37萬/平，4.61億/套！新豪宅之王來了！

廣州頂級(jí)豪宅項(xiàng)目匯悅臺(tái)便網(wǎng)簽了一套復(fù)式頂豪，價(jià)格高到令人咋舌的4.61億/套！即便是1251平的大面積，攤下來之后，單價(jià)仍要去到37萬/平的高位。

雖然筆者經(jīng)過多方了解，獲悉該項(xiàng)目最初是在2021年底交易，因種種原因，拖到今年才正式網(wǎng)簽。但不管怎么說，都是廣州豪宅市場消費(fèi)實(shí)力的重要代表。

這個(gè)全新的網(wǎng)簽總價(jià)、單價(jià)一經(jīng)傳出，都預(yù)示著廣州、甚至全國的新豪王正式加冕。無獨(dú)有偶，2024年的廣州頂級(jí)豪宅市場，異常火爆。

據(jù)合富研究數(shù)據(jù)顯示，除了傳統(tǒng)頂豪匯悅臺(tái)這套4.61億網(wǎng)簽之外，包括星河灣半島五號(hào)、廣州鵬瑞1號(hào)兩大新晉頂豪在內(nèi)，三大盤聯(lián)袂在短短的兩個(gè)月時(shí)間，接連成交了6套總價(jià)超過2億的頂級(jí)豪宅。

這波強(qiáng)勁的頂豪消費(fèi)力，接連將廣州推上熱搜榜，更為重要的是，在這輪頂豪競賽中，廣州直接領(lǐng)跑四大一線城市，無論是成交套數(shù)還是成交面積都雄踞北上廣深之首，遙遙領(lǐng)先北京0套、深圳0套，雖然上海同樣網(wǎng)簽了4套，但廣州以網(wǎng)簽面積4015平力壓上海3354平登頂。

廣州，由此成為中國一線城市的頂豪之王！

這個(gè)結(jié)論，可能會(huì)出乎很多人意料，因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)上經(jīng)常有些言論，認(rèn)為上海是中國各城市GDP之王，理應(yīng)是上海富人最多，同樣頂豪成交應(yīng)該最多。或者至少是北京，作為首都，幾乎聚集全國最頂尖的資源所在，這批塔尖人士非富即貴，頂豪無處不在。要么，可能是深圳，打造世界科創(chuàng)之都，又離香港近，頂豪消費(fèi)能力驚人。

怎么在這輪樓市周期里，反而是廣州率先跑出來，快速在最具風(fēng)向標(biāo)意義的頂豪領(lǐng)域先拔頭籌，這是個(gè)很多人都好奇的問題？

但筆者認(rèn)為，廣州這座歷史悠久的城市，以其“敢為天下先”的精神，在每個(gè)周期切換、時(shí)代轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，常常能夠領(lǐng)跑前列。這種先行者意識(shí)不僅深植于廣州的文化底蘊(yùn)之中，更是其在樓市動(dòng)態(tài)中不斷展現(xiàn)的鮮明特色。同時(shí)，千年商都本身底蘊(yùn)深厚、稟賦卓越，藏富于民的務(wù)實(shí)精神，在置業(yè)方面同樣擁有強(qiáng)大消費(fèi)能力。

首先，說說廣州的敢為天下先。

最新近一輪樓市調(diào)整，可以說從9月底開始，當(dāng)時(shí)筆者寫的《》文章提到，自從919美國超預(yù)期大幅降息之后，中國調(diào)整空間大增。

降息將顯著縮小中美兩國利差，有望改變資本單一流向。降息前的美國，是全球資本最為熱衷的聚集地。那么，隨著美國大幅降息，更多外資流入中國市場，尋求更高的投資回報(bào)。同時(shí)，中國企業(yè)和居民的海外投資必要性、迫切性將減弱。

因此，中國資金外流壓力極大降低，反而想進(jìn)入中國的外資急切尋找機(jī)會(huì)。中國資本市場恰好處于投資洼地，給國際資本提供絕佳機(jī)會(huì)，從時(shí)機(jī)上看，完美可以將國際資本從美日歐印等創(chuàng)新高的股市里高位套現(xiàn)后，轉(zhuǎn)戰(zhàn)到處于低位的中國股市，抄底低價(jià)高值的中國資產(chǎn)。

因此，中國主動(dòng)出擊，從2024年9月底至10月，密集發(fā)布超乎預(yù)期的多項(xiàng)救市政策：

924央行金監(jiān)局證監(jiān)會(huì)聯(lián)手，發(fā)布多項(xiàng)救市新政；

926政治局會(huì)議定調(diào)，首次提出房地產(chǎn)要止跌回穩(wěn)；

927央行搶先宣布降準(zhǔn)，釋放1萬億資金；

929央行宣布存量房貸下調(diào)利率10月31日前落地，優(yōu)化個(gè)人住房貸款最低首付款，延長部分房地產(chǎn)金融政策期限，調(diào)整保障性住房再貸款有關(guān)事項(xiàng)；

929廣州率先成為首個(gè)全面取消限購的一線城市，上海、深圳松綁限購政策；

930北京宣布對(duì)非本地戶籍家庭購房的政策進(jìn)行調(diào)整，將連續(xù)繳納社保和個(gè)稅的年限從原來的5年改為五環(huán)內(nèi)3年，五環(huán)外2年，并取消了普通住宅和非普通住宅的區(qū)分；

1008發(fā)改委新聞發(fā)布會(huì)，提出系統(tǒng)落實(shí)一攬子增量政策，扎實(shí)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)向上結(jié)構(gòu)向優(yōu)、發(fā)展態(tài)勢(shì)持續(xù)向好；

1012財(cái)政部，重點(diǎn)透露安排了1.2萬億元債務(wù)限額支持地方化解存量隱性債務(wù)和消化政府拖欠企業(yè)賬款，疊加運(yùn)用專項(xiàng)債、專項(xiàng)資金、稅收政策等支持推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加大對(duì)重點(diǎn)群體的支持保障力度；

1014國家市場監(jiān)督管理總局、工業(yè)和信息化部、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)手公布多項(xiàng)加大助企幫扶力度舉措，提出每年實(shí)現(xiàn)質(zhì)量融資增信授信額度3000億元，工業(yè)領(lǐng)域在建和年內(nèi)開工項(xiàng)目大約有36000個(gè)，預(yù)計(jì)未來3年將拉動(dòng)投資超過11萬億元等等；

從上述高頻率的政策調(diào)整中，可以看出，廣州在中央提出房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)之后，再次展現(xiàn)了其開拓進(jìn)取的姿態(tài)。自2023年9月底開始，隨著美國超預(yù)期大幅降息，中國調(diào)整空間大增。

廣州迅速響應(yīng)，發(fā)布了系列救市政策，這些政策不僅超乎市場預(yù)期，更是在一線城市中率先全面放開限購，為外地改善階層提供了置業(yè)廣州的機(jī)會(huì)。

這些政策的密集發(fā)布，從央行金監(jiān)局證監(jiān)會(huì)聯(lián)手發(fā)布救市新政，到政治局會(huì)議定調(diào)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，再到央行宣布降準(zhǔn)釋放資金，以及廣州率先取消限購，這一系列動(dòng)作不僅極大地改善了市場預(yù)期，提振了市場信心，更是在一線城市中起到了風(fēng)向標(biāo)的作用。

隨著政策的放開，廣州的房地產(chǎn)市場需求激增，樓市交易同樣領(lǐng)跑四大一線城市。

廣州住建局公布的數(shù)據(jù)顯示，新政實(shí)施以來（截至10月21日），全市一手住宅認(rèn)購量7680套、比9月全月一手住宅網(wǎng)簽總量（5164套）增長48.7%。

10月份（截至10月21日），全市一手住宅網(wǎng)簽6300套，67.26萬平方米，比9月全月一手住宅網(wǎng)簽5164套，56.03萬平方米，增長22.0%和19.47%。同比去年同期（去年10月1日-10月21日）的4323套，47.88萬平方米，增長45.73%和40.48%。

據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，橫向?qū)Ρ纫痪€城市，2024年10月前15日，商品住宅成交面積分別是：北京20.28萬平方米，上海15.96萬平方米，廣州40.46萬平方米，深圳10.55萬平方米。廣州成交面積約為北京2倍、上海2.5倍，深圳4倍。而且同比大漲30%，遠(yuǎn)超上海同比漲22%。

相比較之下，北京、深圳均出現(xiàn)下跌。由此可見，無論是橫向?qū)Ρ绕渌痪€城市，還是縱向?qū)Ρ热ツ晖冢瑥V州樓市都非常爭氣，取得全勝的戰(zhàn)績。

無獨(dú)有偶，就在廣州樓市全面走旺之際，土地同步發(fā)力。

2024年9月29日，5小時(shí)、148輪激烈拍賣角逐，保利在與越秀、中海PK中，笑到最后，最終以117.55億將南方面粉廠地塊收入囊中，折合樓面價(jià)6.7萬元／㎡。

南方面粉廠地塊高溢價(jià)出讓，一舉摘得今年拍地總價(jià)地王、天河單價(jià)地王兩項(xiàng)桂冠，新地王加冕，讓廣州樓市成功止跌回穩(wěn)，對(duì)帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場信心有重要提振作用。

國慶節(jié)前，隨著中央一系列重磅救市舉措強(qiáng)勁推進(jìn)，接連祭出：降準(zhǔn)、降息、降首付比例，打通社保、保險(xiǎn)、理財(cái)?shù)荣Y金入市堵點(diǎn)，支持上市公司并購重組極大提振市場信心，重點(diǎn)做好應(yīng)屆高校畢業(yè)生、農(nóng)民工、脫貧人口、零就業(yè)家庭等重點(diǎn)人群就業(yè)工作。

此外，同步有國家高層智囊在公開場合吹風(fēng)，傳聞10萬億大救市計(jì)劃還在醞釀發(fā)貨中。

受諸多利好影響，已經(jīng)低迷大半年的股市，最近已經(jīng)持續(xù)上漲多日，從2700保衛(wèi)戰(zhàn)，直接暴力拉升，一度飆漲至3600多點(diǎn)，雖然后續(xù)回落到3200-3300點(diǎn)之間，但火爆交易還直接導(dǎo)致上交所服務(wù)器宕機(jī)，多款券商APP崩了。另外，連多家境外機(jī)構(gòu)都紛紛看好中國股市，顯示出市場的活躍度和投資者的信心。

廣州樓市一樣熱鬧，備受關(guān)注的土地市場，迎來一場重磅拍賣。前文提到的南方面粉廠地塊起拍價(jià)高達(dá)88億，不僅吸引了廣州很多人的關(guān)注，全國各地媒體都競相報(bào)道，主要是這塊地位置非常優(yōu)越。還未開拍之前，官方對(duì)外宣傳稿件中，就已經(jīng)提前加持“金融地王！國際一流理想社區(qū)！”的光環(huán)。

這宗難得一見主城核心區(qū)域一線江景地塊，開發(fā)價(jià)值無比巨大，因此，吸引了眾多開發(fā)商踴躍參與，不僅國央企紛紛強(qiáng)勢(shì)出擊，許多中小民企都聯(lián)合抱團(tuán)，希望能將此優(yōu)質(zhì)地塊收入囊中。

南方面粉廠地塊成功出讓，一舉扭轉(zhuǎn)了廣州今年上半年土地拍賣市場冷清局面，直接帶旺下半年地市，達(dá)到止跌回穩(wěn)的重要作用。

而且這宗地塊，各種條件都出類拔萃，推介手冊(cè)顯示，天河區(qū)臨江大道北側(cè)AT080722地塊毗鄰世界級(jí)金融CBD西區(qū)，坐擁珠江中段黃金岸線，南向望江稀缺景觀！

到5號(hào)線員村站直線距離僅約600米，將來還會(huì)有廣州首條大環(huán)線11號(hào)線正在緊鑼密鼓建設(shè)當(dāng)中。一線臨江，地段位置好，生活配套便捷，堪稱最能打的六邊形戰(zhàn)士。

南方面粉廠地塊位于廣州金融城西區(qū)，屬于主城區(qū)核心地段，本身屬于廣州重點(diǎn)建設(shè)的金融城，該地塊作為西區(qū)首個(gè)開發(fā)的臨江地塊先行啟動(dòng)，可推動(dòng)金融城西區(qū)開發(fā)建設(shè)。與珠江江新城僅數(shù)百米之遙，隔著華南快速與僑鑫匯悅臺(tái)相望，官方推介的時(shí)候，重點(diǎn)提到，江景與匯悅臺(tái)一樣。

地塊一江之隔便是琶洲，這里有廣交會(huì)展館區(qū)，并全力打造琶洲人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)。未來將有江底隧道連接員村南路和琶洲會(huì)展區(qū)，幾乎是一腳油門就能到的地方。以后項(xiàng)目建成后，站在陽臺(tái)上，遙望對(duì)面就是阿里、小米、微信、唯品會(huì)等互聯(lián)網(wǎng)巨頭大樓，與世界頂級(jí)企業(yè)堪稱零距離。

另外，南方面粉廠地塊面積龐大，根據(jù)出讓公告，該地塊為二類居住用地兼容商業(yè)用地、商務(wù)辦公用地，土地面積47448.67平方米，容積率最高為3.7，建筑面積達(dá)到17.556萬平方米，建筑限高150米。

在主城區(qū)能拿到建筑面積高達(dá)17萬平的地塊，對(duì)于拿地開發(fā)商來說，可操作空間非常大，能夠?qū)a(chǎn)品打磨成頂級(jí)人居生活典范，而不是切成一小塊、一小塊的單體樓開發(fā)，那會(huì)嚴(yán)重影響產(chǎn)品設(shè)計(jì)、園林會(huì)所、基礎(chǔ)配套等生活品質(zhì)。

而且，這次土地出讓，誠意滿滿，使用率能做到130%，而且官方特別強(qiáng)調(diào)，這么高的使用率只給了南方面粉廠地塊。除非有同等條件優(yōu)質(zhì)地塊，否則，不是每塊地都能有130%的使用率。

可以說，南方面粉廠地塊屬于廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度最頂級(jí)珠金琶黃金三角地帶，是近些年來極其罕見的超級(jí)優(yōu)質(zhì)地塊，如果一定要說能與之匹敵的地塊，可能全廣州只剩珠江新城冼村地塊和賽馬場地塊可堪一戰(zhàn)，冼村已經(jīng)進(jìn)入開發(fā)，賽馬場還在搬遷之中。

可以預(yù)見，集萬千寵愛于一身的南方面粉廠地塊，不只只是開發(fā)豪宅那么簡單，而將會(huì)打造廣州頂豪標(biāo)桿。

今年以來，筆者先后參觀過星河灣·半島五號(hào)、廣州鵬瑞壹號(hào)，兩者作為廣州目前市場上極具標(biāo)桿價(jià)值的頂豪產(chǎn)品，在市場都引起不小轟動(dòng)，前者成功網(wǎng)簽了中國內(nèi)地年度唯一一套貨值超過2億的頂豪，后者備案單價(jià)高達(dá)56萬/平方米，問鼎內(nèi)地頂豪市場，銷售申報(bào)總價(jià)超過12億元。

展望未來，隨著南方面粉廠地塊項(xiàng)目的蓄勢(shì)待發(fā)，這股新興力量將攜帶著新的期待與創(chuàng)新，為廣州頂豪市場注入新鮮血液。不僅承載著對(duì)過去輝煌的傳承，更將開啟廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)升級(jí)的新篇章。

三強(qiáng)鼎立，不僅將共同構(gòu)筑起廣州頂豪市場的堅(jiān)固基石，更將以其獨(dú)特的魅力與影響力，推動(dòng)廣州這座國際大都市向著更加繁榮、多元的未來邁進(jìn)。

那么，問題來了，廣州為什么需要頂豪？

筆者認(rèn)為，這對(duì)于藏富于民的廣州打造國際大都市、吸引全球頂尖人士具有重要意義。頂豪產(chǎn)品的開發(fā)和銷售，將直接刺激了房地產(chǎn)市場的繁榮，頂豪產(chǎn)品能夠?yàn)槿蝽敿馊耸刻峁└叨说木幼…h(huán)境，吸引他們來廣州居住和工作，帶來技術(shù)、資金、人才和產(chǎn)業(yè)資源，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。

縱觀全球經(jīng)濟(jì)與文化的璀璨明珠——倫敦、紐約、東京、香港等國際大都市，不僅是全球政治、文化、金融、商業(yè)與創(chuàng)新的中心，還因其雄厚的產(chǎn)業(yè)沉淀和聚集的頂尖人士，而在世界舞臺(tái)上占據(jù)著舉足輕重的地位，共同編織了一幅幅關(guān)于奢華、品味與夢(mèng)想的畫卷。

倫敦，這座擁有悠久歷史的城市，其頂級(jí)豪宅不僅承載著歷史的厚重，更融入了現(xiàn)代的奢華與創(chuàng)新。在肯辛頓宮花園區(qū)，比鄰英國皇室居所的豪宅，如海德公園一號(hào)（One Hyde Park），成為了包括中國、澳大利亞、沙特、韓國、卡塔爾、土耳其、希臘、哈薩克斯坦等全球富豪競相以成為其業(yè)主為榮。

海德公園一號(hào)作為全球頂豪的代表，已經(jīng)建成10多年，但其房價(jià)依然堅(jiān)挺，二手房平均要價(jià)普遍在6300英鎊每平方英尺，約合每平方米58萬人民幣。價(jià)格之所以這么高，不僅擁有無與倫比的地理位置，更以其獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)、頂級(jí)的室內(nèi)裝修以及私密的安全保障，滿足了精英階層對(duì)于生活品質(zhì)的極致追求。重要的是，全球富豪都把倫敦房產(chǎn)作為其保險(xiǎn)箱。

紐約，號(hào)稱“不夜城”的國際大都會(huì)，其頂級(jí)豪宅市場同樣熠熠生輝。曼哈頓上東區(qū)，作為傳統(tǒng)的富人區(qū)，從中央公園西側(cè)的“億萬富翁大道”到第五大道的摩天豪宅，聚集了眾多價(jià)值連城的豪宅。美國科技巨頭、甲骨文創(chuàng)始人拉里·埃里森，城堡投資集團(tuán)創(chuàng)始人、對(duì)沖基金大亨肯尼斯·格里芬等，都是這里的?？?。

東京，作為亞洲的金融與科技中心，其頂級(jí)豪宅市場同樣不容小覷。銀座、六本木等區(qū)域，以其獨(dú)特的地理位置和濃厚的文化氛圍，吸引了眾多國內(nèi)外富豪的目光。在六本木山丘（Roppongi Hills），由森大樓公司開發(fā)的綜合性建筑群，不僅包含了豪華住宅，還有購物中心、酒店、美術(shù)館等多種業(yè)態(tài)，為居住者提供了前所未有的生活方式體驗(yàn)。

日本企業(yè)家孫正義、軟銀集團(tuán)高層等，均在此擁有私人寓所。這些豪宅不僅設(shè)計(jì)前衛(wèi)，還巧妙融合了日本傳統(tǒng)美學(xué)與現(xiàn)代科技，展現(xiàn)了東京作為國際大都市的獨(dú)特魅力。

香港，這座中西合璧的國際都市，其頂級(jí)豪宅市場更是全球聞名。淺水灣、半山區(qū)等區(qū)域，一直以來都是香港富豪的聚集地。位于香港島南端的淺水灣，以其優(yōu)美的海岸線、清新的空氣和私密的環(huán)境，成為了香港頂級(jí)豪宅的代名詞。李嘉誠、李兆基等香港商界巨擘，均在此擁有私人別墅。

而半山區(qū)，則以其優(yōu)越的地理位置和便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，吸引了眾多國際富豪的青睞。其中，香港首富李嘉誠家族位于深水灣的豪宅，不僅占地面積廣闊，更以其獨(dú)特的建筑風(fēng)格和高度的私密性，成為了香港豪宅市場的標(biāo)桿。

居住在城央之中的頂尖人士，包括政壇要員、文化大家、金融巨鱷、娛樂明星、運(yùn)動(dòng)健將等各個(gè)領(lǐng)域最為出類拔萃的精英，他們的消費(fèi)和投資行為直接刺激經(jīng)濟(jì)增長，對(duì)高端服務(wù)和產(chǎn)品的需求推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和創(chuàng)新。

其國際影響力提升城市的全球知名度和吸引力，參與豐富了城市的文化生活，增加城市的文化多樣性，慈善活動(dòng)和公共事務(wù)參與促進(jìn)社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步。

可以說，頂級(jí)豪宅與頂尖精英在國際大都市中的相輔相成，不僅提升了城市的居住品質(zhì)和國際化水平，更促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的繁榮和產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新。這些豪宅不僅是財(cái)富的象征，更是藝術(shù)與科技、歷史與現(xiàn)代、自然與城市完美融合的結(jié)晶。

同時(shí)，頂豪產(chǎn)品也是城市競爭力和文化魅力的重要體現(xiàn)，見證了全球精英階層對(duì)于生活品質(zhì)的不懈追求，有助于廣州在全球舞臺(tái)上展現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與文化交流中心更加獨(dú)特的魅力。

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