房?jī)r(jià)，會(huì)漲嗎？

2025年，是買(mǎi)房的最近時(shí)機(jī)嗎？

毫無(wú)疑問(wèn)，這是當(dāng)前所有人、所有問(wèn)題的焦點(diǎn)！

只不過(guò)，在理解這個(gè)問(wèn)題的時(shí)候，沒(méi)房的人總認(rèn)為人口、老齡化是房?jī)r(jià)下跌的佐證；

反之，有房的人會(huì)看到貨幣貶值、經(jīng)濟(jì)周期、救市政策在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲！

面對(duì)這樣的分歧與爭(zhēng)論，我想問(wèn)大家一個(gè)問(wèn)題：如何理解權(quán)利？

在《君主論》中，關(guān)于權(quán)利有這樣的闡述“人們往往更容易被表面的現(xiàn)象所迷惑，而忽視了背后的真相”

也就是說(shuō)，《君主論》認(rèn)為大部分人看不清事物的底層邏輯。在中國(guó)，關(guān)于權(quán)利最著名的理論，我認(rèn)為是《鹽鐵論》。

鹽鐵官營(yíng)在中央集權(quán)的同時(shí)，也讓?xiě)?zhàn)后貧困的漢朝扭轉(zhuǎn)了困境~

換句話說(shuō)，在農(nóng)耕時(shí)代，鹽和鐵是必需品，也正因?yàn)槿绱?，鹽鐵官營(yíng)才讓?xiě)?zhàn)后貧困的漢朝得以中興。

那么，中國(guó)古代，為啥非常重視鹽鐵官營(yíng)呢？

因?yàn)辂}鐵官營(yíng)的方式比直接稅收，更隱蔽、更容易被大眾接受，換句話說(shuō)，鹽鐵官營(yíng)本質(zhì)上就是一種稅收~

文章至此，我們?cè)倩乜次恼麻_(kāi)篇的問(wèn)題：房?jī)r(jià)，會(huì)漲嗎？

我明確的告訴大家，肯定會(huì)漲！

為什么會(huì)漲？

因?yàn)槲覀冃枰孔樱麄冃枰愂?！房?jī)r(jià)越高，稅收越高！

在中國(guó)，談房子不談經(jīng)濟(jì)都是忽悠，談經(jīng)濟(jì)不談?wù)叨际呛丁?/p>

所以，房子漲跌這件事，最后還得看政策！

那么，政策的本質(zhì)又是什么？

穩(wěn)定！更具體的答案太過(guò)敏感了，我就不說(shuō)了，大家可以看看《君主論》就會(huì)明白，本質(zhì)二字是指什么了！

01美國(guó)是藍(lán)色星球上房地產(chǎn)歷史最久的國(guó)家！

從1890年到2023年，在這133年間，美國(guó)房地產(chǎn)下跌是28年，上漲是105年。

在這133年中，1929年-1933年大蕭條時(shí)期，房?jī)r(jià)跌幅最高，達(dá)到了26%

另外一次，房地產(chǎn)最大跌幅就出現(xiàn)在2008年金融危機(jī)！

2008年，美國(guó)房?jī)r(jià)整體下跌達(dá)到了20%。

其中，洛杉磯、舊金山和芝加哥房?jī)r(jià)跌幅最大，低端房產(chǎn)跌幅超過(guò)50%，波士頓和紐約跌幅較小，低端房產(chǎn)下跌幅度分別是28%、17%。

高端房產(chǎn)的跌幅，相比低端房產(chǎn)而言，跌幅減少20%。

也就是說(shuō)，在美國(guó)樓市下跌周期的房產(chǎn)跌幅也是：豪宅抗跌，剛需房產(chǎn)跌幅最大！

那么，在2008年的次貸危機(jī)之中，美國(guó)房?jī)r(jià)的跌幅周期是什么情況呢？

來(lái)，看圖！以2008年跌幅最小的紐約為例！

從2006年5月份到2012年3月份，大概5年多的時(shí)間里，紐約房?jī)r(jià)就到達(dá)了谷底！

文章寫(xiě)到這里，必須插入一個(gè)知識(shí)點(diǎn)：谷底和最低點(diǎn)并不是一回事！

經(jīng)常有些粉絲留言問(wèn)：現(xiàn)在是不是最低點(diǎn)，現(xiàn)在可以買(mǎi)房了嗎？

今天就借著這個(gè)問(wèn)題，明確的告訴大家：最低點(diǎn)之所以是最低點(diǎn)，是因?yàn)樽畹忘c(diǎn)就是房?jī)r(jià)上漲的起點(diǎn)！

大家可以看下面的圖，那個(gè)“紅色的點(diǎn)”就是最低點(diǎn)，但也就是上漲的起點(diǎn)。

所以，從數(shù)據(jù)角度看，確實(shí)存在“上漲之前的最低點(diǎn)”。

但在現(xiàn)實(shí)場(chǎng)景中，并不是統(tǒng)計(jì)學(xué)的平均值，而是這個(gè)項(xiàng)目貴、那個(gè)項(xiàng)目便宜，所以只存在谷底，不存在最低點(diǎn)！

雖然2008年美國(guó)房?jī)r(jià)下跌周期是5年多，但從高峰下跌到谷底用了3年，谷底震蕩用了2年多！

那么，如果從2012年的谷底買(mǎi)入，到現(xiàn)在2024年，美國(guó)房?jī)r(jià)又漲了多少呢？

從2012年到2024年美國(guó)的房?jī)r(jià)上漲了40%多。

我沒(méi)有具體測(cè)算美國(guó)房?jī)r(jià)在133年間具體漲幅是多少，不過(guò)根據(jù)各個(gè)機(jī)構(gòu)的測(cè)算來(lái)看，美國(guó)房?jī)r(jià)與美國(guó)通脹率保持同頻共振，且漲幅略高于通脹率！

來(lái)，先看看美國(guó)的CPI通脹數(shù)據(jù)。

再結(jié)合美國(guó)平均房?jī)r(jià)的價(jià)格走勢(shì)圖！

非常明顯，美國(guó)房?jī)r(jià)雖然震蕩起伏，但整體螺旋上漲，且漲幅趨勢(shì)與通脹率走勢(shì)保持一致！

也就是說(shuō)，盡管美國(guó)的房?jī)r(jià)曾出現(xiàn)過(guò)5年下跌，幅超也超過(guò)了50%，但下跌過(guò)后房?jī)r(jià)都是上漲的！

從更長(zhǎng)周期看，美國(guó)133年間房?jī)r(jià)漲漲跌跌，總體趨勢(shì)高于通脹率，也就是說(shuō)：房產(chǎn)抗通脹，在美國(guó)也是如此！

因?yàn)槊绹?guó)房地產(chǎn)歷史最長(zhǎng)，其漲跌周期也最多，結(jié)合美國(guó)的情況，我給大家做幾點(diǎn)總結(jié)：

1、房?jī)r(jià)，跌不可怕，因?yàn)殚L(zhǎng)周期都是上漲的；

2、谷底買(mǎi)入，才是最好時(shí)機(jī)；

3、房子的漲跌和通脹率相關(guān)。

所以，再回看咱們爸爸制定的通脹率目標(biāo)3%，大家就應(yīng)該明白為啥統(tǒng)計(jì)局的房?jī)r(jià)、地方城市的地價(jià)都是只能漲，不能跌的原因了吧~

中產(chǎn)該如何配置資產(chǎn)，推薦閱讀《 》

02

說(shuō)完美國(guó)，再問(wèn)大家一個(gè)問(wèn)題：大家知道全世界范圍內(nèi)，公認(rèn)的房?jī)r(jià)控制最好的國(guó)家是哪個(gè)嗎？

德國(guó)！

德國(guó)是全世界范圍內(nèi)房?jī)r(jià)控制最好的國(guó)家。

那么，德國(guó)是怎么控制的呢？

簡(jiǎn)單而言，有如下幾點(diǎn)：

1、大量供給，尤其是租賃房。

德國(guó)是全世界范圍內(nèi)，租賃比例最高的國(guó)家，其房屋總供給中，租賃房的比例到達(dá)了54%。

其核心城市的租賃比例更高，達(dá)到了70%以上。

2、住房補(bǔ)貼。

更具體的情況我就不寫(xiě)了，無(wú)論是購(gòu)房，還是租賃在德國(guó)都有補(bǔ)貼。

3、嚴(yán)控房?jī)r(jià)

房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)基準(zhǔn)價(jià)20%，購(gòu)房者就可以上法庭起訴！

那么，什么是房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)基準(zhǔn)價(jià)20%？

這和咱們近10年新房的備案價(jià)格機(jī)制一樣。

中國(guó)的新房備案價(jià)格制度就是均價(jià)基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)商價(jià)格漲跌浮動(dòng)需要保持上下15%以內(nèi)。

所以，德國(guó)房?jī)r(jià)漲幅范圍20%沒(méi)咱們嚴(yán)格，從政策角度看，咱們還真是最嚴(yán)的！

那么，全世界公認(rèn)的房?jī)r(jià)控制最好的德國(guó)，房?jī)r(jià)又什么樣呢？

我找到了兩組數(shù)據(jù)，結(jié)合數(shù)據(jù)給大家說(shuō)說(shuō)。

第一組數(shù)據(jù)，從1970年到2018年。

可以非常明顯的看到，從1970年到2018年的48年間，德國(guó)的房?jī)r(jià)保持震蕩上揚(yáng)，其震蕩上揚(yáng)的幅度與通脹率保持一致！

第二組數(shù)據(jù)：從2007年到2022年

從2007年到2022年的6年間，德國(guó)的房?jī)r(jià)整體震蕩上揚(yáng)，僅在2022年開(kāi)始下跌！

根據(jù)世界研究所的數(shù)據(jù)顯示，這幾年德國(guó)房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)了20%。

文章寫(xiě)到這里，多說(shuō)一句德國(guó)2022年房?jī)r(jià)下跌原因：因?yàn)槎頌鯌?zhàn)爭(zhēng)，德國(guó)能源價(jià)格大幅攀升所導(dǎo)致的~

但從房?jī)r(jià)跌幅趨勢(shì)看，德國(guó)的房?jī)r(jià)在2023年觸底，其跌幅已經(jīng)逐漸縮小，目前已經(jīng)觸底反彈！

所以，盡管德國(guó)是全球控制房?jī)r(jià)最好的國(guó)家，堪稱住房不炒的典范，但其房?jī)r(jià)在過(guò)去50多年里面也是震蕩上揚(yáng)的！

套用一句咱們這邊的標(biāo)語(yǔ)：住房不炒，不等于住房不漲！

再看德國(guó)重點(diǎn)城市慕尼黑、漢堡等城市的房?jī)r(jià)。

242000歐元——在德國(guó)慕尼黑買(mǎi)可以購(gòu)買(mǎi)一個(gè)100平方米的房子，需要13年到15年的年收入才行！

所以，全世界房?jī)r(jià)控制最好的國(guó)家，房子也不是“白給“，更沒(méi)有白菜價(jià)。

而德國(guó)是整個(gè)歐洲少子化最嚴(yán)重的國(guó)家，1000人中，新生兒只有8.4，同時(shí)老齡化也十分嚴(yán)重！

即便如此，我們會(huì)看到，德國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)周期也都是上漲的！

結(jié)合德國(guó)的情況，給大家歸結(jié)幾點(diǎn)：

1、所有國(guó)家，房?jī)r(jià)都是震蕩上漲的，只不過(guò)上漲的幅度大小而已；

2、漲漲跌跌是常態(tài)，但整體都與通脹率保持一致；

3、即便租賃房供給超過(guò)50%，房?jī)r(jià)也是上漲的；

4、買(mǎi)房，仍然需要10年到15年，全世界房?jī)r(jià)管控最好的國(guó)家，也沒(méi)有“白送“房子，或者”房?jī)r(jià)如蔥”的情況出現(xiàn)！

所以，拿老齡化、低生育率、保障房等等邏輯說(shuō)中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)跌的人，對(duì)于這個(gè)世界的底層邏輯缺乏最基本的認(rèn)知！

因?yàn)闊o(wú)論是中國(guó)517的救市政策，還是全世界范圍內(nèi)“他山之石“的過(guò)往經(jīng)歷都指向一個(gè)結(jié)果：房?jī)r(jià)，必漲無(wú)疑！

只不過(guò)，每一輪經(jīng)濟(jì)周期，房?jī)r(jià)都會(huì)下跌，但下跌之后的上漲，一定高于之前！

所以，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲，依然是我的判斷！

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03最后，簡(jiǎn)單說(shuō)幾句。

1、窮人為什么窮？

除了父母、階層這些固化的東西，最關(guān)鍵的一點(diǎn)，還是：目光短淺。

也就是說(shuō)，一種根深蒂固的“我買(mǎi)不起，他怎么可能買(mǎi)得起”的窮人思維。

就像買(mǎi)房這件事，過(guò)去20年中國(guó)漲了兩輪，全世界都不知道漲了多少輪，竟然有人會(huì)相信“房子下跌、爛大街的鬼話”

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2、為什么

《鹽鐵稅》中有這樣一句話：富在術(shù)數(shù)，不在勞身；利在勢(shì)居，不在力耕

這句話是什么意思呢？

賺錢(qián)，不是靠體力，而是靠趨勢(shì)。

那么，什么是趨勢(shì)？

就是全世界范圍內(nèi)，長(zhǎng)周期房?jī)r(jià)都會(huì)震蕩上漲，通脹率越高，房?jī)r(jià)漲幅越大。

中國(guó)也不例外，所以，中國(guó)的房?jī)r(jià)必將震蕩上漲！

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