先抵后買但抵押權(quán)人同意出讓，買受人可排除抵押權(quán)人對(duì)房屋的執(zhí)行

作者：李舒 李元元 張華耀（北京云亭律師事務(wù)所*）

閱讀提示：房地產(chǎn)商對(duì)外負(fù)債，抵押權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行房地產(chǎn)商名下房產(chǎn)，當(dāng)房產(chǎn)屬于買受人合法簽訂合同全款購(gòu)買并已實(shí)際居住的房屋時(shí)，買受人能否排除抵押權(quán)人的執(zhí)行？根據(jù)《查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條和《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條的規(guī)定，買受人還應(yīng)符合“非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記”的條件，才能排除抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。那么，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人同意房地產(chǎn)商銷售抵押房屋，并且已向房管部門公示了其同意房地產(chǎn)商銷售抵押房屋，此時(shí)，房屋未能過(guò)戶屬于買受人的原因嗎？買受人是否可排除抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)？

裁判要旨

在抵押權(quán)人同意抵押人出售抵押房屋且向城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、房屋管理局公示的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買受人已基于抵押權(quán)人的行為而產(chǎn)生合理的信賴?yán)?，買受人在此種情況下對(duì)房屋不能辦理過(guò)戶登記并非因其自身原因。在抵押人將房屋對(duì)外出售后，抵押權(quán)人負(fù)有涂銷抵押登記的義務(wù)。房屋買受人符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條的規(guī)定的情況下，可以排除抵押權(quán)人對(duì)抵押房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

案情簡(jiǎn)介

一、2012年11月5日，東方資產(chǎn)重慶公司向北京市海淀區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市海淀區(qū)房屋管理局出具了《抵押權(quán)人同意抵押房屋銷售的證明》，同意中坤錦繡地產(chǎn)公司將由其開(kāi)發(fā)并抵押給東方資產(chǎn)重慶公司的xx區(qū)xx村xx一期A區(qū)A15、A16號(hào)樓的在建工程和現(xiàn)房全部進(jìn)行銷售，本案訴爭(zhēng)房屋包含在內(nèi)。

二、2013年2月7日，趙振博、王拓與中坤錦繡地產(chǎn)公司簽訂了《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，趙振博、王拓購(gòu)買了訴爭(zhēng)房屋，并支付了房屋總價(jià)款。2013年7月，中坤錦繡地產(chǎn)公司將房屋交付趙振博、王拓使用。

三、東方資產(chǎn)重慶公司與中坤錦繡地產(chǎn)公司借款合同糾紛一案，一審法院判決中坤錦繡地產(chǎn)公司償還借款本金2億元及利息。東方資產(chǎn)重慶公司向一審法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，2016年8月22日，一審法院裁定查封了中坤錦繡地產(chǎn)公司名下含本案訴爭(zhēng)房屋在內(nèi)的相關(guān)財(cái)產(chǎn)。

四、趙振博、王拓聞?dòng)嵑?，以其系訴爭(zhēng)房屋的實(shí)際所有人提出了書(shū)面異議，請(qǐng)求解除對(duì)訴爭(zhēng)房屋的查封。2017年6月28日，執(zhí)行法院裁定中止對(duì)訴爭(zhēng)房屋的執(zhí)行。

五、東方資產(chǎn)重慶公司不服裁定，提起執(zhí)行異議之訴。一審法院判決駁回東方資產(chǎn)重慶公司的訴訟請(qǐng)求。

六、東方資產(chǎn)重慶公司上訴至最高法院，最高法院判決駁回上訴，維持原判。

裁判要點(diǎn)及思路

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)：趙振博、王拓是否就訴爭(zhēng)房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。法院依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條論證本案趙振博、王拓是否滿足該條規(guī)定的條件。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記?！北景钢?，趙振博、王拓在房屋被查封之前已經(jīng)簽訂了《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，已經(jīng)支付全部購(gòu)房款且已合法占有房屋。

關(guān)于趙振博、王拓是否滿足“非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記”，東方資產(chǎn)重慶公司主張趙振博、王拓未將購(gòu)房款匯入監(jiān)管賬戶存在過(guò)錯(cuò)。最高人民法院認(rèn)為，由于抵押登記具有公示公信效力，對(duì)于已有抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)買賣，抵押權(quán)人同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，或買受人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)，是認(rèn)定未辦理過(guò)戶登記非因買受人自身原因的兩種情形。本案中，抵押權(quán)人東方資產(chǎn)重慶公司已向房管部門出具《抵押權(quán)人同意抵押房屋銷售的證明》，抵押人中坤錦繡地產(chǎn)公司亦將其作為訴爭(zhēng)房屋買賣合同的附件，趙振博、王拓對(duì)于訴爭(zhēng)房屋的買賣產(chǎn)生合理信賴。雖東方資產(chǎn)重慶公司與中坤錦繡地產(chǎn)公司簽訂《監(jiān)管協(xié)議》對(duì)銷售回款進(jìn)行監(jiān)管，但該協(xié)議并不為訴爭(zhēng)房屋買受人趙振博、王拓支付款項(xiàng)前所知曉，監(jiān)管賬戶亦未在趙振博、王拓與中坤錦繡地產(chǎn)公司的買賣合同中約定為付款賬號(hào)，中坤錦繡地產(chǎn)公司未將轉(zhuǎn)讓價(jià)款提存或清償東方資產(chǎn)重慶公司債務(wù)，過(guò)錯(cuò)不在趙振博和王拓。因此，趙振博、王拓作為買受人，在購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋過(guò)程中已盡到相應(yīng)的注意義務(wù)，訴爭(zhēng)房屋未能辦理過(guò)戶登記并非趙振博、王拓的原因。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結(jié)

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書(shū)系》，本文摘自該書(shū)系。該書(shū)系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書(shū)系的選題和寫(xiě)作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。

前事不忘，后事之師，我們總結(jié)該案的實(shí)務(wù)要點(diǎn)如下，以供實(shí)務(wù)參考：

一、對(duì)于已有抵押登記的房屋買賣，抵押權(quán)人同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，或買受人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)，是認(rèn)定未辦理過(guò)戶登記非因買受人自身原因的兩種情形?！段餀?quán)法》第191條規(guī)定:“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！备鶕?jù)上述規(guī)定可知，抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓需要經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人同意或者買受人代為清償債務(wù)。值得注意的是，《民法典》第406條改變了《物權(quán)法》第191條的規(guī)則。根據(jù)《民法典》第406條的規(guī)定，抵押期間，抵押物轉(zhuǎn)讓，原則上不需要抵押權(quán)人同意，除非抵押人與抵押權(quán)人另有約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響?！睹穹ǖ洹反_立了抵押物自由轉(zhuǎn)讓規(guī)則，明確了抵押物的追及效力。因此，《民法典》生效后，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條、第29條規(guī)則是否能夠繼續(xù)適用，有待進(jìn)一步觀察。

二、在抵押權(quán)人同意抵押人出售抵押房屋且向房管部門公示的情況下，屬于買受人已基于抵押權(quán)人的行為而產(chǎn)生合理的信賴?yán)?，買受人在此種情況下對(duì)房屋不能辦理過(guò)戶登記并非因其自身原因，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定在抵押人將房屋對(duì)外出售后，抵押權(quán)人負(fù)有涂銷抵押登記的義務(wù)。因此，房屋買受人在購(gòu)買存在抵押的房屋時(shí)，應(yīng)要求房屋出賣人提供抵押權(quán)人同意出賣人轉(zhuǎn)讓房屋的證明。

三、我們提請(qǐng)抵押權(quán)人和買受人充分重視，在交易已抵押的房屋時(shí)要防范抵押人喪失清償能力的可能：作為抵押權(quán)人，應(yīng)當(dāng)注意將同意轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的合理價(jià)位及價(jià)款支付方式或監(jiān)管賬戶等信息，通過(guò)在其同意銷售證明上載明等方式讓買受人知曉，避免已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的流失及債權(quán)的損害；作為買受人，在合同簽訂及付款時(shí)也應(yīng)注意留存合同簽訂、占有使用、價(jià)款支付的原始憑據(jù)，在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)其物權(quán)期待權(quán)才能依法得到保護(hù)。

（我國(guó)并不是判例法國(guó)家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對(duì)同類案件的審理和裁判中并無(wú)約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細(xì)節(jié)千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)不同案件裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時(shí)，對(duì)該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）

相關(guān)法律規(guī)定

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（2020修正）

第二十八條金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；
（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（2020修正）

第十五條被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。

《中華人民共和國(guó)民法典》（2021年1月1日實(shí)施）

第四百零六條抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。
抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（已被修改）

第十七條被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（已失效）

第一百九十一條抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

法院判決

以下為該案在最高人民法院審理階段，判決書(shū)中“本院認(rèn)為”就該問(wèn)題的論述：

本院認(rèn)為，根據(jù)本案審理查明的事實(shí)和相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定趙振博、王拓對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有的物權(quán)期待權(quán)足以排除東方資產(chǎn)重慶公司的強(qiáng)制執(zhí)行。分析評(píng)判如下：

一般而言，案外人就執(zhí)行標(biāo)的提出的異議，常因申請(qǐng)執(zhí)行人享有擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)而得不到支持，但《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題規(guī)定》第二十八條、第二十九條也分別針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和用于居住的商品房規(guī)定了除外情形，其中第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。”符合該條規(guī)定的四個(gè)條件的不動(dòng)產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)，即可對(duì)抗享有擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的申請(qǐng)執(zhí)行人的強(qiáng)制執(zhí)行。訴爭(zhēng)房屋為不動(dòng)產(chǎn),趙振博、王拓作為買受人的權(quán)利能否排除東方資產(chǎn)重慶公司作為抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行，需要從四個(gè)方面進(jìn)行考察?！?/p>

關(guān)于未辦理過(guò)戶登記原因問(wèn)題?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”由于抵押登記具有公示公信效力，對(duì)于已有抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)買賣，抵押權(quán)人同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，或買受人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)，是認(rèn)定未辦理過(guò)戶登記非因買受人自身原因的兩種情形。如未經(jīng)抵押權(quán)人同意，除非買受人代為清償債務(wù)以消滅抵押權(quán)，否則抵押權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)上的抵押登記不負(fù)有涂銷義務(wù)。但是,如抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓價(jià)款用以提前清償?shù)盅簷?quán)人債務(wù)或提存的義務(wù)主體是抵押人，而非買受人，抵押人未將轉(zhuǎn)讓價(jià)款用以提前清償?shù)盅簷?quán)人債務(wù)或提存的，仍應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任；此時(shí),抵押權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)上的抵押登記負(fù)有涂銷義務(wù),除非抵押權(quán)人與買受人有約定或抵押權(quán)人有為買受人所知曉的相關(guān)聲明。本案中，抵押權(quán)人東方資產(chǎn)重慶公司已向房管部門出具《抵押權(quán)人同意抵押房屋銷售的證明》，抵押人中坤錦繡地產(chǎn)公司亦將其作為訴爭(zhēng)房屋買賣合同的附件，趙振博、王拓對(duì)于訴爭(zhēng)房屋的買賣產(chǎn)生合理信賴。雖東方資產(chǎn)重慶公司與中坤錦繡地產(chǎn)公司簽訂《監(jiān)管協(xié)議》對(duì)銷售回款進(jìn)行監(jiān)管，但該協(xié)議并不為訴爭(zhēng)房屋買受人趙振博、王拓支付款項(xiàng)前所知曉，監(jiān)管賬戶亦未在趙振博、王拓與中坤錦繡地產(chǎn)公司的買賣合同中約定為付款賬號(hào)，中坤錦繡地產(chǎn)公司未將轉(zhuǎn)讓價(jià)款提存或清償東方資產(chǎn)重慶公司債務(wù)，系中坤錦繡地產(chǎn)公司違反合同約定而嚴(yán)重失信，但也是東方資產(chǎn)重慶公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的合同風(fēng)險(xiǎn)，趙振博、王拓對(duì)款項(xiàng)支付亦無(wú)過(guò)錯(cuò)。因此，趙振博、王拓作為買受人，在購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋過(guò)程中已盡到相應(yīng)的注意義務(wù)，訴爭(zhēng)房屋未能辦理過(guò)戶登記并非趙振博、王拓的原因。

案件來(lái)源

中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份有限公司重慶市分公司與趙振博、王拓等申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴【最高人民法院（2018）最高法民終714號(hào)】

除了本案的情形外，還有哪些情形屬于《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條規(guī)定的“非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記”，我們檢索到了大量案例，下面列出部分裁判規(guī)則：

裁判規(guī)則一：房屋買受人已經(jīng)催告房屋賣方辦理過(guò)戶手續(xù)，賣方怠于履行辦理義務(wù)的，屬于“非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記”。

案例一：賀玲玲與被申請(qǐng)人四川省社會(huì)保險(xiǎn)管理局及一審第三人四川興大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴【最高人民法院(2018)最高法民申489號(hào)】

最高法院認(rèn)為，“本案中，2003年10月10日，原四川省機(jī)關(guān)事業(yè)單位社會(huì)保險(xiǎn)基金管理中心（后更名為四川省社保局 ）與興大房產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》購(gòu)買執(zhí)行標(biāo)的房屋，并向興大公司支付購(gòu)房款5043838元，并于2005年11月接收該房屋一直占有使用。上述幾項(xiàng)事實(shí)雙方無(wú)異議。雙方爭(zhēng)議執(zhí)行標(biāo)的一直未辦理過(guò)戶，四川省社保局是否存在重大過(guò)錯(cuò)。賀玲玲主張興大房產(chǎn)公司未在合同約定時(shí)間辦理房屋銷售備案，而四川省社保局未采取有效保護(hù)手段或法律措施來(lái)保護(hù)自身權(quán)利，是失職行為，即是嚴(yán)重過(guò)錯(cuò)。本院認(rèn)為，四川省社保局向興大房產(chǎn)公司購(gòu)買房屋并支付價(jià)款后，為房屋購(gòu)買者辦理過(guò)戶手續(xù)的義務(wù)主要在賣方興大房產(chǎn)公司。根據(jù)二審查明的事實(shí)，在興大房產(chǎn)公司未及時(shí)辦理執(zhí)行標(biāo)的房屋過(guò)戶手續(xù)的情況下，四川省社保局進(jìn)行了催告，在辦理執(zhí)行標(biāo)的過(guò)戶手續(xù)方面并非完全放任不管，對(duì)此，二審未認(rèn)定四川省社保局存在過(guò)錯(cuò)，并無(wú)不當(dāng)。同時(shí)，二審有關(guān)賀玲玲因在取得抵押權(quán)過(guò)程中存在審查不嚴(yán)，增加了自身抵押權(quán)落空的風(fēng)險(xiǎn)由其自行承擔(dān)的認(rèn)定，亦無(wú)不妥?！?/p>

裁判規(guī)則二：房屋賣方未向買方開(kāi)具發(fā)票，導(dǎo)致買方無(wú)法繳納住宅專項(xiàng)維修基金，亦無(wú)法辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，屬于“非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記”。

案例二：范開(kāi)學(xué)與日照衡悅海曲商用設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理有限公司以及原審第三人山東舒斯貝爾置業(yè)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴【最高人民法院(2017)最高法民終378號(hào)】

最高人民法院認(rèn)為，結(jié)合各方當(dāng)事人的訴辯主張，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題是：涉案房屋未辦理過(guò)戶登記是否是范開(kāi)學(xué)自身原因所致。本院認(rèn)為，本案系衡悅公司申請(qǐng)執(zhí)行舒斯貝爾公司名下被查封的房屋時(shí)，范開(kāi)學(xué)以案外人身份就執(zhí)行標(biāo)的提起的案外人執(zhí)行異議之訴。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第三百一十一條“案外人或者申請(qǐng)執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任”的規(guī)定，范開(kāi)學(xué)就涉案房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益負(fù)有舉證義務(wù)。本案中，范開(kāi)學(xué)提供了其與舒斯貝爾公司簽訂的《商品房買賣合同》、付款憑據(jù)、《舒斯貝爾新天地房屋移交協(xié)議書(shū)》及《房屋租賃合同》等，證明范開(kāi)學(xué)是涉案房屋的權(quán)利人。二審審理期間，范開(kāi)學(xué)又提供了公證書(shū)、涉案《土地登記卡》、《登記卡續(xù)表》及系列生效裁判文書(shū)等證據(jù)，用以證明涉案房屋因舒斯貝爾公司的原因沒(méi)有給范開(kāi)學(xué)開(kāi)具購(gòu)房發(fā)票，范開(kāi)學(xué)因此無(wú)法繳納住宅專項(xiàng)維修基金，亦無(wú)法辦理房屋過(guò)戶手續(xù)?！吨腥A人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》第十九條規(guī)定：“銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位和個(gè)人，對(duì)外發(fā)生經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收取款項(xiàng)，收款方應(yīng)當(dāng)向付款方開(kāi)具發(fā)票；特殊情況下，由付款方向收款方開(kāi)具發(fā)票”。據(jù)此，舒斯貝爾公司作為涉案房屋的銷售方，在范開(kāi)學(xué)向其支付購(gòu)房款后，負(fù)有向范開(kāi)學(xué)開(kāi)具購(gòu)房發(fā)票的義務(wù)。對(duì)沒(méi)有開(kāi)具發(fā)票的原因，舒斯貝爾公司原法定代表人金明出庭作證，證明因該公司沒(méi)有繳納相關(guān)稅費(fèi)等原因，不愿也無(wú)法向范開(kāi)學(xué)出具購(gòu)房發(fā)票。證人金明作證程序符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第七十三條的規(guī)定，雙方當(dāng)事人對(duì)證人進(jìn)行了詢問(wèn)，對(duì)證人證言進(jìn)行了質(zhì)證。證人金明是有關(guān)事實(shí)的親歷者，與雙方當(dāng)事人均無(wú)利害關(guān)系，其證人證言具有客觀性，應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定案件事實(shí)的根據(jù)。范開(kāi)學(xué)提供的《土地登記卡》、《登記卡續(xù)表》證明涉案土地因舒斯貝爾公司原因自2013年以來(lái)陸續(xù)被法院查封至2018年。青島中院、日照中院等法院的一系列生效文書(shū)亦證明，舒斯貝爾公司出售的其他房屋在購(gòu)房戶取得購(gòu)房發(fā)票、繳納了住宅專項(xiàng)維修基金及稅款的情況下，依然無(wú)法辦理房屋登記過(guò)戶手續(xù)。上述證據(jù)之間可相互印證，能夠證明因舒斯貝爾公司原因沒(méi)有給范開(kāi)學(xué)出具購(gòu)房發(fā)票，且即使在取得購(gòu)房發(fā)票的情況下，舒斯貝爾公司亦無(wú)法為涉案房屋辦理過(guò)戶登記手續(xù)。關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金，根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二條規(guī)定，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。該項(xiàng)資金的繳納以購(gòu)房發(fā)票為計(jì)算依據(jù)。因舒斯貝爾公司不向范開(kāi)學(xué)出具購(gòu)房發(fā)票，住宅專項(xiàng)維修資金亦無(wú)法繳納。綜上，范開(kāi)學(xué)關(guān)于涉案房屋沒(méi)有辦理過(guò)戶手續(xù)非其原因所致的主張成立，本院予以支持。一審法院認(rèn)定系范開(kāi)學(xué)原因?qū)е律姘阜课菸茨苻k理過(guò)戶手續(xù)錯(cuò)誤，本院予以糾正。范開(kāi)學(xué)對(duì)涉案房屋提出的異議符合《最高人民法院》第二十八條規(guī)定的情形，其對(duì)涉案房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。一審法院認(rèn)定范開(kāi)學(xué)不具有排除對(duì)涉案房屋強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益有誤，本院予以糾正。涉案房屋所有權(quán)的歸屬并非判斷范開(kāi)學(xué)執(zhí)行異議成立與否的前提，范開(kāi)學(xué)對(duì)此可以另尋法律途徑解決。

裁判規(guī)則三：雖然買受人購(gòu)買存在抵押的房屋，無(wú)法進(jìn)行正常的更名過(guò)戶手續(xù)，但是出賣人與買受人簽訂的補(bǔ)充協(xié)議約定出賣人協(xié)助買受人辦理貸款轉(zhuǎn)貸手續(xù)，將房屋貸款轉(zhuǎn)到買受人名下，出賣人未履行其義務(wù)的，屬于“非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記”。

案例三：申請(qǐng)人朱靜巖與被申請(qǐng)人劉百茹及一審第三人徐成海申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴【（2018）最高法民申2575號(hào)】

最高人民法院認(rèn)為，“關(guān)于劉百茹未辦理案涉房屋過(guò)戶登記是否存在過(guò)錯(cuò)的問(wèn)題。根據(jù)原審查明的事實(shí)，劉百茹與徐成海簽訂房屋買賣合同時(shí)，案涉房屋雖處于吉林省吉林市高新區(qū)人民法院查封中，但同年即被該院解封。而案涉房屋雖然因銀行貸款而設(shè)定了抵押權(quán)，無(wú)法進(jìn)行正常的更名過(guò)戶手續(xù)，但劉百茹與徐成海簽訂的補(bǔ)充協(xié)議約定徐成海協(xié)助劉百茹辦理貸款轉(zhuǎn)貸手續(xù)，將房屋貸款轉(zhuǎn)到劉百茹、劉某、徐成海名下。在案涉房屋抵押權(quán)未滌除的情況下，因朱靜巖與徐成海之間的租賃合同訴訟糾紛，案涉房屋于2011年、2012 年被法院查封，且此后分別于2013年、2014年被續(xù)封。原審基于上述事實(shí)，認(rèn)定劉百茹對(duì)于案涉房屋無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記不存在過(guò)錯(cuò)，亦不缺乏證據(jù)證明，適用法律亦無(wú)不當(dāng)?！?/p>

*此處北京云亭律師事務(wù)所，為作者完成文章時(shí)所在工作單位。