深圳保管的很好很好的大錢。

回顧這些，最重要的是什么？

就是告訴大家三句話：第一，住房養(yǎng)老金，已經(jīng)存在良久，并且大家到現(xiàn)在也一直都在繳。第二，維修資金這些年被保管的好，核心原因就是它是“業(yè)主的賬戶”，沒有被“統(tǒng)籌”什么的；第三，住房養(yǎng)老金，開發(fā)商交了，小業(yè)主交了，但是抱歉，在整個(gè)房地產(chǎn)鏈條里收錢最多的政府機(jī)構(gòu)好像沒有出過錢。

我想，如果說這個(gè)住房養(yǎng)老金要推行，那么從邏輯上講，首先是應(yīng)該政府把自己的那份兒補(bǔ)上。從上海官方微信號(hào)的回應(yīng)來看，似乎也是這個(gè)意思，不給民眾增加負(fù)擔(dān)。而且，自2022年起，就有學(xué)者提出過議案，希望政府推廣住房養(yǎng)老金，資金來源由賣地收入、維修資金增值收益結(jié)余等等來補(bǔ)足，并沒有說過這筆錢要小業(yè)主來繳納。我為此要拍個(gè)掌。

那么問題來了，既然前有“專項(xiàng)維修資金”，現(xiàn)在又推一個(gè)“住房養(yǎng)老金”，這其間的區(qū)別又沒有講明白，就難免會(huì)令廣大的房主們感覺到不安，認(rèn)為自己會(huì)否要“交兩回錢”，重復(fù)征收。

我個(gè)人揣測一下（如果不對(duì)就當(dāng)我沒說）：“專項(xiàng)維修資金”更多指向的是2008年以后的房子，而由上述可見，我們住房的問題重點(diǎn)存在于以前的沒有繳納首期養(yǎng)老金的老房子。就是說，需要大修的發(fā)現(xiàn)沒有錢，而有錢的確暫時(shí)還不需要大修。但是，由于先前的維修資金制度設(shè)計(jì)，各地政府是動(dòng)不了那筆錢的。所以，就改弦更轍，重新更改制度設(shè)計(jì)，為那些老舊小區(qū)的維修改造籌措資金了（這也許是現(xiàn)在推廣之一政策的直接目的）。

其三，但為什么我說這個(gè)是多此一舉？

原因主要在于，一，現(xiàn)行的維修資金政策我認(rèn)為是很好的一個(gè)制度設(shè)計(jì)，雖然在各小區(qū)大修使用資金的時(shí)候手續(xù)繁瑣要求多，但是這筆住房養(yǎng)老錢是專戶，誰也不能擅動(dòng)，導(dǎo)致它最終沒有像社?；鹉菢痈愕么蠹覔?dān)心最后領(lǐng)不到自己的退休金。如果這個(gè)制度設(shè)計(jì)OK，那么沒必要推翻它另起爐灶再搞一套。如果判斷未來住房養(yǎng)老錢不夠，可以循序漸進(jìn)的提高業(yè)主的日常繳交標(biāo)準(zhǔn)——比如深圳從2008年的0.25元/平米慢慢提高到0.5元/平米，1元/平米，可以慢慢來，不著急，制度不用推倒。

二，從微觀主體的角度說，市場自發(fā)交易能夠解決未盡的問題。那些未繳首期大筆養(yǎng)老金的大量老小區(qū)，實(shí)際上在這些年的市場操作中，政府和民間已經(jīng)共同探索出了不少方案——共同出錢，一半一半。上面那個(gè)羅湖區(qū)的緊急維修，就是一個(gè)現(xiàn)成的方案。在這里，我要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，千萬不要覺得政策萬能，出一份政策就能解決問題。市場不能解決的事，就算有政策也難。

以舊小區(qū)加裝電梯為例，這是典型且普遍的老舊小區(qū)“養(yǎng)老”案例，它的確需要“養(yǎng)老金”，但又沒有現(xiàn)成政策（因?yàn)闊o法適用維修資金規(guī)定）。那比如深圳市場是怎么解決的呢？首先，政府和居民各半出資，一部電梯幾十萬（30-70萬不等，裝在樓體外部蠻貴的），政府支持一半，本棟居民1-7層業(yè)主探討出資另一半。其次，不容易落地，因?yàn)?層基本上一定反對(duì)，2層大概率反對(duì)，要協(xié)商補(bǔ)償，高樓層補(bǔ)貼低樓層。補(bǔ)償有的談得攏有的未必，談不攏也很麻煩。

如果政府能夠堅(jiān)持這樣做（一半一半），我認(rèn)為是合理的并且是應(yīng)該的，參考上述，在住房養(yǎng)老金這個(gè)部分，常年以來唯一沒有出錢的是政府，不是開發(fā)商，不是買房人。進(jìn)而，如果地方政府堅(jiān)持這樣做，按照這樣的思路設(shè)計(jì)一個(gè)公共賬戶那也無妨，非常簡單。我的意思是，政策不需要給民間一種“要把過往執(zhí)行10幾年的維修資金制度推翻了”的新感覺。兩者本身就是一回事，2008年的專項(xiàng)維修資金制度是善政，接續(xù)完善就好了。

總之，對(duì)于房屋養(yǎng)老金，我的判斷標(biāo)準(zhǔn)就是第一條：不增加業(yè)主負(fù)擔(dān)，便不會(huì)引發(fā)重復(fù)征收的抗議，政府把自己該承擔(dān)的承擔(dān)起來?，F(xiàn)在的養(yǎng)老金政策，給人們那么大的擔(dān)憂，背后潛藏的人們不自知的最大風(fēng)險(xiǎn)，是擔(dān)心自己不但還要再交錢，而且自己的錢是不是自己的錢都不一定。與過往的專項(xiàng)維修資金制度設(shè)計(jì)是延續(xù)還是推翻，這是未來新的住房養(yǎng)老金政策最大的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

政策更改過大過頻繁，往往會(huì)有意想不到乃至違反初衷的后果。比如，如果加重業(yè)主的負(fù)擔(dān)，一定會(huì)引發(fā)抗議，斷繳物業(yè)費(fèi)、拋售房屋等等?；蛘呤?strong>會(huì)引發(fā)租金上漲，屆時(shí)政府又要推行更加嚴(yán)厲的租金管制，進(jìn)而帶來更大的連鎖反應(yīng)。都很難預(yù)料。

劃好邊界是第一位的事。