去年底，《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》文件（以下簡稱“14號文”）的發(fā)布，標(biāo)志著配售型保障房登上了歷史舞臺。

配售型保障房在城區(qū)人口300萬以上的城市先行先試。按各大城市公布的2024年計(jì)劃，2024年計(jì)劃建設(shè)配售型保障房最多的是福州，計(jì)劃建設(shè)12400套。四大一線城市均為10000萬。

重慶2024年計(jì)劃新增保障性和安置房等其它住宅用地62公頃，開工建設(shè)配售型保障性住房為7000套以上。

從目前推進(jìn)的情況看，重慶的配售型保障性住房大部分是在中心城區(qū)，但區(qū)縣也有一部分。

PART.01

我們來看看重慶主城各區(qū)配售型保障性住房目前的基本情況。

截至目前，九龍坡、大渡口、高新區(qū)、北碚區(qū)這四個區(qū)的保障房項(xiàng)目已進(jìn)行購房意向登記填報。渝北區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)這三個區(qū)的配屬型保障房項(xiàng)目是在今年4月首批開工的，但尚未進(jìn)行公開的購房意向登記填報。

01九龍坡區(qū)配售型保障房

九龍坡區(qū)保障房項(xiàng)目名為九龍晨曦，是重慶首個公開進(jìn)行購房意向登記的配售型保障房項(xiàng)目。

九龍晨曦位于九龍坡區(qū)石橋鋪玉靈路，地塊面積為29.38畝，容積率為2.5，擬建總建筑面積7.13萬平方米，規(guī)劃為4棟約24層的高層塔樓，建設(shè)保障性住房約552套、車位472個。

項(xiàng)目周邊均為建成區(qū)，屬于老城核心地段，項(xiàng)目距軌道5號線巴山站約450米，交通方便，周邊各類配套比較成熟。缺點(diǎn)是周邊建材市場較多，區(qū)域的城市界面一般。

從產(chǎn)品上看，九龍晨曦對標(biāo)中等品質(zhì)社區(qū)，樓盤品質(zhì)不輸市面上大部分二手高層住宅。

比如九龍晨曦的層高設(shè)計(jì)為3.1米，而普通商品房一般不超高3米。項(xiàng)目外立面還有用到金屬鋁線條，顏值較高。另外，九龍晨曦住宅首層全架空層，有約4000平米大中庭，三梯六戶梯戶比等也都可圈可點(diǎn)。

九龍晨曦規(guī)劃戶型主要約75平方米（二居室）和99平方米（三居室兩種戶型），項(xiàng)目計(jì)劃售價為建面約8000元/㎡。

九龍晨曦計(jì)劃2025年12月交房，將是重慶最早交付的配售型保障房項(xiàng)目。

02大渡口區(qū)配售型保障房

大渡口區(qū)配售型保障房項(xiàng)目名為幸福安居，是重慶第二個公開進(jìn)行購房意向登記的配售型保障房項(xiàng)目。

項(xiàng)目位于大渡口區(qū)跳磴鎮(zhèn)李家灣立交旁，用地面積35.9畝，容積率2.5，總建筑規(guī)模7.9萬方，規(guī)劃8棟高層住宅，建設(shè)保障房628套。

項(xiàng)目北側(cè)為規(guī)劃中小學(xué)用地，西側(cè)為二縱線，可能有一定的噪音影響。項(xiàng)目距離輕軌5號線華巖中心站2KM，距輕軌5/18號線換乘跳蹬站2KM，距離輕軌18號線金鰲山站2KM。項(xiàng)目周邊有多所小學(xué)，重慶西區(qū)醫(yī)院，大渡口區(qū)擬建三甲醫(yī)院等。

官方資料對幸福安居產(chǎn)品介紹得不多，但整體看起來建筑顏值很高，小區(qū)大門非常大氣，而且小區(qū)采用圍合式布局，有較大的中庭園林景觀，產(chǎn)品不輸大渡口大部分二手高層。

幸福安居規(guī)劃戶型約70平方米（二居室）、92平方米（三居室）和123平方米（四居室），項(xiàng)目計(jì)劃售價為建面單價約6980元/㎡。

幸福安居計(jì)劃于2026年12月交房。

03高新區(qū)配售型保障房

高新區(qū)配售型保障房目前還未公布案名。項(xiàng)目申購意向登記時間為2024年8月24日至2024年9月12日，是已公開進(jìn)行申購意向登記的幾個保障房項(xiàng)目中預(yù)留時間設(shè)置最長的一個。

高新區(qū)配售型保障房項(xiàng)目位于科學(xué)城高新區(qū)含谷鎮(zhèn)，項(xiàng)目北側(cè)緊鄰三橫路，南側(cè)為龍華路，西側(cè)為梁灘河，地塊面積為29.23畝，容積率為2.5，擬建總建筑面積6.38萬平方米，規(guī)劃5棟高層，可建設(shè)住房約501套、車位410個。

項(xiàng)目周邊擁有梁灘河公園、重慶師范大學(xué)附屬科學(xué)城第二小學(xué)、含谷鎮(zhèn)衛(wèi)生院等配套。但項(xiàng)目周邊被產(chǎn)業(yè)園區(qū)包圍，含谷板塊目前的吸引力也很弱。

官方資料對項(xiàng)目也介紹得不多。項(xiàng)目毗鄰梁灘河公園是較大的亮點(diǎn)，小區(qū)依托于此打造公園式社區(qū)。小區(qū)圍合式布局，有約3000平米開闊的中庭園林景觀，小區(qū)也規(guī)劃了老人活動區(qū)和兒童活動區(qū)。

高新區(qū)配售型保障房規(guī)劃戶型主要為約75平方米（二居室）、約95平方米（三居室）、約99平方米（三居室）、約120平方米（四居室）。項(xiàng)目預(yù)計(jì)建筑面積單價約7000元/平方米。

項(xiàng)目計(jì)劃交房時間較晚，預(yù)計(jì)2027年6月交房。

04北碚區(qū)配售型保障房

北碚區(qū)配售型保障房目前也還未公布案名。項(xiàng)目申購意向登記時間為2024年8月22日至2024年9月5日，目前仍在公開進(jìn)行申購意向登記。

北碚區(qū)保障性住房項(xiàng)目位于北碚區(qū)歇馬街道云泰路旁，用地面積約35畝，容積率1.425，是主城容積率最低的一個保障房項(xiàng)目。項(xiàng)目擬建設(shè)規(guī)模約4.8萬平方米，計(jì)劃10層電梯小洋樓，約370套住房，車位約370個。

北碚區(qū)配售型保障性住房項(xiàng)目戶型分別為約60平方米（二居室2種戶型）、約90平方米（三居室2種戶型）、約120平方米（四居室2種戶型）。項(xiàng)目計(jì)劃售價為建面均價約6500元/平方米。

北碚配售型保障性住房項(xiàng)目計(jì)劃2026年交房。

05渝北區(qū)配售型保障房

渝北區(qū)保障性住房項(xiàng)目占地約50.4畝，容積率2.0，總建筑面積約9.1萬平方米，是主城目前占地面積最大，建筑體量最大的一個配售型保障房項(xiàng)目。

渝北區(qū)保障性住房項(xiàng)目位于回興上灣路，緊鄰寶石路和橫五路主干道。項(xiàng)目規(guī)劃10棟高層，計(jì)劃建設(shè)740套住宅，611個車位。

項(xiàng)目距離軌道9、10號線約800米，周邊有多個幼兒園、寶圣湖小學(xué)等配套設(shè)施。周邊規(guī)劃有多塊商業(yè)用地，板塊有一定潛力。項(xiàng)目離江北機(jī)場約 9km，重慶北站 6km，整體區(qū)位條件較好。

渝北區(qū)保障性住房項(xiàng)目采用大中庭，小組團(tuán)，景觀視野最大化，南北朝向好，形成舒適的空間關(guān)系。類公建化外立面，現(xiàn)代簡潔，細(xì)節(jié)精致。

渝北區(qū)保障性住房項(xiàng)目戶型為65 平米（二居室），80 平米（三居室），90平米（三居室兩種戶型），110平米（四居室）。

渝北區(qū)保障性住房項(xiàng)目目前未在官網(wǎng)上進(jìn)行公開的申購意向登記。

幾個月在網(wǎng)上流出一份渝北區(qū)配售型保障性住房需求調(diào)查中計(jì)劃售價8000元/平米左右。而在重慶公共資源網(wǎng)掛出的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案里，計(jì)劃售價則約為7187元/平米。

06江北區(qū)配售型保障房

江北區(qū)保障性住房項(xiàng)目位于鐵山坪板塊，臨海爾路。項(xiàng)目占地約30.5畝，容積率2.5，總建筑面積6.9萬平方米，規(guī)劃7棟高層，可建設(shè)保障性住房504套、車位430個。

項(xiàng)目交通方便，軌道4號線鐵山坪站距項(xiàng)目基地約300米，3公里生活圈內(nèi)涵蓋多種配套設(shè)施，18中、三甲醫(yī)院、女職中、鐵山坪公園，資源豐富。

江北區(qū)保障性住房項(xiàng)目戶型66 平米（二居室），91平米（三居室），93平米（三居室），96平米（三居室），119平米（四居室）。

目前項(xiàng)目計(jì)劃售價等信息暫未公布。

07沙坪壩區(qū)配售型保障房

沙坪壩區(qū)配售型保障房項(xiàng)目也是今年4月首批開工的5個配售型保障性項(xiàng)目之一。

項(xiàng)目位于雙碑遠(yuǎn)祖橋原華洋廠地塊，周邊城市界面較差，配套也相對不足，板塊的吸引力較弱。

沙坪壩區(qū)配售型保障房項(xiàng)目占地約38.7畝，總建筑面積8萬平方米，可建設(shè)保障性住房約600套、車位約500個。

目前沙坪壩區(qū)配售型保障房項(xiàng)目推進(jìn)較慢，目前沒有更多信息。

PART.02

簡單匯總一下，以上7個配售型保障房項(xiàng)目合計(jì)占地約250畝，總建筑規(guī)模近50萬方，新建保障房3891套。

從已公布的幾個項(xiàng)目看，重慶配售型保障房的售價大體相當(dāng)于同區(qū)域新房售價的6折左右，有一定的價格優(yōu)勢。

但根據(jù)政策，配售型保障性住房實(shí)施封閉管理，購買的住房房屋性質(zhì)為私有，可自住、出租、繼承，但不得上市交易，確有需退出的由政府組織回購住房。

配售型保障性住房的回購政策是影響人們購買與否的關(guān)鍵點(diǎn)。回購政策由各大城市自行制定，但目前重慶的相關(guān)政策還未公布。

什么樣的人有資格購買配售型保障性住房呢？

重慶各區(qū)的配售型保障房對購房人群的要求大致相同。

一般是限制本區(qū)居民或者在本區(qū)范圍工作的居民，且申購家庭在中心城區(qū)無產(chǎn)權(quán)住房或人均住房建筑面積低于25平方米的。

但如果是管理部門認(rèn)定的人才，各區(qū)都將限制條件放寬。

PART.03

本月，重慶出臺了《重慶市公共租賃住房管理辦法》，對重慶公租房啟動了一系列改革，比如對收入標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)定并調(diào)整租金，騰退房源改為按序輪候配租等等，使公租房管理更加規(guī)范合理。

截至目前，重慶全市有58.3萬套公租房，幫助140余萬人解決了住房困難的問題。

在2010年重慶出臺的公租房管理暫行辦法最初規(guī)定的是，承租人在租賃5年期滿后，可選擇申請購買居住的公共租賃住房。

然而，重慶的暫行管理辦法只是試點(diǎn)。兩年后國家正式發(fā)布的《公共租賃住房管理辦法》，卻是不允許公租房銷售的。所以，重慶公租房后來無法按照最初設(shè)計(jì)的那樣可以讓承租人購買。

如今國家大力推進(jìn)配售型保障房， 再基于現(xiàn)實(shí)的需求，重慶公租房得以試點(diǎn)轉(zhuǎn)為配售型保障房住房進(jìn)行出售。

在此次解讀發(fā)布會上提到，重慶正抓緊研究將部分公租房轉(zhuǎn)配售型保障性住房改革政策。公租房轉(zhuǎn)配售型保障房出售，原則上保持保障屬性不變，符合條件的人可購買，購買后可繼承，但不能上市交易。

此前，茶園等公租房小區(qū)開展了關(guān)于公租房轉(zhuǎn)保障性租賃住房銷售的問卷調(diào)查。最近，網(wǎng)上也傳出民心佳園計(jì)劃以5000多的單價出售的消息。

重慶公租房項(xiàng)目品質(zhì)不如現(xiàn)在新建的配售型保障房，加上房齡問題，售價自然低于同類地段的新建配售型保障房。

另外，重慶公租房項(xiàng)目銷售對象可能只針對目前的承租人。而目前公租房租金很低，有多少承租人愿意購買尚不得而知。

不過，預(yù)計(jì)重慶公租房項(xiàng)目轉(zhuǎn)配售型保障性住房的政策很快就會公布了，我們會持續(xù)關(guān)注。