北京樓市最近的樓市比較熱鬧，取消普宅/非普宅標準后，地產(chǎn)十一言團隊獲獨家重磅消息：北京樓市部分地價已經(jīng)取消上限！

北京作為中國的首都，土地之稀缺性不言而喻，從2021年開始，國土部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定北京土地的入市的合理上限，溢價率不超過15%。也就是說，北京土地拍賣價不得超過掛牌價的15%，給北京地價帶上了緊箍咒。

最近，一直奔跑在一線的言公子發(fā)現(xiàn)，位于豐臺區(qū)萬泉寺村棚戶區(qū)改造0024地塊入市，卻未設(shè)置地價上限，也未設(shè)置未來商品住房銷售指導(dǎo)價！成為北京3年多以來首個不限地價的地塊。

而就在11月22日，又一個不設(shè)地價上限和銷售指導(dǎo)價的地塊也計劃入市了，那就是昌平區(qū)東二旗地塊。地塊掛牌起始價為21.077億元，并未設(shè)置地價上限。同時也沒有設(shè)置未來商品住房的銷售指導(dǎo)價。這也成為了北京3年多以來第二個未設(shè)置限價的新房地塊。

有粉絲問言公子，北京土地限價是不是要取消了？言公子特意查詢了諸多資料，也跟同行交流了一番，發(fā)現(xiàn)，北京土地放開限價是個別現(xiàn)象。

仍然有一些土地掛牌之時，仍然有限價。比如，在上周掛出的“好房子”地塊亦莊X24地塊。

該地塊掛牌起始價為34.8億元，地價上限設(shè)定為40.02億元，當(dāng)競買報價達到地價上限時，則轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競報“現(xiàn)房銷售”面積的程序，現(xiàn)房銷售面積上限為1.6萬平。當(dāng)這上限達到時，則將轉(zhuǎn)為現(xiàn)場搖號方式確定誰拿地。

該地塊未來商品住房銷售指導(dǎo)價為期房7.7萬元/平米，現(xiàn)房7.9萬元/平米，具體價格可有5%的浮動。

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DICHAN SHIYIYAN

昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)東二旗村地塊位于未來科學(xué)城東區(qū)西側(cè)，周邊有地鐵17號線的未來科學(xué)城站。

地塊東側(cè)在建的昌平首家、北京規(guī)模最大的山姆會員店，計劃于2025年底開業(yè)，地塊西北角將建一個幼兒園，附近還有首師大附中昌平校區(qū)等。

不利因素是地塊西北側(cè)250米處是八仙陵園，占地約6000平，有數(shù)千個墓碑（據(jù)說在搬遷了）。八仙陵園東南側(cè)，緊挨著北京國賢府圍墻還有一片村里的墓地，距離小區(qū)更近。

從產(chǎn)業(yè)來看，主要依托未來科學(xué)城，以及昌平新劃定的自由貿(mào)易示范區(qū)。

地塊周邊的次新和新房價格基本都在5萬/平以上。言公子了解到，板塊產(chǎn)品存在斷層，北七家和天通苑塊想要買改善類產(chǎn)品很難。

東二旗地塊用地面積約7.9萬平，建筑規(guī)模約10萬平，住宅部分容積率只有1.3，未來大概率會做改善產(chǎn)品。

在規(guī)劃條件上，東二旗地塊略微寬松，主要體現(xiàn)在部分樓棟高度可提高1層至9層，兩塊地內(nèi)總計不超過3.9萬平方米的用地建筑高度可至27米，還有，減少了居住地塊街坊路，更有利于建筑排布。

距離最近的北京國賢府，同樣容積率1.3，控高24米，戶型面積段115㎡-180㎡，得房率90-92%。

項目于去年11月9日取證，共822套房源。截至今年11月22日，網(wǎng)簽453套，去化率55.11%，已簽約面積55880.38㎡，成交均價約5.6萬/㎡，總簽約金額約31.24億元（超過27億拿地價）。

附近新盤還有溫哥華森林，周邊二手房有別墅京基鷺府、東方普羅旺斯、融創(chuàng)北京壹號莊園等，萬科翡翠公園、融尚未來、未來金茂府等。

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DICHAN SHIYIYAN

亦莊新城河西X24地塊，該地塊用地面積約6.7萬平，住宅用地面積約3.08萬㎡、地上建控規(guī)模約7.7萬㎡，容積率2.5，建筑限高80米；住宅配建8000㎡教育、3.7萬㎡商業(yè)和2塊綠化用地，商業(yè)控高80米，以旅館、商業(yè)為主。

地塊距離亦莊T1線泰河路站僅200米，但很多人和言公子反映，這個線路有和沒有沒什么區(qū)別。

值得一提的是，土地出讓文件中也提前約定，該地塊將打造“亦莊好房子”模式。

1、土地出讓文件中約定，鼓勵該項目設(shè)置不超過1千平的首層架空空間，架空層層高不低于3.6米，在3.6米至4.9米之間，這部分面積不計入容積率。架空層只作為公共開敞空間，提供公共服務(wù)功能，不得作為停車、車行交通空間或商業(yè)用房使用。

2、鼓勵該地塊設(shè)置風(fēng)雨連廊。需落實以下要求：有頂蓋、無圍護結(jié)構(gòu)、有圍護設(shè)施、兩側(cè)不封閉的，按其外圍護結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積1/2計算建筑面積,但該面積不計入容積率。

說到這，X24地塊會成為繼龍湖觀萃、金茂璞逸豐宜之后，北京第三個設(shè)置架空層的項目。相信北京樓市未來設(shè)置架空層的新房會越來越多。

盡管如此，也并不能保證未來的銷售很流暢。一是取決于片區(qū)供應(yīng)。河西之前供地比較集中，有中海京叁號院、招商璽等，附近有龍湖天街、北京二中經(jīng)開區(qū)學(xué)校、亦莊實驗學(xué)校等資源。目前，周邊新房項目，成交網(wǎng)簽價在7.8萬/平左右。

招商璽房源960套，期房672套，指導(dǎo)價7.7萬；現(xiàn)房300套，指導(dǎo)價7.9萬。截至今天，招商璽期房網(wǎng)簽209套，網(wǎng)簽均價7.7萬/㎡；現(xiàn)房網(wǎng)簽32套，網(wǎng)簽均價7.8萬/㎡，網(wǎng)簽價格和指導(dǎo)價幾乎持平。

容積率上看，X24和京叁都是2.5，招商璽是2.3，三個項目基本可以持平。

X24位置，比招商璽甚至板塊內(nèi)前幾年其他項目都要強。而京叁距離T1線超過1公里，招商璽大概有700米。X24明顯對通勤黨更友好。

在二手房方面，亦莊金茂府近90天只成交了一套房源，均價降到8萬/平。

二是取決于地塊未來要做的產(chǎn)品。據(jù)京樓小紅姐報道，亦莊過去10年賣的房子，兩極分化非常明顯。要么90㎡以下的剛需戶型，存量只有3套。

要么直接140㎡以上的超級大平層，現(xiàn)有存量440套。目前現(xiàn)有存量最多的是140-160平，160套。期待亦莊河西出現(xiàn)一些100-110㎡左右的三室和120-130㎡四室的房子。

亦莊河西X24地塊的產(chǎn)品，大概就會考慮市場需要做100-130平的改善戶型。

好房子越來越多的未來，疊加政策利好，希望北京樓市能有個完美的收官月。

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