道華房產(chǎn)律師團

房產(chǎn)糾紛（訴訟/仲裁）實戰(zhàn)專家

十五年專注大宗疑難房產(chǎn)法律服務(wù)

專打深圳重大疑難小產(chǎn)權(quán)房糾紛（訴訟/仲裁）官司，[道華房產(chǎn)律師]真實成功案例，鄒俊岳律師等為：小產(chǎn)權(quán)房（綠本房糾紛、豬肝棕本房糾紛、農(nóng)民房糾紛、歷史遺留違法建筑糾紛、違法建筑糾紛、廠房糾紛、私宅糾紛律師、自建房糾紛、集資房糾紛、福利房糾紛、安居房糾紛、軍產(chǎn)房糾紛、違法搭建糾紛、宅基地糾紛、統(tǒng)建樓糾紛律師、回遷指標房糾紛等）相關(guān)的買賣合同案件、拆遷安置補償、確權(quán)、贈與、分家析產(chǎn)、遺產(chǎn)繼承、遺囑公證案件、侵權(quán)維權(quán)律師、違約、執(zhí)行、租賃等爭議案件提供專業(yè)律師解決方案，為小產(chǎn)權(quán)房糾紛原業(yè)主、權(quán)利人、買方、賣方、合作建房、繼承人等提供一站式律師法律咨詢｜訴訟｜仲裁｜執(zhí)行｜等服務(wù)，十大｜十強｜十佳｜知名｜頂級｜專業(yè)｜專打小產(chǎn)權(quán)糾紛律師事務(wù)所。深圳律師 廣州律師 東莞律師 惠州律師 珠海律師 中山律師 佛山律師 廣東律師 上海律師 福田律師 南山律師 武漢律師 長沙律師 昆明律師 汕頭律師 福建律師 南京律師 重慶律師

導(dǎo)語：2021年5月陳某與惠州市X房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房買賣合同（預(yù)售）》，約定購買該房地產(chǎn)公司開發(fā)的建設(shè)的位于惠州市惠陽區(qū)一小區(qū)的商品房。合同簽訂完畢后，肖某支付53萬余元的首付款，剩余購房款以按揭貸款的形式進行支付。按照雙方的買賣合同約定，開發(fā)商應(yīng)在2022年4月30日前交付房屋，但始終并未交付，反而開發(fā)商還要求陳某承擔房屋總房款10%的違約責任。陳某擔心不僅自身合法權(quán)益無法得到保障，還需要承擔開發(fā)商主張的違約責任，實在是焦頭爛額。在咨詢多家律所，對比專業(yè)度后，陳某最終選擇了道華房產(chǎn)律師團來全權(quán)代理本房屋買賣糾紛，希望最終可以完成退款，得到應(yīng)有的保障。而在當今房地產(chǎn)市場退房難的大環(huán)境背景下，道華房產(chǎn)郭曉陽律師不負陳某所托，成功解除買賣合同，并要求開發(fā)商退還購房的相應(yīng)款項。
一、法院判決書

二、案情簡介
2021年5月，委托人在對比新樓盤后，決定與惠州市X房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》，約定購買該房地產(chǎn)公司開發(fā)的建設(shè)的位于惠州市惠陽區(qū)一小區(qū)的商品房，房屋總價款1XXXXXX元，其中首期購房款 5XXXXX元，于2021年5月28日向被告惠州市X房地產(chǎn)公司支付完畢；余款部分采用按揭貸款的形式進行支付。同日，委托人支付購房手續(xù)費1XX元、房屋所有權(quán)登記費8X元、專項維修基金6XXX元。

根據(jù)《商品房買賣合同（預(yù)售）》第十一條約定，惠州市X房地產(chǎn)公司應(yīng)當在2022年4月30日前向委托人交付案涉房屋，但是其始終未按時交付。并且于2022年4月15日向委托人出具承諾書，承諾確保案涉房屋于2022年6月30日具備驗收條件并且承諾于2022年9月15日前保質(zhì)保量交付（交鑰匙）。但房地產(chǎn)公司始終未按照合同及承諾書確認的日期向委托人交付案涉房屋。

2022年8月13日，惠州市X房地產(chǎn)公司向委托人發(fā)出《關(guān)于解除〈商品房買賣合同〉的函》，要求解除案涉商品房買賣合同，并且委托人承擔案涉房屋總房款10%的違約責任。

三、案件難點
1、購房者是否有權(quán)解除案涉《商品房買賣合同（預(yù)售）》及附件、補充協(xié)議？

2、開發(fā)商是否有權(quán)要求購房者承擔違約責任？

四、道華觀點

1、購房者有權(quán)解除案涉合同。

購房者在履行《商品房買賣合同（預(yù)售）》及《商品房買賣合同（預(yù)售）》補充協(xié)議過程中并不存在違約行為，開發(fā)商并未按照合同及承諾書確認的日期向原告交付案涉房屋，構(gòu)成逾期交房，且開發(fā)商自行發(fā)出函件要求解除買賣合同，其以其行為表明不再履行案涉合同，實際導(dǎo)致購房者購買案涉房屋的合同目的未能實現(xiàn)，已經(jīng)構(gòu)成根本違約，購房者有權(quán)解除案涉房屋買賣合同及相關(guān)附件。

2、開發(fā)商無權(quán)要求購房者承擔違約責任。

約定違約金的主要目的在于填補守約方因違約方的違約行為所造成的損失，而非使合同一方當事人因合同違約而獲利。開發(fā)商發(fā)出的解除合同函件，通知購房者案涉合同解除并要求購房者承擔總房款10%的違約金，但實際并未提交任何證據(jù)證明其遭受的實際損失。并且在案涉合同履行過程中，購房者積極履行首期款付款義務(wù)及按揭貸款手續(xù)辦理義務(wù)，最終銀行按揭貸款沒有辦理完成的原因也是銀行政策原因，購房者實際并不存在拒付購房款的主觀過錯，開發(fā)商要求購房者承擔違約責任沒有任何事實及法律依據(jù)。

五、案件結(jié)果

經(jīng)道華律師庭審舉證質(zhì)證，法院判決解除買賣合同，并要求開發(fā)商退還購房的相應(yīng)款項。

六、道華評析

目前，在房地產(chǎn)市場魚龍混雜的情況下，購房者往往面臨選擇困境，究竟是起訴開發(fā)商要求解除合同退還購房款及時止損，還是相信“按時交付”承諾，繼續(xù)支付按揭款，等待交房。根據(jù)道華房產(chǎn)律師在接觸眾多房產(chǎn)糾紛案件后，認為結(jié)合當前房地產(chǎn)市場情況和政策形勢，人民法院更傾向于對購房人訴請行使合同解除權(quán)采取審慎態(tài)度。在逾期交房、逾期辦證情況下判令解除權(quán)是否成就，法院首要考慮的是實質(zhì)審查違約行為的程度，即對合同目的是否實現(xiàn)進行判斷，如違約并未達到“不能實現(xiàn)合同目的”的標準，人民法院對訴請行使合同解除權(quán)的不予支持。

因此，道華房產(chǎn)律師也提醒廣大購房者在面臨購房僵局時，應(yīng)全面了解當?shù)匦蝿菡摺⒄_信息及房企涉訴情況、執(zhí)行動態(tài)等，針對房屋有無實際交付可能、房企有無退還購房款實力等方面進行考量，謹慎選擇簽訂購房合同，提前作出心理預(yù)判以期對具體案件判決結(jié)果提前作出心理預(yù)判。購房者在簽訂購房合同時，應(yīng)仔細審查合同條款，明確雙方權(quán)利義務(wù)，在遇到問題時積極維護自身權(quán)益。同時，在面對糾紛時，雙方應(yīng)理性溝通，如協(xié)商無果，應(yīng)及時尋求法律途徑解決，以保障自身合法權(quán)益。

七、相關(guān)法律索引
《中華人民共和國民法典》

第五百零九條?當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當事人應(yīng)當遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

當事人在履行合同過程中，應(yīng)當避免浪費資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。

第五百六十三條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應(yīng)當在合理期限之前通知對方。

第五百六十六條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補救措施，并有權(quán)請求賠償損失。合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請求違約方承擔違約責任，但是當事人另有約定的除外。主合同解除后，擔保人對債務(wù)人應(yīng)當承擔的民事責任仍應(yīng)當承擔擔保責任，但是擔保合同另有約定的除外。

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在過去十多年間，參與萬科星城城市更新項目、南山留仙洞總部基地項目、西城公司股權(quán)收購項目等房地產(chǎn)項目，為萬科、西城集團、華特爾集團等眾多知名房企、房地產(chǎn)建設(shè)單位、項目業(yè)主等在土地一級市場，城市更新，房地產(chǎn)開發(fā)等領(lǐng)域，提供一站式提供房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈專業(yè)法律服務(wù)，項目價值累計超千億。
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