雖然沒(méi)有正式發(fā)布，但這個(gè)消息在買房圈已經(jīng)傳瘋了。

昨日（8月30日）外媒有則消息稱：有關(guān)方面正在考慮進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率，允許規(guī)模高達(dá)38萬(wàn)億元人民幣的存量房貸尋求轉(zhuǎn)按揭，以降低居民債務(wù)負(fù)擔(dān)、提振消費(fèi)。

銀行的“轉(zhuǎn)按揭”指?jìng)€(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款，即個(gè)人住房貸款的借款人在還款期間，向原貸款銀行要求延長(zhǎng)貸款期限，或?qū)⒌盅旱膫€(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人，從而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。即過(guò)去主要是針對(duì)產(chǎn)權(quán)人、借款期限、抵押物變更所作出的貸款調(diào)整。近期傳聞提到的轉(zhuǎn)按揭主要針對(duì)存量房貸利率的調(diào)整。

受此消息影響，地產(chǎn)股持續(xù)沖高，包括金地集團(tuán)、天地源等多支地產(chǎn)股漲停，此外，萬(wàn)科、保利、招商蛇口等地產(chǎn)股票出現(xiàn)明顯異動(dòng)。

重點(diǎn)內(nèi)容有：

1、全國(guó)全民范圍進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率

2、可換銀行，按現(xiàn)行利率重新簽貸款合同

3、目前還在考慮階段

存量房貸利率不降的矛盾加劇

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年8月全國(guó)首套房平均利率已跌至3.25%左右，二套房貸款平均利率為3.6%；一線城市中，目前5年期以上首套房貸利率最高的北京、上海是3.4%，廣州低至2.85%，而二線城市普遍為3.1%，南京低至2.95%。

因?yàn)楝F(xiàn)行房貸利率一降再降，社融成本也再持續(xù)下行，相比之下，存量房貸實(shí)在太貴了。

以首套房貸為例，上海現(xiàn)行房貸首套利率3.4%，存量房貸有不少現(xiàn)在還是4.5%的利率，即便明年1月跟著LPR下降一波，也還要4.2%。

如果是貸30年，每100萬(wàn)4.2%的房貸，比3.4%的房貸，一年多5500的月供。

貸500萬(wàn)每年就要多27500月供，30年下來(lái)，這一筆房貸成本就要相差82.5萬(wàn)。

存量房貸利率卻仍處在4%以上。由于新發(fā)放房貸利率與存量房貸利率之間差距逐步拉大，“提前還貸”成為引人關(guān)注的市場(chǎng)現(xiàn)象，調(diào)整存量房貸利率的關(guān)注度逐漸走高。

如果存量房貸利率下調(diào)消息屬實(shí)，這對(duì)于那些5-6%高利率站崗的，終于有了盼頭。

多地優(yōu)化“商轉(zhuǎn)公”政策

如果政策最終沒(méi)有執(zhí)行，存量房貸業(yè)主們還能如何自救？

1. 過(guò)戶重貸，親戚之間辦理，僅需幾千元手續(xù)費(fèi)。

2. xfd，jyd，雖然有一些成功例子，但畢竟屬于灰色地帶，銀行一查一個(gè)準(zhǔn)。

3. 商轉(zhuǎn)公政策。目前，已有30+城市開始辦理，深圳已開了口子。

4. 最后一條路是，提前還貸。

重點(diǎn)說(shuō)商轉(zhuǎn)公，說(shuō)明當(dāng)前存量房貸利率下降有著較廣闊的市場(chǎng)基礎(chǔ)。

超30個(gè)城市陸續(xù)執(zhí)行、優(yōu)化“商轉(zhuǎn)公”政策，但一線城市中只有深圳開辦“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。

當(dāng)前，全國(guó)五年以上首套住房公積金貸款利率為2.85%，低于商貸平均利率?！吧剔D(zhuǎn)公”后，此前利率較高的存量房貸便能夠轉(zhuǎn)為利率較低的公積金貸款，可節(jié)省家庭利息。

近期優(yōu)化商貸轉(zhuǎn)公積金貸款的城市中，一些公積金額度比較高的城市主動(dòng)性較強(qiáng)，但是其他城市的主動(dòng)性較弱。

個(gè)貸數(shù)據(jù)變化方面，8月30日，央行發(fā)布的二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2024年二季度末，個(gè)人住房貸款余額37.79萬(wàn)億元，同比下降2.1%。

2024年二季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.1萬(wàn)億元，同比下降1%，增速比上年末高0.04個(gè)百分點(diǎn)；上半年增加1976億元，同比多增427億元。

援引一則孟祥遠(yuǎn)公眾號(hào)消息：有網(wǎng)友爆料，自己成功申請(qǐng)下調(diào)了存量房貸利率！房貸利率從4.25%降到3.45%！下調(diào)80個(gè)基點(diǎn)！利息減少11萬(wàn)！

圖源：小紅書

據(jù)了解，這位網(wǎng)友是在兩年前在湖南買的房子，于最近成功申請(qǐng)了下調(diào)存量房貸利率。調(diào)整之后的房貸利率相比較最開始買房時(shí)的房貸利率直接少了80個(gè)bp！

具體來(lái)看這位網(wǎng)友的分享：

該網(wǎng)友于2022年買房，當(dāng)時(shí)房貸利率為4.25%。

今年4月，該網(wǎng)友申請(qǐng)了商貸轉(zhuǎn)組合貸，房貸利率下調(diào)到3.75%。

今年6月，他又申請(qǐng)了提前還款，而銀行為了不讓他提前還款，再次給他下調(diào)了商貸利率，降到了3.45%，并且約定一年內(nèi)不能提前還貸。

也就是說(shuō)，這位網(wǎng)友是通過(guò)申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公組合貸+提前還款的方式，一步步降低了自己的房貸利率。

總結(jié)一下，操作步驟為兩步：

1、商貸轉(zhuǎn)組合貸

2、提前還款

兩個(gè)步驟，最主要的環(huán)節(jié)還是與銀行談判。

各城市情況不同，杭州網(wǎng)友也表示，自己二套存量房貸利率成功下調(diào)，并收到銀行的確認(rèn)短信：尊敬的客戶，自2024年07月26日起，個(gè)人住房貸款執(zhí)行利率由LPR+65個(gè)基點(diǎn)調(diào)整至LPR+0個(gè)基點(diǎn)。

也就是說(shuō)，二套房貸利率直接去掉了加點(diǎn)。

降存量房貸利率有什么影響？

由于存量房貸利率涉及的是已購(gòu)房群體，因此對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易并不會(huì)產(chǎn)生直接影響，但可能會(huì)對(duì)即將入市的購(gòu)房群本對(duì)市場(chǎng)后期信心起到一定提升作用，進(jìn)而有利于釋放市場(chǎng)購(gòu)買力。

存量房貸利率下調(diào)，可以緩解提前還貸現(xiàn)象。盡管調(diào)整存量房貸利率可能會(huì)對(duì)銀行利潤(rùn)產(chǎn)生一定影響，但如果能減緩提前還貸及貸款意愿下降的形勢(shì)，同時(shí)能提升貸款增量，那么即便存量房貸利率低，銀行總體利潤(rùn)仍可能穩(wěn)中有增。

對(duì)于已購(gòu)房群體來(lái)說(shuō)，調(diào)整存量房貸利率對(duì)于其再次入市或具有提升效應(yīng)：由于減輕月供壓力，不排除部分購(gòu)房者會(huì)考慮為父母、子女新購(gòu)房產(chǎn)，或者產(chǎn)生旅居、養(yǎng)老等多樣化的房產(chǎn)購(gòu)置需求，從而形成再次改善需求，但這類需求占比預(yù)計(jì)不高，并且會(huì)呈現(xiàn)出多樣化的特點(diǎn)。

社會(huì)消費(fèi)壓力已達(dá)極限值，但房地產(chǎn)之前利率抬升至5-6%，而幾年，一個(gè)政策降到3%左右。對(duì)于一個(gè)家庭，憑空多了幾十萬(wàn)到幾百萬(wàn)的負(fù)債，這就是典型的“背刺”。如果不解決，樓市不容易復(fù)蘇。

如果降低存量房貸利率，能切實(shí)減少購(gòu)房者利息支出。當(dāng)房貸利率下調(diào)或還款壓力減輕時(shí)，家庭將有更多可支配收入用于日常消費(fèi)、教育等其他方面，并有可能增加在非住房領(lǐng)域的消費(fèi)支出。這將促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成良性循環(huán)，提升民眾生活品質(zhì)。

存量房貸降利率，可能真的快來(lái)了。

——The End——

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