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作者 | 王澤紅

12月16日，據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月份70個(gè)大中城市中，商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)增加，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體上漲，二三線城市環(huán)比降幅均收窄；各線城市同比降幅今年以來(lái)首次均收窄。

從環(huán)比看，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.2%轉(zhuǎn)為持平。其中，上海和深圳分別上漲0.6%和0.3%，北京和廣州分別下降0.5%和0.3%。一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月相同。其中，北京、上海和深圳分別上漲0.9%、0.4%和0.5%，廣州下降0.4%。

二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅環(huán)比下降0.2%，降幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅環(huán)比下降0.5%，降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市有17個(gè)，比上月增加10個(gè)；二手住宅環(huán)比上漲城市有10個(gè)，比上月增加2個(gè)。

從同比看，11月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降4.3%，降幅比上月收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、廣州和深圳分別下降5.3%、9.9%和7.1%，上海上漲5.0%。一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降8.0%，降幅收窄1.6個(gè)百分點(diǎn)，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降6.2%、4.9%、11.9%和9.0%。

二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降5.8%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅同比下降8.4%，降幅收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降6.5%，降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅同比下降8.8%，降幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

“17城房?jī)r(jià)上漲，34個(gè)月以來(lái)首次”

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，一線新房環(huán)比止跌，是13個(gè)月連續(xù)下跌以后首次止跌，二三線跌幅收窄；二手房方面，一線城市繼續(xù)上漲，二三線跌幅收窄。

“11月份，70城中有49個(gè)城市新房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下降，較10月份63城減少14城；17個(gè)城市環(huán)比上漲，較10月份增長(zhǎng)10城；4個(gè)城市持平。其中，杭州、湛江漲幅0.9%領(lǐng)漲，上海漲幅0.6%，成都、廈門漲幅0.5%。而泉州以跌幅1.3%領(lǐng)跌，九江跌幅1%?！?/p>

“二手住宅方面，10個(gè)城市環(huán)比上漲，2個(gè)城市環(huán)比持平，環(huán)比下跌的城市有58個(gè)。其中北京以漲幅0.9%領(lǐng)漲，杭州漲幅0.8%，成都漲幅0.7%。丹東、溫州以1.3%跌幅領(lǐng)跌，呼和浩特跌幅1.1%。” 李宇嘉指出。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道，當(dāng)前房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅為正的城市為17個(gè)，其中房?jī)r(jià)指數(shù)上漲TOP5是杭州、湛江、上海、廈門和成都。同時(shí)包括武漢、天津、深圳、重慶、錦州、宜昌、南充、長(zhǎng)春、寧波、太原、南京和平頂山等城市也為正增長(zhǎng)。

“從此類城市特征來(lái)看，有三個(gè)：一是傳統(tǒng)超大城市普遍房?jī)r(jià)表現(xiàn)是不錯(cuò)的，如杭州、上海和成都；二是二線城市開始有復(fù)蘇，尤其是此前深度調(diào)整的城市，如廈門、武漢、南京等。三是要重點(diǎn)關(guān)注一些三四線城市，如湛江、錦州、宜昌、南充和平頂山等。這說(shuō)明本輪樓市復(fù)蘇中，三四線城市也有較好的積極表現(xiàn)。” 嚴(yán)躍進(jìn)分析道。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓指出，上漲城市由一線城市擴(kuò)大到二線城市，這應(yīng)該是過(guò)去34個(gè)月以來(lái)，首次出現(xiàn)2位數(shù)上漲的城市數(shù)量，預(yù)計(jì)后續(xù)房?jī)r(jià)上漲的城市會(huì)不斷擴(kuò)大。

“此外，二手住宅房?jī)r(jià)上漲城市也達(dá)到了兩位數(shù)，一定程度上也能夠反映出越來(lái)越多的城市出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。對(duì)比來(lái)看，說(shuō)明一手房房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象逐漸得到削弱，一定程度上能夠反映出新建商品住宅房?jī)r(jià)，逐漸的成為市場(chǎng)主導(dǎo)的情形越來(lái)越明顯?！?/p>

謝逸楓認(rèn)為，預(yù)計(jì)12月70個(gè)大中城市的新房房?jī)r(jià)，一線城市將會(huì)首次出現(xiàn)上漲，二三四線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)收窄，房?jī)r(jià)上漲城市將會(huì)突破到25個(gè)以上；二手住宅房?jī)r(jià)方面，一線城市將會(huì)延續(xù)這種上漲行情，上漲城市也會(huì)有所增加，同比降幅也會(huì)繼續(xù)收窄。

“預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始觸底”

對(duì)于房?jī)r(jià)上漲城市增多的背后因素，李宇嘉分析稱，11月份存量紓困政策不斷落地，增量政策不斷出臺(tái)，比如11月16日的城中村100萬(wàn)套貨幣化安置，11月8日的地方政府債務(wù)置換，11月13日的減稅政策，都是力度比較大，且超出市場(chǎng)預(yù)期的政策，這些政策接力9.29以來(lái)的需求端刺激，形成了政策疊加效應(yīng)，銷售量繼續(xù)回升。

“交易量的回升自然帶動(dòng)價(jià)格開始企穩(wěn)，再加上止跌回穩(wěn)的高層部署，使得市場(chǎng)認(rèn)為，不止跌回穩(wěn)，政策不會(huì)停，這極大地激勵(lì)了市場(chǎng)的信心，這是價(jià)格止跌或跌幅收窄的主要原因。另外，二手房業(yè)主不再恐慌式降價(jià)掛牌，部分城市二手房掛牌量還是降低或增幅走緩?！?/p>

“一線城市剛需占比更大，總價(jià)和單價(jià)更低的二手房受益政策更明顯，率先反彈。目前來(lái)看，二三線城市也開始呈現(xiàn)處止跌的態(tài)勢(shì)，環(huán)比跌幅已經(jīng)降至階段性新低。特別是二線省會(huì)城市，近年來(lái)強(qiáng)省會(huì)建設(shè)下，人口凈流入，對(duì)房?jī)r(jià)形成了支撐。” 李宇嘉指出。

嚴(yán)躍進(jìn)則指出，當(dāng)前房?jī)r(jià)指數(shù)的表現(xiàn)具有非常強(qiáng)的激勵(lì)性和鼓舞性，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入到持續(xù)止跌回穩(wěn)的階段，預(yù)計(jì)年底和明年年初會(huì)有一波更好的銷售數(shù)據(jù)，更好吻合當(dāng)前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的工作導(dǎo)向。

對(duì)于樓市的下一步走勢(shì)，李宇嘉認(rèn)為寬松的貨幣政策，將帶動(dòng)降息降準(zhǔn)，對(duì)于降低購(gòu)房門檻等有較強(qiáng)支撐。2025年房地產(chǎn)紓困，不僅是傳統(tǒng)政策在儲(chǔ)備新的抓手，而且開始著眼于解決制約樓市需求端的基本面因素，比如就業(yè)、收入和生活成本等等。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始觸底。能觸及底部已經(jīng)是非常不容易了，盡管回升反彈還有困難。