文｜鄧浩志

跨區(qū)域提取，樓市復(fù)蘇的“雙刃劍”

剛開年，各地都宣布要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企穩(wěn)復(fù)蘇，于是新一輪樓市利好政策又開始推出。其中，以支持異地購房提取住房公積金為代表的一批相關(guān)政策，成為這輪新政的主要抓手。相對而言，公積金是各地方比較容易操作的政策類型，所以許多城市選擇優(yōu)先進(jìn)行調(diào)整。無論是異地購房提取，還是家庭代際互助，都是希望公積金使用更加靈活，幫助樓市的整體復(fù)蘇。

但各地繼續(xù)“卷”公積金政策，有些新變化也值得注意：

公積金跨區(qū)域提取政策，會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化核心城市樓市的復(fù)蘇，同時(shí)分流中小城市的購買力。大城市限購取消后，分流周邊城市、三四線城市購買力已經(jīng)是不爭的事實(shí)。而農(nóng)歷新年期間，中小城市主打的“返鄉(xiāng)置業(yè)”牌效果也并不理想。如果進(jìn)一步推進(jìn)公積金跨區(qū)域提取，只會(huì)讓資金進(jìn)一步向頭部城市聚焦，更加強(qiáng)化樓市“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的板塊效應(yīng)。

公積金政策再怎么寬松和調(diào)整，對樓市的影響依然有限。這和公積金的使用額度上限、市場接受程度有關(guān)。這個(gè)觀點(diǎn)我之前已經(jīng)多次分析過。另外，我想補(bǔ)充一點(diǎn)：目前樓市的購買主力之一，是工作和收入較為穩(wěn)定的體制內(nèi)員工。他們同時(shí)也是公積金繳納的主力。所以對于樓盤而言，抓住這類客戶依然是重中之重。而這批客戶的需求更偏保守，配套完善的主城區(qū)是他們選擇的重點(diǎn)。

廣州公租房9折優(yōu)惠，真的能吸引人才嗎？

近日，廣州市政府常務(wù)會(huì)議審議通過了《廣州市保障性租賃住房管理辦法》。其中明確，房源以低于70平方米的小戶型為主，租金需低于市場價(jià)的9成。符合條件的新市民、青年人等群體可以申請租住1套政府性房源的保障性租賃住房。市場價(jià)的9折，看似有優(yōu)惠，但并不算很優(yōu)惠。

首先，市場價(jià)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是什么？如果按租賃市場備案的均價(jià)計(jì)算，就會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性租金上漲的情況。因?yàn)榈灿袀浒傅姆吭?，多半是價(jià)格偏高的、相對優(yōu)質(zhì)的房源和業(yè)主。這類房源的租金水平一定是略高于市場整體均價(jià)的。同時(shí)，還存在部分低于市場均價(jià)水平的房源，很可能為了避稅，連手續(xù)都不辦。所以在備案價(jià)格中，并沒有這部分低價(jià)房源的價(jià)格。如果忽略了這批低價(jià)房源，那么官方的“市場價(jià)”本來就略高于市場均價(jià)。高于均價(jià)再打9折，會(huì)不會(huì)就剛好是均價(jià)？這樣就無法體現(xiàn)出公租房在租金上的優(yōu)勢。這對租戶來說，是否真的劃算？這還很難說。

其次，公租房總量并不大，房源選擇范圍較窄。通常在一個(gè)大的板塊內(nèi)，只有若干樓盤屬于公租房。而市場散租的房源卻非常多，幾乎任何一個(gè)板塊、任何一個(gè)樓盤、任何一種房型都有業(yè)主在放租。在選擇面上，公租房和市場房源之間存在非常明顯的差距。

所以，公租房單純打個(gè)折，是否真的優(yōu)惠？是否真的能對年輕人或人才具有吸引力？未來還需要觀察。我說這些并不是純粹想懟公租房制度，而是希望大家全面反思廣州的人才政策。在人才競爭激烈的當(dāng)下，廣州怎樣才能真正吸引人才、留住人才、降低人才在廣州的生活成本？只有這樣，廣州在未來才有可能孵化出更多中小微企業(yè)，甚至誕生出類似“杭州六小龍”這種級別的優(yōu)秀企業(yè)。