普陀區(qū)長(zhǎng)壽路迷你商辦綜合體“旭輝企業(yè)廣場(chǎng)” 筆者現(xiàn)場(chǎng)拍攝

據(jù)自媒體萊坊KNIGHT FRANK 公眾號(hào)透露，今年以來(lái)三個(gè)季度上海甲級(jí)辦公樓空置率已經(jīng)超過(guò)國(guó)際公認(rèn)警戒線(xiàn)20%，達(dá)21.1%，見(jiàn)下圖：

截止今年三季度滬上甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率圖表 圖源萊坊KNIGHT FRANK

而上海甲級(jí)辦公樓增加供應(yīng)還在繼續(xù)，據(jù)自媒體上海樓典公眾號(hào)透露，從1992年上海土地批租恢復(fù)以來(lái)，從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，2016-2023，上海外環(huán)內(nèi)及虹橋商務(wù)區(qū)年均的辦公供應(yīng)量在300萬(wàn)平方米左右，而在2024-2028，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)接近500萬(wàn)平方米。未來(lái)五年（2024年—2029年）上海還將有約2400萬(wàn)平方米的辦公樓入市。如此海量甲級(jí)辦公樓入市，必將進(jìn)一步拉高上海市場(chǎng)的辦公樓空置率。

面對(duì)高企的上海辦公樓率，本公眾號(hào)《上海城市更新》2024年11月15日推出題為《辦公樓的“寒冬”何時(shí)能“回暖”》一文，提出了三個(gè)“多元化”的錦囊妙計(jì)，通過(guò)城市更新消化閑置辦公樓，即“空間多元化”、“功能多元化”、“產(chǎn)業(yè)多元化”。在 “功能多元化”一欄，該文特別提到了把純辦公樓通過(guò)城市更新為含有“辦公”、“居住”、“生活” 為一體的迷你“綜合體”，類(lèi)似于本人在2023年1月3日《商用地產(chǎn)價(jià)值優(yōu)化》公眾號(hào)文章《閑置【小體量商業(yè)體】新希望》一文中提到的匯集“辦公”、“精品酒店”、“長(zhǎng)租公寓”、“短租公寓”、“精品商業(yè)”、“運(yùn)動(dòng)館”、“美容美發(fā)”、“休閑娛樂(lè)”、“會(huì)所”等功能開(kāi)設(shè)“迷你商辦型綜合體”的案例。

下面我們來(lái)詳細(xì)討論一下“辦公樓更新為迷你商辦綜合體應(yīng)植入什么樣商業(yè)組合”這個(gè)問(wèn)題。

01

選擇什么樣的商業(yè)組合

辦公樓城市更新怎樣植入一個(gè)小型商業(yè)組合，需要回答以下幾個(gè)問(wèn)題：

1.首先是選“規(guī)?！?。

就是選擇一個(gè)多么大的小型商業(yè)組合。寫(xiě)字樓配底商的面積占比安排需要綜合考慮多個(gè)因素，根據(jù)本人觀(guān)察，以下的占比范圍可供參考：

1）通常情況下，底商面積占寫(xiě)字樓總面積的 10% - 30%較為合適。

2）如果寫(xiě)字樓位于城市核心商務(wù)區(qū)，周邊商業(yè)配套相對(duì)完善，底商面積占比可以在 10% - 15%左右，重點(diǎn)提供一些特色、便捷的服務(wù)。

3）若寫(xiě)字樓所處位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，周邊商業(yè)設(shè)施不足，底商面積占比可適當(dāng)提高到15% - 30%，以滿(mǎn)足更多的日常需求。

4）還有，選擇規(guī)模大小還要根據(jù)投入更新的辦公樓位置，如果被更新的辦公樓不臨路，植入的商業(yè)只為本辦公區(qū)域上班人員服務(wù)，那規(guī)模就小一點(diǎn)；如果被更新的辦公樓臨路，植入商業(yè)除了服務(wù)本辦公區(qū)域上班人員同時(shí)還服務(wù)周邊社區(qū)居民，那規(guī)模就大一點(diǎn)，但最終的占比安排還需考慮寫(xiě)字樓的規(guī)模、入駐企業(yè)類(lèi)型、周邊商業(yè)環(huán)境、交通狀況以及目標(biāo)客戶(hù)群體的需求等因素。題圖所示的作為迷你商辦綜合體的“旭輝企業(yè)廣場(chǎng)”，因?yàn)槭莾擅媾R路地鐵上蓋，西臨新會(huì)路，北臨長(zhǎng)壽路，項(xiàng)目上辦公面積36000平方米，商業(yè)面積18000平方米，商業(yè)面積占比高達(dá)33%；

2.其次是選“內(nèi)涵”。

就是選擇一個(gè)什么樣內(nèi)涵的小型商業(yè)組合。寫(xiě)字樓配底商的組合安排需要綜合考慮多個(gè)因素，根據(jù)本人觀(guān)察，以下的組合范圍可供參考：選擇“內(nèi)涵”還要根據(jù)投入更新的辦公樓位置，如果被更新的辦公樓不臨路，植入的商業(yè)只為本辦公區(qū)域上班人員服務(wù)，那么建議的商業(yè)業(yè)態(tài)組合有：

1）餐飲，包括早餐、午餐、晚餐，以及下午茶、咖啡、點(diǎn)心等?？赡苡袑?duì)快餐、正餐、特色餐廳等不同類(lèi)型餐飲的需求；

2）便利店購(gòu)物：購(gòu)買(mǎi)日常的食品、飲料、辦公用品、個(gè)人護(hù)理用品等；

3）健身與運(yùn)動(dòng)：例如健身房會(huì)員、瑜伽課程、運(yùn)動(dòng)裝備等；

4）美容美發(fā)服務(wù)：理發(fā)、造型、美容護(hù)理等；

5）快遞與物流服務(wù)：收發(fā)快遞、文件寄送等；

6）打印復(fù)印服務(wù)：文件打印、裝訂、掃描等；

7）禮品與文具：用于商務(wù)送禮的禮品、會(huì)議和辦公所需的文具；

8）金融服務(wù)：如銀行的存取款、理財(cái)咨詢(xún)，或者 ATM 機(jī)的使用；

9）教育培訓(xùn)：如語(yǔ)言學(xué)習(xí)、職業(yè)技能培訓(xùn)等；

10）休閑娛樂(lè)：例如桌游、密室逃脫等，用于工作之余的放松。

如果被更新的辦公樓臨路，植入的商業(yè)除了為本辦公區(qū)域上班人員服務(wù)，還可以方便周邊居民來(lái)消費(fèi)，那么建議商業(yè)業(yè)態(tài)組合增加：

1）生鮮超市：滿(mǎn)足居民日常購(gòu)買(mǎi)新鮮蔬菜、水果、肉類(lèi)、禽蛋、水產(chǎn)等食品的需求；

2）藥店：提供常用藥品、保健品、醫(yī)療器械等，保障居民的健康需求；

3）洗衣店：為居民提供衣物清洗、熨燙、干洗等服務(wù)；

4）寵物服務(wù)：寵物食品、用品銷(xiāo)售，寵物美容、寄養(yǎng)、醫(yī)療等；

5）維修服務(wù)：手機(jī)家電維修、水電維修、門(mén)窗維修等；

6）花店：滿(mǎn)足居民購(gòu)買(mǎi)鮮花用于裝飾、送禮等需求；

7）面包糕點(diǎn)店：提供新鮮的面包、蛋糕、點(diǎn)心等；

8）健身房或運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館：滿(mǎn)足居民健身鍛煉的需求：

9）家政服務(wù)：包括保潔、保姆、月嫂、鐘點(diǎn)工等服務(wù)；

10）此外，教育培訓(xùn)增加如兒童興趣班、課外輔導(dǎo)班、成人技能培訓(xùn)等；

旭輝里主力商超篇：奧樂(lè)齊、屈臣氏、7ELEVEN（7-11）與全業(yè)態(tài)導(dǎo)購(gòu)牌 現(xiàn)場(chǎng)拍攝

旭輝里吃喝篇：大小餐飲五十多家、不同品牌咖啡飲料 現(xiàn)場(chǎng)拍攝

旭輝里美容美發(fā)、培訓(xùn)、健身娛樂(lè)篇 現(xiàn)場(chǎng)拍攝

3. 最后是選“檔次”。

在選擇小型商業(yè)組合的檔次時(shí)，需要綜合考慮多個(gè)因素。首先，要考慮目標(biāo)客群的消費(fèi)能力和消費(fèi)偏好。如果所在區(qū)域主要是中高收入人群，可能傾向于選擇中高檔次的商業(yè)組合，提供品質(zhì)較高、價(jià)格相對(duì)較高的商品和服務(wù)；

其次，要考慮周邊商業(yè)環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)情況。如果周邊已經(jīng)有較多的中高檔次商業(yè)，為了形成差異化，可以選擇中低檔次或者特色化的商業(yè)組合；

再者，成本和收益也是重要因素，高檔次的商業(yè)通常需要更高的投入，但可能帶來(lái)更高的回報(bào)，然而，風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較大。中低檔次的商業(yè)成本相對(duì)較低，但利潤(rùn)空間可能相對(duì)較??；

另外，項(xiàng)目的定位和長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃也會(huì)影響檔次選擇。如果希望打造一個(gè)具有獨(dú)特魅力和長(zhǎng)期吸引力的商業(yè)項(xiàng)目，可能需要在檔次選擇上進(jìn)行創(chuàng)新和平衡；最后，還需考慮當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)需求的變化。隨著時(shí)間的推移，消費(fèi)需求和檔次偏好可能會(huì)發(fā)生變化，要保持一定的靈活性和適應(yīng)性。

如本文提到的長(zhǎng)壽旭輝里1.8萬(wàn)平方米商業(yè)部分就屬于中高端小型商業(yè)組合，這個(gè)小型商業(yè)組合屬于“潮致生活商業(yè)空間”，致力于提供高品質(zhì)、精致且充滿(mǎn)潮趣的辦公及生活新體驗(yàn)，集高品質(zhì)餐飲、夜行消費(fèi)、超人氣零售、前沿潮玩等注重體驗(yàn)的生活配套于一體，引入了多家上海“首店”，并匯聚了知名品牌如泡泡瑪特、屈臣氏、老鳳祥等，整體招商水平較高。

02

入選商業(yè)組合如何落戶(hù)

上面題圖所示的徐匯企業(yè)大廈小型商辦綜合體的地下二層地上三層商業(yè)裙房是定制商業(yè)樓層設(shè)計(jì)建造，所以，造好后裝入原來(lái)商業(yè)定位選好的商家組合裝進(jìn)去沒(méi)有任何問(wèn)題，而且商家落戶(hù)后運(yùn)行良好。而純辦公樓樓層設(shè)計(jì)構(gòu)造與商場(chǎng)設(shè)計(jì)樓層設(shè)計(jì)構(gòu)造不同，因此，在純辦公樓下面基層樓層通過(guò)城市更新植入小型商業(yè)組合變成小型商辦綜合體是需要對(duì)原辦公樓的總平面與所涉及的樓層進(jìn)行改造使之符合選定植入這個(gè)小型商業(yè)組合落戶(hù)與運(yùn)行需要：

1. 優(yōu)化總平面圖。

使之符合小體量商業(yè)運(yùn)行需要，下圖是一個(gè)典型的純辦公樓的總平面圖，如果將此辦公樓總平面改成符合小體量商業(yè)運(yùn)行需要要改哪些部位呢？需要解決好商業(yè)運(yùn)營(yíng)必須的“三點(diǎn)、三線(xiàn)、一空間”，就是：

標(biāo)準(zhǔn)純辦公樓總平面圖 圖源網(wǎng)絡(luò)

“三點(diǎn)”就是人流集散點(diǎn)、車(chē)流集散點(diǎn)、物流集散點(diǎn)；“三線(xiàn)”就是人流動(dòng)線(xiàn)、車(chē)流動(dòng)線(xiàn)、物流（垃圾）動(dòng)線(xiàn)；“一空間”就是人流集散空間。上述案例標(biāo)準(zhǔn)純辦公樓總平面圖三面臨路，一面臨綠化地，總平面環(huán)繞樓房的內(nèi)部道路環(huán)通，條件非常好，特別是有了這條內(nèi)部環(huán)通道路，內(nèi)部改動(dòng)非常少，只需在兩個(gè)A點(diǎn)作為客流主入口需要拓寬一點(diǎn)；B的地方需要拓出1000平方米以上的公共空間作為人流集散地；C的地方作為物流（垃圾流）出入口，右側(cè)道路用作物流（垃圾流）出入通道，其余北側(cè)、東側(cè)、南側(cè)內(nèi)部道路都可以用作客流通道，該總平面稍作改動(dòng)就可以承載小型商辦樓運(yùn)行了；

標(biāo)準(zhǔn)純辦公樓層 圖源網(wǎng)絡(luò)

2. 優(yōu)化底部商業(yè)樓層的構(gòu)造空間，使之能夠讓選定的商家組合落戶(hù)并具備運(yùn)行條件。

純辦公樓通過(guò)城市更新植入小型商業(yè)組合的難點(diǎn)在于落戶(hù)這個(gè)小型商業(yè)組合的需要對(duì)相關(guān)樓層結(jié)構(gòu)空間進(jìn)行改造，上圖為標(biāo)準(zhǔn)辦公樓層，需要通過(guò)改造才能讓選定的小型商業(yè)組合落戶(hù)并具備運(yùn)行條件。

總體來(lái)說(shuō)，把上圖這樣的純辦公樓層改造成如下圖一樣的小型商業(yè)組合落戶(hù)并具備運(yùn)行條件商業(yè)樓層需要做：“一空間、二配套、三個(gè)點(diǎn)、四動(dòng)線(xiàn)”的改造?！耙豢臻g”就是要通過(guò)改造創(chuàng)造這些小型商家組合落戶(hù)的空間；“二配套”就是要為每個(gè)落戶(hù)商家做好運(yùn)行條件配套與整個(gè)樓由于增加商業(yè)后的供水、供電、供氣、排污增容配套；“三個(gè)點(diǎn)”就是樓層的人流集散點(diǎn)、物流集散點(diǎn)、車(chē)流集散點(diǎn)；“四動(dòng)線(xiàn)”就是人流動(dòng)線(xiàn)、物流動(dòng)線(xiàn)、車(chē)流動(dòng)線(xiàn)、垂直交通動(dòng)線(xiàn)。

從上面的純辦公樓層轉(zhuǎn)化成下圖所示的商業(yè)樓層就是需要做好這“一空間、二配套、三個(gè)點(diǎn)、四動(dòng)線(xiàn)”的改造工作：

1）“一空間”就是這些平面圖上顯示的一個(gè)一個(gè)的商家落戶(hù)的空間；

2）“二配套”就是給下面每家每戶(hù)商家做好物業(yè)條件包括供電、供水、暖通、消防、排污、排油煙、補(bǔ)新風(fēng)等配套，還有給增加商業(yè)以后給整個(gè)大樓供電、供水、排污條件增容配套；

3）“三個(gè)點(diǎn)”就是平面上的人流、物流、車(chē)流（只是在一層）集散點(diǎn)；

4）“四動(dòng)線(xiàn)”就是平面圖上的人流、物流、車(chē)流（只是在一層）動(dòng)線(xiàn)與垂直交通動(dòng)線(xiàn)：

辦公樓層改為商業(yè)樓層的示意圖 圖源網(wǎng)絡(luò)

3. 更新改造的設(shè)計(jì)施工要專(zhuān)業(yè)化。

要在純寫(xiě)字樓下部改造開(kāi)設(shè)底商，需要考慮以下步驟：

1）確定底商的功能定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，例如餐飲、零售、服務(wù)等以后，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)師，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)和規(guī)劃要求，設(shè)計(jì)合理的空間布局和店面布局；

2）建筑改造：評(píng)估建筑的結(jié)構(gòu)安全性，確保改造不會(huì)影響整體建筑的穩(wěn)定性。改造出入口，增加底商獨(dú)立的出入口，方便人流進(jìn)出。進(jìn)行內(nèi)部空間的改造，包括打通隔斷、調(diào)整層高、優(yōu)化通風(fēng)和照明等；設(shè)施與配套：完善底商的基礎(chǔ)設(shè)施，如水電供應(yīng)、排水排污、消防設(shè)施等。提供足夠的停車(chē)位，方便顧客停車(chē)；

3）合規(guī)與審批：辦理相關(guān)的建設(shè)改造審批手續(xù)，確保改造符合法律法規(guī)和城市規(guī)劃要求。獲取商業(yè)經(jīng)營(yíng)所需的各類(lèi)許可證，如營(yíng)業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證等。

03

一般而言，空置率高企的辦公樓如果是臨路，通過(guò)城市更新植入一個(gè)小型商業(yè)組合是可取的。因?yàn)?，這樣做不僅降低了空置率，還能夠提升辦公樓租金收入坪效。筆者觀(guān)察到，在同一區(qū)位，有底商的寫(xiě)字樓租金坪效相對(duì)無(wú)底商的寫(xiě)字樓可能會(huì)提升 10% - 20%左右，但這并非絕對(duì)，實(shí)際的提升幅度會(huì)受到多種因素的影響。

影響因素包括但不限于：

1）底商的商業(yè)業(yè)態(tài)品質(zhì)和吸引力；如果底商提供的是高品質(zhì)、受歡迎的商業(yè)服務(wù)，對(duì)寫(xiě)字樓租金坪效的提升作用可能更大。

2）寫(xiě)字樓的品質(zhì)和定位：本身品質(zhì)高、定位高端的寫(xiě)字樓，植入底商帶來(lái)的寫(xiě)字樓租金坪效提升可能相對(duì)較小；而品質(zhì)一般、定位中等的寫(xiě)字樓，植入底商促進(jìn)辦公樓租金坪效提升的影響可能更高。

3）區(qū)域的商業(yè)氛圍和需求：所在區(qū)域商業(yè)需求旺盛，有底商的寫(xiě)字樓租金坪效提升可能更明顯。

作者：“上海城市更新特約撰稿人”

編輯：林欣藍(lán)

審核：夏 雨

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