這期聊聊山東省會濟南。

雙子星省份，一般省會都會暗淡許多，比如福州之于廈門，南京之于蘇州，石家莊之于京津。

濟南在青島光芒的壓制下，被人稱之為“鄉(xiāng)村大油條”，但說實話，我個人還是比較喜歡這個城市的，接地氣、踏實、包容，有儒家傳統(tǒng)美德的傳承。

在大省會戰(zhàn)略之后，山東政策開始向濟南遷移，2019年，濟南正式合并了萊蕪市后，整體的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟開始加速上行，穩(wěn)步扎入全國前20名。

說實話這個階層，競爭更為激烈。但對于濟南真正的挑戰(zhàn)的，只有合肥和福州。佛山因為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)崩塌，短期失去了競爭能力。

但按照濟南當(dāng)下的發(fā)展，上限最多是全國前15名。再往上就被天花板壓著了。這還是在黃河北能搞起來的基礎(chǔ)之上。

但現(xiàn)在最大的問題是已經(jīng)過了，城市擴張野蠻擴張的發(fā)展時代了，濟南人口1000萬，且2024年人口流入有限，也注定了黃河北需要非常長期的時間來落地。

不過只要接下來濟南，能把東強戰(zhàn)略繼續(xù)強化，把高鐵片區(qū)和孫村片區(qū)開發(fā)出來，把CBD和漢峪金谷陸續(xù)交付的寫字樓塞滿人，濟南就會穩(wěn)住起碼十年的排位。

濟南在山東的優(yōu)勢有限，而山東如果想繼續(xù)發(fā)揚大省會戰(zhàn)略，那就只能再給濟南足夠多的資源，制造大量的就業(yè)崗位，把周邊的優(yōu)勢資源都集中在濟南。

濟南還要學(xué)習(xí)合肥的經(jīng)驗，招商引資放低姿態(tài)，讓利于新興產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，讓利換取大型企業(yè)落地，讓年輕人有動力在濟南生根發(fā)展。

濟南需要跟青島形成錯位競爭，借高等教育資源的優(yōu)勢，來提高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的能力，然后將第三產(chǎn)業(yè)下沉，學(xué)習(xí)淄博等城市的小市民服務(wù)業(yè)，給夜市經(jīng)濟和地攤經(jīng)濟大開綠燈，主打接地氣和物美價廉，做一座有人情味的城市。

最后繼續(xù)投資基建，將濟南的輻射網(wǎng)擴大，打造一小時都市圈，將周邊弱經(jīng)濟地區(qū)人口，虹吸到濟南。濟南地理位置和城市能級，都比青島更好用于服務(wù)山東省的經(jīng)濟戰(zhàn)略發(fā)展。

但說實話，濟南虹吸山東省人口，難度較高。濟寧、棗莊、臨沂等基本都去長三角發(fā)展了，濰坊經(jīng)濟尚可，被虹吸效應(yīng)較弱。煙臺、日照跟著青島走。菏澤被鄭州分化。只有聊城、淄博的部分區(qū)域、泰安、濱州和德州可以被濟南虹吸。

再來看樓市。

濟南，這些年沒有像青島那樣攤大餅，而且整體對外虹吸力有限，也沒有外地人參與房價炒作，所以整體在這波大周期中，漲跌幅度比較溫和，沒有青島那般驚心動魄。

上一輪大周期中，房價最高的時候，房價跟著大潮漲到1.9萬/平米，后來經(jīng)過連續(xù)回調(diào)，房價一直在1.6-1.7萬/平米之間震蕩。從2023年后，進一步下調(diào)，跌到1.36萬/平米左右。

跌幅為28.4%，同樣房價跌回至2016年。

這個跌幅小于青島，在全國范圍內(nèi)算是比較中性的水平，說明上一輪房價周期，濟南泡沫有限，回調(diào)也有限。

所以在買房時機上，濟南跟青島邏輯上差不多，整體風(fēng)險性還要比青島更小一些，房價比較踏實，可以上車，但未來的增長勢頭，分化較嚴(yán)重。

而且濟南的整體樓市的流動性要弱一些，這也意味著絕大多數(shù)房子沒有增長的潛力。這個要多關(guān)注。

我從西到東，依次考察了西客站片區(qū)、濟南老城區(qū)、中心商業(yè)區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、高新中心區(qū)、唐冶片區(qū)、高新片區(qū)、圣井還有章丘片區(qū)。

趨勢比過去更加明顯了。

在整個城市發(fā)展的路線上，濟南似乎已經(jīng)間接放棄了老城區(qū)的更新，全部心思專注于東部大建設(shè)。

在樓市交易上，也證明了這一點，西面的購買力在萎縮，除了經(jīng)五路、大觀園、八一等老牌一線學(xué)區(qū)板塊，其他板塊的房價都已經(jīng)陷于長期橫盤的境地，越來越剛需。

而東面在持續(xù)上行，越來越改善，代表著濟南的產(chǎn)業(yè)高度和人居高度，快馬加鞭，集中表現(xiàn)在CBD、奧體中心、齊魯軟件園等板塊。

高新區(qū)的發(fā)展速度還是非?？斓模瑢懽謽橇至?，有一種上海都市核心區(qū)的即視感，大街小巷穿梭著年輕人。

晚上圍繞著齊魯軟件園的住宅住滿了人，聯(lián)動南部的奧體中心，呈現(xiàn)出一種欣欣向榮的姿態(tài)，可能是濟南最鮮活的生命力聚集地。

以下是濟南最真誠的買房建議：

1、能買東就買東。因為只有濟南東邊更現(xiàn)代化、大城市化，產(chǎn)業(yè)企業(yè)往東邊聚集，外地不斷流入的新濟南人會優(yōu)先選擇東邊安家，這是房價持續(xù)上漲的原動力。

2、老城區(qū)的衰敗是必然的，全國很多發(fā)展快起步早的城市都已經(jīng)證明過，濟南不會是一個例外，大明湖的房價未來比不過孫村，時間會證明一切。東邊熱點樓盤每天都和趕集似的，相反老城區(qū)的房子降價都沒人去看。

3、老城區(qū)只有部分區(qū)域可買，這是對來濟南定居的新濟南人來說的。剛需和地緣改善，親戚朋友都在身邊，可以買，只要住著方便就可以，不是所有人買房都是為了賺錢。但是東邊就是貴，貴是有錢人拿錢買出來的。濟南改善領(lǐng)頭羊，龍洞、漢峪、CBD。剛需領(lǐng)頭羊唐冶、雪山、神武，都在東部。

4、歷下區(qū)

文化教育資源豐富，旅游資源眾多，商業(yè)繁榮，集中了眾多銀行、證券等金融機構(gòu)和大型企業(yè)總部，經(jīng)濟發(fā)展水平高，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達。

從買房心理上看，“歷下區(qū)”是不同群體的公約數(shù)，老濟南認(rèn)可，外地人認(rèn)可，醫(yī)公教認(rèn)可，生意人認(rèn)可，公司白領(lǐng)也認(rèn)可，所以歷下區(qū)的房子流通性好一些，哪怕行情很差，它也比較抗跌。

整體看，歷下沒有明顯的短板，教育不錯，地鐵規(guī)劃不錯，產(chǎn)業(yè)布局不錯，商業(yè)氛圍不錯，自然環(huán)境不錯，而且未來3-5年，歷下區(qū)還有很多待釋放的利好，比如CBD的投產(chǎn)，長嶺高科的企業(yè)入駐，幾條地鐵線的建設(shè)等，從配套上看，歷下的土地價值還有很大的上升空間

板塊梯度

第一梯隊：中央商務(wù)區(qū)（CBD）

第二梯隊：科技城，奧體

第三梯隊：盛福，長嶺山

5、市中區(qū)

市中區(qū)落后的原因是沒有發(fā)展空間，不能建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)、交通和教育配套。老城區(qū)實在拆不動，無奈去發(fā)展了白馬山和黨家莊。白馬山位置還不錯，但是黨家莊交通閉塞，和主城無法銜接，不具備做產(chǎn)業(yè)升級的條件，這里的房子還是謹(jǐn)慎一些

不用糾結(jié)市中有沒有產(chǎn)業(yè)，很多人都誤解了產(chǎn)業(yè)和房價的關(guān)系，產(chǎn)業(yè)決定房價的下限，城市配套決定房價的上限?？梢哉f在市中區(qū)買房不看產(chǎn)業(yè)，你應(yīng)該關(guān)注的是教育、環(huán)境、品質(zhì)和居住圈。

市中區(qū)的發(fā)展方向，應(yīng)該是整個老城區(qū)的后花園，只要你有好環(huán)境、好學(xué)校、好房子和好圈層，那天橋槐蔭的業(yè)主但凡手里有錢，對居住有了更高的要求，就會主動來市中換房。市中區(qū)的發(fā)展方向已經(jīng)南移，將來的中軸在英雄山立交附近，北有玉函舜耕，南有領(lǐng)秀城南北康，兩側(cè)是黨家和興隆這兩個城市節(jié)點。如果你的預(yù)算在200以上，還是要把選房的目光放在二環(huán)南

板塊梯度

第一梯隊：緯一路，八里洼路

第二梯隊：二環(huán)南路，英雄山

第三梯隊：王官莊，舜玉路，黨家莊

6、槐蔭區(qū)

自身的商業(yè)、交通配套比較全，但都是很基礎(chǔ)的生活配套，但凡老百姓對工作教育有更高要求，就必須換房去市中或者東邊，但是環(huán)境友好污染少，講實話特別適合養(yǎng)老。

濟南的城市框架，注定了槐蔭區(qū)在過去十年，成為“東強戰(zhàn)略”的犧牲品。從醫(yī)學(xué)中心到高新東區(qū)七八十里的路程，一個長條形的城市，東西交通嚴(yán)重依賴工業(yè)北高架和經(jīng)十路等少數(shù)主干道。這就決定了現(xiàn)在的濟南，只能有 CBD-軟件園這一個經(jīng)濟核心。

槐蔭現(xiàn)在做了兩個與世無爭的產(chǎn)業(yè)：經(jīng)開區(qū)的半導(dǎo)體小鎮(zhèn)，將來可以對接起步區(qū)；西邊的醫(yī)學(xué)中心，可以利用京滬高鐵的區(qū)位優(yōu)勢。當(dāng)然，好消息是濟南的東強已經(jīng)進入尾聲，發(fā)展到唐冶孫村，不可能繼續(xù)向東了，接下來的戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)移到北邊，如果北邊也形成一個產(chǎn)業(yè)核心，就可以打破東西狹長的城市結(jié)構(gòu)，以起步區(qū)為支點，同時鏈接西客站和 CBD 軟件園。

板塊梯度

第一梯隊：和諧廣場

第二梯隊：西客站，十路沿線

第三梯隊：老城區(qū)

7、天橋區(qū)

天橋成在區(qū)位，敗也在區(qū)位，它位于濟南的中心地帶，北靠黃河，東西南和所有的市轄區(qū)接壤，所以非常適合做物資的集散地。

濟南不會向天橋投入更多城市資源，比如好學(xué)校，比如文體設(shè)施，還有商場、醫(yī)院和高附加值的產(chǎn)業(yè)。

不帶任何偏見的說，天橋的產(chǎn)業(yè)定位，決定了居住人口的構(gòu)成，和高新歷下相比，高收入高學(xué)歷的年輕人少一些，再加上缺少城市資源，所以這里的居民一旦手頭寬裕，首先想的就是離開天橋。

天橋未來的發(fā)展軸線，是小清河+濟濼路，濼口、北湖、火車站、藥山等幾個片區(qū)可以率先承接北跨紅利。天橋的發(fā)展方向，是整合商貿(mào)物流資源，做好文化產(chǎn)業(yè)管理，提升產(chǎn)業(yè)鏈的附加值，而不是和高新歷下正面沖突，去發(fā)展IT和金融。從現(xiàn)實看，天橋走的路子很對，不要著急。

天橋區(qū)有龐大的換房需求，只是暫時被壓抑了，什么時候天橋樓市邁向正軌，還要看產(chǎn)業(yè)、配套和樓市的情況。

板塊梯度

第一梯隊：北湖及小清河沿線

第二梯隊：北園大街及歷山北路

第三梯隊：天橋老城區(qū)，天橋區(qū)邊緣及起步區(qū)

8、歷城區(qū)

歷城區(qū)作為這幾年濟南城市發(fā)展的主力區(qū)域，各板塊開發(fā)速度都非常快，進入到24年，有一半?yún)^(qū)域進入尾聲開發(fā)基本完成，還有一半?yún)^(qū)域進入到主力開發(fā)期。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品定位結(jié)構(gòu)都已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化

板塊梯度

第一梯隊：邢村立交橋，洪樓

第二梯隊：經(jīng)十路東，華山，王舍人，唐冶，雪山

第三梯隊：濟鋼，張馬屯，神武

9、長清區(qū)

位于濟南市西南部，以教育和旅游為特色，有多所高等院校和著名的旅游景點，如山東師范大學(xué)長清校區(qū)，靈巖寺、五峰山等。旅游業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)是長清區(qū)的重要經(jīng)濟支柱。長清區(qū)主要規(guī)劃學(xué)校，市場價格低，競爭壓力大，主要是地緣客群在支撐。

板塊梯度

第一梯隊：長清主城區(qū)，大學(xué)城

第二梯隊：經(jīng)開區(qū)

第三梯隊：長清周邊

10、章丘區(qū)

是連接濟南市區(qū)與淄博等周邊城市的重要紐帶。章丘區(qū)是濟南市的工業(yè)重鎮(zhèn)，以高端設(shè)備制造業(yè)等為代表的第二產(chǎn)業(yè)是其經(jīng)濟支柱。

板塊梯度

第一梯隊：核心城區(qū)

第二梯隊：經(jīng)十東路沿線

第三梯隊：圣井

11、濟陽區(qū)

以制造業(yè)為主攻方向，位于濟南市北，距離主城較遠(yuǎn)。

板塊梯度

核心城區(qū)板塊：綠城荷畔春風(fēng) (別墅)，國投開元府，聞韶璽苑

次中心板塊：融創(chuàng)澄波府邸，祥生西江樾，祥生東方樾 D 區(qū)

新興發(fā)展區(qū)域板塊：綠地國際博覽城，世茂摩天城，龍港天成學(xué)府

12、萊蕪區(qū)

19年，萊蕪正式撤市劃區(qū)，歸濟南后，發(fā)展重心呈現(xiàn)向東偏北的趨勢

板塊梯度

核心城區(qū)：濟萊地產(chǎn)?鳯岐雲(yún)熙，安泰首府，東方紅城中村

次中心板塊：城發(fā)?鳳凰城，中梁魯中首府

新興發(fā)展區(qū)域：城發(fā)?和園，匯源首座

13、鋼城區(qū)

以鋼鐵產(chǎn)業(yè)為支柱，近年來注重生態(tài)環(huán)境建設(shè)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，房價相對較為穩(wěn)定，與萊蕪區(qū)水平相近。

板塊梯度

核心城區(qū)：錦繡佳苑，金鼎花園西區(qū)

次中心板塊：御龍灣花園，金域華府

新興發(fā)展區(qū)域：桃花源，樂惠城

篇幅有限，今天先講到這里，想把濟南講透一篇文章不夠，起碼得好幾萬字，所以更多是每個人帶著自己的問題，尋找準(zhǔn)確的答案。

大家也可以到星球提問，星球關(guān)于什么房子能買，什么地段有價值，都會有詳細(xì)的解釋。

如果喜歡，請點個贊或在看?？梢约尤胂旅嫘乔?，我會在里面每天寫更多的信息和分析，跟7200多投資愛好者共同分享財富保值秘密，歡迎加入。